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RESIDENCES DE TOURISME : LES LOYERS COVID SONT A REGLER

Le suspense est enfin fini. Dans un arrêt du 30 juin 2022,  la Cour de Cassation vient de se prononcer sur le sort des loyers appelés par les bailleurs lors des périodes de fermeture lors de la crise sanitaire de Covid 19.

Depuis deux ans, des litiges en nombre existent entre bailleurs et locataires. En particulier dans le secteur des résidences de tourisme où les investisseurs privés (bailleurs) n’ont pas perçu des loyers de la part des exploitants (locataires), qui invoquaient un cas de force majeure pour les périodes de fermeture liées à la crise sanitaire de Covid 19.

Dans trois décisions, les juges de la Cour de cassation ont jugé que leur “obligation de payer un loyer ne faisait pas de doute”. Toujours selon la Cour « une mesure générale et temporaire d’acceptation du public n’entraîne pas la perte de la chose louée et ne constitue pas un manquement à l’obligation de cession par le bailleur ». Aussi, “le preneur ne peut s’en prévaloir en cas de force majeure pour échapper au paiement de son loyer”.

ET MAINTENANT ?

Normalement les trois décisions et en particulier celle concernant Odalys,  devraient normalement faire jurisprudence,.

« Cet arrêt de la cour de cassation  douche les derniers espoirs judiciaires des exploitants de résidence de tourisme qui pensaient d’exonérer du paiement des loyers Covid. A l’inverse, il doit encourager des milliers de bailleurs à faire reconnaitre le paiement de l’intégralité de leurs loyers COVID pour les années 2020 et 2021 :

  • En poursuivant les procédures en cours
  • En faisant appel des première décisions qui seraient contraires à cet arrêt de la cour de cassation » analyse Benjamin Cabagno, avocat associé au cabinet Choisez à Paris.

Repartir pour une procédure afin de récupérer les arriérés de loyers coûte cher et prend du temps. Encore faut-il être libre de mener cette stratégie, c’est-à-dire ne pas avoir succombé précocement à l’abandon de ses loyers, souvent par nécessité économique et pression mise par les exploitants. Et ce, par exemple en ayant signé un accord de soutien dans le cadre du contentieux avec Appart City .

Pas de doute, ces bailleurs sont les grands perdants de cette guerre d’usure.

DANS QUELLE SITUATION VOUS TROUVEZ-VOUS? QUELLE SERA VOTRE STRATEGIE? REPONDEZ ICI. ET BON COURAGE


L’EUROPE A L’HEURE DE LA GUERRE EN UKRAINE

A SEULEMENT 2.500 KM DE PARIS, LA GUERRE GRONDE SUR LE CONTINENT EUROPEEN .  L’OCCASION DE FAIRE PREUVE DE SOLIDARITE ENVERS LES UKRAINIENS.

 Une fois n’est pas coutume. Je vous entraîne sur le thème de la géopolitique à la suite d’un débat intitulé « L’Europe, c’est la paix », et organisé le 7 mai dernier lors de la fête de l’Europe, par une municipalité de région parisienne.

Suite à l’agression violente de Mr Poutine en Ukraine, l’Europe, continent de paix, doit se refonder. « Contrairement aux affirmations des eurosceptiques, l’Europe n’est pas un ventre mou. La cible de Mr Poutine, c’est le modèle de développement de l’Europe, notamment au regard des libertés » souligne Michel Derdevet Président de Confrontations Europe, Président de la Maison de l’Europe, professeur à Sciences Po Paris et spécialiste de l’énergie.

L’Europe ne se limite pas à un marché de consommateurs. « Cet espace de liberté, qui concerne notamment la presse et les différences, déplait fortement aux régimes non libéraux : la Russie et la Chine » poursuit-il.

