IMMOBILIER : LA BAISSE DES PRIX SE FAIT ATTENDRE

Le scénario d’un décrochement des prix des logements n’ a pas encore vraiment eu lieu.  La diminution du volume de transactions ne se traduit pas forcément par une glissade des valeurs. 

Depuis l’élection de François Hollande, le marché de l’immobilier résidentiel a changé de cap. Certes les volumes de transaction ont sérieusement chuté. Et les experts du Crédit Foncier que je viens de rencontrer tablent sur un volume de vente dans l’ancien de 630.000 cette année, contre 709.000 en 2012. Et même de 805.000 en 2011. Soit un recul  prévisionnel de près de 22% en 2013 par rapport à 2011. Ce recul s’explique par le fort attentisme des ménages nourri par les inquiétudes sur la situation économique.

Une évolution des prix différentiée

« Pour autant, la diminution du volume de transactions ne se traduit pas forcément par un repli des prix. L’évolution de ces derniers est, en effet, très disparate. En Île-de-France comme en province, les prix se maintiennent dans les centres-villes, voire progressent. En revanche, ils s’ajustent à la baisse dans les secteurs périphériques éloignés des agglomérations » note le Crédit Foncier dans sa dernière étude trimestrielle

A Paris, où globalement les prix de l’ancien stagnent sur un an, la moitié des arrondissements affiche un retrait (de 0,4 % à 11,5 %), lorsque l’autre moitié est en légère hausse (entre 0 et + 2 %).

Prévisions du Crédit Foncier : « Cette disparité des prix de l’ancien devrait perdurer dans les mois à venir. Sur les marchés où l’offre est inférieure à la demande, comme à Paris et dans les centres des grandes métropoles régionales, les prix resteront sous tension. Ailleurs, l’exigence des acheteurs devrait encore augmenter, ce qui se traduira par une sélectivité accrue des biens et une augmentation des marges de négociation ».

A cette analyse, j’ajouterai une approche supplémentaire : la sévère sanction des défauts. Mauvaise localisation, nuisance sonore, travaux, autant de facteurs qui réduisent le prix. Et ce, même sur un marché tendu comme celui de la région parisienne.

Des freins psychologiques

« Aujourd’hui les rares acquéreurs sont prêts à renoncer à acheter si le prix dépasse de 10.000 euros, voire de 5.000 euros leur budget » me confie un agent immobilier installé à 5 km de la capitale ! D’autant qu’ils misent sur un marché baissier. D’autres craignent un krach.

Maigre consolation pour les acquéreurs : l’évolution des taux d’intérêt. Actuellement les taux nominaux (hors assurance et frais divers) se situent en dessous du seuil de 3% en s’établissant à 2,97% contre 3,91% au premier trimestre. Grosso modo, avec la détente des taux d’intérêt les candidats à l’achat ont gagné 5% de pouvoir d’achat.  Mais ce gain ne permet pas de gommer les lourds freins psychologiques, qui bloquent toute initiative d’achat.

Alors, quand arrivera-t-elle cette glissade des prix des logements ?