RESIDENCE DE TOURISME : VOUS AVEZ DIT AUTOGESTION ?
Publié : avril 7, 2016 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: autogestion, bail commercial, Fonds de concours, indemnité d'éviction, résidence de tourisme Commentaires fermés sur RESIDENCE DE TOURISME : VOUS AVEZ DIT AUTOGESTION ?ATTRACTIVE DE PRIME ABORD, L’AUTOGESTION EN DIRECT NE PRESENTE PAS QUE DES AVANTAGES. REVUE DE DETAIL
« Prévue par aucun texte, l’autogestion d’une résidence de tourisme est à la mode. Elle semble recouvrir la faculté pour les copropriétaires de substituer une ou plusieurs entreprises au gestionnaire défaillant et rendant les mêmes services que celui-ci, dans certaines conditions, conformément à l’instruction du 25.10.2010 » m’explique Me Jacques Gobert, avocat à Marseille.
En cas de résiliation de l’ensemble des baux commerciaux, par le gestionnaire ou par un mandataire liquidateur, ou encore après la résiliation d’une partie des baux dès lors que le gestionnaire en place gère moins de 70% des lots, il est alors possible, aux termes des dispositions de l’article D321-2 du Code du Tourisme, d’envisager la possibilité de gérer « soi même » la résidence de tourisme. Cette « autogestion » passe par la constitution d’une société d’exploitation (généralement une SAS) par les investisseurs « libérés » de leur gestionnaire. Dans les faits, ces associés signent un bail commercial à eux-mêmes.
« Avec cette formule, les investisseurs échaudés évitent les inconvénients fréquemment dénoncés : paiement de l’indemnité d’éviction, des fonds de concours, la gestion opaque, les charges abusives, la baisse des loyers, les travaux non faits, les frais de commercialisation excessifs » poursuit Me Jacques Gobert
LES CONTRAINTES DE L’ AUTOGESTION EN DIRECT
Mais prendre en mains la destinée de sa résidence ne présente pas que des avantages. En effet les contraintes sont nombreuses et les risques évidents.
« En tant que bailleurs-dirigeants de la SAS, nous devons nous improviser chef d’entreprise, gérer la résidence de tourisme en présence d’autant d’actionnaires que de bailleurs, aux intérêts pas forcément convergents, faire face à l’absence de fonds propres » reconnaît un copropriétaire pratiquent l’autogestion. Et de poursuivre : « les tâches sont lourdes : il convient d’assurer une présence quotidienne sur les lieux pour gérer la logistique nécessaire aux services à rendre obligatoirement (accueil, blanchisserie, petit déjeuner, nettoyage…) , il faut gérer les ventes de séjours à la semaine ou à la nuitée, assurer la promotion du site, les réservations, mais aussi faire face aux contraintes inhérentes à tout ensemble immobilier (travaux, entretien etc) ». Grâce à la détermination de ses copropriétaires une résidence de tourisme comme celle de Vignec a relevé ce défi. Mais les exemples de réussite d’autogestion en direct sont rares.
Un constat s’impose : on ne s’improvise pas hôtelier du jour au lendemain… Et encore moins, lorsqu’on habite à des centaines de kilomètres de la résidence. Dans mon prochain billet, j’évoquerai l’autogestion intermédiée.
ATTENTION AUX ARNAQUES FINANCIERES SUR INTERNET
Publié : mars 31, 2016 Classé dans : Arnaques, Placements | Tags: ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution), AMF (autorité des marchés financiers), de la consommation et de la répression des fraudes ), DGCCRF (direction générale de la concurrence, Forex, manuscrits, Parquet de Paris, placements atypiques Commentaires fermés sur ATTENTION AUX ARNAQUES FINANCIERES SUR INTERNETForex, options binaires et arnaques financières en ligne : l’AMF, le Parquet de Paris, la DGCCRF et l’ACPR vous mettent en garde contre l’argent facile
Forex, options binaires, biens atypiques comme les terres rares ou les métaux précieux ou encore les manuscrits, arnaques au crédit, faux comptes d’épargne : les propositions d’investissement visant le grand public sur Internet se multiplient et génèrent des pertes considérables. Face à ce fléau , 4 institutions s’engagent pour dénoncer ces pratiques
Très spéculatif, le trading en constitue l’exemple le plus préoccupant. De nombreuses publicités, diffusées sur des sites à forte audience vantent des promesses irréalistes de rendement : derrière ces accroches commerciales, opèrent très souvent des sociétés aux pratiques douteuses, voire illégales.
