Quelques données économiques. D’après l’INSEE dans sa dernière analyse du 26 mars 2020, le confinement coûtera chaque mois 3 points de PIB à la France, ce qui représente 70.59 milliards d’euros. Si la crise dure 3 mois, cela se soldera par une perte de plus de 205 milliards d’euros.  D’après, la ministre du Travail Muriel Pénicaud le chômage partiel touchait déjà le 8 avril, 6 millions de salariés ; un coût pour l’Etat estimé à 20 milliards d’euros sur 3 mois. Difficile dans ces conditions de penser que le marché de l’immobilier sera épargné.

Voici quelques scénarios :

Scénario 1 : krach immobilier avec baisse durable des prix de 10 à 30%

Plusieurs facteurs peuvent jouer en faveur d’un tel scénario de manière durable.

° Les personnes qui étaient en cours de vente de leur bien immobilier et pour qui cette vente était urgente. Certaines ont pris un prêt relai quand d’autres sont dans l’urgence pour trouver de l’argent, suite à une situation personnelle compliquée (divorce, santé, faillite, chômage, etc.). D’autres ont déjà investi dans un nouveau projet en se basant sur un budget calculé à partir du montant de la vente d’un bien immobilier, avant la crise. Ne pas pouvoir vendre assez vite ou au prix espéré peut avoir des conséquences terribles. Que faire alors dans ce cas ? Pour la plupart, la seule option pour limiter la casse consiste à baisser le prix de vente.

• Le coronavirus mettra en difficulté de nombreuses entreprises incapables de tenir assez longtemps pour surmonter la crise. D’où la perspective d’arrêt du paiement des loyers même si des mesures ont été prises pour les petites entreprises. D’autres vont devoir fermer et résilier leur bail et d’autres encore – propriétaires de leurs locaux – vont peut-être être obligées de vendre pour dégager de la trésorerie. Et ce, en les bradant par rapport au prix avant la crise.

« Pour les acheteurs qui attendaient un crédit ou prévoyaient de faire un crédit mais qui se retrouvent en chômage partiel voire au chômage tout court, la banque n’accordera pas le crédit, le bien retombe en vente avec moins d’acheteurs solvables et des prix à la baisse » prévoit Bassel Abedi, fondateur de RendementLocatif, startup 100% digitale spécialisée dans le calcul de la rentabilité locative d’un bien immobilier. A son avis,  dans les grandes villes, les prix ne baisseront pas car il y a plus de demandes que d’offres et que les acheteurs « aisés » ne manquent pas (qu’ils soient Français ou étrangers). Or, ceux qui prévoyaient d’investir dans l’immobilier ou qui l’ont déjà fait, peuvent se retrouver dans une situation compliquée suite à la baisse des marchés boursiers. D’où le risque d’annulation de leur projet d’achat, voire de mise en vente de  leur bien immobilier pour récupérer des liquidités.

Que faut-il faire en cas de krach immobilier ?

Si vous n’êtes pas dans l’urgence de vendre votre bien immobilier, mieux vaux faire le gros dos : mettre en pause la vente durant plusieurs mois et retirer l’annonce en attendant la remontée du marché immobilier. « Les investisseurs doivent garder en tête que les loyers resteront au même niveau car les Français auront toujours besoin de se loger. Même si le risque d’impayés est plus grand, il existe des assurances pour cela. » Bassel Abedi. Je suis partiellement d’accord avec cette analyse. Les compagnies d’assurance ne couvrent que les locataires ne présentant pas de risques.

Oui, les locations classiques à l’année seront les plus solides quand les locations saisonnières seront plus impactées par cette crise. Comme les courts séjours ralentissent fortement, les locations par le biais de plateformes comme Air BNB en subiront le contrecoup.

DES OPPORTUNITES D’ ACHAT ?

« Pour ceux disposant de confortables liquidités disponibles, c’est peut-être le moment de songer à se renforcer en immobilier pour espérer acheter 30% moins cher, après le déconfinement » poursuit Bassel Abedi.

Scénario 2 : baisse des prix à court terme puis reprise après la crise

Dans cette hypothèse,  après une « pause », le marché  reprendra son rythme d’activité et retrouvera le niveau de prix actuel dans une période raisonnable. La différence ici est le laps de temps à attendre avant la remontée du marché. D’où la nécessité d’être rapide pour réaliser un investissement ou un achat immobilier, avant le rebond. La clé : être organisé et étudier les petites évolutions du marché qui indiqueront une remontée des prix.

A la mi-décembre 2019, je constatais encore un boum sur le marché du logement.  Désormais, le scénario 1 (krach immobilier avec baisse durable des prix de 10 à 30%) comme le scénario 2 (baisse des prix à court terme puis reprise après la crise) sont privilégiés par rapport au scénario 3 ( hausse des prix de l’immobilier). Croisons les doigts pour qu’une reprise survienne après une rapide pause des prix des l’immobilier.

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