RESITEL : 60 MILLIONS D’ EUROS EN JEU
Publié : juin 15, 2014 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: bail avenanté, bail résilié, Lagrange, passif, résidence de tourisme, Résitel 1 commentairePLUS DE 60 MILLIONS D’ EUROS DE PASSIF DECLARE PAR LES INVESTISSEURS SONT CONTESTES PAR RESITEL. MAIS LE TRIBUNAL DEVRAIT STATUER PROCHAINEMENT
Six mois après le plan d’apurement du passif mis en place par le Tribunal de commerce de Tarbes, le litige subsiste entre des investisseurs et cette filiale du groupe Lagrange. Plus de 60 millions d’euros de passif déclaré par les investisseurs sont contestés par Résitel.
Sur le millier d’investisseurs dont le passif déclaré est contesté par Résitel, se distinguent deux grandes catégories.
° Les « avenantés » : par précaution, ils ont déclaré dans les créances, les loyers à échoir entre la mise sous sauvegarde et la signature de l’avenant et parfois la reprise de l’avantage fiscal. Il est agréé d’une façon générale qu’en ayant signé les avenants, ces investisseurs ont renoncé aux loyers garantis et que par ailleurs, sauf cas particulier, leurs avantages fiscaux sont préservés : le passif déclaré ne devrait, en général, pas être retenu.
° Les « résiliés » : ils ont déclaré dans les créances, les loyers à échoir entre la mise sous sauvegarde et la fin du bail et parfois la reprise de l’avantage fiscal.
A ce titre, à compter du 18 juin 2014, des particuliers sont convoqués par ce tribunal « dans le cadre de la vérification du passif ». En fait le passif contesté porte essentiellement sur les loyers impayés à échoir.
Quand l’exploitant quitte la résidence
Suite à la mise sous sauvegarde de Résitel, les investisseurs ont dû choisir entre une baisse drastique de leurs loyers par un avenant, ou une résiliation dudit loyer. A noter que Résitel s’est totalement désengagé de 4 résidences : Mimizan, Valloire, Vignec le clos des Fontanelles aux Angles. De plus, cet exploitant s’est partiellement désengagé de 4 autres résidences ou il gère désormais moins de 70% des lots : Font Romeu, Talmont Saint Hilaire, Saint Cyprien, Brides. A cela s’ajoutent dans les autres résidences des investisseurs isolésayant refusé de signer les avenants et dont le bail a été résilié.
Prenons le cas de ce particulier ayant investi à la montagne, dans une résidence située à Valloire (73). Refusant la chute des loyers, son bail a été résilié en septembre 2012 par le juge commissaire à la demande de Résitel et son administrateur. Le montant des loyers échus (cumul des impayés au moment de la mise sous sauvegarde) est estimé à 5000€ et le montant des loyers à échoir jusqu’au terme du bail résilié est 65.000 euros, ces montants ayant été déclarés par le particulier au passif de Résitel. Les 5000€ ne sont pas contestés par Résitel contrairement aux 65 000€. Ayant opté pour un paiement en numéraire de 25 % des créances définitivement admises, devant intervenir dans les trois mois de l’adoption du plan, soit avant fin mars 2014, le particulier aurait du recevoir 1250€. A mi juin, de nombreux investisseurs ayant retenu cette option, n’ont pas encore été dédommagés !
Statuer sur le passif contesté
L’audience du 18 juin devant le juge commissaire a pour but de statuer sur le passif contesté. Deux scénarios possibles : les 65.000 euros pourront être admis en totalité ou partiellement au passif de Résitel ou le juge commissaire se déclarera incompétent pour fixer la créance. Dans ce cas, il appartiendra au Tribunal de Grande Instance de statuer sur ce passif.
Une fois le passif contesté fixé, Résitel le régler à l’investisseur, suivant l’option retenue. Elle ne sera pas forcément celle retenue par le particulier pour le passif loyer échu. Voir mon précédent billet à ce sujet.
Enfin près de six mois après le début du plan de continuation de Résitel, la poursuite des retards de règlement de loyers et ses impayés de charges illustrent la grande fragilité financière de cet exploitant.
