RESIDENCE DE TOURISME EN ZRR : LE DEFILE DES EXPLOITANTS
Publié : août 8, 2015 Classé dans : Famille, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Hôtels et Résorts, Mona Lisa, résidence de tourisme, Résidhotel, SELM, Valority, Valorres, ZRR 5 Commentaires
Déjà quatre exploitants en moins de 7 ans pour une résidence de tourisme située dans une ZRR. Et des déconvenues à la chaîne pour les investisseurs privés.
Dommage que les investisseurs n’assistent pas à un défilé de mode
Un peu plus d’un mois sans publier un billet sur mon blog. Un bras cassé, l’absence d’internet via SFR suite à mon déménagement, explique ce silence involontaire.
Dans ce nouveau billet, je vous fais part du désarroi des particuliers ayant investi dans une résidence de tourisme située dans une ZRR (zone de revitalisation rurale) pour « profiter » du régime fiscal Demessine. Leur programme est sorti de terre en 2008. Depuis 7 ans, les exploitants et les procédures judiciaires de succèdent.
« Actuellement, notre exploitant ne nous verse plus nos loyers, l’avocate de notre association lance la procédure de commandement des loyers impayés. Nous sommes encore les dindons de la farce, puisque nous n’allons certainement pas récupérer les montants des loyers. Et pour la cinquième fois, nous devrons trouver un nouvel exploitant et subir une nouvelle baisse des loyers » me confie un des investisseurs, membre de l’association de défense.
Les procédures en cours
En 2010, les investisseurs ont lancé une procédure contre le commercialisateur Valority pour manque d’information sur les risques encourus lors de cet achat. Cette action passe en appel le 22 septembre 2015, ce qui témoigne de la rapidité de la justice français.
Les investisseurs ont également assigné Valorres, l’exploitant actuel afin d’obtenir la résiliation des baux commerciaux. Les motifs ? . « L’attestation d’assurance produite ne correspond pas tout à fait aux exigences prévues par le bail commercial. En outre, certaines garanties, dont la garantie des locaux pour leur valeur de reconstruction à neuf n’a pas été justifiée dans le délai imparti » répond leur avocat. Mais
cette procédure sera jointe à la procédure initiée par la Société Valorres pour désigner un expert judiciaire.
Retour sur l’historique de cet achat malheureux
En 2006, les investisseurs achètent sur plan un appartement de 42,26 m2 pour près de 150.000 euros sur la base d’environ 3.500 euros/m2
En 2008, le programme immobilier est livré et le loyer annuel s’élève à 7.137 euros TTC pour ce type d’appartement.
Commence alors le parcours du combattant avec le défilé des exploitants. Le premier Résidhotel n’est resté que 3 mois,
Le deuxième Hôtels et Resorts, il a fini en liquidation.
Le troisième Valorres a acté une baisse des loyers de 40% par rapport au loyer initial.
Le quatrième Valorres, sous l’entité de Seml sous la marque de Mona.Lisa, déjà engagée dans une autre affaire.
Résultat le loyer actuel n’est que de 2.950 euros TTC, soit un recul de près de 60%. Pire le versement de ce loyer supporte d’importants retards, voire des impayés.
Impossible de revendre cet appartement actuellement, le bail de neuf ans se terminant fin 2017, pour la défiscalisation. De plus, avec les problèmes d’exploitants et l’absence d’entretien des parties communes, il faudra sans doute le brader pour trouver un acquéreur.
LOISIRS : MA CABANE DANS LES ARBRES
Publié : juin 26, 2015 Classé dans : Famille, voyages | Tags: Center Parcs Commentaires fermés sur LOISIRS : MA CABANE DANS LES ARBRESAVIS AUX ROBINSONS : DES CABANES OUVRENT AU TOUT NOUVEAU CENTER PARCS, LE BOIS AUX DAIMS, SITUE DANS LA VIENNE.
Eco tourisme oblige. Dans ce blog, j’évoque souvent les résidences de tourisme. Cette fois j’innove avec les maisons dans les arbres, que je viens de découvrir juste avant l’inauguration officielle du 5° Center Parcs, situé à Morton dans la Vienne. Ce resort de 260 hectares de nature préservée où vous croisez grues, sangliers, daims, propose notamment 9 maisons dans les arbres, haut de gamme, pouvant accueillir 4 à 6 personnes.
Les plus : le dépaysement total pour ces vacances perchées. J’ai emprunté un escalier confortable pour me retrouver en hauteur, plus près de la nature et des oiseaux. Une maison a même été conçue pour les personnes à mobilité réduite.
La conception optimisée de chaque intérieur : salon, salle à manger, cuisine, chambres séparées, salle de bain ou de douches. Sans oublier la terrasse. La cuisine est entièrement équipée.
La décoration recherchée : chaque maison a été pensée sur un thème différent : canards, papillons, chouettes, hiboux… Ma déco préférée : les carrelages de la salle de bains et de la cuisine rappelant le pelage de l’écureuil ! Tous les meubles sont en bois.
Le clin d’œil aux petits Robinsons : sur le palier d’entrée au 1er niveau, les enfants peuvent s’amuser avec le panier en osier en remontant les provisions à l’aide d’une corde passant sur une poulie.
Les moins : D’accord ces cabanes sont super bien conçues et équipées. Mais les prix démarrent quand même à 739 euros pour le week end et à 989 euros la semaine pour 4 personnes. Certes pour ce tarif, vous bénéficiez d’un accès illimité à l’Aqua Mundo et des activités pour enfants. Autre bémol : comme ces cabanes sont peu nombreuses et très demandées, je vous conseille de les réserver plusieurs mois à l’avance.
