IMMOBILIER : LES ABUS DANS LES AIDES AU LOGEMENT
Publié : Mai 15, 2014 Classé dans : Immobilier, Impôts, Parlement, Uncategorized | Tags: aides au logement, Chambre des Propriétaires, Cour des Comptes, investissement locatif Commentaires fermés sur IMMOBILIER : LES ABUS DANS LES AIDES AU LOGEMENTCHAMPIONNE DE L’ ASSISTANAT, LA FRANCE EST GENEREUSE EN MATIERE D’ AIDES AU LOGEMENT. DE PLUS ELLE ENCOURAGE L’INVESTISSEMENT LOCATIF LORSQUE LE MARCHE IMMOBILIER SE PORTE BIEN. UN CONTRESENS ?
En France, il ne se passe pas un jour sans évoquer le déficit budgétaire. Dans le même temps, notre pays se positionne comme la championne de l’assistanat.
En 2013, nos dépenses sociales tricolores ont totalisé 33% du PIB (Produit intérieur Brut), contre seulement 20% aux USA et 18,2%, selon « Les enquêtes du contribuable » publiées par l’OCDE. D’ailleurs dans son numéro daté du 1er mai 2014, l’hebdomadaire Valeurs Actuelles a titré sur sa couverture : « Ces assistés qui ruinent la France ».
« Avec un coût de 39.50 milliards d’euros pour les finances publiques, la politique du logement est extrêmement coûteuse. Au regard des sommes monumentales investies, l’impact économique n’est franchement pas au rendez-vous aujourd’hui » m’explique Denys Brunel, le président de La Chambre des Propriétaires.
De son coté, le PS Didier Migaud, président de la Cour des comptes, ne s’y est pas trompé. Les rapports consacrés au logement par cette institution débouchent sur des mêmes similaires : les dispositifs complexes et onéreux se multiplient. Et les aides versées aux citoyens ne sont pas ciblées.
Les aides personnelles au logement
D’après une étude récente de la CAF (Caisse d’allocations familiales), les aides personnelles au logement représentent plus de 16 milliards d’euros par an en France. Malgré ces énormes dépenses, les conditions d’accès au logement restent difficiles. Et les inégalités territoriales subsistent.
Pointant du doigt la distribution excessive d’argent public, Denis Denys Brunel souligne que la France se place parmi les pays d’Europe dépensant le plus par habitant pour le logement. Et les résultats restent particulièrement médiocres : maintien de la pénurie de logements dans les zones « tendues » (région parisienne, grandes métropoles), amplifié par les effets de la loi ALUR, concoctée par Cécile Duflot. La solution ? mieux moduler les aides et consacrer le surplus ainsi dégagé à la relance de la construction de logements neufs.
Pour ma part, je constate que les dispositifs de défiscalisation ont toujours encouragé l’investissement locatif et étaient plus attractifs lorsque le marché de l’immobilier résidentiel se portait bien. D’une certaine manière ils ont entretenu la spirale haussière des prix ! Qu’en pensez-vous ? Merci d’avance pour vos témoignages. Vous pouvez vous abonner à mon blog (c’est gratuit).
Enfin, avant fin mai, je reviens cette fois, avec un billet nettement plus ludique (croisière). A bientôt.
RESIDENCES DE TOURISME : PLUS DE LIBERTE POUR LES COPROPRIETAIRES
Publié : Mai 9, 2014 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: e, EHPAD, loi ALUR, parties communes, résidences seniors, syndicat des copropriétaires 7 CommentairesDésormais les locaux à usage collectif doivent faire partie des parties communes des nouvelles résidences de tourisme. Quid des anciennes déjà en exploitation et confrontées à des difficultés?
La piscine, une partie commune par excellence
En matière de résidences de tourisme, la loi ALUR de Cécile Duflot comporte une disposition favorable aux investisseurs. Son article 58, titre V, prévoit que dans les résidences de tourisme construites à partir du 1er juillet 2014, les locaux à usage collectifs composés d’équipements et de services communs devront être la propriété indivise du syndicat des copropriétaires.
« Cette mesure vise à éviter des blocages éventuels en cas de cessation d’activité ou changement d’exploitation » m’explique-t-on au SNRT (Syndicat national des résidences de tourisme). Effectivement, avec cette nouvelle disposition, ce sera plus facile de changer de gestionnaire.
Des situations encore problématiques
Toutefois, j’ai deux grandes interrogations :
- quid des parties communes des résidences de tourisme déjà livrées avant le 1er juillet 2014 ? généralement elles sont détenues par une société contrôlée par le gestionnaire.
