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LA CHASSE AUX LOGEMENTS ENERGIVORES

DES 2022, LES BIENS IMMOBILIERS LES PLUS ENERGIVORES DEVRONT FAIRE L’OBJET DE TRAVAUX AFIN D’AMELIORER LEUR BILAN ENERGETIQUE.

Pour ce premier billet de l’année 2022, je traite un sujet un peu technique : la performance énergétique. A terme, elle peut influencer sur la valeur de votre bien. « De logements énergivores on est passé à des passoires énergétiques et le diagnostic énergétique dit encore DPE, a subi un sérieux tour de vis » tonne Laurent Vimont à la tête de Century 21. En effet le contenu et la méthode de calcul de ce fameux DPE sont  modifiés : désormais ils s’appuient sur les caractéristiques techniques du bien (qualité du bâti, isolation, fenêtres, chauffage…) et non plus simplement sur les consommations passées (factures). Résultat : des DPE « ancienne formule » risquent d’être dégradés. Comprenez de passer par exemple de E à F.

QUEL IMPACT POUR VOTRE LOGEMENT LOCATIF ?

Bien sûr cette course à la neutralité carbone définie par la loi « climat et résilience » du 22 août 2020, pénalise les bailleurs de bien(s) ancien(s). En vertu des nouvelles dispositions, un logement doit respecter des règles de décence et de confort très strictes, pour être éligible à la location :

° A partir du 1er janvier 2023, un logement avec une étiquette G sera interdit à la location. En d’autres termes, un logement pourra être proposé à la location uniquement si la consommation d’énergie ne dépasse pas le seuil de 449 Kwh d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. Cette mesure ne s’appliquera qu’aux contrats de location signés à compter du 1er janvier 2023, les baux en cours ne seront donc pas concernés.

° A partir du 1er janvier 2028, un bien résidentiel avec une étiquette F sera interdit à la location. Là encore, cette mesure ne concernera que les contrats de location signés à compter du 1er janvier 2028. Mais lorsqu’on connait le taux de rotation dans les petites surfaces, on s’expose facilement à ce risque.

° Jusqu’à présent informatif, le DPE est devenu opposable. En le présentant à l’acheteur ou au locataire, le propriétaire engage sa responsabilité. Si le résultat obtenu par le nouveau DPE est inférieur à celui présenté par le propriétaire, le locataire ou l’acquéreur pourront se retourner contre le propriétaire et lui demander des indemnités.

Cette interdiction progressive de mise en location de biens énergivores pose un sérieux problème dans les copropriétés. Une rénovation énergétique ne se décide pas du jour au lendemain et nécessite l’accord des copropriétaires.  Même s’ils détiennent un bien énergivores, les propriétaires occupants savent que leur logement trouvera preneur sur un marché tendu.  

Enfin si vous êtes tenté d’acheter un ou des logements locatif (s), prenez garde au nouveau DPE. L’offre à la vente de petites surfaces énergivores a monté en flèche. Et lorsque le DPE revu et corrigé se situe en F ou G, des agents immobiliers peu scrupuleux n’hésitent pas à arguer que le diagnostiqueur s’est trompé. La vigilance s’impose, en particulier sur le marché parisien qui a tendance à stagner. Selon les dernières statistiques des notaires, dans Paris, en octobre 2021, le prix des appartements s’établit à 10.700 euros/m2, soit une baisse de 1,4% par rapport à octobre 2020. D’après les avant-contrats, le prix des appartements dans la capitale ressortira à 10.620 euros/m2 en février 2022. Au fil des mois, les valeurs continuent donc d’osciller entre 10.600 et 10.800 euros/m2. Et l’incertitude électorale devrait favoriser un certain attentisme des acquéreurs.

FAITES NOUS PART DE VOS REACTIONS ET VOTRE EXPERIENCE DANS LE DOMAINE, EN BAS DE CE BILLET.


7 commentaires on “LA CHASSE AUX LOGEMENTS ENERGIVORES”

  1. FLORIOT dit :

    Bonjour

    Il conviendrait de préciser que la classification en logement indécent des logiciels énergivores ne concerne pas les locations saisonnières mais uniquement les habitations principales .

    • mdenoune dit :

      Oui ces nouvelles dispositions du DPE concerne l’habitation principale occupée par le propriétaire ou donnée en
      location.