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LA SUISSE GATE SES HERITIERS
Publié : juin 5, 2014 Classé dans : Exil fiscal, Impôts | Tags: convention fiscale, droits de succession, Suisse Commentaires fermés sur LA SUISSE GATE SES HERITIERSDANS CET ELDORADO, LE PARLEMENT SUISSE NE SOUTIENDRA PAS LA CREATION AU NIVEAU FEDERAL, D’ UN IMPOT SUR LES SUCCESSIONS
Suisse: vue du palais fédéral
A la lecture du quotidien suisse le Temps, je vous invite à faire un rêve. Et à imaginer que nos journaux français titrent « L’impôt sur les successions n’aura pas le soutien du parlement ».
Pourtant dans son édition du 2 juin 2014, le quotidien helvète relate « L’impôt fédéral sur les successions n’aura pas le soutien du parlement ».
En parcourant cet article, je découvre que « L’initiative propose d’introduire un impôt fédéral sur les successions, dont le taux serait de 20%, à partir d’un legs de 2 millions de francs (suisses). La part du conjoint survivant reste exonérée. Les donations sont imposées à partir de 20 000 francs (suisses)….
Ce prélèvement fédéral remplacerait les impôts cantonaux en vigueur. Actuellement, la taxation des héritages relève en effet de la compétence des cantons. Aucun ne perçoit d’impôt auprès du conjoint survivant ou de la conjointe survivante, mais trois – Vaud, Neuchâtel et Appenzell Rhodes-Intérieures – taxent les sommes héritées par les enfants au-dessus d’un certain seuil. Tous les autres ont renoncé à cette pratique, à l’exception de Lucerne, où les communes ont la compétence de taxer les descendants directs ».
La Suisse et ses 26 cantons
Même si une nouvelle convention fiscale entre la France et la Suisse portant sur les droits de succession a été signée le 11 juillet 2013 afin de changer radicalement la donne des successions franco-suisses, je vous invite malgré tout à étudier l’imposition des successions chez nos voisins. Prenez par exemple le canton du Tessin ou celui d’Argovie : exonération des droits de succession pour le conjoint (e) survivant (e), les enfants, les parents et les grands-parents. ET SI LA FRANCE EN FAISAIT AUTANT ?
Un régime à faire pâlir une de mes amies parisiennes qui vient d’hériter et de… signer un accord avec le fisc français, pour étaler sur dix ans, le règlement de ses droits de succession.
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RESIDENCES DE TOURISME : SECURISER LES INVESTISSEURS
Publié : Mai 24, 2014 Classé dans : Crédit, Immobilier, Impôts | Tags: excès de la défiscalisation, loi ALUR, résidence de tourisme 10 CommentairesConscient des difficultés dans le secteur des résidences de tourisme, le gouvernement pourrait enfin prendre des mesures pour sécuriser les particuliers.
Suite à une question orale posée le 6 mai 2014 par le sénateur Georges Labazée, voici les grandes lignes de la réponse de Valérie Fourneyron, secrétaire d’État chargée du commerce, de l’artisanat, de la consommation, absente à la séance :
Destinée à l’origine à encourager l’implantation des résidences de tourisme dans des territoires qui présentaient un fort potentiel touristique, « la défiscalisation a également facilité un certain nombre de projets sans lien avec les réalités économiques du secteur ».
Après avoir mis en place ces avantages fiscaux au fil des années, les politiques sont en train d’engager un revirement pour éviter que de nouveaux « accidents ». Aussi le 27 mars 2014, une réunion de travail s’est déroulée au cabinet de Valérie Fourneyron pour sécuriser les futurs investisseurs particuliers. Trois points ont été retenus.
1. améliorer l’information pré-contractuelle. Et ce, afin que les investisseurs puissent à évaluer la proposition commerciale qui leur est faite, notamment la soutenabilité des engagements de loyer de la part des gestionnaires.
2. revoir le contexte du financement de l’investissement par emprunt, afin qu’ils soient capables de mesurer les conséquences d’un défaut de loyer, trop souvent présenté comme garanti. « Le Gouvernement pourrait renforcer les sanctions envers les promoteurs et les gestionnaires qui ne respecteraient pas leurs obligations d’information à l’égard des particuliers ».