IMPOTS IMMOBILIERS : QUE RESERVE L’ OBSERVATOIRE DES LOYERS ?
Publié : juin 19, 2015 Classé dans : Immobilier, Impôts, Uncategorized | Tags: impôt foncier, inquisition fiscale, loi ALUR, Observatoire des loyers, taxe d'habitation Commentaires fermés sur IMPOTS IMMOBILIERS : QUE RESERVE L’ OBSERVATOIRE DES LOYERS ?SI LES OBSERVATOIRES DES LOYERS SERVAIENT AUSSI A REVISER LES VALEURS LOCATIVES SERVANT D’ASSIETTE A LA TAXATION IMMOBILIERE, IL FAUT S’ATTENDRE A UNE FLAMBEE DES IMPOTS DUS PAR LES LOCATAIRES ET LES PROPRIETAIRES.
Embarquons pour un sujet un peu technique et fiscal. Avec la récente publication du décret d’application sur l’encadrement des loyers qui entrera en vigueur le 1er aout à Paris, nombre d’observateurs ont tendance à oublier les Observatoires des loyers. Pourtant ce dispositif est en train de se mettre en place dans les préfectures. Par exemple à Nîmes, comme ne faisant pas l’objet d’un encadrement, s’est doté pour l’instant de manière informelle de cette structure à travers l’ADIL (agence départementale d’information sur le logement).
« Autre mesure phare de la loi Alur, les Observatoires devraient permettent une meilleure connaissance économique du marché à l’image de ce qui se pratique en Allemagne par exemple » m’explique un expert immobilier auprès des tribunaux. En étudiant l’arrêté du 10 novembre 2014, je constate qu’une soixantaine de critères sont passés au crible pour « observer » le loyer d’un logement donné. Comment justifier une telle précision s’apparentant à une inquisition fiscale supplémentaire ?
VERS LA REVISION DES VALEURS LOCATIVES ?
« Cette fameuse valeur locative valeur est prise en compte dans le calcul de la taxe d’habitation due par les propriétaires et les locataires. De plus, elle joue un rôle essentiel pour le calcul de l’impôt foncier des propriétaires bailleurs et des propriétaires occupants. Si les Observatoires des loyers contribuaient à la révision de la valeur locative des logements fixée en 1970, il faut s’attendre à une flambée de ces impôts » poursuit notre expert reconnu.
L’EXEMPLE DANS LE SECTEUR COMMERCIAL
Sa crainte se justifie par la récente actualisation des valeurs locatives commerciales concernant les loyers des boutiques et des bureaux. Les centres des impôts plancheraient déjà sur une modification de la taxation à la contribution foncière. Selon leurs simulations, la note à régler au fisc serait multipliée par 4 pour les emplacements situés dans une rue très commerçante d’une capitale régionale ! A quoi s’ajoutent des aberrations. Ainsi, une boutique de rez-de-chaussée supporterait la même imposition qu’une profession libérale installée en étage. Toujours dans cette fameuse rue, l’imposition diffèrerait selon que l’on se situe d’un côté ou de l’autre.
Pas de panique toutefois. Wait and see. REAGISSEZ ICI.
APPARTEMENTS FAMILIAUX : LE PARADOXE DE LA LOCATION
Publié : juin 7, 2015 Classé dans : Famille, Immobilier, Uncategorized | Tags: caution bancaire, ISF, location, propriétaire bailleur 1 commentaireQUAND DES CADRES SUPERIEURS NE PEUVENT PAS LOUER DES APPARTEMENTS DE STANDING. COMPLEMENT D’ENQUETE EN REGION PARISIENNE
Dur, dur, même si on en a largement les moyens de louer un appartement familial en région parisienne. Un proche d’à peine soixante ans vient de vendre sa résidence principale suite au départ de ses enfants. Une étape courante à ce stade de la vie.
Vivant en solo, il s’est fixé comme plafond un loyer mensuel de 2.500 euros charges comprises pour une centaine de mètres carrés. En théorie, ses revenus mensuels doivent se chiffrer à au moins 7.500 euros par mois.
Le hic : malgré un patrimoine confortable, ses revenus ne représentent pas 3 fois le loyer. « C’est totalement paradoxalement. Même avec des candidats locataires payant l’ISF, certains propriétaires bailleurs sont hyper méfiants » me confie un observateur.
Première mésaventure : une maison proposée à la location. Malgré les garanties nécessaires, le propriétaire muté à l’étranger pour une période de trois ans l’a refusé comme locataire. Durant l’expatriation de son propriétaire, cette personne aurait pu réaliser son opération d’achat revente en douceur.
DES LOYERS HORS MARCHE
Seconde déception, cette fois pour un appartement . S’étonnant qu’il soit proposé à 27 euros par mois dans un secteur géographique, où le mètre carré s’affiche aux environs de 20 euros par mois, un bailleur l’a brutalisé au téléphone en raccrochant : « Avec vos questions, je n’ai pas envie de vous louer mon bien ».
Las de ses recherches, ce solo termine un mail à l’agent immobilier par cette formule : « en espérant qu’un assujetti à l’ISF, puisse devenir locataire ». Et là, encore il essuie un refus du propriétaire bailleur. Pourtant quasiment 5 années de loyer sont bloquées chez le notaire!
S’il avait été sélectionné pour devenir locataire, il lui aurait fallu obtenir une caution bancaire pour garantir le loyer. Et là, les banques exigent un dossier à peu près équivalent à une demande de crédit immobilier ! A croire qu’il est plus facile d’acheter pour se loger que de louer. Décidément cela se vérifier pour les grandes surfaces, comme pour les plus petites. Même si un problème de « riche », donnez moi votre avis ici.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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