  2. Dos Santos dit :

    Bonjour,
    C’est du grand n’importe quoi. Je viens de faire refaire 2 DPE pour 2 logements dans une maison préalablement classés E et le diagnostiqueur me les classe maintenant en G.
    Payé 2×200=400€ pour 1h de travail.

    A réception du diag, après paiement, comme je suis ingénieur en génie climatique, ma première réaction a été de m’étonner qu’il m’annonce une consommation en chauffage de 37 740 kW ce qui représente 3547 litres de fuel.

    Le problème est que la consommation moyenne de ces 10 dernières années, justifiée par les factures et les arrêts de charges aux locataires qui sont toujours (par choix) des retraités (donc « qui chauffent toute la journée ») est de 2015 litre/an de fuel. (1790 à 2300 max).

    J’ai immédiatement envoyé un mail au diagnostiqueur qui n’a pas répondu.

    Avant de le rappeler, j’ai repris le dossier et constater :
    – Il n’a pas vu les robinets thermostatiques
    – Il a marqué que c’était des murs en béton banché au lieu de moellons de 300 mm (la différence est du simple au double au niveau isolation)
    – Il n’a pas tenu compte des isolant mince (DEPRON) collés sur les murs.

    Quand je l’ai appelé par téléphone, il m’a dit « vous ne savez pas faire la différence entre des robinets thermostatiques et des normaux ».
    J’ai immédiatement rétorqué par courrier recommandé, qu’il n’est pas allé chercher.

    Encore plus intéressant :

    Il y a quatre postes:
    – Chauffage
    – Eau chaude
    – Éclairage
    – Auxiliaires

    Si l’on oublie le chauffage sur lequel il y a contestation, les 3 seuls postes :
    – Eau Chaude : 21028 kW
    – Éclairage : 530 KW
    – Auxiliaires : 2499 kW
    justifient déjà, à eux seuls, une consommation supposée de 24 057 kW, soit un classement D.

    Je précise que l’eau chaude est faite par 2 ballons électriques normaux et que les auxiliaires ne sont rien d’autre qu’une VMC double flux (il n’y a rien de mieux) par appartement.

    Il faut donc supprimer les ballons ECS et les VMC ?

    Sauf à compter sur l’incompétence notoire du diagnostiqueur, on marche sur la tête …

    MAIS MAINTENANT, QU’EST-CE QU’ON FAIT ?

    La loi m’oblige à faire ce DPE, mais si je le donne à mes locataires en leur annonçant une consommation de 2015 litres de fuel en moyenne avec un classement G, c’est le procès garanti.

    Je m’en suis ouvert à Que choisir, A mon député, sur les sites de notation, etc …

    J’ai l’impression que tout le monde s’en fout, car après tout ce ne sont que des problèmes … de riches propriétaires …

    • mdenoune dit :

      Cher internaute
      Merci pour votre commentaire. J’ai bien peur que les litiges se multiplient.
      Un DPE revu et corrigé est sorti cet été, puis il a été légèrement « assoupli » avant la fin de cette année. Vous ne précisez pas quand vos 2 DPE ont été établis?
      Vous évoquez des sites de notation, quels sont ils?
      Voyez si votre diagnostiqueur fait partie d’une chambre professionnelle que vous pourriez contacter pour mettre en jeu sa garantie professionnelle.
      L’UNPI (union nationale des propriétaires immobiliers) peut être aussi une piste.
      https://www.unpi.org/fr/1/85/848/DPE-interdiction-de-louer-des-2023-le-bon-sens-doit-reprendre-le-dessus-!.html

      En tous cas, tenez nous au courant. Bon courage.

  3. Dos Santos dit :

    Merci pour vos encouragements.
    le site de notation est : https://www.immodvisor.com/avis-457009-8OLZC-Y1AE-JMALY3-2022-VGVCK.html
    J’ai bien pris contact avec l’UNPI de Lyon qui est au courant du problème mais pour l’instant ils ne font rien.
    Elle m’a quand même précisé que le diagnostiqueur ne doit rentrer dans l’algorithme que ce qu’il voit et n’a absolument pas à tenir compte de ce qu’on lui dit. Par exemple, vous pouvez très bien lui dire que votre mur est en moellons et que vous avez un isolant mince derrière la tapisserie, s’il estime que votre mur est en béton banché, il est réputé avoir raison …
    Par contre, évidemment, quand il ne voit pas les robinets thermostatiques, il faut faire faire aux locataires des attestations sur l’honneur avec copie CI etc …. Ambiance ….
    J’ai également écrit à mon député et à des journalistes. Pour l’instant sans retour.
    La chambre syndicale du diagnostiqueur est une bonne idée que je vais exploiter mais je pense que le vrai problème est la responsabilité professionnelle du diagnostiqueur qui doit être mise en cause par un juge.
    Je comprends qu’il n’ait pas une obligation de résultat, mais je pense qu’il y a quand même au minimum une obligation de moyens, d’autant que la prestation n’est pas donnée.
    Pour info, je suis vraiment tombé sur un mauvais qui n’est même pas allé cherché le courrier recommandé qui m’est revenu.

