RESIDENCES DE TOURISME : SECURISER LES INVESTISSEURS
Publié : Mai 24, 2014 Classé dans : Crédit, Immobilier, Impôts | Tags: excès de la défiscalisation, loi ALUR, résidence de tourisme 10 CommentairesConscient des difficultés dans le secteur des résidences de tourisme, le gouvernement pourrait enfin prendre des mesures pour sécuriser les particuliers.
Suite à une question orale posée le 6 mai 2014 par le sénateur Georges Labazée, voici les grandes lignes de la réponse de Valérie Fourneyron, secrétaire d’État chargée du commerce, de l’artisanat, de la consommation, absente à la séance :
Destinée à l’origine à encourager l’implantation des résidences de tourisme dans des territoires qui présentaient un fort potentiel touristique, « la défiscalisation a également facilité un certain nombre de projets sans lien avec les réalités économiques du secteur ».
Après avoir mis en place ces avantages fiscaux au fil des années, les politiques sont en train d’engager un revirement pour éviter que de nouveaux « accidents ». Aussi le 27 mars 2014, une réunion de travail s’est déroulée au cabinet de Valérie Fourneyron pour sécuriser les futurs investisseurs particuliers. Trois points ont été retenus.
1. améliorer l’information pré-contractuelle. Et ce, afin que les investisseurs puissent à évaluer la proposition commerciale qui leur est faite, notamment la soutenabilité des engagements de loyer de la part des gestionnaires.
2. revoir le contexte du financement de l’investissement par emprunt, afin qu’ils soient capables de mesurer les conséquences d’un défaut de loyer, trop souvent présenté comme garanti. « Le Gouvernement pourrait renforcer les sanctions envers les promoteurs et les gestionnaires qui ne respecteraient pas leurs obligations d’information à l’égard des particuliers ».
3. garantir aux copropriétaires la propriété des locaux dédiés aux services collectifs afin de faciliter ainsi le changement de gestionnaire, si besoin. Dans un précédent billet, j’ai détaillé cette importante disposition figurant dans le cadre de la loi ALUR du 24 mars 2014 (accès au logement et un urbanisme rénové).
Sur ce dossier épineux, le Gouvernement travaille avec le syndicat représentatif des gestionnaires, comprenez le SNRT (syndicat national des résidences de tourisme) et les associations représentant les copropriétaires, notamment la FNRT (fédération nationale des résidences de tourisme). A noter que le SNRT « contre attaque » en présentant début juin, une étude chiffrée sur l’impact économique des résidences de tourisme sur leur environnement local.
Au-delà de ces bonnes intentions, je continue de m’interroger sur les solutions de sortie pour les copropriétaires déjà piégés dans des résidences de tourisme en difficulté ?
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IMMOBILIER : LES ABUS DANS LES AIDES AU LOGEMENT
Publié : Mai 15, 2014 Classé dans : Immobilier, Impôts, Parlement, Uncategorized | Tags: aides au logement, Chambre des Propriétaires, Cour des Comptes, investissement locatif Commentaires fermés sur IMMOBILIER : LES ABUS DANS LES AIDES AU LOGEMENTCHAMPIONNE DE L’ ASSISTANAT, LA FRANCE EST GENEREUSE EN MATIERE D’ AIDES AU LOGEMENT. DE PLUS ELLE ENCOURAGE L’INVESTISSEMENT LOCATIF LORSQUE LE MARCHE IMMOBILIER SE PORTE BIEN. UN CONTRESENS ?
En France, il ne se passe pas un jour sans évoquer le déficit budgétaire. Dans le même temps, notre pays se positionne comme la championne de l’assistanat.
En 2013, nos dépenses sociales tricolores ont totalisé 33% du PIB (Produit intérieur Brut), contre seulement 20% aux USA et 18,2%, selon « Les enquêtes du contribuable » publiées par l’OCDE. D’ailleurs dans son numéro daté du 1er mai 2014, l’hebdomadaire Valeurs Actuelles a titré sur sa couverture : « Ces assistés qui ruinent la France ».
