IMMOBILIER : LE CASSE TETE DES LOYERS
Publié : décembre 11, 2017 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: encadrement des loyers, Lille, Paris Commentaires fermés sur IMMOBILIER : LE CASSE TETE DES LOYERSLA FNAIM VIENT DE PRECISER LES NOUVELLES REGLES DE FIXATION DES LOYERS, SUITE A L’ANNULATION DE LEUR ENCADREMENT A PARIS ET A LILLE. REVUE DE DETAIL.
Dans un récent billet, j’ai évoqué le jugement rendu par le tribunal administratif de Paris le 28 novembre 2017, qui annule les arrêtés préfectoraux de 2015, 2016 et 2017 fixant des loyers de référence à Paris.
Comme ce fut le cas pour le jugement rendu par le tribunal administratif de Lille. Fondement de cette décision : les loyers de référence auraient dû être fixés pour toute la zone dite « tendue » dans laquelle se situe la commune de Paris et, non pour cette seule commune.
« Le Gouvernement a fait part de sa volonté de faire appel de ce jugement mais cet appel n’est pas suspensif. De ce fait l’annulation des arrêtés produit un effet immédiat » souligne Jean-François Buet, Président sortant de la FNAIM. A moins qu’on demande à la cour administrative d’appel d’ordonner qu’il soit sursis à l’exécution du jugement.
Les loyers de référence qui avaient été fixés par arrêté préfectoral ne sont donc plus applicables. Par conséquent, les loyers peuvent être fixés sans avoir à s’y conformer. Mais attention, ceci ne veut pas dire que ces loyers peuvent être fixés en totale liberté. Situées dans des zones dites « tendues », les communes de Paris et de Lille restent donc soumises aux dispositions du décret annuel relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail.
QUELLES CONSEQUENCES SUR LES BAUX EN COURS ?
Les loyers prévus dans les baux en cours continuent de s’appliquer (contractualisation des loyers) et l’annulation est sans effet rétroactif. Par conséquent, les propriétaires ne peuvent pas « rattraper » les loyers qu’ils auraient pu percevoir sans appliquer les loyers de référence.
Toutefois, les propriétaires lésés pourraient introduire un recours contre l’Etat en mettant en cause sa responsabilité pour plaider le manque à gagner et demander une indemnisation. Le délai de prescription de cette action serait de 4 ans à compter de la date du jugement du tribunal administratif.
ET AU RENOUVELLEMENT DES BAUX ?
Au renouvellement des baux en cours, du fait de l’annulation des arrêtés d’encadrement des loyers, le bailleur est soumis à l’application du décret annuel dit de blocage des loyers (pris en application de l’article 18 de la loi de 1989). Ainsi, le loyer pourra être augmenté seulement s’il est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage.
Un conseil : dans ce domaine devenu aussi complexe, je vous recommande de déléguer à un administrateur de biens traditionnel ou en ligne, la fixation de vos loyers. Cela évitera bien des erreurs.
APPART CITY : LE POINT SUR LA RECAPITALISATION
Publié : novembre 23, 2017 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Appart City, recapilisation 17 CommentairesAFIN D’AUGMENTER LE CAPITAL, LES ACTIONNAIRES D’ APPART CITY N’ ONT PAS HESITE A DOPER LA PRIME D’EMISSION. EXPLICATIONS.
Au printemps, le gestionnaire Appart City avait promis une recapitalisation d’au moins 20 millions d’euros avant fin juin 2017. Finalement cette recapitalisation est intervenue lors de l’AG du 30 mai 2017 et a porté sur 41,91millions d’ euros. Soit plus du double annoncé. A première vue, l’on pourrait s’en réjouir.
GONFLER LA PRIME D’ EMISSION
Mais cette augmentation de 41,91 millions euros revêt en partie un tour de passe passe. En effet elle correspond à une émission de 1,1 millions environ d’actions à la modique valeur de 0,40 euros, soit 440.000 euros d’argent frais incorporé dans le capital.
Bien qu’elles ne soient pas assorties d’un droit de vote, ces actions présentent un taux de rémunération attractif: 14,2% pour les 3/4 de ces actions et 10% pour le quart restant.
Bon à savoir: ces dividendes sont prioritaires et reportables les exercices suivants. Et ce, même en cas de résultat négatif de la société.
« Pour parvenir aux 41,9 millions d’euros, les actionnaires – le fonds d’investissement Equistone et le dirigeant- ont tout simplement gonflé la prime d’émission en la fixant à 37,70 €uros, soit 94 fois le prix de l’action. Sans doute, cette opération permet à l’actionnaire principal – personne physique – de conserver une majorité dans le capital. Ainsi sa participation passe de 60% à 53% et celle du fonds d’investissement Equistone de 40% à 47% » me signale un expert comptable
Pour rappel, une prime d’émission est un mécanisme financier permettant d’apporter aux anciennes actions, une valeur supérieure à leur valeur nominale lors d’une augmentation de capital. La valeur nominale d’une action se détermine par le montant du capital de la société (capital de la société / nombre d’action). Généralement la prime d’émission tourne autour de 10%, voire 20% de la valeur nominale des titres.
Compte tenu de la situation financière d’Appart City, les fins connaisseurs du dossier estiment cette prime représentant 94 fois les prix de l’action, exagérée.
Cette opération de « recapitalisation » s’accompagne de la nomination d’un des responsables de l’équipe française Equistone dans le conseil de Surveillance d’Appart City.
