IMMOBILIER : FAIRE DE LA LOCATION SAISONNIERE A MIAMI
Publié : novembre 12, 2014 Classé dans : Banque, Crédit, Impôts, Placements | Tags: limited liability compagny, location saisonnière, Miami Commentaires fermés sur IMMOBILIER : FAIRE DE LA LOCATION SAISONNIERE A MIAMIPour conjuguer placement plaisir et rentabilité locative, mieux vaut s’orienter vers des petites surfaces dans le quartier Art Déco de Miami Beach.
Découragés par les contraintes locatives en France, des particuliers sont tentés d’investir en dehors des frontières. En particulier sous les cieux plus cléments de la Floride. Pour conjuguer placement plaisir et rentabilité locative, vous pouvez vous orienter vers des petites surfaces dans le quartier Art Déco de Miami Beach.
« Pour l’équivalent du prix de deux places de parking à Paris, nos clients achètent un pied à terre afin d’en profiter quelques semaines par an et, de le mettre en location le reste du temps. Le rendement tourne autour de 6% » m’explique Brigitte Respaut-Clément, à la tête de l’agence immobilière Of Course Miami. Avec un budget de 200.000 euros, on peut acquérir un appartement d’une chambre près de la plage. Il convient aussi de trouver un gestionnaire (building manager) capable de prendre en charge ces locations à la semaine.
Avec ou sans l’aide d’un professionnel, je vous conseille vivement de vérifier au préalable que le règlement du condominium (copropriété) accepte bien la pratique de la location saisonnière.
Il existe une menace sur les meublés touristiques des grandes villes.
Acheter dans un immeuble ancien ou récent ? Les charges des immeubles des années 1930 de deux ou trois étages, ne reviennent qu’à environ 250 euros par mois en raison de l’absence de services, contre 700 euros dans le neuf, pour un 100 mètres carrés.
Indispensables précautions
Comme les offres de vente sont centralisées dans une banque de données, mise à jour en temps réel, et réservées aux professionnels, il suffit de s’adresser à une seule agence de confiance pour trouver son bonheur. Avant d’acheter, des précautions s’imposent. S’il est possible de repérer quelques biens par le biais d’internet, il est indispensable de se déplacer pour vérifier la localisation du logement, le sérieux de l’agent immobilier, le savoir faire du gestionnaire.
« Que l’on recherche du rendement ou de la plus-value, le choix de biens à Miami et aux alentours est étoffé. Par rapport à New York, les prix de ce marché prometteur restent encore abordables » m’assurent les professionnels.
Pour des raisons juridiques et fiscales (amortissement des revenus locatifs), il est conseillé d’acquérir par l’intermédiaire d’une LLC (Limited liability compagny), société à responsabilité limitée. Et de régler son acquisition, sans recourir à l’emprunt, pour négocier au mieux sur ce marché frôlant la surchauffe.
IMMOBILIER : ACHETER DU NEUF EN FLORIDE (1)
Publié : novembre 3, 2014 Classé dans : Exil fiscal, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Floride, Fort Lauderdale, Miami, Of course Miami, Orlando, Tampa Commentaires fermés sur IMMOBILIER : ACHETER DU NEUF EN FLORIDE (1)Miami, bientôt un Manhattan sous les Tropiques ? En attendant, acheter en Floride permet de diversifier ses avoirs sur le plan géographique
A un peu plus de neuf heures de vol de Paris, Miami déroule ses longues plages de sable fin.
Cosmopolite, la capitale de la Floride attire des acquéreurs d’Amérique du Sud venant en voisins et des Européens profitant de l’avantageuse parité euro/dollar. Une manière de diversifier ses avoirs du point de vue géographique et financier. Après les bons plans de voyage, voici mes découvertes lors de mon dernier reportage.
Des palmiers sur la terrasse du programme haut de gamme signé par SLS Lux à Brickell
La- bàs, la sévère crise immobilière de 2008 est en voie d’être oubliée, la cote prix des logements retrouvant son niveau de 2003. « Depuis trois ans, dans les bons quartiers, les prix dans l’ancien ont gagné près de 15% par an et le mouvement haussier devrait se poursuivre » m’assure Brigitte Respaut-Clément, fondatrice de Of Course Miami, une agence francophone spécialiste des ventes et de la gestion locative.