« Avec un coût de 39.50 milliards d’euros pour les finances publiques, la politique du logement est extrêmement coûteuse. Au regard des sommes monumentales investies, l’impact économique n’est franchement pas au rendez-vous aujourd’hui » m’explique Denys Brunel, le président de La Chambre des Propriétaires.
De son coté, le PS Didier Migaud, président de la Cour des comptes, ne s’y est pas trompé. Les rapports consacrés au logement par cette institution débouchent sur des mêmes similaires : les dispositifs complexes et onéreux se multiplient. Et les aides versées aux citoyens ne sont pas ciblées.
Les aides personnelles au logement
D’après une étude récente de la CAF (Caisse d’allocations familiales), les aides personnelles au logement représentent plus de 16 milliards d’euros par an en France. Malgré ces énormes dépenses, les conditions d’accès au logement restent difficiles. Et les inégalités territoriales subsistent.
Pointant du doigt la distribution excessive d’argent public, Denis Denys Brunel souligne que la France se place parmi les pays d’Europe dépensant le plus par habitant pour le logement. Et les résultats restent particulièrement médiocres : maintien de la pénurie de logements dans les zones « tendues » (région parisienne, grandes métropoles), amplifié par les effets de la loi ALUR, concoctée par Cécile Duflot. La solution ? mieux moduler les aides et consacrer le surplus ainsi dégagé à la relance de la construction de logements neufs.
Pour ma part, je constate que les dispositifs de défiscalisation ont toujours encouragé l’investissement locatif et étaient plus attractifs lorsque le marché de l’immobilier résidentiel se portait bien. D’une certaine manière ils ont entretenu la spirale haussière des prix ! Qu’en pensez-vous ? Merci d’avance pour vos témoignages. Vous pouvez vous abonner à mon blog (c’est gratuit).
Enfin, avant fin mai, je reviens cette fois, avec un billet nettement plus ludique (croisière). A bientôt.
RESIDENCES DE TOURISME : PLUS DE LIBERTE POUR LES COPROPRIETAIRES
Publié : Mai 9, 2014 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: e, EHPAD, loi ALUR, parties communes, résidences seniors, syndicat des copropriétaires 7 CommentairesDésormais les locaux à usage collectif doivent faire partie des parties communes des nouvelles résidences de tourisme. Quid des anciennes déjà en exploitation et confrontées à des difficultés?
La piscine, une partie commune par excellence
En matière de résidences de tourisme, la loi ALUR de Cécile Duflot comporte une disposition favorable aux investisseurs. Son article 58, titre V, prévoit que dans les résidences de tourisme construites à partir du 1er juillet 2014, les locaux à usage collectifs composés d’équipements et de services communs devront être la propriété indivise du syndicat des copropriétaires.
« Cette mesure vise à éviter des blocages éventuels en cas de cessation d’activité ou changement d’exploitation » m’explique-t-on au SNRT (Syndicat national des résidences de tourisme). Effectivement, avec cette nouvelle disposition, ce sera plus facile de changer de gestionnaire.
Des situations encore problématiques
Toutefois, j’ai deux grandes interrogations :
- quid des parties communes des résidences de tourisme déjà livrées avant le 1er juillet 2014 ? généralement elles sont détenues par une société contrôlée par le gestionnaire.
Lors de difficultés avec ce dernier, les copropriétaires ont dû mal à obtenir la disposition de ces parties communes, comme la réception, pour retrouver leur liberté. Par exemple, les investisseurs de chez Lagrange-Résitel sont bien placés pour le savoir.
Si vous avez changé d’exploitant, je vous invite à témoigner ici sur votre parcours du combattant pour récupérer ces locaux indispensables à l’exploitation de la résidence.
En se basant sur les adhérents du SNRT, il existe 2206 résidences de tourisme (662 à la montagne, 812 à la mer, 231 à la campagne, et 501 en ville).
2. Quid de l’immobilier géré ne relevant du secteur des résidences de tourisme ? je pense en particulier aux résidences destinées aux seniors. Et aux établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) où les renouvellements de baux se font dans la douleur. Là encore, les parties communes, comme par exemple la salle de restaurant, la cuisine, les salons, sont généralement détenues par une société contrôlée par le gestionnaire. A ce niveau, vos témoignages sont bienvenus. Merci de votre fidélité
RESIDENCES DE TOURISME A LA MONTAGNE : HALTE ?
