RESIDENCES DE TOURISME : ATTENTION A LA REVENTE
Publié : août 19, 2013 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Placements | Tags: Cauterets, Lagrange, Vignec 2 CommentairesAcheter un appartement dans une résidence de tourisme déjà en exploitation nécessite de vérifier la qualité du gestionnaire et les conditions du bail commercial. Sinon gare aux mauvaises surprises.
Le blason de Cauterets, station des Hautes Pyrénées
Les articles de presse, les émissions de télévision, les blogs peuvent avoir une vertu pédagogique. A preuve, je vous fais part d’un récent échange avec un internaute, qui était prêt à acheter un appartement situé dans une résidence de tourisme. Proposé directement par son propriétaire, ce bien était en cours de bail.
« Après avoir lu votre article sur le groupe Lagrange, je suis très inquiet car je suis en train d’acheter un appartement à un particulier dans une résidence touristique à Cauterets (65), dont le bail initial de 9 ans se termine en avril 2014. Quels conseils me donnez-vous ? »
Bail initial : avant de vous engagez à acheter ce bien, il faut absolument demander à votre vendeur, le bail commercial et le faire lire par votre avocat ou votre notaire. Et ce, afin de savoir s’il y a une indemnité d’éviction à verser au terme des neuf ans, si vous ne renouvelez pas le bail.
Par ailleurs exigez de votre vendeur, une photocopie de ses relevés bancaires de 2 ou 3 dernières années pour vérifier que le loyer est bien versé. Et que son montant correspond au loyer de départ figurant dans le bail, majoré de l’indexation.
Attention à l’indemnité d’éviction
« D’après les dires du vendeur, à compter de la fin du bail, soit en avril 2014, sur simple lettre de résiliation et de non renouvellement du bail, je peux me dégager de tout lien avec le groupe Lagrange et jouir comme bon me semble de mon bien! Qu’en est-il? Car au regard de votre article cela ne semble pas être tout à fait le cas ».
Là encore, à la lecture de votre bail commercial, le professionnel du droit sera en mesure de vérifier s’il y a une indemnité d’éviction à verser au terme des neuf ans, si vous ne renouvelez pas le bail. Généralement, les investisseurs privés doivent verser une indemnité d’éviction au locataire (la société d’exploitation). Le fait de ne pas renouveler le bail, prive l’exploitant d’un chiffre d’affaires. Aucun texte ne définit le montant de cette indemnité d’éviction du locataire. Mais pour les baux commerciaux d’une durée de neuf ans, une indemnité représentant trois ans de chiffre d’affaires lié à ce bien, n’est pas irréaliste.
« Autre question : est-ce que du jour au lendemain comme j’ai cru le lire le groupe peut abandonner une résidence ? Que se passe-t-il alors pour les propriétaires? »
C’est la galère. Ils tentent parfois l’autogestion, comme par exemple à Vignec.
« N’étant pas très au fait de toutes ces pratiques immobilières je ne voudrais pas me faire piéger et mettre en péril l’équilibre et l’avenir de ma famille car ce projet représente un gros pari et un investissement pour l’avenir ».
Oui, c’est un pari risqué pour l’avenir
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RESIDENCES DE TOURISME : LE REPORTAGE DE FRANCE 2
Publié : août 16, 2013 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Impôts, Vidéo | Tags: cap Estérel, Laprugne, Vignec 8 CommentairesFrance 2 vient de diffuser un long reportage sur les résidences de tourisme en mettant l’accent sur les dérives touchant les vacanciers et les investisseurs. Vidéo.
Enfin la télévision se penche sur les résidences de tourisme. Ayant vu reportage des Carnets de voyage en différé, j’ai découvert cette opération scandaleuse de Laprugne, dans l’Allier. Dans un billet ultérieur, j’étudierai ce dossier dans lequel nombre d’investisseurs privés sont « plantés ».
D’après les premières réactions des abonnés à mon blog, la réaction à ce reportage est plutôt mitigée. « L‘ensemble du bureau de notre fédération est ressorti frustré et déçu après le reportage diffusé dans Envoyé spécial hier soir. La télé restera toujours très superficielle. Il n’y a bien que la presse écrite pour aller au fond des choses » me confie Georges Guérin, Président de la FNAPRT (Fédération nationale des associations de propriétaires de résidences de tourisme).
Pas question pour moi de me poser en juge de paix. Les contraintes du petit écran différent de celles de la presse écrite papier ou numérique. Résultat : TV rime avec survol du sujet et traitement de l’information pour le grand public
En attendant le reportage intitulé « résidences de tourisme, miroir aux alouettes ? » a le mérite de faire la lumière sur le problème. Et donc d’intéresser d’autres journalistes par la suite… Et de toucher près de 3 millions de personnes.
Je vous invite à (re) voir ce reportage. Mon blog reste un lieu d’échanges où vous pouvez continuer de réagir par le biais des commentaires.
RESIDENCES DE TOURISME : FRANCE 2 CONSACRE UN REPORTAGE
Publié : août 13, 2013 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Placements, Vidéo | Tags: gestionnaire, Résidences de tourisme 3 CommentairesEn direct ou en différé, ne ratez pas l’Enquête sur l’arrière-cour des résidences de tourisme programmée dans Les Carnets de Voyage, du 15 août 2013 à 20h45, sur France 2 . Les thèmes abordés ne seront pas inconnus aux fidèles internautes de ce blog.
