IMMOBILIER DE PRESTIGE : LES PEPITES DU PAYS BASQUE
Publié : juin 22, 2013 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Barnes, Pays basque 3 CommentairesL’authenticité et la discrétion constituent des atouts du pays basque. Dans cette région, les prix de l’immobilier haut de gamme s’ajustent.
Une villa basque à Anglet
De Bayonne à Hendaye, en passant par Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, Anglet, Bidart, Guéthary ou Ciboure, le charme discret des stations de la Côte Basque continue de séduire une clientèle huppée.
Les biens sans défaut toujours demandés
Depuis l’été 2012, les prix des biens sans défaut, c’est-à-dire dotés d’une excellente situation proche des plages, d’une vue ou d’un aperçu mer, et rénovés dans les règles de l’art, ne baissent plus.
« Fait rare, certains biens se négocient au prix ou très proche de celui du mandat lorsque les vendeurs ont suivi nos estimations », m’indique Thibault de Saint Vincent, Président de Barnes.
Exemple, cette maison contemporaine rénovée de 270 m² sur un terrain de 970 m² sur les hauteurs de Biarritz, vendue 1,2 million d’euros au lieu de 1,295 million d’euros. En revanche, avec défaut, la sanction tombe. C’est le cas de cette villa d’Anglet, de 150 m², pourtant construite en face aux plages de la Chambre d’Amour et partie à 850. 000 euros alors qu’elle s’affichait 995. 000 euros. La vue mer n’était visible que de l’étage !
Egalement recherché, le centre ville de Biarritz déclenche toujours des visites, même pour des biens à petits défauts. Encore faut -il que le prix soit dans le marché. Une maison de 220 m² sur 443 m² de terrain au centre de Biarritz vient de se négocier 1,39 million d’euros. Sur ces biens, les acquéreurs sont plus hésitants et les négociations sont fréquentes et peuvent représenter jusqu’à 10 % du prix de départ . Résultat : les délais de vente oscillent entre 3 et 6 mois dans l’ensemble.
Les biens d’exception souffrent dès qu’ils sont excentrés de la mer. L’alourdissement de la fiscalité rend les acquéreurs plus frileux et les délais de vente sont plus aléatoires. Mais, « les étrangers et les expatriés, moins concernés par la fiscalité française, peuvent y dénicher des biens de grande qualité à des prix très attrayants », me confie Thibault de Saint Vincent.
Plus loin dans les terres (3 à 5 km), les stocks de biens à vendre ont fortement augmenté (+40 %) depuis l’été 2012. La demande est en très en retrait (-30 %). Aussi les délais de vente varient de 9 et 12 mois et les prix ont chuté de 20 % en un an. Une authentique ferme basque du XVIIe siècle, comportant 350 m² entièrement rénovés sur 8 000 m² de jardin, s’est vendue 1,58 million d’euros au lieu de 1,69 million d’euros. Avec la crise de l’euro, les Espagnols ont quasiment déserté ce marché. Alors si vous appréciez les golfs du pays basque, il peut être judicieux de saisir une opportunité, surtout si la taxation des plus-values immobilières s’allège sensiblement. Cela ne vous empêche pas de négocier!
APOLLONIA : L’ACTION PENALE ENFIN UTILISEE AU CIVIL
Publié : juin 12, 2013 Classé dans : Arnaques, Banque, Immobilier | Tags: Apollonia 3 CommentairesLe juge de la Cour d’Appel vient d’accepter que des victimes d’Apollonia utilisent des pièces du dossier pénal, pour se défendre au plan civil.
La Justice et ses attributs. Huile sur bois de Lucas Cranach l’Ancien v.1537
C’est une première. Dans un dossier concernant deux victimes de l’affaire « Apollonia » poursuivies par le Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne (CIFRAA) pour leur prêt immobilier, la Cour d’Appel d’Aix en Provence, justice a enfin utilisé les pièces de l’instruction, dans ce litige d’ordre civil (arrêt du 6 juin 2013).
Dans un précédent billet, je vous avais informés de cette demande pour utiliser les pièces de l’instruction pénale. « C’est une grande victoire : pour la première fois un juge civil statue en ayant regardé le dossier pénal. De son point de vue, cet arrêt autorise les avocats à communiquer aux seuls tribunaux, la copie des pièces du dossier pénal accablant pour les banques, qui ne pourront plus plaider devant les tribunaux comme s’il n’y avait pas de dossier pénal » me signalent des victimes de cette énorme escroquerie. Les avocats des victimes pourront utiliser cet arrêt de la Cour d’Appel pour stopper les poursuites (saisies des biens immobilier) à l’encontre de leurs clients (leurs propres victimes).
Que retenir : cet arrêt est exécutoire pour toutes les victimes d’Apollonia ayant souscrit un emprunt auprès de la CIFRAA. Et il devrait s’appliquer pour les autres victimes ayant obtenu un financement notamment auprès de la BPI, du Crédit Mutuel Méditerranée, du Crédit Mutuel Etang de Berre.
Rappel des faits
Pendant des années l’agence immobilière Apollonia a tissé un véritable réseau d’intermédiaires – notaires et banques principalement – pour faire souscrire abusivement à des personnes des achats d’appartements, pour des montants exhorbitants. Et ce, sans avoir suivi les obligations de conseil et d’information des acheteurs prescrites par la loi.
Des épargnants dépouillés
Abusés par Apollonia et ses intermédiaires, les acheteurs doivent aujourd’hui faire face à des échéances impossibles aux vues de leurs faibles ressources, rapportées aux montants investis.