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IMMOBILIER ANCIEN : OU VA LE MARCHE ?
Publié : novembre 9, 2017 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Grand Paris, IFI Commentaires fermés sur IMMOBILIER ANCIEN : OU VA LE MARCHE ?AVEC DES PRIX SOUTENUS ET UN PIC DU NOMBRE DE TRANSACTIONS, LE MARCHE DES LOGEMENTS ANCIENS FAIT PREUVE D’ UN GRAND DYNAMISME. MAIS POUR COMBIEN DE TEMPS?
Pour le moment, tout va bien sur le marché des logements anciens. En aout dernier, le volume des transactions annuel a atteint un pic historique, avec 934. 000 ventes au niveau national, soit 185.000 ventes au-dessus de la moyenne de long terme (1997-2017).
« Les prix confirment également le dynamisme du marché avec une tendance à la hausse depuis deux ans et une croissance des prix en France de 3,5% sur la dernière année », m’explique Jean-François Morineau, Directeur Général Délégué de BNP Paribas Immobilier Résidentiel Transaction Ancien.
La hausse concerne aussi bien les régions (+3.3%) que l’Île-de-France (+3.9%). En l’Ile-de-France, les dynamiques et les niveaux des prix sont très contrastés. Toujours dans l’ancien, le prix à Paris a franchi le seuil des 9 000 €/m2 en moyenne (source LPI, prix des avant-contrats), avec une croissance légèrement plus soutenue qu’en première couronne.
Cependant, les marges de négociation se situent entre 3% et 5% des prix affichés. Plus rares que les appartements, les maisons sont des biens où l’on discute moins le prix. Sur les grandes surfaces (plus de 140 mètres carré, l’acquéreur dispose d’une plus grande souplesse de négociation que sur les logements plus demandés.
MARCHE LOCATIF: MOINS DYNAMIQUE.
Parmi les 14 plus grandes villes françaises étudiées sur une période d’un an, six d’entre elles « encaissent » des baisses de loyers, cinq sont stables et seulement trois ont enregistré des hausses de loyer. Même dans les départements franciliens, les loyers reculent de -3.7% et -0.5%.
Pour les bailleurs, la valorisation des prix conjuguée aux baisses des loyers a mécaniquement diminué les rendements locatifs (4,1% en 2017 contre 7,5% en 2000). Et ce, d’après les calculs de BNP Paribas Real Estate .
IMPACT DU GRAND PARIS
Le projet du Grand Paris peut avoir un impact sur le marché de l’immobilier résidentiel implanté dans un rayon de 800 m autour de la gare. Au total, sur les 69 gares étudiées, 18 suivent une tendance baissière (entre -3% et -0,5%), 19 sont stables (entre -0,5% et +0,5%), 22 sont en hausse (entre +0,5% et +4%) et 10 gares voient leurs prix grimper ( + 4%).
« Certains quartiers de gare profitent déjà des effets du Grand Paris avec une croissance des prix immobiliers plus rapide que celle observée à l’échelle francilienne. Une preuve qu’il existe des opportunités d’investissement » poursuit Jean-François Morineau.
A QUAND LA PAUSE?
Deux dangers guettent ce marché encore euphorique. D’une part, l’instauration à compter du 1er janvier 2018 du nouvel impôt signé Macron : l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Cette ponction sur les actifs « pierre » commence à inciter des particuliers à procéder à des arbitrages en faveur d’autres avoirs. D’aillleurs Macron effraye les propriétaires.
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RESIDENCES DE TOURISME : OU EN EST APPART CITY ?
Publié : octobre 1, 2017 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Appart City, location gérance 21 CommentairesDE NOMBREUSES QUESTIONS SUBSISTENT SUR LE SORT DES INVESTISSEURS CHEZ APPART CITY. REVUE DE DETAIL.
Les mois passent et l’inquiétude est grandissante chez les investisseurs de cet exploitant de résidences urbaines. Plusieurs points retiennent sérieusement leur attention.
° La fameuse augmentation de capital.
Selon les dirigeants, elle devait atteindre 42 millions d’euros. Si l’on se base sur la publication des journaux d’annonces légales, elle se limiterait à ce jour à un peu moins de 500.000 euros. Quid du solde faramineux ?
° La mise en location gérance de certaines résidences.
Officiellement, trois résidences sont reprises par un professionnel du tourisme. Il semblerait que cinq autres aient connu le même sort. Ce changement de mode d’exploitation risque de remettre en cause le maintien des avantages fiscaux pour les investisseurs. Autre bémol : au lieu de donner en location à des voyageurs d’affaires – vocation première de ce type de résidence- ces établissements seraient loués à Médecins sans frontières. Un autre profil de clientèle.
° La conformité du bail commercial.
En principe, le nouveau bail signé récemment par les investisseurs ne serait pas adéquat la location gérance.
° Quid du bail d’origine conservé par les opposants aux propositions d’Appart City ?
Les avocats zélés qui avaient défendu la nouvelle politique de cet exploitant ne se privent pas faire de les inciter à signer un nouveau bail, comme en témoignent vos récents commentaires. Une quinzaine de résidences sont dans le viseur de leur intervention se basant sur un mois de loyer par résidence. Une somme minimale de 50.000 euros est évoquée. Pour une centaine de bailleurs, cela revient à 500 euros par investisseur. Une somme non négligeable lorsqu’on ne perçoit pas ses loyers à temps.
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