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LE CINEMA, UN PLACEMENT ATYPIQUE

A L’APPROCHE DE LA FIN DE L’ANNEE, IL EST ENCORE POSSIBLE DE DEFISCALISER EN INVESTISSANT DANS LE CINEMA. SANS ETRE SUR DE RECUPERER SA MISE.

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La fin de l’année approche à grands pas. Et certains peuvent être tentés d’alléger la note à régler au fisc… par exemple en investissant dans le cinéma.Là le ticket d’entrée est nettement plus faible que dans l’art.

Totalement décorrélé des marchés financiers, l’investissement dans le septième art revêt un aspect culturel. Souscrire au capital des Sociétés de financement de l’industrie cinématographique et de l’audiovisuel (SOFICA) procure une réduction d’impôt sur le revenu de 36% du montant de la souscription dans la limite de 18.000 euros, ce qui représente une réduction potentielle de 6.480 euros pour un couple. « Avec un plafond des niches fiscales porté à 18.000 euros, la Sofica accorde un supplément de réduction d’impôt sur le revenu, spécialement bienvenu lorsque le plafond de 10.000 euros est absorbé en partie par exemple par les frais de garde pour enfants » m’explique Delphine Pasquier, responsable Ingénierie Patrimoniale et Financière à la Bred Banque Privée. Mais ce placement moins risqué que les communs de placement pour l’innovation (FCPI) ou les fonds d’investissement de proximité (FIP), délivre moins de performance lors de son dénouement au bout de huit ans minimum de détention. « Lorsqu’une SOFICA restitue entre 75% et 90% du capital collecté au bout de six ans, la performance, avantage fiscal inclus, se situe entre 2,51% et 5,48% par an » précise José Fernandez, directeur de l’offre financière à l’UFF. Seule consolation : la possibilité d’assister aux avant premières des films financés par la SOFICA où l’on a investi.

Les onze SOFICA agréées cette année par le CNC (centre national du cinéma) devraient réunir soixante trois millions d’euros avant le 31 décembre. L’an dernier, la collecte globale de 61,9 millions d’euros des onze SOFICA a complété le financement de 112 œuvres cinématographiques . Quant à l’investissement moyen par film, il est ressorti à 329.000 euros.


INVESTIR DANS LE VIN

Grâce au crowdfunding, les œnophiles peuvent investir dans des entreprises de la filière vin. Un placement de diversification.

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Dans ces colonnes, j’évoque régulièrement la Vente des Hospices de Beaune. Cette année elle est prévue le dimanche 20 novembre. En attendant, je vous rappelle qu’avec un excédent commercial de plus de 10 milliards d’euros, la filière vin et spiritueux représente le 2ème poste d’exportation de la France. Ce savoir-faire reconnu mondialement et non-délocalisable emploie plus de 550 000 personnes. « Pourtant, malgré un soutien historique du secteur bancaire traditionnel et des programmes européens de subventions, de nombreuses entreprises peinent à financer leurs projets » m’explique Maxime Debure, fondateur de WineFunding, première plateforme au monde de financement participatif en capital dédiée à la filière vin. Suite à l’évolution récente du cadre réglementaire français,  le crowdfunding ou financement participatif représente une alternative ou un complément au financement bancaire traditionnel.

LA SELECTION DES PROJETS

Les projets retenus par cette plateforme font l’objet d’une double sélection : au-delà des procédures classiques de l’investissement financier, s’ajoutent trois critères spécifiques définis  : qualité des vins, originalité du projet et volonté de partager du vigneron. Cette plateforme accompagne les entreprises bien au-delà de la levée de fonds : restructuration financière, juridique et fiscale, business plan, stratégie, administratif, communication etc.

 

LE TICKET D ENTREE

Dans la pratique, par le biais de cette plateforme de financement participatif, chacun peut devenir actionnaire d’un domaine viticole ou d’une entreprise du vin, à partir de 500 euros. Pour certains projets, les amateurs de vins peuvent être remboursés en nature, c’est-à-dire en bouteilles de vin sur plusieurs années, à partir de 100 euros

LA FISCALITE

En investissant au capital de ces entreprises viticoles, ils ont droit aux déductions fiscales ISF (50% du montant investi) et Impôt sur le revenu (18%) l’année de l’investissement. En tant qu’ambassadeurs du domaine,  ils profitent d’avantages tarifaires, allant de 20 à 30%.

Enfin, cette plateforme prévoit la sortie des actionnaires minoritaires, avec un horizon de liquidité de 6 à 10 ans selon les projets et dans certains cas, une plus-value à la cession.

Ces nouvelles opportunités d’investissement tangibles dans le vin complètent les placements dans des grands crus ou des GFV assortis d’avantages fiscaux au regard des droits de succession. Quelle que soit la formule retenue- crowdfunding ou GFV-, les avantages fiscaux de ce placement de diversification pouvant représenter jusqu’à 5% de votre patrimoine – ne constituent que la cerise sur le gâteau. Ce n’est en aucun cas, un critère pour miser son épargne sur les ceps de vigne.