Lors de difficultés avec ce dernier, les copropriétaires ont dû mal à obtenir la disposition de ces parties communes, comme la réception, pour retrouver leur liberté. Par exemple, les investisseurs de chez Lagrange-Résitel sont bien placés pour le savoir.
Si vous avez changé d’exploitant, je vous invite à témoigner ici sur votre parcours du combattant pour récupérer ces locaux indispensables à l’exploitation de la résidence.
En se basant sur les adhérents du SNRT, il existe 2206 résidences de tourisme (662 à la montagne, 812 à la mer, 231 à la campagne, et 501 en ville).
2. Quid de l’immobilier géré ne relevant du secteur des résidences de tourisme ? je pense en particulier aux résidences destinées aux seniors. Et aux établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) où les renouvellements de baux se font dans la douleur. Là encore, les parties communes, comme par exemple la salle de restaurant, la cuisine, les salons, sont généralement détenues par une société contrôlée par le gestionnaire. A ce niveau, vos témoignages sont bienvenus. Merci de votre fidélité
RESIDENCES DE TOURISME A LA MONTAGNE : HALTE ?
Publié : Mai 4, 2014 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: Censi-Bouvard, montagne, résidence de tourisme, Sénat 10 Commentaires
SUPPRIMER LES INCITATIONS FISCALES A L’ INVESTISSEMENT LOCATIF DANS L’ IMMOBILIER DE LOISIR NEUF, UNE PROPOSITION DE DEUX SENATEURS
Sans faire de politique sur mon blog, je viens de prendre connaissance du récent rapport sénatorial consacré à « L’avenir de la montagne » rédigé par un UMP et un PS. Intitulé « Patrimoine naturel de la montagne: concilier protection et développement », ce rapport consacre un chapitre aux « difficultés de l’immobilier touristique en montagne’.
Ces deux sénateurs pointent le régime Censi-Bouvard, prolongé jusqu’au 31 décembre 2016. « Ce dispositif est proposé comme un investissement locatif sûr pour les propriétaires : en achetant dans une résidence de tourisme classée, ils ont pu bénéficier d’une déduction de TVA sur le prix d’achat et d’une réduction d’impôt, en contrepartie d’un engagement d’affecter leur bien à la location pendant une durée de neuf ans ».
Stimulés par une défiscalisation incitative, les programmes neufs destinés aux investisseurs se sont tellement multipliés, qu’une surproduction de résidences de tourisme touche de nombreuses stations de montagne.
« À l’échéance règlementaire des baux à un horizon de neuf à douze ans, ce sont des logements susceptibles de sortir du marché locatif. La poursuite du développement immobilier des stations à travers ce dispositif contribue mécaniquement à réamorcer régulièrement des besoins en hébergements neufs » poursuivent les rapporteurs.
Un parc immobilier vieillissant en altitude
Face à cette offre de logements neufs, il existe un parc immobilier vieillissant. Même s’ils sont bien localisés, la plupart des grands ensembles d’immeubles collectifs construits dans les années 1960-70 « sont aujourd’hui dégradés en raison de leur âge, d’un entretien insuffisant, d’une location intensive et d’une qualité parfois médiocre de la construction et des matériaux utilisés.
Très développés dans ces grands ensembles immobiliers, les systèmes de copropriété ont freiné à l’entretien des parties communes, l’ensemble des propriétaires ne parvenant pas à se mettre d’accord pour entreprendre des opérations d’entretien et de rénovation jugées trop coûteuses ».
Et surtout, l’offre locative est en inadéquation et la demande, compte tenu des attentes des visiteurs. Les espaces « cages à lapin » où l’on loge six à huit vacanciers dans 30 m2 n’ont plus la cote. Depuis une vingtaine d’années déjà, j’ai vu de rares initiatives en altitude pour réunir ces « cellules ». D’où l’impérative nécessite de rénover l’immobilier de loisir en montagne. Et ce, pour éviter un rythme de construction trop élevé au détriment des espaces naturels, constituer une source de travaux non délocalisables pour les entreprises et répondre aux attentes nouvelles de la clientèle française et étrangère.
La fin des avantages fiscaux dans le neuf géré ?
Les rapporteurs énoncent deux propositions : « Supprimer les incitations fiscales à l’investissement locatif dans l’immobilier de loisir neuf, et instaurer un dispositif fiscal incitant à la réhabilitation du parc locatif existant, sous la condition d’une obligation de mise en location d’une durée au moins égale à quinze ans ».
Dans leur rapport, ils mettent l’accent sur les aléas du bail commercial largement développés dans mon blog. A ce propos, je vous invite à consulter notamment le billet sur Vignec, une résidence auto gérée.