Autre signe de reprise du marché immobilier : la multiplication des chantiers pour construire de luxueuses tours résidentielles dans ce Manhattan sous les Tropiques. En fonction de leur localisation, j’ai trouvé des programmes neufs dont les prix démarrent autour de 6.000 euros le mètre carré, même si outre atlantique on raisonne en pied carré (square feet). Ce type de logement peut vous intéresser si vous tentés par l’exil fiscal. Ces gratte ciels offrent des vues spectaculaire sur l’Océan.
Au lieu d’acheter du neuf, il est possible de s’offrir un appartement dans une tour récente. Les prix sont alors plus abordables puisqu’ils tournent autour de 4.500 euros du mètre carré. Mais les plaisanciers préfèreront une villa dotée d’un quai pour leur voilier.
Pour 200 mètres carrés habitables (surface courante aux Etats-Unis), un budget de l’ordre 600.000 euros peut être suffisant. En Floride comme Fort Lauderdale, Tampa, Orlando, les prix sont encore plus sages.
Dans mon prochain billet, j’évoquerai l’achat d’un logement ancien destiné à la location saisonnière à Miami.
IMMOBILIER ROBIEN : UN CABINET DE CONSEIL CONDAMNE
Publié : octobre 27, 2014 Classé dans : Arnaques, Banque, Crédit, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Herios, meublé loué non professionnel, Robien, Tribunal Correctionnel 6 CommentairesUN CABINET DE CONSEIL EN DEFISCALISATION VIENT D’ ETRE CONDAMNE EN CORRECTIONNEL A DES PEINES LOURDES. LE POINT SUR CETTE AFFAIRE DE PRATIQUE COMMERCIALE TROMPEUSE.
Oui je vous ai promis la suite de mon billet sur la Guadeloupe. Mais l’actualité bouleverse mon programme.
En avant première, je viens de prendre connaissance d’une décision de justice qui bouleverse le Landernau de l’épargne. A l’issue de son audience du 16 octobre 2014, la chambre Correctionnelle de Lyon vient de condamner un cabinet de conseil Herios Finance basé près de Lyon.
Motifs de la condamnation : tromperie sur la nature, la qualité substantielle ou l’origine d’une prestation de service. Et pratique commerciale trompeuse.
Décision du Tribunal : 1 an d’emprisonnement avec sursis et 15.000 euros d’amende pour l’un des dirigeants. Et 6 mois d’emprisonnement avec sursis et 10.000 euros d’amende pour l’autre. A quoi s’ajoutent des dommages et intérêts allant de 14.000 à 50.000 euros pour chacune des 7 victimes de ce cabinet indélicat.
Les faits
« Des particuliers ont tous été démarchés agressivement par la société HERIOS FINANCE pour investir dans des appartements bénéficiant du dispositif dit « Loi de Robien » ou « meublé loué non professionnel ».
Ces investissements étaient présentés comme étant sécurisés, devant s’autofinancer et devaient permettre aux investisseurs de se constituer, à terme, un patrimoine immobilier. Ils se sont, en réalité, révélés désastreux :
° les biens ont été volontairement surévalués afin que ce cabinet puisse obtenir des commissions plus importantes par les banques,
- pour faire croire à la rentabilité de ces biens, les loyers annoncés ont également été surévalués (loyers annoncés correspondant au double du loyer plafonné dans les biens disposant du dispositif dit « Loi de Robien »),
- les prêts étaient adossés sur des contrats d’assurance-vie non-sécurisés générant des pertes irréversibles pour les investisseurs » m’explique Me Jacques Gobert, avocat défenseur des plaignants.
A titre d’exemple, une des victimes a acquis un logement locatif en province en déboursant 161.289 € en 2006. Deux ans, plus tard, l’évaluation de ce bien varie entre 55.000 € et 80.000 € ! Une décote d’environ 50% due au prix de vente excessif du bien.