    • mdenoune dit :

      Bonjour Monsieur
      Merci pour votre retour. Autre solution plus rapide et moins onéreuse qu’une procédure devant les tribunaux : faire appel à un autre diagnostiqueur plus sérieux. Si vous connaissez un agent immobilier, il peut vous en recommander un bon. Tout du moins espérons. Tenez moi au courant.

    • Dos Santos dit :

      Bonjour Madame Denoune,
      Non, faire appel à un autre diagnostiqueur est une mauvaise idée et pas dans mes valeurs. Si par chance je suis tombé sur un « (très) mauvais » sans contestation possible, il semble quand même que l’algorithme imposé par le gouvernement soit en cause ; sans compter que le gouvernement devrait pouvoir agir et controler ces gens qui font n’importe quoi mais engagent le pays et les ménages dans des travaux et des frais inconsidérés.

      Esprit critique, j’ai 60 ans et que je suis du métier. Mais qu’arriverait-il si le même document avait été donné à mes filles ou à ma femme ?
      Elles aurait fait venir un autre type qui aurait dit « il faut rechanger les fenêtres », »changer les 50cm de laine de verre des combles », « doubler les murs », « changer le chauffage », et pourquoi pas, « démolir la maison » pour peut-être en reconstruire une encore pire …
      C’est un domaine où on peut toujours en rajouter, au bénéfice du prescripteur.
      Il faut donc absolument dénoncer l’incurie du gouvernement, doublée dans le cas présent de l’incompétence de l’exécutant mais qui n’est finalement que sa cheville ouvrière.

      J’ai l’impression de revivre le film hallucinant du début de la pandémie de Covid 19 quand la porte parole du gouvernement nous disait, à la télévision, les yeux dans les yeux, que porter un masque ne servait à rien alors qu’on voyait tous les asiatiques, habitués au pandémies, en porter. Quelques jours plus tard, on avait une amende faute de le porter.

      Le diagnostic est tellement bâclé d’une manière générale que j’en suis même à me demander si le technicien en avait quelque chose à faire tellement il savait qu’il ne servait à rien.
      Je rappelle également qu’il était tellement sûr de lui et de son impunité que lorsque je l’ai appelé pour signaler gentiment ses erreurs évidentes, il m’a dit que « on ne lui parlait pas comme ça » et que « je ne savais pas faire la distinction entre un robinet normal et thermostatique (sic) ». Il n’a répondu à aucun mail ni même n’est allé chercher son courrier recommandé.

      A croire que les diagnostiqueurs sont au même rang que nos policiers lorsqu’ils nous infligent des leçons de sécurité (parfois méritées mais tellement puériles) qu’on se sent obligé d’écouter religieusement.

      Je profite donc de cette lacune pour dénoncer la stupidité de cette loi qui déresponsabilise autant les diagnostiqueurs que les locataires ou les acheteurs qui ne vont pas manquer d’en profiter pour mettre la pression sur les propriétaires (les riches pollueurs), à tord ou a raison.

      Je pense que le gouvernement doit imposer une obligation de moyens aux diagnostiqueurs (pourquoi pas un radar pour sonder les murs, tenir compte des factures réelles et des documents) et les contrôler (pourquoi pas un ordre) pour éviter la prolifération des escrocs. C’est trop facile, le gars facture 400€ pour 1h de travail (2 appartements), le client paye d’avance et s’il n’est pas content, il n’a qu’a en repayer un autre …

      Qui, connaissant l’état de délabrement de la justice, va faire un procès pour 200€ ? Il faut déjà avoir les moyens, intellectuels et financiers.

      Pour info, le site Que Choisir semble s’intéresser à l’affaire et m’a demandé, pour le ministère, les justificatifs : https://www.quechoisir.org/actualite-nouveau-diagnostic-de-performance-energetique-dpe-encore-des-resultats-aberrants-n97752/

      Je reste à votre disposition,


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