IMMO GERE : CHERE INDEMNITE D EVICTION

Une mauvaise surprise attend les investisseurs au terme du bail commercial : l’indemnité d’éviction à verser au gestionnaire. Explications.

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La Sorbonne dans le 5° à Paris

Mauvaise surprise pour les investisseurs dans l’immobilier géré. En particulier les résidences étudiantes, comme en témoignent les nombreuses procédures en cours contre des exploitants . Au terme des neuf ans du bail commercial, ils ne sont pas autorisés à récupérer leur bien pour le gérer en direct ou via un autre gestionnaire.

DES PROCES EN COURS

 

Un exemple parmi d’autres. Le service propriétaires de la résidence Studéa Voltaire à Paris 11° vient d’exiger d’un investisseur, le « dédommagement » d’un peu plus de 46.700 euros. Dans un récent courrier, il se base sur :

  • le chiffre d’affaires/an moyen par lot sur les 3 dernières années, soit 8.011 euros pour l’indemnité principale d’éviction
  • 3 mois de bénéfice net pour l’indemnité complémentaire soit 769 euros
  • Une quote part de l’indemnité globale de 13.933 euros

 

« Représentant quasiment le tiers du prix d’achat de mon studio étudiant, cette demande est délirante » me confie cet investisseur. Qui vante « la belle vie immobilière» ?

 

Toujours pour cette résidence Studéa Voltaire, la Cour d’Appel de Paris vient de fixer une indemnité d’éviction à 12.300 euros. Entre temps, l’investisseur a dû faire appel à un expert judiciaire, ce qui entraîne des frais importants.

Mon conseil : s’adresser à un avocat spécialisé pour qu’il négocie à l’amiable la baisse cette indemnité définie par l’article L 145-14 du code du commerce, mais vague au niveau de son évaluation.

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QUE RETENIR ?

« En fin de bail commercial, l’éviction du locataire – en l’occurrence l’exploitant de la résidence –  est possible moyennant le versement d’une indemnité d’éviction (cas des dossiers Appart City, Belambra ou Odalys) à moins que le congé ne soit donné par l’exploitant lui-même. Son montant  doit en principe couvrir tous les frais et coûts nécessaires à l’installation de l’exploitant dans une autre résidence : frais de déménagement, de structuration, frais d’acquisition d’un nouveau fond de commerce etc. » m’explique. Me David Sabatier, avocat spécialisé en baux commerciaux à Paris.

 

Enfin je regrette que la mention sur l’indemnité d’éviction ne soit pas obligatoire pour un bail commercial. A noter toutefois qu’en vertu d’un arrêté du 23 décembre 2009, les documents de commercialisation (plaquettes commerciales et autres) des résidences de tourisme doivent faire mention de l’existence de cette couteuse indemnité.

Vous avez une mauvaise expérience pour changer d’exploitant, réagissez ici.


RESIDENCES DE TOURISME : LA MORALISATION EN VUE ?

LES PROFESSIONNELS DU SECTEUR DES RESIDENCES DE TOURISME SERONT BIENTOT CONTROLES PAR LA DGCCRF, LA DIRECTION GENERALE DE LA CONCURRENCE, DE LA CONSOMMATION ET DE LA REPRESSION DES FRAUDES

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Quand le placement plaisir tourne mal

 

Quasiment chaque semaine, je suis contactée à travers mon blog, par un investisseur en résidence de tourisme, confronté à de sérieuses difficultés. Le scénario se répète :  « Notre exploitant nous a fait subir des baisses drastiques de loyer et une augmentation des charges de copropriété ». Son de cloche proche de la part d’une banque, qui ne commercialise plus de l’immobilier géré à la suite des problèmes rencontrés par ses clients.

DE SERIEUX RISQUES FINANCIERS

Au vu des difficultés constatées, la sous-direction du tourisme, en co-pilotage avec la DGCCRF, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes, vient de mettre en place un groupe de travail . Sa mission : analyser l’existant et étudier les évolutions pertinentes à apporter à la réglementation actuelle. Un constat s’impose : le secteur des résidences de tourisme représente un secteur-clé de l’hébergement touristique. Mais l’investissement dans ce domaine peut s’accompagner de risques financiers pour les propriétaires-investisseurs, que ces derniers ont parfois du mal à  appréhender.  

L’information préalable du consommateur, tel est le thème de la première réunion, qui sous l’égide des Pouvoirs publics, comprendra des professionnels réunis au sein du SNRT (syndicat national des résidences de tourisme) et des investisseurs représentés par la Fédération Nationale des Associations de Propriétaires en Résidences de Tourisme et Résidences Gérées (FNAPRT).

INFORMER AU PREALABLE L’ INVESTISSEUR

Dans mon prochain billet, je vous ferai part des propositions de la (FNAPRT) regroupant près d’une centaine de résidences de tourisme en difficultés, ce qui représente près de 9000 logements détenus par des investisseurs souvent en litige avec leurs exploitants, pour améliorer l’information préalable de l’investisseur.

Bien immobilier, défiscalisation, TVA, bail commercial, classement... quelles informations indispensables auriez-vous souhaité connaître avant d’investir dans une résidence de tourisme ? Répondez ici en réagissant à ce billet.