IMMOBILIER LOCATIF : BON DEPART POUR LE PINEL
Publié : août 28, 2015 Classé dans : Crédit, Famille, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: dispositif Pinel, FPI Commentaires fermés sur IMMOBILIER LOCATIF : BON DEPART POUR LE PINEL
AVEC LE REGIME PINEL, LES INVESTISSEURS SEMBLENT REDECOUVRIR LES ATTRAITS DU PLACEMENT PIERRE.
La Présidente de la Fédération des Promoteurs retrouve le sourire
L’investissement locatif dans le neuf revient de loin. Alors que la loi ALUR concoctée par Cécile Duflot décourageait les investisseurs, le sérieux lifting apporté à ce dispositif par Sylvie Pinel est plus attractif. Sur les 24. 749 ventes enregistrées par les promoteurs au 1er semestre 2015, la commercialisation aux investisseurs connaît une forte hausse (+66,2%) et représente 51% du total des transactions au détail du semestre (40% au 1er semestre 2014).
UN PLACEMENT FAMILIAL
« Profitant des faibles taux d’intérêt, le dispositif Pinel renforce l’intérêt du placement pierre. Surtout les particuliers apprécient de pouvoir donner leur bien en location à ses descendants ou ascendants » me confie Alexandra François-Cuxac, Présidente de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers). D’ailleurs la FPI table sur environ 8.000 ventes par an, dans le cadre familial. En attendant, le volume des ventes dans une optique d’investissement retrouve un niveau comparable à celui de 2011.
Dans la pratique cette embellie concerne surtout les logements « ordinaires », comprenez les biens banalisés. En toute logique, elle devrait profiter aux logements gérés comme les résidences étudiantes pour loger un enfant ou les résidences seniors pour héberger un parent âgé. C’est loin d’être le cas, les ventes de résidences avec services (étudiants, seniors tourisme) accusant un retrait (‐4,3% au 1er semestre),
TROIS DUREES DE PLACEMENT
Avec le dispositif Pinel, il est possible d’investir sur 6, 9 ou 12 ans. En fonction de la durée de l’engagement du propriétaire bailleur, la réduction d’impôt sur le revenu se chiffre à 12%, 18% ou 21%.
En résumé Dès septembre 2014, la mise en place du dispositif Pinel a modifié la donne : s’appuyant sur un zonage actualisé durant l’été 2014, il procure donc plus de souplesse aux particuliers avec le choix de la durée conditionnant l’avantage fiscal, et possibilité de location aux ascendants/descendants. Autre bonne nouvelle : la suppression de l’encadrement des loyers (sauf à Paris et à Lille) prévu initialement par la Loi ALUR. Encore faut-il ne pas investir les yeux fermés pour éviter les mauvaises surprises.
RESIDENCE DE TOURISME : LA VALSE DES CLASSEMENTS
Publié : août 24, 2015 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Atout France, Bureau Véritas, classement, notaire, résidence de tourisme, Résitel 2 CommentairesLA VALSE DES CLASSEMENTS EST DE MISE POUR UNE RESIDENCE DE TOURISME A BAGNERES DE LUCHON. TENTATIVE D’EXPLICATIONS.
Bien être et thermalisme à Luchon dans les Pyrénées….
Les particuliers ayant réalisé en 2003 un placement de défiscalisation dans la résidence baptisée « LES PICS D’ARAN » à BAGNERES-DE-LUCHON, gardent aujourd’hui encore un gout amer de leur investissement. Surnommée « La Reine des Pyrénées » cette station thermale située en Haute Garonne draine des curistes une bonne partie de l’année. Misant sur cette réputation des investisseurs ont acheté dans une résidence de tourisme supposée être classée 3 étoiles.
A la suite des nombreuses malfaçons, elle a été classée en 2011 à 1 étoile par la préfecture. Cela signifie que la résidence n’a pas été classée de 2004 à 2011.
Les copropriétaires ont demandé à la justice une indemnisation. « Quelques jours avant l’audience, Atout France décide finalement de classer notre résidence en trois étoiles, faisant ainsi tomber toute notre argumentation, et l’indemnisation demandée » me signale la Présidente du Syndicat des copropriétaires.
