INVESTISSEMENT LOCATIF : ATTENTION A LA DEFISCALISATION
Publié : septembre 17, 2015 Classé dans : Crédit, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Crédit Foncier, défiscalisation, investissement locatif, Pinel Commentaires fermés sur INVESTISSEMENT LOCATIF : ATTENTION A LA DEFISCALISATIONDéfiscaliser, se procurer un complément de retraite, constituer un patrimoine, voici les attentes et les motivations des investisseurs locatifs, selon le Crédit Foncier.
Dans mon précédent billet, je vous signalais que le Pinel démarrait bien. Cette fois je me penche sur une étude réalisée par le Crédit Foncier auprès de 3 000 clients investisseurs immobiliers.
Le tiercé des motivations
En tête figure la fiscalité citée par plus de la moitié (54 %) des investisseurs dans l’immobilier locatif. D’ailleurs les trois quarts (71 %) achètent dans le neuf et seulement un quart dans l’ancien (16 %).
Attention sur les mirages de la défiscalisation : risques de surpayer son bien, de subir une vacance locative remettant en cause l’avantage fiscal. Des investissements dans l’ancien avec le régime discret du déficit foncier me paraissent plus intéressants.
En second le souhait de disposer d’un futur complément de retraite constitue la seconde motivation des investisseurs locatifs (44 %). Encore faut-il que le placement remplisse ses promesses en termes de revenus locatifs.
En troisième position, figure la volonté de se constituer un patrimoine. C’est le cas pour 41 % des personnes interrogées affirment acquérir un bien à louer pour se constituer un patrimoine.
Le danger des investissements éloignés
Les investissements se situent surtout en l’Ile-de-France et dans les cinq régions les plus méridionales (Aquitaine, Midi-Pyrénées, Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Languedoc-Roussillon)
« Du fait de leur dynamise économique, ces régions concentrent 78 % des investissements locatifs réalisés par les particuliers au 1er semestre 2015 » me précise-t- au Crédit Foncier.
Le lieu d’investissement diffère selon la nature du bien.
° Dans l’ancien, le bien locatif est implanté dans le secteur géographique où réside l’investisseur. Un bon point pour maitriser le marché locatif.
° Dans le neuf, le bien locatif se situe surtout (67 %) dans une zone géographique éloignée du domicile de l’investisseur. Attention danger en achetant sur un marché que l’on ne connaît pas. Un placement immobilier n’est pas une opération financière et ne doit pas s’effectuer les yeux fermés. Mon conseil : acheter près de chez soi
Quel est le profil des investisseurs?
Le revenu annuel médian des acquéreurs reste stable depuis plusieurs années. Mais des disparités de pouvoir d’achat apparaissent selon les régions : il atteint 67 500 euros à l’échelle nationale et grimpe en Rhône-Alpes (73 600 euros), pour culminer (74 390 euros) en Ile-de-France (74 390 euros).
L’âge moyen des investisseurs ressort à 45 ans ; les plus de 40 ans représentent l’essentiel des investisseurs locatifs particuliers (72 % du total). Les trois quarts (74 %) des investisseurs vivent en couple. Ma question : ces investisseurs sont-ils déjà propriétaires de leur résidence principale ? Je pense qu’ils en sont locataires.
Les petites surfaces privilégiées
Neuf transactions sur dix portent sur des appartements, les maisons individuelles ne représentant que 10 % des opérations d’investissement locatif.
Rien de nouveau, les investisseurs se tournent surtout vers les petites surfaces (2 pièces ou studios pour plus de la moitié des investisseurs) : en moyenne de 41 m2 pour un montant d’acquisition de 160 000 euros avec de fortes disparités régionales. Plus précisément, il s’élève à 195 000 euros en Ile-de-France et de 171 000 euros en Provence-Alpes-Côte d’Azur.
IMMOBILIER LOCATIF : BON DEPART POUR LE PINEL
Publié : août 28, 2015 Classé dans : Crédit, Famille, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: dispositif Pinel, FPI Commentaires fermés sur IMMOBILIER LOCATIF : BON DEPART POUR LE PINEL
AVEC LE REGIME PINEL, LES INVESTISSEURS SEMBLENT REDECOUVRIR LES ATTRAITS DU PLACEMENT PIERRE.
La Présidente de la Fédération des Promoteurs retrouve le sourire
L’investissement locatif dans le neuf revient de loin. Alors que la loi ALUR concoctée par Cécile Duflot décourageait les investisseurs, le sérieux lifting apporté à ce dispositif par Sylvie Pinel est plus attractif. Sur les 24. 749 ventes enregistrées par les promoteurs au 1er semestre 2015, la commercialisation aux investisseurs connaît une forte hausse (+66,2%) et représente 51% du total des transactions au détail du semestre (40% au 1er semestre 2014).
UN PLACEMENT FAMILIAL
« Profitant des faibles taux d’intérêt, le dispositif Pinel renforce l’intérêt du placement pierre. Surtout les particuliers apprécient de pouvoir donner leur bien en location à ses descendants ou ascendants » me confie Alexandra François-Cuxac, Présidente de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers). D’ailleurs la FPI table sur environ 8.000 ventes par an, dans le cadre familial. En attendant, le volume des ventes dans une optique d’investissement retrouve un niveau comparable à celui de 2011.
