LA CHASSE AUX LOGEMENTS ENERGIVORES
Publié : janvier 7, 2022 Classé dans : Immobilier | Tags: DPE 12 CommentairesDES 2022, LES BIENS IMMOBILIERS LES PLUS ENERGIVORES DEVRONT FAIRE L’OBJET DE TRAVAUX AFIN D’AMELIORER LEUR BILAN ENERGETIQUE.
Pour ce premier billet de l’année 2022, je traite un sujet un peu technique : la performance énergétique. A terme, elle peut influencer sur la valeur de votre bien. « De logements énergivores on est passé à des passoires énergétiques et le diagnostic énergétique dit encore DPE, a subi un sérieux tour de vis » tonne Laurent Vimont à la tête de Century 21. En effet le contenu et la méthode de calcul de ce fameux DPE sont modifiés : désormais ils s’appuient sur les caractéristiques techniques du bien (qualité du bâti, isolation, fenêtres, chauffage…) et non plus simplement sur les consommations passées (factures). Résultat : des DPE « ancienne formule » risquent d’être dégradés. Comprenez de passer par exemple de E à F.
QUEL IMPACT POUR VOTRE LOGEMENT LOCATIF ?
Bien sûr cette course à la neutralité carbone définie par la loi « climat et résilience » du 22 août 2020, pénalise les bailleurs de bien(s) ancien(s). En vertu des nouvelles dispositions, un logement doit respecter des règles de décence et de confort très strictes, pour être éligible à la location :
° A partir du 1er janvier 2023, un logement avec une étiquette G sera interdit à la location. En d’autres termes, un logement pourra être proposé à la location uniquement si la consommation d’énergie ne dépasse pas le seuil de 449 Kwh d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. Cette mesure ne s’appliquera qu’aux contrats de location signés à compter du 1er janvier 2023, les baux en cours ne seront donc pas concernés.
° A partir du 1er janvier 2028, un bien résidentiel avec une étiquette F sera interdit à la location. Là encore, cette mesure ne concernera que les contrats de location signés à compter du 1er janvier 2028. Mais lorsqu’on connait le taux de rotation dans les petites surfaces, on s’expose facilement à ce risque.
° Jusqu’à présent informatif, le DPE est devenu opposable. En le présentant à l’acheteur ou au locataire, le propriétaire engage sa responsabilité. Si le résultat obtenu par le nouveau DPE est inférieur à celui présenté par le propriétaire, le locataire ou l’acquéreur pourront se retourner contre le propriétaire et lui demander des indemnités.
Cette interdiction progressive de mise en location de biens énergivores pose un sérieux problème dans les copropriétés. Une rénovation énergétique ne se décide pas du jour au lendemain et nécessite l’accord des copropriétaires. Même s’ils détiennent un bien énergivores, les propriétaires occupants savent que leur logement trouvera preneur sur un marché tendu.
Enfin si vous êtes tenté d’acheter un ou des logements locatif (s), prenez garde au nouveau DPE. L’offre à la vente de petites surfaces énergivores a monté en flèche. Et lorsque le DPE revu et corrigé se situe en F ou G, des agents immobiliers peu scrupuleux n’hésitent pas à arguer que le diagnostiqueur s’est trompé. La vigilance s’impose, en particulier sur le marché parisien qui a tendance à stagner. Selon les dernières statistiques des notaires, dans Paris, en octobre 2021, le prix des appartements s’établit à 10.700 euros/m2, soit une baisse de 1,4% par rapport à octobre 2020. D’après les avant-contrats, le prix des appartements dans la capitale ressortira à 10.620 euros/m2 en février 2022. Au fil des mois, les valeurs continuent donc d’osciller entre 10.600 et 10.800 euros/m2. Et l’incertitude électorale devrait favoriser un certain attentisme des acquéreurs.
FAITES NOUS PART DE VOS REACTIONS ET VOTRE EXPERIENCE DANS LE DOMAINE, EN BAS DE CE BILLET.