D’autres types d’arnaques fondées sur des usurpations d’identité (par exemple de l’ACPR, de la Commission des sanctions ou de la Banque de France) se développent également fortement. Destinées à tromper le public en affichant de faux logos ou accréditations, ces offres prétendent aider les particuliers à recouvrer des pertes subies sur des sites de trading ou à rapatrier des sommes soi-disant séquestrées dans un pays tiers.
De fausses propositions de crédit avec demandes de versement de fonds préalables peuvent être aussi faites à des personnes ayant des difficultés à obtenir des financements.
4,5 milliards de pertes
Avec le trading, les particuliers ont perdu 175 millions d’euros en quatre ans, selon une étude de l’AMF. Dans 90% des cas, ils sont donc perdants. Et les rares gagnants, ils n’ont empoché que 13 millions de gains sur la même période.
Le montant des pertes estimées sur les sites illégaux de Forex / options binaires et escroqueries par faux ordres de virement se chiffre à 4,5 milliards d’euros en France sur six ans, d’après le Parquet de Paris.
Quant aux usurpations d’identité ou aux offres frauduleuses de crédit, les pertes peuvent aller de dizaine de milliers d’euros à des centaines de milliers d’euros par personne.
UN FLEAU EN EXPANSION
Alertées depuis plusieurs années, ces quatre institutions dressent un bilan chiffré sans appel :
– 4 sites non autorisés répertoriés en 2010, 360 à ce jour sur les listes noires publiées par l’ACPR et l’AMF,
– 64 réclamations auprès de l’AMF en 2010 contre 1656 en 2015,
– 12% des demandes reçues par l’ACPR en 2015 contre 4% en 2014,
– 41 % des 14 500 appels relatifs à la bourse et les produits financiers en 2015 de la plateforme Assurance Banque Epargne Info Service (ACPR, Banque de France et AMF),
– 44 % des nouvelles publicités sur internet sur les placements financiers en 2015 sont des publicités pour le trading très spéculatif,
– Côté AMF, 16 dossiers de médiation en 2011 contre 139 en 2015 (sites agréés),
– 75 plaintes traitées par la DGCCRF en 2015.
SOYEZ VIGILANTS
Des informations ambigües, une présentation trompeuse des rendements attendus et des risques liés ainsi qu’une opacité des transactions commerciales caractérisent les secteurs du trading en ligne ou des placements atypiques. Malgré l’actuel contexte de crise, n’oubliez pas que la promesse d’un gain facile est un leurre absolu.
TEMOIGNEZ DE VOTRE EXPERIENCE.
BIENTOT UN CENSI BOUVARD «REHABILITATION » ?
Publié : mars 21, 2016 Classé dans : Crédit, Immobilier, Impôts | Tags: dispositif Censi-Bouvard, FNAPRT, gestionnaire, promoteur, résidence de tourisme 6 CommentairesDES L’AN PROCHAIN LE SUCCESSEUR DU DISPOSITIF FISCAL CENSI BOUVARD DEVRAIT AIDER LES PROPRIETAIRES A RENOVER LEUR BIEN DANS UNE RESIDENCE DE TOURISME
Le compte à rebours a commencé pour le régime Censi Bouvard. En effet ce mécanisme maintes fois reconduit, est appelé à disparaître le 1er janvier 2017. Lors du Conseil national de la montagne (CNM) du 29 septembre 2015, le gouvernement s’est engagé à mener une concertation sur la réorientation du dispositif vers la seule réhabilitation de l’ancien. D’ailleurs la prochaine réunion de concertation est prévue le 22 mars 2016.
Sans surprise, les promoteurs et gestionnaires de résidences de tourisme sont partisans que le Censi Bouvard joue une nouvelle fois les prolongations. « Opposer le neuf à la réhabilitation est une fausse bataille » commente un acteur prépondérant. En revanche, les représentants des investisseurs privés plaident pour la disparition du Censi Bouvard dans le neuf.
UN BILAN CRITIQUE
Regroupant 120 résidences de tourisme, soit environ 12.000 personnes, la FNAPRT est globalement favorable à la suppression du dispositif Censi Bouvard et à son remplacement par un régime favorisant la réhabilitation au profit des investisseurs propriétaires d’un logement dans une résidence de tourisme au 1er janvier 2017.
« Loin de promouvoir le tourisme, ce dispositif a généré des bulles immobilières, la construction de bien inadaptés à la demande locale, tout ceci au détriment de particuliers investisseurs ruinés ; les investisseurs ayant investi dans le foncier, se trouvent privés de tout droit de regard et de décision de leur bien. Et surtout la nécessité de maintenir des avantages fiscaux est parfois devenue un moyen de pression considérable pour fragiliser encore plus les investisseurs » souligne Thienan Hoang, Présidente de la FNAPRT.