MUSCLER L’EUROPE

Pour leur résister, il faut muscler davantage l’Europe, en matière de politique étrangère et de défense. Certes le terme « fédéral » fait peur. Face à la diplomatie énergétique de Mr Poutine, il faut oser une constitution européenne. Et mettre en place en Europe, une autonomie énergétique grâce au nucléaire et aux énergies renouvelables. Cela revient à sortir du charbon, du gaz et du pétrole qui coutent  quelques 800 millions d’euros par jour à l’Europe.

En matière de défense, il faudrait instaurer une coopération industrielle afin de ne pas se limiter à des achats d’armes auprès des Etats-Unis.

Dernière question évoquée lors de ce débat : la solidarité. Elle s’impose en Europe. « Le nationalisme, c’est la guerre » avertit cet essayiste.

VERS UNE REDISTRIBUTION FINANCIERE

Lors de la guerre en Syrie, l’Union Européenne a financé des projets humanitaires pour aider, un pays tiers – la Turquie – à accueillir des réfugiés. Il est temps que l’Union Européenne aide les cinq pays limitrophes de l’Ukraine implantés en Europe – Pologne, Slovaquie, Hongrie, Roumanie et Moldavie- afin de les soutenir financièrement dans l’accueil des réfugiés ukrainiens.

Après la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid 19, la guerre déclarée par la Russie à l’Ukraine – malgré ses atrocités- peut être  un facteur de progrès. Une telle initiative illustrerait la prédiction de Jean Monnet, européen convaincu : « L’Europe se fera dans les crises et elle sera la somme des solutions apportées à ces crises ».

Venir en aide aux Ukrainiens : mon article dans Valeurs Actuelles du 19 mai 2022


BIENS PARISIENS HAUT DE GAMME : UN MARCHE ACTIF

DES ACQUEREURS SURTOUT FRANÇAIS CONTINUENT D ANIMER LE MARCHE DES APPARTEMENTS ET DES MAISONS DE STANDING.

Paris IVe, Saint-Martin, Appartement de 103 m2 – 2 chambres présenté à 1 700 000 €

Le marché de l’immobilier résidentiel de luxe serait-il une bulle préservée de la morosité actuelle entretenue notamment par la situation géopolitique ? Tel est le constat que l’on peut tirer des derniers chiffres de transactions publiés par Daniel Féau. Durant les quatre premiers mois de l’année 2022, ce spécialiste de la pierre haut de gamme a réalisé un nombre de transactions en hausse de 53% sur le segment des ventes entre 2 et 3 millions d’euros. Et ce par rapport aux quatre premiers mois de 2019, année record pour l’immobilier, ante pandémie. Sur le segment des biens de plus de 3 millions d’euros, le nombre de ventes bondit de 188%, toujours par rapport aux quatre premiers mois de 2019.

« A Paris et en proche couronne Ouest, les durées de vente des biens sans défaut et comportant un espace extérieur n’ont jamais été aussi courtes. Dans ces conditions, les prix sont résolument orientés à la hausse » affirme Nicolas Pettex-Muffat, directeur général de Daniel Féau & Belles demeures de France. A Paris, dans une villa privée et très cotée du XVI°, une très belle maison d’un peu moins de 200 m2 est partie en 24 heures à près de 9 millions d’euros.

En revanche, les prix des biens sans défaut, mais sans espace extérieur restent globalement stables, à un niveau élevé. Et une terrasse de plein pied est plus recherchée qu’une terrasse à l’étage supérieur de la pièce à vivre.

GARE AUX GROS TRAVAUX

 Quant aux prix des produits présentant des défauts- étages inférieurs, nuisances sonores, manque de clarté- ils sont orientés sensiblement à la baisse. Et fait récent, lié aux difficultés d’approvisionnement de matériaux, les acquéreurs boudent les biens nécessitant de gros travaux .