DEMANDE D ANNULATION DE CE CLASSEMENT
Ne baissant pas les bras, cette énergique Présidente vient de demander à Atout France et au secrétariat au tourisme, l’annulation de ce classement. Je vous rappelle qu’à l’instar des hôtels, le classement d’une résidence de tourisme s’obtient sur la base d’une grille comprenant plusieurs critères. Comme la Présidente s’est procuré cette grille de classement, voici son commentaire « L’inspection est on ne peut plus « large » vis à vis du gestionnaire. Je vous donne les points forts :
. la résidence a UNE piscine en partie extérieure, avec un rideau au milieu . Sur la grille, elle est devenue 1 piscine intérieure + 1 piscine extérieure = 2 fois plus de points ;
. nous avons fixé au sol des 3 couloirs d’entrées (ouvertes à tous vents), un porte-vélos. C’est devenu « LOCAL A VELOS »‘
. nous avons des matelas définis « HAUTE DENSITE », mais j’ai cherché en vain cette dénomination sur l’étiquette ;
A cela s’ajoutent DES POINTS POUR L’ASCENSEUR QUI, DEPUIS LE 3ème étage, desservirait le 4ème. En fait, la résidence se compose de TROIS bâtiments de DEUX ETAGES, SANS AUCUN ASCENSEUR ! ». Manifestement, le classement a été fait à la légère. Et une visite de l’inspecteur sur site s’impose pour constater l’état de cette résidence et la déclasser.
DES MALFACONS ESTIMEES A PLUS DE 80.000 EUROS
Les déboires de copropriétaires ne s’arrêtent pas là. « Les malfaçons et les nombreuses non finitions (digicode, boîtes aux lettres, fontaine…) ont conduit le Syndicat à faire un référé à l’encontre du constructeur, de l’architecte, du notaire ayant manqué à son devoir d’information, du BUREAU VERITAS (absent, probablement). Quant au gestionnaire RESITEL, il est appelé en responsabilité par le promoteur, estimant que les problèmes viennent d’un manque d’entretien » conclut la Présidente.
Un bel exemple d’imbroglio financier. Bon courage aux copropriétaires….
RESIDENCE DE TOURISME EN ZRR : LE DEFILE DES EXPLOITANTS
Publié : août 8, 2015 Classé dans : Famille, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Hôtels et Résorts, Mona Lisa, résidence de tourisme, Résidhotel, SELM, Valority, Valorres, ZRR 5 Commentaires
Déjà quatre exploitants en moins de 7 ans pour une résidence de tourisme située dans une ZRR. Et des déconvenues à la chaîne pour les investisseurs privés.
Dommage que les investisseurs n’assistent pas à un défilé de mode
Un peu plus d’un mois sans publier un billet sur mon blog. Un bras cassé, l’absence d’internet via SFR suite à mon déménagement, explique ce silence involontaire.
Dans ce nouveau billet, je vous fais part du désarroi des particuliers ayant investi dans une résidence de tourisme située dans une ZRR (zone de revitalisation rurale) pour « profiter » du régime fiscal Demessine. Leur programme est sorti de terre en 2008. Depuis 7 ans, les exploitants et les procédures judiciaires de succèdent.
« Actuellement, notre exploitant ne nous verse plus nos loyers, l’avocate de notre association lance la procédure de commandement des loyers impayés. Nous sommes encore les dindons de la farce, puisque nous n’allons certainement pas récupérer les montants des loyers. Et pour la cinquième fois, nous devrons trouver un nouvel exploitant et subir une nouvelle baisse des loyers » me confie un des investisseurs, membre de l’association de défense.
Les procédures en cours
En 2010, les investisseurs ont lancé une procédure contre le commercialisateur Valority pour manque d’information sur les risques encourus lors de cet achat. Cette action passe en appel le 22 septembre 2015, ce qui témoigne de la rapidité de la justice français.
Les investisseurs ont également assigné Valorres, l’exploitant actuel afin d’obtenir la résiliation des baux commerciaux. Les motifs ? . « L’attestation d’assurance produite ne correspond pas tout à fait aux exigences prévues par le bail commercial. En outre, certaines garanties, dont la garantie des locaux pour leur valeur de reconstruction à neuf n’a pas été justifiée dans le délai imparti » répond leur avocat. Mais
cette procédure sera jointe à la procédure initiée par la Société Valorres pour désigner un expert judiciaire.