En effet afin de ne pas perdre leurs avantages fiscaux, les investisseurs sont poussés à accepter des baisses de loyer très importantes pouvant aller jusqu’à 70% par rapport à leur loyer initial retenu pour leur opération de financement à crédit. « On ne peut pas relancer le dispositif sans avoir réglé les problèmes actuels qui surgissent notamment dans la période après-vente. Aujourd’hui les résidences neuves cannibalisent celles dégradées, des promoteurs préférant construire des résidences neuves au côté d’anciennes plutôt que de rénover ces dernières » m’explique Jacques Gobert, avocat à Marseille.
EVITER LES LITS FROIDS
Les propriétaires désargentés n’ont plus les moyens d’entretenir leur bien. Celui-ci par manque d’entretien est parfois finalement délaissé, ce qui en fait dans le jargon des professionnels un « lit froid » c’est-à-dire non occupé par un touriste. Multiplié à l’échelle d’une résidence d’une centaine de logements, soit environ 400 lits, ce phénomène entraîne une baisse de la fréquentation touristique d’une station de montagne ou d’une station balnéaire.
Cependant encourager le Censi Bouvard réhabilitation nécessite de prendre toute une série de précautions. Ne serait-ce pour que les gestionnaires profitent des travaux de réhabilitation pour faire signer au terme des travaux un nouveau bail moins intéressant pour les propriétaires.
DONNEZ ICI VOTRE AVIS SUR LE BILAN DU CENSI BOUVARD ET SUR VOS SOUHAITS EN MATIERE DE TRAVAUX DE L’IMMOBILIER DE LOISIRS GERE.
IMMOBILIER : TIME TO GO
Publié : mars 15, 2016 Classé dans : Assurance, Banque, Crédit, Immobilier | Tags: assurance emprunteur, BCE, OAT, taux effectif global, taux nominal Commentaires fermés sur IMMOBILIER : TIME TO GODES PRIX IMMOBILIERS APPELES A GRIMPER DANS LES SECTEURS DYNAMIQUES, DES TAUX DE CREDIT, VOICI DEUX CONDITIONS POUR SE LANCER DANS L’ACHAT DE SA RESIDENCE PRINCIPALE.
A Paris comme dans les villes dynamiques de province, le marché de l’immobilier résidentiel donne des signes de vitalité. Et comme l’immobilier est constitué de micro-marchés, mieux vaut réaliser une analyse secteur par secteur au lieu de raisonner sur un plan global. Des villes, des quartiers tirent leur épingle du jeu. En revanche d’autres restent à la traîne.
En attendant, depuis quelques semaines, la fréquentation reprend dans les agences immobilières. Une maison de 900.000 euros vient de se vendre en seulement deux jours dans une commune des Hauts de Seine, limitrophe de Paris. Un achat sans doute réalisé par des secondo accédants. Quant aux primo accédants ne sont pas en reste. Grâce au coup de pouce familial, ils achètent leur résidence principale dès qu’ils décrochent un CDI (contrat à durée indéterminée).
L’autre facteur favorable au réveil du marché résidentiel tient au faible niveau des taux d’intérêt. « Les taux directeurs extrêmement faibles – l’obligation Amortissable du Trésor à 0,50% et le taux directeur de la Banque Centrale Européenne à 0%- permettent aux établissements bancaires de prêter à des taux très bas tout en gardant une marge confortable » m’explique Hervé Hatt, Président de Meilleurtaux.com.
Actuellement la marge des banques affiche plus de 100 points de base comme l’illustre le graphique ci-dessous.
Compte tenu de leur marge, les banques peuvent accorder aux clients VIP, des crédits sur dix ans à un taux nominal inférieur à 1%. Bien sûr en intégrant les frais de dossier, le coût de la garantie et celui non négligeable de l’assurance emprunteur, le TEG (taux effectif global) correspond au taux nominal majoré presque d’un point.
A cette bonne conjoncture de taux pour les candidats à l’emprunt immobilier, s’ajoute l’ambition des banques de développer sérieusement dans leur production, le crédit immobilier. Pas de doute « gagner » un client pour financer sa résidence principale revient à bénéficier de la domiciliation de ses revenus.
Pour l’équipe de Meilleurtaux, « l’inflation nulle plaide pour un maintien durable des taux bas ». Mais les Cassandre évoqueront même le risque de déflation qui ne sert pas forcément les actifs réels comme la pierre. L’avenir nous dira qui a raison.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
Vos derniers commentaires