BONNES FETES
Publié : décembre 22, 2021 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Pierre & Vacances 2 Commentaires
JE VOUS REMERCIE POUR VOTRE FIDELITE ET VOUS DONNE RENDEZ-VOUS AU DEBUT DE L’ANNEE 2022.
EN ATTENDANT, RETOUR SUR MES DERNIERS BILLETS :
Les escrocs guettent votre épargne.
Les bailleurs privés de Pierre & Vacances peuvent prendre position jusqu’au 31.12.2021
APPART’CITY : SORTIE DE LA PROCEDURE DE SAUVEGARDE
Publié : septembre 14, 2021 Classé dans : Immobilier, Placements 11 CommentairesLE TRIBUNAL DE COMMERCE DE MONTPELLIER VIENT D’ ARRETER LE PLAN DE SAUVEGARDE DE L ENTREPRISE
C’est la fin du suspense pour les propriétaires bailleurs de résidences de tourisme exploitées par Appart’City. En effet le Tribunal de Commerce de Montpellier a homologué le 14 septembre 2021 le plan de sauvegarde concernant cet exploitant.
Ce jugement rend les dispositions du plan opposables à tous.
« Cette décision permet à Appart’City de sortir de sauvegarde et vient clôturer une période d’incertitude » commente l’exploitant dans une lettre adressée aux propriétaires. Et de poursuivre : « elle est l’aboutissement des négociations menées avec l’ensemble des bailleurs, des banques, de nos fournisseurs, de l’État et de notre actionnaire . .. Le plan de sauvegarde a été approuvé par plus de 90% des créanciers ».
La prochaine étape de la restructuration financière de la société ? Toujours en se référant au courrier envoyé aux bailleurs :
« Le lancement d’augmentations de capital qui permettront de convertir près de 40 millions d’euros de créances de l’actionnaire en augmentation de capital. Celui-ci s’est également engagé à apporter en numéraire 8 millions d’euros dans le cadre de ces opérations, en contrepartie d’un prêt garanti par l’État (PGE) complémentaire des banques de 8 millions d’euros . L’État et les autres créanciers de l’entreprise ont consenti des efforts conséquents consistant notamment à un étalement des créances fiscales et sociales sur 10 ans ».
Prochainement je reviendrai sur l’impact des mesures du plan de sauvegarde lancé le 15 mai 2021, sur les investisseurs privés. D’ici là, donnez votre avis sur cette décision de justice.
RESIDENCES DE TOURISME : LA VOIX DE SON MAITRE
Publié : juillet 24, 2021 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: residences de tourisme 11 CommentairesLE GOUVERNEMENT A ETE INTERPELLE PAR DES DEPUTES SUR LE SORT DES INVESTISSEURS DANS LES RESIDENCES DE TOURISME. PAR LE BIAIS DE L’ASSEMBLEE NATIONALE, IL A REPONDU FIN JUILLET 2021. DETAILS.
Le lobbying des gros exploitants de résidences de tourisme au Parlement, en particulier à l’Assemblée Nationale continue de bien fonctionner. J’en veux pour preuve cette réponse récente – datée du 20 juillet 2021- de l’Assemblée Nationale à une question de Mme Frédérique Meunier ( Les Républicains – Corrèze ) Question écrite du 11 mai 2021 sur le déséquilibre dans les relations entre investisseurs (propriétaires) et les exploitants de résidence de tourisme (locataires). Je vous communique un extrait de la question de cette députée : « Alors que ces grands groupes d’exploitants (Pierre et Vacances, Appart City, Belambra, Goélia, Lagrange, pour ne citer qu’eux) ont pu bénéficier des aides accordées par le Gouvernement pour supporter les conséquences financières de la crise, telles que le PGE, le chômage partiel, le report ou l’abandon de charges sociales, ceux-ci se sont soit « auto-facturés » des avoirs financiers sur les bailleurs, soit ont cessé le paiement des loyers sans communication sur le bilan économique ou les aides reçues et ce malgré
la loi Novelli. Aujourd’hui, ce sont donc des milliers de petits propriétaires qui, à l’origine, ont investi dans ces résidences pour bénéficier d’un petit revenu, qui se retrouvent à payer leur crédit sans contrepartie financière.