Retour sur l’historique de cet achat malheureux
En 2006, les investisseurs achètent sur plan un appartement de 42,26 m2 pour près de 150.000 euros sur la base d’environ 3.500 euros/m2
En 2008, le programme immobilier est livré et le loyer annuel s’élève à 7.137 euros TTC pour ce type d’appartement.
Commence alors le parcours du combattant avec le défilé des exploitants. Le premier Résidhotel n’est resté que 3 mois,
Le deuxième Hôtels et Resorts, il a fini en liquidation.
Le troisième Valorres a acté une baisse des loyers de 40% par rapport au loyer initial.
Le quatrième Valorres, sous l’entité de Seml sous la marque de Mona.Lisa, déjà engagée dans une autre affaire.
Résultat le loyer actuel n’est que de 2.950 euros TTC, soit un recul de près de 60%. Pire le versement de ce loyer supporte d’importants retards, voire des impayés.
Impossible de revendre cet appartement actuellement, le bail de neuf ans se terminant fin 2017, pour la défiscalisation. De plus, avec les problèmes d’exploitants et l’absence d’entretien des parties communes, il faudra sans doute le brader pour trouver un acquéreur.
IMMOBILIER : LA CORSE, VERSION LUXE
Publié : juin 1, 2015 Classé dans : Famille, Immobilier, Placements | Tags: Barnes, Corse, domaines, terrains, villas 1 commentaireEncore préservée du bétonnage, l’Île de Beauté attire toujours les amateurs d’environnements de qualité. Le point sur le marché des belles résidences secondaires.
Le fameux golfe de Spérone, de réputation internationale
En Corse, l’immobilier résidentiel haut-de-gamme est en train de retrouver des couleurs. Voilà ce que j’ai pu constater après avoir « tourné » dans la Corse du Sud, il y a quelques jours.
« Attirés par des prix plus attractifs que ceux de la Côte d’Azur, les acquéreurs recherchent des lieux de villégiature en résidence secondaire ou à l’année » me confie Claudia Mura, directrice de l’agence Barnes Corse.
Les villas s’affichent à des prix 20 à 30% moins cher que ceux de la French Riviera. Pour les terrains, l’écart peut atteindre 50%.
Villas ou terrains, la vue mer et la proximité des plages constituent des critères essentiels. Quant au type d’architecture, il joue accessoirement sur le prix : les acquéreurs ont tendance à donner la préférence au style contemporain. Résultat : les villas de style traditionnel présentent une décote de l’ordre de 20% par rapport aux biens récents. A moins que leurs propriétaires les rénovent en les mettant au gout du jour.
Basée à proximité du domaine de Cala Rossa à Lecci de Porto Vecchio, l’agence Barnes Corse propose près d’une centaine de biens à la vente et une soixantaine à la location. Une preuve que l’acquéreur a un large choix. « Entre 2005 et 2012, les prix des résidences secondaires ont baissé de -10 à -20% pour les biens d’une valeur inférieure à 1,5 million d’euros. Et de -15 à -40% pour ceux dépassant le cap de 1,5 million d’euros » poursuit Claudia Mura. La correction a donc été très sévère pour le haut de gamme.
ENCORE UNE MARGE DE NEGOCIATION
Toujours sur ce secteur du marché, au cours de douze derniers mois, les ventes reprennent, mais avec de fortes négociations : de l’ordre de -20 à -40% par rapport aux prix de présentation. Comprenez ceux affichés par les agences. Les Français, et surtout les parisiens constituent les principaux acquéreurs. Cependant les étrangers – Allemands, Suisses, Anglais, Belges- représentent 30% des transactions.
D’une manière générale, le littoral corse concentre la plupart des demandes. En particulier la Balagne (Région de Calvi, l’Ile Rousse et Lumio), avec ses propriétés authentiques proches des rivages, la région Ajaccienne, le long de la route des Sanguinaires et sur la côte Sud (Porticcio, Isolella). Sans oublier l’extrême Sud, avec ses lotissements qualifiés de « domaines » privés au bord de l’eau : Punta d’Arosa, Cala Rossa, Cala d’Oro, Punta d’Oro, et Sperone, au coeur de l’un des plus beaux golfs 18 trous du monde, face à l’ile de Cavallo.
Pour les biens plus accessibles en termes de prix, je vous renvoie à l’enquête que je viens de publier dans le mensuel patrimonial Intérêts Privés et intitulé « Où et quel prix acheter en Corse ? ».
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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