Paris XVIe, Musée Galliera Appartement de 132 m2 – 2 chambres, Prix de présentation : 3 700 000 €

Par rapport à 2019, Féau enregistre un recul de 10% des candidats à l’acquisition sur le marché animé essentiellement par des Français. Qu’ils résident ou non dans l’Hexagone. « Le cours encore élevé des actions en Bourse, la hausse annoncée des taux des crédits immobiliers, le retour après 40 ans, du spectre de l’inflation incitent les acquéreurs à passer à l’acte » poursuit Nicolas Pettex-Muffat. Malmenés par les confinements liés à la pandémie, les expatriés en Asie sont particulièrement actifs sur le marché parisien. S’ils ne rentrent pas tout de suite en France, ils achètent en pleine propriété et donnent leur bien en location. D’autres se portent acquéreurs de la nue-propriété dans le cadre d’un démembrement d’une durée minimale de 5 ans. A terme, ils détiennent la pleine propriété d’un bien acquis à un prix décoté.

Pour l’instant, la guerre en Ukraine ne semble guère avoir d’impact sur le haut de gamme.

VOUS AVEZ UN BIEN HAUT DE GAMME A CEDER OU VOUS EN RECHERCHEZ UN, A L ‘ACHAT, FAITES NOUS PART ICI DE VOTRE EXPERIENCE.


UNE NOUVELLE VIE POUR UNE RESIDENCE DE TOURISME ?

Vous avez envie de sortir du guêpier d’une résidence de tourisme pilotée par un exploitant? Voici des réactions suite à mon dernier billet sur la conversion d’une résidence de tourisme en location meublée et son changement de destination.

En matière de changement de destination des constructions, c’est le PLU (plan local d’urbanisme) qui par son zonage, va l’autoriser ou non.

Et parfois les résidences sont édifiées dans des zones où seuls les équipements touristiques sont autorisés. Pour que l’ensemble garde le statut de résidence de tourisme, il faut au moins que 55 ou 70 % des logements conservent cette affectation. Prudence donc dans la lecture du règlement de copropriété, la destination y est déterminante.

UNE RESIDENCE EN ALTITUDE

Bien connu le problème du changement de destination d’une résidence de tourisme en Station de ski : 49 logements, le locataire professionnel parti en 2013 (état des lieux de sortie).
Il n’y a pas eu de modification du règlement : 14 appartements ont été acquis par une SCI qui loue à une société gérant « les meublés » et réservations.

Pour les autres logements, un est en résidence principale d’un moniteur de ski de la station (achat), les autres sont des résidences secondaires, la plupart louées quelques semaines par an été ou hiver pour amortir les frais et les prêts.

Quatre appartements appartiennent à des particuliers qui louent en location saisonnière meublée via des contrats annuels avec des agences immobilières. Pas sur Airbnb, car plusieurs propriétaires ont été très déçus par cette clientèle qui a dégradé les locaux et mobilier. Le local de réception a même été vendu en appartement.

La formulation du règlement ne restreignait pas la résidence à être uniquement de tourisme
, les copropriétaires l’ont interprété comme ça. Un nouvel équilibre a été trouvé naturellement.

UN AUTRE TEMOIGNAGE

Pour éviter de longues et coûteuses négociations sur de nouvelles modalités du bail assorties bien souvent d’un abandon de loyers, Lokizi accompagne les propriétaires vers une sortie sur-mesure du bail commercial les liant à l’exploitant. Par exemple dans la résidence Odalys à Messanges dans les Landes, des copropriétaires ont été conseillés sur la meilleure option à suivre, en respect des démarches administratives, juridiques et fiscales. A ce stade, impossible de généraliser. Il faut étudier chaque cas particulier.

Une fois sorti de l’exploitation par bail commercial, un bien loué en résidence de tourisme peut être proposé en location meublée annuelle, sous réserve du potentiel locatif local. Dans le cadre d’un mandat annuel de gestion locative, le propriétaire perçoit tous les mois, un loyer régulier mais non garanti.

Exit l’exploitant. Le logement est occupé par un  locataire, qui signe un bail de logement meublé, d’une durée d’un an. Il peut résilier son bail avec délai de prévenance d’un mois – envoi d’une lettre LRAR.

Le bail répond à la Loi N°89-462 du 06.07.1989 portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986,  modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (dite loi ALUR).

Mon précédent billet. VOS REACTIONS.