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IMMOBILIER : QUE VAUT NICE ?

EN TERME DE VALEUR PATRIMONIALE, NICE OCCUPE LA TROISIEME PLACE, DERRIERE PARIS ET MARSEILLE, REVELE UN RECENT OUVRAGE.

Une plage de Nice, près du mythique hôtel Négresco.

Après Paris, Bordeaux, Strasbourg, Marseille et Nantes, la FNAIM et Patrice de Moncan, écrivain, économiste, se livrent à un exercice sans précédent : chiffrer la valeur des principales villes de France. Cette fois, c’est au tour de Nice. Cette ville rendra hommage ce vendredi 14 juillet, aux 86 victimes des attentats de 2016.

 » Avec près de 345.000 habitants, Nice est la cinquième commune de France en population après Paris, Marseille, Lyon et Toulouse  » me confirme Dominique Estrosi Sassone, sénatrice des Alpes-Maritimes et Maire Adjoint de Nice.

Avec ses 41 quartiers, Nice totalise 225.332 logements, 360.000 m2 de bureaux, entrepôts et  6.300 commerces. En valeur marchande, ces mètres carrés pèsent…. 58,2 milliards d’euros.
A partir des transactions récemment réalisées dans chacune de ces zones, ce score se ventile en
 53,8 milliards d’euros pour l’habitation (soit 225.332 logements)
 1 milliard d’euros pour les bureaux (soit 360.000 m2 intra-muros)
 3,324 milliards d’euros pour les commerces et les boutiques (soit 6 300 locaux
recensés dans la ville).

Dans cet ouvrage intitulé « Que vaut Nice? » et publié aux Editions du Mécène, les auteurs de l’enquête se sont livrés au calcul audacieux de convertir les joyaux architecturaux de la ville en réserves foncières.

A cette aune, combien vaudrait l’aéroport international si à sa place étaient construits des F4 de bon standing ? 25 milliards d’euros ! De même, le parc de la Coline du Château pourrait procurer 2,3 milliards. Quant au célèbre hôtel Le Négresco, son estimation est portée à 53,4 millions d’euros. En additionnant seulement dix monuments et lieux emblématiques (mais Nice en compte beaucoup plus) la ville serait réévaluée de plus de 27,8 milliards d’euros supplémentaires. Mais bien évidemment, il ne s‘agit là que d’une construction intellectuelle.

 » Nice se positionne comme la 3e ville de France en terme de valeur patrimoniale, derrière Paris et Marseille, mais devant Nantes, Bordeaux et Strasbourg. Sa spécificité a trait à la valeur patrimoniale de ses logements  » m’explique Patrice de Moncan.

Se composant de 225.332 logements répartis dans 35. 277 immeubles, le parc niçois est relativement récent, avec 25,3% d’immeubles antérieurs à la 2nde Guerre mondiale. Autre caractéristique niçoise : avec ses 1.399 immeubles, l’Etat détient 1,5% du patrimoine urbain dans cette commune des Alpes Maritimes contre 0,9% en moyenne dans les autres villes de France (exception faite de Paris). Qui sait, pendant vos vacances, vous serez peut-être tenté pour y acheter un bien. Le neuf s’affiche en moyenne à 5.500 euros le m2 et l’ancien à 3.700 euros! Les notaires confirment cette moyenne de prix sur le marché de la revente.

Nice n’est pas seulement une destination touristique. Elle cherche également à attirer les plus grandes entreprises de la nouvelle économie.  » Portée par l’Opération d’Intérêt National en cours, la Plaine du Var ou Eco Vallée, a vocation à devenir la colonne vertébrale de ce nouvel univers économique avec la création d’un quartier d’affaires, d’une technopole urbaine, d’éco-quartiers  » conclut Dominique Estrosi Sassone.  D’ailleurs le Grand Arenas comprenant un grand centre d’affaires et des halls d’exposition se situera à deux pas de l’aéroport de Nice, le plus grand de province.

 


IMMOBILIER DE LUXE : LA COTE D’AZUR EN BERNE

Sur la Côte d’Azur, les prix des biens de prestige, avec vue mer ont baissé de 10 à 15% en un an. Dans l’arrière pays, le recul des prix peut aller jusqu’à 30%. Quasiment un acheteur sur deux est étranger.(Vidéo).

 

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Les Parcs de St Tropez. Source : SGI

Seconde région plus chère de France derrière Paris, la Cote d’Azur est en train de payer ses excès sur le marché de l’immobilier haut de gamme.

« Conséquence de la crise économique et financière,  les prix des biens de prestige situés sur la cote et bénéficiant d’une vue mer ont baissé de 10 à 15% en un an. Dans l’arrière pays niçois ou cannois, le recul des prix peut aller jusqu’à 30% pour de belles propriétés » m’explique Philippe Chassaing, à la tête de l’agence Barnes de Cannes. La spécialité de ce professionnel : recenser les biens  d’exception, dans le Triangle d’or constitué des stations de Saint-Jean Cap Ferrat, Nice et Saint-Tropez.

Avec des prix corrigés à la baisse, les transactions ont tendance à reprendre. En ce début d’année 2013, une villa de 200-250 m² dotée d’une piscine se négocie entre 1. 200.000 euros et 1. 700.000 euros. De belles propriétés d’environ 300 m² sur 2 500 m² de terrain avec de superbes vues sur la mer se signent à  moins de 3.000.000 euros. Barnes vient, par exemple, de vendre une propriété en pierres de 500 m² sur 7 000 m² de terrain avec vue mer à Mougins pour 3.000.000 euros

Jusqu’à 46.000 euros/m2 sur la Croisette

A Cannes même, un appartement de 140 m² sur la Croisette avec 60 m² de terrasse, entièrement neuf avec garage, se vend autour de 3.000.000 euros contre 3.500.000 euros avant la crise.  En pondérant la terrasse à hauteur de 50%, la superficie de ce bien haut de gamme ressort à 170 m2 et le prix avoisine les 18.000 euros/m2. Un score bien en-deçà du programme neuf baptisé « 7 Croisette » où l’an dernier, le prix au m2 a grimpé jusqu’à 46.000 euros/m2 !  (Vidéo)

 

De tout temps, la French Riviera en général et Cannes en particulier, ont attiré une clientèle aisée. Les manifestations comme le Festival du film, les nombreux  colloques et congrès, ont rendu cette station balnéaire célèbre.

Un client sur deux est étranger

Situé à moins de 35 minutes, l’aéroport international de Nice-Côte d’Azur assure des liaisons quasi quotidiennes avec les capitales européennes, les Etats-Unis, les pays du Moyen Orient, la Russie. Il est vrai que la Côte d’Azur fait partie des destinations phare des Russes.

« Aujourd’hui dans le secteur de l’immobilier haut de gamme sur la Cote d’Azur, 60 % de la clientèle est d’origine étrangère, dont 50% provient des pays de l’Est » poursuit Philippe Chassaing.

Sotheby's IR France - Palais Maeterlinck

Esquisse du Palais Maertelinck sur le cap de Nice

Comme en 2012, le Palais Maerterlinck à Nice a été acquis par le milliardaire tchèque Radovan Vitek, je fais le pari que les acquéreurs d’Europe centrale seront nombreux pour s’offrir un pied- à- terre dans cette propriété mythique surplombant la Méditerranée. Il faudra débourser de 25 000 à plus de 40 000 euros/m2 pour des appartements d’une superficie comprise entre 100 m² et plus de 600 m².

Retrouvez cet article et d’autres, sur mon blog http://www.mdenoune.wordpress.com

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