Publié : Mai 4, 2014 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: Censi-Bouvard, montagne, résidence de tourisme, Sénat 10 Commentaires
SUPPRIMER LES INCITATIONS FISCALES A L’ INVESTISSEMENT LOCATIF DANS L’ IMMOBILIER DE LOISIR NEUF, UNE PROPOSITION DE DEUX SENATEURS
Sans faire de politique sur mon blog, je viens de prendre connaissance du récent rapport sénatorial consacré à « L’avenir de la montagne » rédigé par un UMP et un PS. Intitulé « Patrimoine naturel de la montagne: concilier protection et développement », ce rapport consacre un chapitre aux « difficultés de l’immobilier touristique en montagne’.
Ces deux sénateurs pointent le régime Censi-Bouvard, prolongé jusqu’au 31 décembre 2016. « Ce dispositif est proposé comme un investissement locatif sûr pour les propriétaires : en achetant dans une résidence de tourisme classée, ils ont pu bénéficier d’une déduction de TVA sur le prix d’achat et d’une réduction d’impôt, en contrepartie d’un engagement d’affecter leur bien à la location pendant une durée de neuf ans ».
Stimulés par une défiscalisation incitative, les programmes neufs destinés aux investisseurs se sont tellement multipliés, qu’une surproduction de résidences de tourisme touche de nombreuses stations de montagne.
« À l’échéance règlementaire des baux à un horizon de neuf à douze ans, ce sont des logements susceptibles de sortir du marché locatif. La poursuite du développement immobilier des stations à travers ce dispositif contribue mécaniquement à réamorcer régulièrement des besoins en hébergements neufs » poursuivent les rapporteurs.
Un parc immobilier vieillissant en altitude
Face à cette offre de logements neufs, il existe un parc immobilier vieillissant. Même s’ils sont bien localisés, la plupart des grands ensembles d’immeubles collectifs construits dans les années 1960-70 « sont aujourd’hui dégradés en raison de leur âge, d’un entretien insuffisant, d’une location intensive et d’une qualité parfois médiocre de la construction et des matériaux utilisés.
Très développés dans ces grands ensembles immobiliers, les systèmes de copropriété ont freiné à l’entretien des parties communes, l’ensemble des propriétaires ne parvenant pas à se mettre d’accord pour entreprendre des opérations d’entretien et de rénovation jugées trop coûteuses ».
Et surtout, l’offre locative est en inadéquation et la demande, compte tenu des attentes des visiteurs. Les espaces « cages à lapin » où l’on loge six à huit vacanciers dans 30 m2 n’ont plus la cote. Depuis une vingtaine d’années déjà, j’ai vu de rares initiatives en altitude pour réunir ces « cellules ». D’où l’impérative nécessite de rénover l’immobilier de loisir en montagne. Et ce, pour éviter un rythme de construction trop élevé au détriment des espaces naturels, constituer une source de travaux non délocalisables pour les entreprises et répondre aux attentes nouvelles de la clientèle française et étrangère.
La fin des avantages fiscaux dans le neuf géré ?
Les rapporteurs énoncent deux propositions : « Supprimer les incitations fiscales à l’investissement locatif dans l’immobilier de loisir neuf, et instaurer un dispositif fiscal incitant à la réhabilitation du parc locatif existant, sous la condition d’une obligation de mise en location d’une durée au moins égale à quinze ans ».
Dans leur rapport, ils mettent l’accent sur les aléas du bail commercial largement développés dans mon blog. A ce propos, je vous invite à consulter notamment le billet sur Vignec, une résidence auto gérée.
Sans oublier « le risque d’une confiscation par le promoteur et/ou le professionnel de l’immobilier du gain de l’avantage fiscal par une majoration du prix de vente de l’immeuble et/ou l’exigence de commissions importantes. Et enfin le développement de la construction de petites surfaces, aux prix accessibles afin de solvabiliser les investisseurs, au contraire des attentes actuelles de la clientèle ».
QUE PENSEZ-VOUS DES PROPOSITIONS DE CES SENATEURS ? REAGISSEZ SUR MON BLOG ICI ;
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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