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INVESTIR DANS LE VIN

Grâce au crowdfunding, les œnophiles peuvent investir dans des entreprises de la filière vin. Un placement de diversification.

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Dans ces colonnes, j’évoque régulièrement la Vente des Hospices de Beaune. Cette année elle est prévue le dimanche 20 novembre. En attendant, je vous rappelle qu’avec un excédent commercial de plus de 10 milliards d’euros, la filière vin et spiritueux représente le 2ème poste d’exportation de la France. Ce savoir-faire reconnu mondialement et non-délocalisable emploie plus de 550 000 personnes. « Pourtant, malgré un soutien historique du secteur bancaire traditionnel et des programmes européens de subventions, de nombreuses entreprises peinent à financer leurs projets » m’explique Maxime Debure, fondateur de WineFunding, première plateforme au monde de financement participatif en capital dédiée à la filière vin. Suite à l’évolution récente du cadre réglementaire français,  le crowdfunding ou financement participatif représente une alternative ou un complément au financement bancaire traditionnel.

LA SELECTION DES PROJETS

Les projets retenus par cette plateforme font l’objet d’une double sélection : au-delà des procédures classiques de l’investissement financier, s’ajoutent trois critères spécifiques définis  : qualité des vins, originalité du projet et volonté de partager du vigneron. Cette plateforme accompagne les entreprises bien au-delà de la levée de fonds : restructuration financière, juridique et fiscale, business plan, stratégie, administratif, communication etc.

 

LE TICKET D ENTREE

Dans la pratique, par le biais de cette plateforme de financement participatif, chacun peut devenir actionnaire d’un domaine viticole ou d’une entreprise du vin, à partir de 500 euros. Pour certains projets, les amateurs de vins peuvent être remboursés en nature, c’est-à-dire en bouteilles de vin sur plusieurs années, à partir de 100 euros

LA FISCALITE

En investissant au capital de ces entreprises viticoles, ils ont droit aux déductions fiscales ISF (50% du montant investi) et Impôt sur le revenu (18%) l’année de l’investissement. En tant qu’ambassadeurs du domaine,  ils profitent d’avantages tarifaires, allant de 20 à 30%.

Enfin, cette plateforme prévoit la sortie des actionnaires minoritaires, avec un horizon de liquidité de 6 à 10 ans selon les projets et dans certains cas, une plus-value à la cession.

Ces nouvelles opportunités d’investissement tangibles dans le vin complètent les placements dans des grands crus ou des GFV assortis d’avantages fiscaux au regard des droits de succession. Quelle que soit la formule retenue- crowdfunding ou GFV-, les avantages fiscaux de ce placement de diversification pouvant représenter jusqu’à 5% de votre patrimoine – ne constituent que la cerise sur le gâteau. Ce n’est en aucun cas, un critère pour miser son épargne sur les ceps de vigne.


IMMO GERE : CHERE INDEMNITE D EVICTION

Une mauvaise surprise attend les investisseurs au terme du bail commercial : l’indemnité d’éviction à verser au gestionnaire. Explications.

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La Sorbonne dans le 5° à Paris

Mauvaise surprise pour les investisseurs dans l’immobilier géré. En particulier les résidences étudiantes, comme en témoignent les nombreuses procédures en cours contre des exploitants . Au terme des neuf ans du bail commercial, ils ne sont pas autorisés à récupérer leur bien pour le gérer en direct ou via un autre gestionnaire.

DES PROCES EN COURS

 

Un exemple parmi d’autres. Le service propriétaires de la résidence Studéa Voltaire à Paris 11° vient d’exiger d’un investisseur, le « dédommagement » d’un peu plus de 46.700 euros. Dans un récent courrier, il se base sur :

  • le chiffre d’affaires/an moyen par lot sur les 3 dernières années, soit 8.011 euros pour l’indemnité principale d’éviction
  • 3 mois de bénéfice net pour l’indemnité complémentaire soit 769 euros
  • Une quote part de l’indemnité globale de 13.933 euros

 

« Représentant quasiment le tiers du prix d’achat de mon studio étudiant, cette demande est délirante » me confie cet investisseur. Qui vante « la belle vie immobilière» ?

 

Toujours pour cette résidence Studéa Voltaire, la Cour d’Appel de Paris vient de fixer une indemnité d’éviction à 12.300 euros. Entre temps, l’investisseur a dû faire appel à un expert judiciaire, ce qui entraîne des frais importants.

Mon conseil : s’adresser à un avocat spécialisé pour qu’il négocie à l’amiable la baisse cette indemnité définie par l’article L 145-14 du code du commerce, mais vague au niveau de son évaluation.

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QUE RETENIR ?

« En fin de bail commercial, l’éviction du locataire – en l’occurrence l’exploitant de la résidence –  est possible moyennant le versement d’une indemnité d’éviction (cas des dossiers Appart City, Belambra ou Odalys) à moins que le congé ne soit donné par l’exploitant lui-même. Son montant  doit en principe couvrir tous les frais et coûts nécessaires à l’installation de l’exploitant dans une autre résidence : frais de déménagement, de structuration, frais d’acquisition d’un nouveau fond de commerce etc. » m’explique. Me David Sabatier, avocat spécialisé en baux commerciaux à Paris.