Dans la pratique cette embellie concerne surtout les logements « ordinaires », comprenez les biens banalisés. En toute logique, elle devrait profiter aux logements gérés comme les résidences étudiantes pour loger un enfant ou les résidences seniors pour héberger un parent âgé. C’est loin d’être le cas, les ventes de résidences avec services (étudiants, seniors tourisme) accusant un retrait (‐4,3% au 1er semestre),
TROIS DUREES DE PLACEMENT
Avec le dispositif Pinel, il est possible d’investir sur 6, 9 ou 12 ans. En fonction de la durée de l’engagement du propriétaire bailleur, la réduction d’impôt sur le revenu se chiffre à 12%, 18% ou 21%.
En résumé Dès septembre 2014, la mise en place du dispositif Pinel a modifié la donne : s’appuyant sur un zonage actualisé durant l’été 2014, il procure donc plus de souplesse aux particuliers avec le choix de la durée conditionnant l’avantage fiscal, et possibilité de location aux ascendants/descendants. Autre bonne nouvelle : la suppression de l’encadrement des loyers (sauf à Paris et à Lille) prévu initialement par la Loi ALUR. Encore faut-il ne pas investir les yeux fermés pour éviter les mauvaises surprises.
LES PIEGES DU REGROUPEMENT DE CREDITS
Publié : Mai 27, 2015 Classé dans : Banque, Crédit, Famille | Tags: ACPR, regroupement de crédits Commentaires fermés sur LES PIEGES DU REGROUPEMENT DE CREDITSREGROUPER SES CREDITS POUR N’AVOIR QU’UN SEUL FINANCEMENT PEUT PRESENTER DE MAUVAISES SURPRISES COMME LE SIGNALE L’ACPR DANS SON RAPPORT D’ACTIVITE.
Organisme veillant à protéger les clients des banques, l’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution) a contrôlé l’an dernier, la distribution de regroupements de crédits. Dans son rapport annuel l’ACPR rappelle que ces opérations de banque doivent respecter, selon les cas, les dispositions du crédit immobilier ou du crédit à la consommation.
Ces contrôles ont révélè quatre grandes dérives en matière de commercialisation du regroupement de crédits :
- Une présentation déséquilibrée de l’opération proposée. Tout est mis en œuvre pour présenter les pseudo avantages du regroupement de crédits pour les particuliers. Et non pas pour les banques qui par ce biais, placent leur « production » et augmentent leur encours de crédit. Il est courant de lire : « prêt immobilier, crédit auto, prêts personnels, prêts renouvelables. Vous souhaitez n’avoir qu’un seul prêt pour simplifier la gestion de vos comptes et avoir une mensualité adaptée à vos revenus ? ».
- « La publicité et les sites Internet mettent souvent en avant la réduction de la mensualité de remboursement des prêts et occultent,totalement ou partiellement, l’augmentation de la durée de remboursement et du coût de l’opération » m’explique-t-on à l’ACPR.
- Les professionnels du crédit n’attirent pas l’attention des clients sur le coût global de l’opération de regroupement de crédits. De plus, ils ont tendance à passer sous silence les conséquences sur les biens mis en garantie. Dès qu’un actif est donné en garantie, il « n’appartient plus » au particulier pendant toute la durée du refinancement.
4. Autre dérive : l’ACPR constate que cette opération destinée à « donner de l’air » au budget des emprunteurs, s’accompagne d’une proposition quasi systématique d’un montant supplémentaire de capital emprunté.
Certes les dispositions législatives n’interdisent pas cette pratique. Comme l’ACPR, j’estime que ce financement complémentaire doit être motivé en fonction des besoins du client.
Formulons le vœu que les professionnels apprécient la situation financière des particuliers sur toute la durée de l’opération. Et ce, au-delà de la mise en place de sûretés et de garanties qui réduisent le coût du risque des établissements de crédit.
Avez-vous déjà fait appel au regroupement de crédits ? Faites nous part ici, de votre expérience.
Enfin en dehors du regroupement de crédits, je vous renvoie à un récent billet consacré à un financement immobilier accordé sur 40 ans à un emprunteur en contrat à durée déterminée!
RESIDENCE HOTELIERE : DES SOUCIS A PONT AVEN EN BRETAGNE
Publié : Mai 21, 2015 Classé dans : Crédit, Immobilier, Impôts, Parlement | Tags: HMC, Mise sous sauvegarde, résidence hotelière 2 Commentaires« Les galettes de Pont Aven », un film culte. Mais pour certains investisseurs, le placement immobilier de défiscalisation à Pont Aven a tendance à tourner mal.
Le fameux film, 40 ans après
En 2011, des particuliers misent sur la renommée de ce pittoresque village de la Bretagne sud pour investir dans une résidence hôtelière. Soucieux de défiscaliser, ces néophytes répartis dans toute la France font confiance en leur conseiller en gestion de patrimoine. A leurs yeux, ils réalisent un placement immobilier sans souci, puisqu’un bail commercial leur garantit un loyer semestriel.
Mais les prévisions de rendement sont contrariées par la réalité. « Gestionnaire de la résidence, le groupe HMC doit normalement régler 7.200 euros de loyers par semestre, aux propriétaires. Le montage financier semblait viable et fiscalement intéressant, sauf qu’un gros grain de sable est apparu en 2013 : la société HMC a été placée en procédure de sauvegarde par le tribunal de commerce » me confie un investisseur privé.
Privés en partie de leurs loyers garantis alors qu’ils doivent faire face à des remboursements de crédit, les investisseurs privés du Domaine de Pont Aven Art Gallery Resort, font la grimace. Au point qu’ils ont l’intention de se regrouper rapidement en association de défense.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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