Dans l’émission « Les carnets de voyage » programmée finalement le 15 aout à 20h45, mon confrère Alban Patural signe un reportage intitulé :
Voici l’annonce pour présenter ce sujet figurant sur le site internet de France 2, qui traite un sujet me tenant à coeur dans ce blog. Je vous laisse la découvrir :
» Certains s’y sentent comme à la maison, d’autres y voient une solution moins onéreuse qu’un séjour à l’hôtel … les résidences de tourisme séduisent les Français.
Pierre et Vacances, Maeva, Lagrange, RésidHotel… attirent chaque année 13 millions de vacanciers dans leurs appartements ou bungalows.
Une résidence de tourisme peut être aussi l’occasion d’investir. Pierre et Vacances, comme ses concurrents, propose à la vente ses appartements. Une fois ses propres vacances terminées, l’appartement est loué à d’autres vacanciers.
Ces dernières années, des milliers de petits propriétaires ayant acheté des appartements dans des résidences de tourisme se sont vus privés de loyers après la défaillance des sociétés gestionnaires. Certains se retrouvent face à des constructions inachevées, laissées à l’abandon.
De la Côte d’Azur aux contreforts des volcans d’Auvergne, en passant par les Pyrénées, enquête sur l’arrière-cour des résidences de tourisme « . Enfin la télévision se penche sur les résidences de tourisme et les difficultés de certains gestionnaires. Voir la vidéo de présentation.
EXIL FISCAL : DES HERITIERS LORGNENT VERS LA SUISSE
Publié : août 10, 2013 Classé dans : Exil fiscal, Impôts, Parlement | Tags: Barnes, convention fiscale, droits de succession, France, Suisse 2 CommentairesLes héritiers seront taxés comme si le défunt, qui résidait en Suisse avait toujours vécu en France. Désormais, le droit applicable en matière de succession et d’héritage sera celui du pays de résidence des héritiers, et non celui du défunt, selon la nouvelle convention franco-suisse sur les successions.
Les rives du Léman à Genève
Nouveau coup de Trafalgar pour les détenteurs de gros patrimoines. Une nouvelle convention fiscale entre la France et la Suisse en matière de droits de succession a été signée le 11 juillet dernier par le ministre de l’Economie et des Finances Pierre Moscovici et son homologue suisse, Eveline Widmer-Schlumpf (EWS). Si elle est ratifiée par les Parlements de deux pays, elle devrait entrer en vigueur en janvier 2014. Pour bien comprendre les changements qu’elle entraînera, je vous explique la convention encore vigueur.
Actuellement Grâce à la convention fiscale bilatérale entre la France et la Suisse en matière de succession, un Français fortuné pouvait s’installer (fiscalement) sur les rives du lac Léman, pour réduire les impôts supportés par ses héritiers, lors de sa succession. En effet, en fonction de cet accord, les héritiers (résidant en France) étaient soumis aux droits de succession suisses pour tous les biens situés dans la Confédération. Et aux droits de succession français, pour les actifs encore restés en France.
En vertu de ce sacro principe de répartition de l’impôt, la facture à régler aux fiscs était sérieusement allégée. Côté Français, les exilés fiscaux s’organisaient pour détenir le minimum de biens dans l’Hexagone. Côté helvétique, dans la plupart des cantons, les droits de succession sont minimes, voire nuls.
Pas de doute, cette convention instaurée en 1953, avait incité certains Français fortunés à s’établir en Suisse en particulier. Et ce, pour prendre leur retraite, une fois leur entreprise cédée.
Demain Le principe de la répartition disparaît, selon le nouvel accord finalisé le 11 juillet dernier prévoit tout bonnement. S’ils résident toujours en France, les héritiers supporteront les droits de succession français sur tout le patrimoine du défunt. A savoir sur ses biens situés en France, mais également sur ceux situés dans la Confédération. Résultat : pour une succession importante en ligne directe, on pourra ainsi passer d’une imposition quasiment nulle, à une amputation de 45 % du patrimoine transmis.
« L’imposition par la France des biens immobiliers situés en Suisse est assez surprenante, car contraire aux principes généralement acceptés en matière de taxation internationale. EWS peut signer…mais le parlement, voire un référendum en décidera. » me confie un avocat genevois. Les cantons accueillant les Français « au forfait » (Genève, Vaud, Valais, Jura…) risquent de ne pas ratifier cet accord.
Unique sur le Léman : pied dans l’eau de prestige (source Barnes)
La solution pour les héritiers
En attendant, comme les héritiers résidant en France seront taxés comme si le défunt avait toujours vécu en France, ils sont réellement tenter de s’exiler eux aussi en Suisse. « Depuis plusieurs semaines, nos agences suisses reçoivent des demandes depuis la France. Les intéressés se renseignent sur la situation du marché immobilier helvétique avec l’idée de s’installer ici. Ce ne sera évidemment pas possible pour tous les candidats à l’exil car conditions d’immigration en Suisse sont strictes et l’achat de propriétés par les étrangers reste réglementé » m’explique Thibault de Saint Vincent, à la tête de Barnes, un réseau d’immobilier de prestige.
La nouvelle convention risque donc d’avoir un effet pervers sur les finances publiques françaises et encourager l’exil fiscal. Loin de rapporter davantage, elle risque au contraire de vider un peu plus les caisses de l’Etat.
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BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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