Pendant ce temps, les sociétés gestionnaires s’organisent pour percevoir les loyers, les aides et ne rien reverser aux bailleurs. Certaines se seraient même placées en sauvegarde de justice afin de geler le passif, et se préserver ainsi des actions en justice lancées par les collectifs et associations de copropriétaires dont l’issue est souvent en leur défaveur. Le déséquilibre gestionnaires propriétaires existait bien avant la crise sanitaire mais celle-ci n’a fait que
l’aggraver. Elle lui demande donc quelles mesures peuvent être envisagées pour rétablir l’équilibre des forces afin que les petits propriétaires ne soient plus assujettis au bon vouloir des grands groupes d’exploitants »
UNE REPONSE « LANGUE DE BOIS »
La réponse de l’Assemblée Nationale vaut son pesant d’or. Gardez votre calme pour ce large extrait.
« Lors du premier confinement, les mesures de restriction des déplacements ont considérablement limité l’activité
des résidences de tourisme. Le décret du 14 décembre 2020 a autorisé l’ouverture de ces hébergements, sous réserve de respecter les protocoles sanitaires définis de concert avec les professionnels du secteur. Dans le contexte sanitaire que nous traversons, certains gestionnaires de résidences ont informé leurs bailleurs du non versement temporaire ou du report des loyers dont ils étaient pourtant redevables, selon les termes de leur bail commercial.
Le Gouvernement a pleinement conscience de l’inquiétude des propriétaires de résidences de tourisme face à cette situation et a engagé un processus de facilitation des discussions entre les propriétaires-bailleurs et les exploitants de résidence de tourisme afin de parvenir à une situation équilibrée préservant la situation financière des résidences et sans compromettre les droits des propriétaires-investisseurs.
En outre, la médiation entre bailleurs et locataires commerçants s’est traduite par la rédaction d’une charte encadrant les reports et annulations de loyers lors du premier confinement et la période de reprise jusqu’au 30 septembre 2020. Tous les commerçants et bailleurs peuvent utiliser cette charte pour régler au mieux les conditions de paiement des loyers sur les périodes citées précédemment.
Dans ce cadre, afin de faciliter la mise en place d’accords entre les parties, il est proposé aux bailleurs et aux preneurs de baux commerciaux de recourir à des modes amiables de règlement des différends, en sollicitant le médiateur des entreprises ou par l’intermédiaire de la communauté départementale de conclusion des baux commerciaux. Dans la mesure où il s’agit de litiges entre professionnels et particuliers, la commission
départementale de conciliation des baux commerciaux doit nécessairement être saisie.
Il est également demandé au Syndicat National des Résidences de Tourisme d’étudier, de concert avec la fédération bancaire française, les situations individuelles d’endettement des investisseurs en résidence de tourisme. Cela permet d’envisager des solutions appropriées au cas par cas, en fonction de la situation personnelle des clients des organismes bancaires... »
Vous trouverez la réponse dans son intégralité http://www.assemblee-nationale.fr/questions/detail/15/QE/38759
BIEN SUR REAGISSEZ ICI A CETTE REPONSE OFFICIELLE MUREMENT REFLECHIE. COMMENT VOTRE EXPLOITANT REAGIT-IL DEPUIS LE DEBUT DE CETTE CRISE SANITAIRE ? PRIVE DE LOYERS, VOTRE BANQUE FAIT-ELLE PREUVE DE SOUPLESSE ? CONFRONTE A UNE SAUVEGARDE DE JUSTICE, QUE VALENT LES PROPOSITIONS DES EXPLOITANTS? QUI SONT LES GAGNANTS DE LA CRISE : LES EXPLOITANTS? LES AVOCATS? VOS REPONSES SONT BIENVENUES. ENRICHISSONS LE DEBAT PAR RAPPORT A VOS DERNIERES REACTIONS.
JE VOUS DONNE RENDEZ VOUS EN AOUT.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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