Sans oublier « le risque d’une confiscation par le promoteur et/ou le professionnel de l’immobilier du gain de l’avantage fiscal par une majoration du prix de vente de l’immeuble et/ou l’exigence de commissions importantes. Et enfin le développement de la construction de petites surfaces, aux prix accessibles afin de solvabiliser les investisseurs, au contraire des attentes actuelles de la clientèle ».
QUE PENSEZ-VOUS DES PROPOSITIONS DE CES SENATEURS ? REAGISSEZ SUR MON BLOG ICI ;
PARK & SUITES : VOS AVIS
Publié : Mai 2, 2014 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: Park & Suites, résidence de tourisme, retard de loyer 5 CommentairesSUITE AUX BILLETS SUR DES RESIDENCES URBAINES, LES INTERNAUTES REAGISSENT SUR MON BLOG. LE POINT SUR LEURS DERNIERS AVIS
Quand la résidence mise sur le bien être de ses clients
Dans ce billet, je me limite à retranscrire des extraits des commentaires publiés par des clients de Park and Suites, sur mon blog. Si vous venez de percevoir vos loyers, je serai heureuse de l’apprendre ici.
« Propriétaire dans une Résidence P&S (Park and Suites) près de Saint Etienne, nous nous demandons comment une fusion de deux sociétés aussi, mal en point l’une que l’autre, peut nous assurer que les loyers vont être payés régulièrement…
Nous ne pouvons accepter comme « habituel et convenu » le retard du paiement des loyers, nous devons faire face à nos échéances sans bienveillance de la part de notre banque.
….le bail commercial que nous avons signé, avec une date de prise d’effet au 1er février 2010 pour dix ans ferme, ne comporte aucune clause mentionnant qu’en cas de «crise » les loyers seraient diminués ou impayés, bien au contraire puisque à l’article 7-1 dudit bail il est stipulé :
« Le montant du loyer du présent bail ne sera jamais dépendant ni directement, ni indirectement du niveau d’activité du PRENEUR.. »
Le loyer est payable trimestriellement, et fait l’objet d’une facture payable le 10 du mois suivant, selon les spécifications du bail commercial article 7-2 ».
La clause résolutoire du bail
Suggestion d’un avocat « Il faut réfléchir à l’exercice de la clause résolutoire du bail s’il y en a une, ce qui est presque toujours le cas.
L’objectif consiste d’abord de menacer l’exploitant pour négocier un versement et une garantie de paiement. Et ensuite si la négociation n’aboutit pas, d’envisager une reprise de l’exploitation.
Nous l’avons fait sur des résidences avec un pool d’investisseurs et un mandat de gestion avec un autre exploitant.
Il peut aussi être envisagé d’assigner l’exploitant en redressement judiciaire dans l’optique d’imposer un plan de reprise à la barre du tribunal ».
Réaction d’un investisseur
« Il y a bien le paragraphe concernant la clause résolutoire… Chaque propriétaire agit individuellement pour obtenir le paiement de ses loyers, en vertu de ladite clause ou par le biais de requête en injonction de payer…. ou autres procédures suivant sa protection juridique ou son Conseil.
L’astuce consiste à payer aléatoirement les loyers. Certains propriétaires sont réglés dans les temps, d’autres avec un ou deux mois de retard. Sans doute avant que les délais impartis par les commandements, ou autres procédures à leur encontre, soient échus. Et les plus malchanceux sont réglés avec plus d’un trimestre de retard….. Un propriétaire qui reçoit enfin son règlement et qui “passe en vert” au niveau de sa banque est moins virulent et a tendance à moins communiquer ! »
Conseil d’un juriste
« Il faut convoquer une AG de copropriété et coordonner une action commune. Le quorum est en principe rapidement atteint.
Après il faut exercer la clause résolutoire au référé après envoi d’un commandement de payer par huissier pour tous les propriétaires et voir si une assignation en redressement judiciaire est possible, car cela permet de reprendre l’exploitation soit en auto gestion soit au profit d’un tiers. Au moins vous n’êtes pas en EPAHD où c’est souvent plus compliqué ».
Le poids des frais
« Il faut être 70 % et bientôt 50 % de copropriétaires qui feront résilier leur bail par voie judiciaire et le mettront en gestion chez un autre exploitant ou en auto gestion.
Je suis la présidente d’une association de copropriétaires de la résidence Eureka à Montpellier et nous connaissons les retards de loyers, le syndic “imposé” qui nous facture d’énormes frais »…
Un copropriétaire enregistre 9 mois de retard de paiement. La résidence en cause se situe en région parisienne, à Rosny-sous-Bois (équipé d’un sauna). Et il y en a certainement d’autres… ».
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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