RESIDENCE DE TOURISME : RESITEL ET LES FONDS DE CONCOURS
Publié : août 25, 2013 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Placements | Tags: Fonds de concours, Lagrange, Résitel 8 CommentairesLe coup de pouce financier donné par le promoteur à l’exploitant d’une résidence de tourisme est-il justifié? A quand la transparence sur les fonds de concours?
Bientôt la rentrée et le compte à rebours a déjà commencé pour Résitel. En effet je vous signale que la période d’observation de cette filiale d’exploitation du groupe Lagrange se termine fin septembre 2013. D’ici là, une audience au tribunal de commerce décidera ou non de la poursuite de son activité. Bien sûr, le poids de son passif en constituera le sujet essentiel et j’y reviendrai dans un prochain billet.
Lors de cette audience la question des fonds de concours sera sans doute évoquée. En vertu de cette pratique, le promoteur d’une résidence de tourisme, qui encaisse le prix de vente, verse une somme d’argent au futur exploitant. « Prélevée sur sa marge, ces fonds peuvent être d’autant plus importants que la marge du promoteur est confortable. Lorsque le promoteur et l’exploitant n’appartiennent pas au même groupe, chacun défend sa marge, et le promoteur cherche à réduire les fonds de concours » explique un proche du dossier Résitel.
Justification officielle de l’existence de ces fonds de concours : au début, l’exploitation d’une résidence s’avère généralement déficitaire pendant quelques années. Alors que la résidence n’a pas encore trouvé sa clientèle, son exploitant doit régler immédiatement les loyers aux investisseurs privés.
La ventilation du prix de vente dans une RT
En versant des fonds de concours à l’exploitant, le promoteur contribue donc au financement des pertes d’exploitation au démarrage commercial de la résidence de tourisme. Cependant des questions me viennent à l’esprit.
Primo : pourquoi cette absence de transparence sur le montant des fonds de concours ?
Secondo : dans la plupart des cas, les difficultés financières surviennent lorsque la source des fonds de concours s’est tarie. Une preuve que comme tout produit de défiscalisation, les investisseurs surpayent les biens dans les résidences de tourisme ?
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RESIDENCES DE TOURISME : ATTENTION A LA REVENTE
Publié : août 19, 2013 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Placements | Tags: Cauterets, Lagrange, Vignec 2 CommentairesAcheter un appartement dans une résidence de tourisme déjà en exploitation nécessite de vérifier la qualité du gestionnaire et les conditions du bail commercial. Sinon gare aux mauvaises surprises.
Le blason de Cauterets, station des Hautes Pyrénées
Les articles de presse, les émissions de télévision, les blogs peuvent avoir une vertu pédagogique. A preuve, je vous fais part d’un récent échange avec un internaute, qui était prêt à acheter un appartement situé dans une résidence de tourisme. Proposé directement par son propriétaire, ce bien était en cours de bail.
« Après avoir lu votre article sur le groupe Lagrange, je suis très inquiet car je suis en train d’acheter un appartement à un particulier dans une résidence touristique à Cauterets (65), dont le bail initial de 9 ans se termine en avril 2014. Quels conseils me donnez-vous ? »
Bail initial : avant de vous engagez à acheter ce bien, il faut absolument demander à votre vendeur, le bail commercial et le faire lire par votre avocat ou votre notaire. Et ce, afin de savoir s’il y a une indemnité d’éviction à verser au terme des neuf ans, si vous ne renouvelez pas le bail.
Par ailleurs exigez de votre vendeur, une photocopie de ses relevés bancaires de 2 ou 3 dernières années pour vérifier que le loyer est bien versé. Et que son montant correspond au loyer de départ figurant dans le bail, majoré de l’indexation.
Attention à l’indemnité d’éviction
« D’après les dires du vendeur, à compter de la fin du bail, soit en avril 2014, sur simple lettre de résiliation et de non renouvellement du bail, je peux me dégager de tout lien avec le groupe Lagrange et jouir comme bon me semble de mon bien! Qu’en est-il? Car au regard de votre article cela ne semble pas être tout à fait le cas ».
Là encore, à la lecture de votre bail commercial, le professionnel du droit sera en mesure de vérifier s’il y a une indemnité d’éviction à verser au terme des neuf ans, si vous ne renouvelez pas le bail. Généralement, les investisseurs privés doivent verser une indemnité d’éviction au locataire (la société d’exploitation). Le fait de ne pas renouveler le bail, prive l’exploitant d’un chiffre d’affaires. Aucun texte ne définit le montant de cette indemnité d’éviction du locataire. Mais pour les baux commerciaux d’une durée de neuf ans, une indemnité représentant trois ans de chiffre d’affaires lié à ce bien, n’est pas irréaliste.
« Autre question : est-ce que du jour au lendemain comme j’ai cru le lire le groupe peut abandonner une résidence ? Que se passe-t-il alors pour les propriétaires? »
C’est la galère. Ils tentent parfois l’autogestion, comme par exemple à Vignec.