 

Enfin je regrette que la mention sur l’indemnité d’éviction ne soit pas obligatoire pour un bail commercial. A noter toutefois qu’en vertu d’un arrêté du 23 décembre 2009, les documents de commercialisation (plaquettes commerciales et autres) des résidences de tourisme doivent faire mention de l’existence de cette couteuse indemnité.

Vous avez une mauvaise expérience pour changer d’exploitant, réagissez ici.


RESIDENCES DE TOURISME : LA MORALISATION EN VUE ?

LES PROFESSIONNELS DU SECTEUR DES RESIDENCES DE TOURISME SERONT BIENTOT CONTROLES PAR LA DGCCRF, LA DIRECTION GENERALE DE LA CONCURRENCE, DE LA CONSOMMATION ET DE LA REPRESSION DES FRAUDES

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Quand le placement plaisir tourne mal

 

Quasiment chaque semaine, je suis contactée à travers mon blog, par un investisseur en résidence de tourisme, confronté à de sérieuses difficultés. Le scénario se répète :  « Notre exploitant nous a fait subir des baisses drastiques de loyer et une augmentation des charges de copropriété ». Son de cloche proche de la part d’une banque, qui ne commercialise plus de l’immobilier géré à la suite des problèmes rencontrés par ses clients.

DE SERIEUX RISQUES FINANCIERS

Au vu des difficultés constatées, la sous-direction du tourisme, en co-pilotage avec la DGCCRF, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes, vient de mettre en place un groupe de travail . Sa mission : analyser l’existant et étudier les évolutions pertinentes à apporter à la réglementation actuelle. Un constat s’impose : le secteur des résidences de tourisme représente un secteur-clé de l’hébergement touristique. Mais l’investissement dans ce domaine peut s’accompagner de risques financiers pour les propriétaires-investisseurs, que ces derniers ont parfois du mal à  appréhender.  

L’information préalable du consommateur, tel est le thème de la première réunion, qui sous l’égide des Pouvoirs publics, comprendra des professionnels réunis au sein du SNRT (syndicat national des résidences de tourisme) et des investisseurs représentés par la Fédération Nationale des Associations de Propriétaires en Résidences de Tourisme et Résidences Gérées (FNAPRT).

INFORMER AU PREALABLE L’ INVESTISSEUR

Dans mon prochain billet, je vous ferai part des propositions de la (FNAPRT) regroupant près d’une centaine de résidences de tourisme en difficultés, ce qui représente près de 9000 logements détenus par des investisseurs souvent en litige avec leurs exploitants, pour améliorer l’information préalable de l’investisseur.

Bien immobilier, défiscalisation, TVA, bail commercial, classement... quelles informations indispensables auriez-vous souhaité connaître avant d’investir dans une résidence de tourisme ? Répondez ici en réagissant à ce billet.


IMPOTS IMMOBILIERS : QUE RESERVE L’ OBSERVATOIRE DES LOYERS ?

SI LES OBSERVATOIRES DES LOYERS SERVAIENT AUSSI A REVISER LES VALEURS LOCATIVES SERVANT D’ASSIETTE A LA TAXATION IMMOBILIERE,  IL FAUT S’ATTENDRE A UNE FLAMBEE DES IMPOTS DUS PAR LES LOCATAIRES ET LES PROPRIETAIRES.

Embarquons pour un sujet un peu technique et fiscal. Avec la récente publication du décret d’application sur l’encadrement des loyers qui entrera en vigueur le 1er aout à Paris, nombre d’observateurs ont tendance à oublier les Observatoires des loyers. Pourtant ce dispositif est en train de se mettre en place dans les préfectures. Par exemple à Nîmes, comme ne faisant pas l’objet d’un encadrement, s’est doté pour l’instant de manière informelle de cette structure à travers l’ADIL (agence départementale d’information sur le logement).

« Autre mesure phare de la loi Alur, les Observatoires devraient permettent une meilleure connaissance économique du marché à l’image de ce qui se pratique en Allemagne par exemple » m’explique un expert immobilier auprès des tribunaux. En étudiant l’arrêté du 10 novembre 2014, je constate qu’une soixantaine de critères sont passés au crible pour « observer » le loyer d’un logement donné. Comment justifier une telle précision s’apparentant à une inquisition fiscale supplémentaire ?

VERS LA REVISION DES VALEURS LOCATIVES ?

« Cette fameuse valeur locative valeur est prise en compte dans le calcul de la taxe d’habitation due par les propriétaires et les locataires. De plus, elle joue un rôle essentiel pour le calcul de l’impôt foncier des propriétaires bailleurs et des propriétaires occupants. Si les Observatoires des loyers contribuaient à la  révision de la valeur locative des logements fixée en 1970, il faut s’attendre à une flambée de ces impôts » poursuit notre expert reconnu.

 

L’EXEMPLE DANS LE SECTEUR COMMERCIAL

Sa crainte se justifie par la récente actualisation des  valeurs locatives commerciales concernant les loyers des boutiques et des bureaux. Les centres des impôts plancheraient déjà sur une modification de la taxation à la contribution foncière. Selon leurs simulations, la note à régler au fisc serait multipliée par 4 pour les emplacements situés dans une rue très commerçante d’une capitale régionale ! A quoi s’ajoutent des aberrations. Ainsi, une boutique de rez-de-chaussée supporterait la même imposition qu’une profession libérale installée en étage. Toujours dans cette fameuse rue, l’imposition diffèrerait selon que l’on se situe d’un côté ou de l’autre.

Pas de panique toutefois. Wait and see. REAGISSEZ ICI.