Parallèlement, une instruction pénale est en cours devant le Tribunal de Grande Instance de Marseille. Outre les dirigeants d’Apollonia, des dizaines de personnes ont été mises en examen dont des cadres de banque, des personnes morales, des banques et des notaires…
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SODEREV : ENCORE UN PEU DE PATIENCE
Publié : juin 11, 2013 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: charges, Lagrange, Soderev, tribunal de commerce 1 commentaireLe Tribunal de Commerce de Paris rendra son jugement sur la demande de cessation d’activité de ces trois résidences, le 24 juin 2013.
Encore un peu de patience pour les propriétaires de trois résidences de tourisme gérées par Soderev, une filiale du groupe Lagrange. Le 24 juin 2013, le Tribunal de Commerce de Paris rendra son jugement sur la demande de cessation d’activité de ces trois résidences.
Petit retour en arrière.
L’audience initialement prévue le 13 mai, qui devait fixer le sort de trois résidences gérées par cette société actuellement placée sous le régime de la sauvegarde, a été finalement reportée le 10 juin. Au cours de cette audience, le tribunal a été appelé à statuer sur la demande de cessation partielle d’activité de ces résidences, dont celle des Coches (Les Chalets de Wengen). Les Coches font partie de la station renommée de la Plagne.
Encore le bras de fer
Dans son courrier aux investisseurs, l’administrateur judiciaire précise « si le tribunal prononce la cessation d’activité de votre résidence, ce jugement constituera le motif de résiliation de votre bail commercial ». Et d’ajouter.
« Toutefois, je fonde le vœu que ce délai sera utilement mis à profit pour trouver un accord avec les propriétaires, ce qui permettra à Soderev Tour, le cas échéant, de retirer cette demande de cessation d’activité de votre résidence, dont la gestion serait alors poursuivie à de nouvelles conditions financières supportables par Soderev Tour ».
« A croire que l’on ne veut pas nous laisser partir » me confie un propriétaire. Mais pour accepter les nouvelles propositions de loyer, qui risquent d’être bien faibles, les investisseurs veulent obtenir le remboursement des charges qu’ils ont indûment réglées. Ainsi par exemple » aux Coches, la facture globale d’électricité depuis le 1er décembre 2012 se chiffre à 150.000 euros » poursuit cet investisseur . Rapportée à 150 copropriétaires, elle s’élève à 1.000 euros !Une belle partie de bras de fer en perspective.
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IMMOBILIER : BIENTOT UNE BULLE EN ALLEMAGNE ?
Publié : juin 10, 2013 Classé dans : Immobilier | Tags: Allemagne, Berlin, Bulle immobilière, Cologne, Dûsseldorf, Francfort, Hambourg, Munich, Stuttgart 1 commentaireMéfiants vis-à-vis de l’euro, les Allemands se ruent sur l’immobilier résidentiel… pour sécuriser leurs avoirs.
La fameuse fête de la bière ou OctobertFest à Munich
Changement radical de situation Outre-Rhin. Depuis des années, j’entends que le marché des logements en Allemagne est une belle endormie. Mais depuis quelque, il est en pleine effervescence. « Comme les Allemands n’ont guère confiance en l’euro, ils se ruent sur l’immobilier. Ils achètent souvent deux logements : un pour se loger et un autre destiné à la location » me confie Walter de Boer, à la tête de Bowfonds Property Development basé à Utrecht. Actuellement, l’’Allemagne ne compte que 40% de propriétaires contre 60% en France.
La croissance économique est plus forte en Allemagne
Le boum des permis de construire
Alors que ce promoteur est présent en France, aux Pays-Bas et en Allemagne. Ce dernier pays est actuellement le marché le plus actif.
Il suffit de se pencher sur le nombre de permis de construire accordé pour les appartements : 7.750 en février 2013 contre 5.750 en février 2003, soit une hausse de près de 35% en dix ans. En janvier 2012, un pic a même été enregistré avec 10.250 permis de construire accordés !
Sur ce marché en plein boum, les programmes immobiliers se commercialisent en quelques semaines. Avant le début des travaux, quasiment 70 à 80% des programmes sont vendus. Cette situation peut faire rougir d’envie les promoteurs français. Message de leurs homologues allemands : « Venez construire chez nous ».
Une valeur refuge : la pierre
A la différence de la France où le pouvoir politique et économique reste confiné en région parisienne, ce pays fédéral se caractérise par une absence de pression centralisatrice. « L’Allemagne compte des capitales régionales particulièrement développées. Si Berlin constitue un centre administratif pour le pays, il n’est pas son poumon économique » me confie Olivier Dontot, Président d’Immobilien Faubourg Group.
Un peu d’histoire… Après la seconde guerre mondiale, les industries se sont déplacées vers les villes du sud, comme Stuttgart ou Munich. Avec Hambourg, la capitale de la Bavière se positionne comme la ville la plus importante d’Allemagne sur le plan économique. Derrière ces deux métropoles, des villes comme Francfort, Cologne, Düsseldorf et Berlin restent particulièrement dynamiques.
Toujours à Munich, les prix ont bondi de 4.400 euros/m2 au début 2010 à 6.400 euros/m2 au début de cette année, soit une hausse de 45% en trois ans. Dans la même période, ils ont gagné 20% à Hambourg.
Pas étonnant dans ces conditions que la Banque centrale européenne signale que « les prix de l’immobilier augmentent nettement dans certaines régions d’Allemagne et nous devons suivre cela avec attention ». Une bulle immobilière serait-elle en train de se former Outre-Rhin ? Un phénomène que nous avons connu en France.
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