L’étude personnalisée réalisée par ce cabinet de défiscalisation annonçait un loyer « garanti » de 594 € par mois, soit 7.128 € annuels. Sur 7 ans (de 2007 à 2013), cet investisseur aurait dû percevoir 49.896 euros de loyers. En réalité, il n’a encaissé que 19.214 € de loyers, soit une baisse de + de 60% !
ET MAINTENANT Les victimes ne souhaitent pas s’arrêter là au niveau de la procédure. Elles comptent attaquer les banques qui leur ont financé un bien toxique. Affaire à suivre.
Vacances : et si vous alliez en Guadeloupe
Publié : octobre 23, 2014 Classé dans : Famille, voyages | Tags: Basse-Terre, Comité du tourisme des iles de Guadeloupe, Grande-Terre, Guadeloupe, la Désirade, Les Saintes, Marie-Galante, retraités, vacances Commentaires fermés sur Vacances : et si vous alliez en GuadeloupeAprès la Guadeloupe version défiscalisation en outre-mer, voici cet archipel avec ses richesses touristiques. Impressions de voyage.
Belle surprise. Juste avant le départ de la Route du Rhum prévu le 2 novembre, qui reliera St Malo à Pointe- à- Pitre, je me suis rendue en Guadeloupe. Une destination que je connais bien, ne serait-ce pour les multiples opérations de défiscalisation. Sur le plan touristique, ce fut l’heureuse surprise de redécouvrir cet archipel des Antilles françaises : Basse-Terre, Grande-Terre, Marie-Galante, les Saintes et la Désirade.
A quelques années d’intervalle, le tourisme en Guadeloupe s’est encore plus professionnalisé. Face à la vive concurrence des îles d’origine hispanique, notamment St Domingue, ce DOM (départements d’outre mer) met tout en œuvre pour relever le défi. Et faire du touriste, un client roi.
Le tourisme « se nou tout »
Depuis cette année, les classes primaires reçoivent une valise pédagogique pour éduquer les jeunes guadeloupéens à un tourisme durable. Le message essentiel : « mon île, je la connais, je la protège, je participe à son développement durable et j’en suis responsable ». En créole, la formule se résume en Le tourisme « se nou tout ».
Ajoutons que la ville de Gosier, située en périphérie de Pointe-à-Pitre est dotée d’un lycée hôtelier.
Et surtout le Comité du tourisme des Iles de Guadeloupe met les bouchées doubles pour répondre aux désirs des voyageurs. Sa politique porte ses fruits. En 2013, les Îles de Guadeloupe ont accueilli 487.000 touristes de séjour, soit 70.000 touristes de plus qu’au 31.12.2011. Certes sur ce total, les métropolitains restent encore largement majoritaires. Mais les touristes étrangers (6,5%) sont en hausse de +37% par rapport à 2011.
Pour diversifier sa clientèle, ce DOM compte bien comme St Martin et St Barth, courtiser les vacanciers en provenance d’Amérique du Nord. Et notamment les francophones du Québec. Encore faut-il que les liaisons aériennes suivent.
Une destination tendance
En attendant, 57% des visiteurs découvrent cet archipel pour la première fois, soit 12 points de plus qu’en 2011. A la différence d’autres îles de la Caraïbe, la Guadeloupe ne se limite pas aux plages et au soleil. Elle présente une nature exubérante et de superbes sites. Ses marchés colorés vous transportent sous les Tropiques.
Les couples, avec ou sans enfant constituent 80% des vacanciers. Les retraités apprécient également cette destination soleil lorsque la métropole gèle. Selon les motifs du voyage, leur séjour dure entre 12 et 17 jours.
« En 2013, le taux de satisfaction atteint 94%. La part des touristes « très satisfaits » augmente. Cela s’explique par l’amélioration notable de la qualité des prestations surtout pour les hôtels (+12 points) mais aussi les gîtes (+9 points), et les locations (+3 points) » m’explique Willy ROSIER, directeur général Comité du tourisme des Iles de Guadeloupe. Gageons que les chiffres de 2014 progressent encore.
Dans mon billet suivant, je vous donnerai les 3 bonnes raisons d’aller en Guadeloupe.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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