3. garantir aux copropriétaires la propriété des locaux dédiés aux services collectifs afin de faciliter ainsi le changement de gestionnaire, si besoin. Dans un précédent billet, j’ai détaillé cette importante disposition figurant dans le cadre de la loi ALUR du 24 mars 2014 (accès au logement et un urbanisme rénové).
Sur ce dossier épineux, le Gouvernement travaille avec le syndicat représentatif des gestionnaires, comprenez le SNRT (syndicat national des résidences de tourisme) et les associations représentant les copropriétaires, notamment la FNRT (fédération nationale des résidences de tourisme). A noter que le SNRT « contre attaque » en présentant début juin, une étude chiffrée sur l’impact économique des résidences de tourisme sur leur environnement local.
Au-delà de ces bonnes intentions, je continue de m’interroger sur les solutions de sortie pour les copropriétaires déjà piégés dans des résidences de tourisme en difficulté ?
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IMMOBILIER : LES ABUS DANS LES AIDES AU LOGEMENT
Publié : Mai 15, 2014 Classé dans : Immobilier, Impôts, Parlement, Uncategorized | Tags: aides au logement, Chambre des Propriétaires, Cour des Comptes, investissement locatif Commentaires fermés sur IMMOBILIER : LES ABUS DANS LES AIDES AU LOGEMENTCHAMPIONNE DE L’ ASSISTANAT, LA FRANCE EST GENEREUSE EN MATIERE D’ AIDES AU LOGEMENT. DE PLUS ELLE ENCOURAGE L’INVESTISSEMENT LOCATIF LORSQUE LE MARCHE IMMOBILIER SE PORTE BIEN. UN CONTRESENS ?
En France, il ne se passe pas un jour sans évoquer le déficit budgétaire. Dans le même temps, notre pays se positionne comme la championne de l’assistanat.
En 2013, nos dépenses sociales tricolores ont totalisé 33% du PIB (Produit intérieur Brut), contre seulement 20% aux USA et 18,2%, selon « Les enquêtes du contribuable » publiées par l’OCDE. D’ailleurs dans son numéro daté du 1er mai 2014, l’hebdomadaire Valeurs Actuelles a titré sur sa couverture : « Ces assistés qui ruinent la France ».
« Avec un coût de 39.50 milliards d’euros pour les finances publiques, la politique du logement est extrêmement coûteuse. Au regard des sommes monumentales investies, l’impact économique n’est franchement pas au rendez-vous aujourd’hui » m’explique Denys Brunel, le président de La Chambre des Propriétaires.
De son coté, le PS Didier Migaud, président de la Cour des comptes, ne s’y est pas trompé. Les rapports consacrés au logement par cette institution débouchent sur des mêmes similaires : les dispositifs complexes et onéreux se multiplient. Et les aides versées aux citoyens ne sont pas ciblées.
Les aides personnelles au logement
D’après une étude récente de la CAF (Caisse d’allocations familiales), les aides personnelles au logement représentent plus de 16 milliards d’euros par an en France. Malgré ces énormes dépenses, les conditions d’accès au logement restent difficiles. Et les inégalités territoriales subsistent.
Pointant du doigt la distribution excessive d’argent public, Denis Denys Brunel souligne que la France se place parmi les pays d’Europe dépensant le plus par habitant pour le logement. Et les résultats restent particulièrement médiocres : maintien de la pénurie de logements dans les zones « tendues » (région parisienne, grandes métropoles), amplifié par les effets de la loi ALUR, concoctée par Cécile Duflot. La solution ? mieux moduler les aides et consacrer le surplus ainsi dégagé à la relance de la construction de logements neufs.
Pour ma part, je constate que les dispositifs de défiscalisation ont toujours encouragé l’investissement locatif et étaient plus attractifs lorsque le marché de l’immobilier résidentiel se portait bien. D’une certaine manière ils ont entretenu la spirale haussière des prix ! Qu’en pensez-vous ? Merci d’avance pour vos témoignages. Vous pouvez vous abonner à mon blog (c’est gratuit).
Enfin, avant fin mai, je reviens cette fois, avec un billet nettement plus ludique (croisière). A bientôt.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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