« N’étant pas très au fait de toutes ces pratiques immobilières je ne voudrais pas me faire piéger et mettre en péril l’équilibre et l’avenir de ma famille car ce projet représente un gros pari et un investissement pour l’avenir ».
Oui, c’est un pari risqué pour l’avenir
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RESIDENCES DE TOURISME : FRANCE 2 CONSACRE UN REPORTAGE
Publié : août 13, 2013 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Placements, Vidéo | Tags: gestionnaire, Résidences de tourisme 3 CommentairesEn direct ou en différé, ne ratez pas l’Enquête sur l’arrière-cour des résidences de tourisme programmée dans Les Carnets de Voyage, du 15 août 2013 à 20h45, sur France 2 . Les thèmes abordés ne seront pas inconnus aux fidèles internautes de ce blog.
Dans l’émission « Les carnets de voyage » programmée finalement le 15 aout à 20h45, mon confrère Alban Patural signe un reportage intitulé :
Voici l’annonce pour présenter ce sujet figurant sur le site internet de France 2, qui traite un sujet me tenant à coeur dans ce blog. Je vous laisse la découvrir :
» Certains s’y sentent comme à la maison, d’autres y voient une solution moins onéreuse qu’un séjour à l’hôtel … les résidences de tourisme séduisent les Français.
Pierre et Vacances, Maeva, Lagrange, RésidHotel… attirent chaque année 13 millions de vacanciers dans leurs appartements ou bungalows.
Une résidence de tourisme peut être aussi l’occasion d’investir. Pierre et Vacances, comme ses concurrents, propose à la vente ses appartements. Une fois ses propres vacances terminées, l’appartement est loué à d’autres vacanciers.
Ces dernières années, des milliers de petits propriétaires ayant acheté des appartements dans des résidences de tourisme se sont vus privés de loyers après la défaillance des sociétés gestionnaires. Certains se retrouvent face à des constructions inachevées, laissées à l’abandon.
De la Côte d’Azur aux contreforts des volcans d’Auvergne, en passant par les Pyrénées, enquête sur l’arrière-cour des résidences de tourisme « . Enfin la télévision se penche sur les résidences de tourisme et les difficultés de certains gestionnaires. Voir la vidéo de présentation.
IMMOBILIER : LES PRIX FLAMBENT DANS LES PAYS EMERGENTS
Publié : juillet 16, 2013 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Autriche, Brésil, Chie, Dubaï, Hong-Kong, Inde, notaires, Russie, Taïwan 1 commentaireDans les pays émergents, la flambée des prix immobiliers résulte de la forte croissance économique et de l’afflux de main d’œuvre vers les zones urbaines.
(source: Ambassade de Chine)
Une fois n’est pas coutume. Les notaires français viennent de se pencher sur l’évolution des prix des logements dans le monde. «Si vous vous intéressez au peloton de tête, les deux cités-états de Hong-Kong et Dubaï se détachent très nettement, avec une hausse annuelle enregistrée en 2012, de près de 25% pour la première et de près de 20% pour la seconde » m’expliquent les notaires. Depuis des décennies, la région administrative spéciale de Hong- Kong, de la république populaire de Chine, attire les investisseurs du continent chinois.
En se basant sur le panorama fourni par le magazine britannique The Economist et par l’étude du commercialisateur international Knight Frank couvrant 55 pays, nous constatons que ces cités-états sont suivies par les fameux BRIC : Brésil (près de 15%), la Russie (10%), Inde et Chine (près de 10%). Des pays comme la Turquie, Taïwan et l’Autriche flirtent également avec 10% de hausse annuelle.
Phénomène courant dans les pays émergents, la flambée des prix immobiliers résulte de l’effet conjugué de la forte croissance économique et de l’afflux de main d’œuvre vers les zones urbaines.
Logements: les douze plus fortes hausses des prix dans le monde en 2012
Source: Knight Frank Global Price Index (d’après les indices officiels publiés par les états des banques centrales)
Pénurie endémique
« Ayant peu de choix de placements, en dehors des matières premières, les investisseurs privés acquièrent des logements qu’ils gardent souvent vides pour miser sur les plus-values, sans prendre le risque de les louer. Depuis plusieurs années, c’est le cas en Chine où le gouvernement a tenté de réagir en limitant les crédits pour l’achat des logements au-delà du premier et, en instaurant une taxe foncière dans les grandes villes » poursuivent les notaires.
Toujours dans les pays émergents, l’accès à un logement décent devient l’une des principales revendications des classes à revenus modestes et souvent moyens. Ce n’est sans doute pas un hasard si les deux pays connaissant actuellement des troubles sociaux – le Brésil et la Turquie – se retrouvent en tête du classement des douze plus fortes hausses des prix des logements dans le monde en 2012.
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BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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