LES DERIVES DES BAUX COMMERCIAUX
Publié : février 15, 2016 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: baux commerciaux, consommation et répression des fraudes), DGCCRF (concurrence, FNAPRT, indemnité d'éviction, résidence de tourisme 2 CommentairesSECOND COMPTE RENDU DES DISCUSSIONS ENTRE LES POUVOIRS PUBLICS, LES PROFESSIONNELS DES RESIDENCES DE TOURISME ET LES INVESTISSEURS
L’épineux problème des baux commerciaux dans les résidences de tourisme a été évoqué le 29 janvier dernier, lors de la seconde réunion d’un groupe de travail organisé par la direction générale des entreprises (DGE), avec la sous-direction du tourisme du ministère de l’économie et des finances, de la DGCCRF (concurrence, consommation et répression des fraudes), le syndicat des gestionnaires (SNRT), certains gestionnaires de résidences de tourisme (Odalys et Goëlia), deux promoteurs (Bouygues et AFPI), les fédérations de propriétaires (la FEDARS et la FNAPRT ).
D’un coté, les gestionnaires des résidences de tourisme ont défendu le système des baux commerciaux pour régir leurs rapports avec les investisseurs. Grâce à leurs dispositions, ils ont une assurance sur la pérennité de leur activité. Il faut donc les maintenir afin qu’ils poursuivent leur activité.
De l’autre coté, la FNAPRT (Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme) a mis l’accent sur les dérives intolérables. En particulier lors de la sortie, c’est-à-dire lorsque l’investisseur est amené à rompre son contrat de location avec le gestionnaire de la résidence de tourisme. « Il n’est pas acceptable qu’un propriétaire doive payer une indemnité d’éviction alors que le loyer a été baissé. Une indemnité d’éviction est supposée compenser une perte de gain, or si le loyer a été diminuait, cela signifie que le gestionnaire ne gagnait pas d’argent » tonne Thienan Hoang, Présidente de la FNAPRT.
Autre dérive : les procédures pour refuser le renouvellement d’un bail commercial sont très compliquées, longues et couteuses. Cette situation anormale entraîne des cas dramatiques.
UN RAPPORT DE FORCE INVERSE
Les baux commerciaux sont sans doute inadaptés aux résidences de tourisme. En effet dans ce secteur, ils s’apparentent à des contrats d’adhésion : absence de négociations au cas par cas, le bail étant imposé lors de l’achat à tous les propriétaires. N’oublions pas que ces derniers sont des bailleurs. A ce titre, ils devraient disposer d’un pouvoir de négociation, si je compare les pratiques dans l’immobilier de bureaux, secteur également régi par les baux commerciaux.
Compte tenu de ce rapport de force inversé, – gestionnaires de résidences de tourisme (les locataires)- ont la main haute sur les conditions locatives en termes de loyer, des charges, d’indemnité d’éviction, une solution alternative au bail commercial devrait être étudiée, comme par exemple le système du mandat de location.
Suite à cette réunion, les pouvoirs publics ont pris conscience des problématiques liées aux baux commerciaux. Sur le plus long terme, il faut réfléchir à des contrats bailleur-locataire différents des baux commerciaux actuels.
Dans un prochain billet, je traiterai des propositions de la FNAPRT pour améliorer les baux commerciaux et pour trouver une solution alternative afin de régir les rapports entre investisseurs (bailleurs) et gestionnaires de résidences de tourisme (locataires).
PLACEMENTS RISQUES : COMMENT EVITER LES ARNAQUES
Publié : février 5, 2016 Classé dans : Arnaques, Banque, Placements, Vidéo | Tags: "pyramide de Ponzi", AMF, Aristophil 2 CommentairesEn matière de placements, personne n’est à l’abri d’une arnaque. Voici comment tenter de ne pas vous faire piéger. Avec à l’appui une VIDEO réalisée par l’AMF (Autorité des marchés financiers).
Suite à mon dernier billet sur les arnaques, des internautes pourtant avertis dans le domaine financier se sont faits piéger par des escrocs et même des banques. Et je traiterai ce scandale dans un prochain billet. En attendant, l’heure est à la prévention avec les récents conseils de l’AMF (Autorité des marchés financiers) pour éviter les placements véreux, les promesses irréalistes . Un sujet grave traité sous forme de vidéo.
« Que votre épargne soit modeste ou importante, quelles que soient vos connaissances, vous pouvez être victime d’une tentative d’arnaque et perdre beaucoup d’argent. Les stratagèmes des escrocs sont variés mais certains signes peuvent vous alerter » souligne l’AMF.
En cette période de faible taux d’intérêt, les placements traditionnels rapportent peu. D’où la tentation de trouver des solutions plus rentables. Du coté de « l’offre » certaines arnaques se développent :
- promesses de gains irréalistes ;
- faux investissements dans de nouveaux secteurs ;
- faux conseillers financiers, usurpateurs d’identité ;
- fausse autorité publique …
Certains comportements doivent vous mettre la puce à l’oreille.
Le placement est réservé à quelques privilégiés
- « Vous êtes démarché par une personne que vous ne connaissez pas ou qui vous est recommandée par un proche ou un collègue,
- elle se présente comme un expert, vante ses compétences et ses succès de façon démesurée, tient un discours séduisant, renvoie vers un beau site internet,
- elle propose un investissement idéal, à la fois rentable et garanti, réservé à quelques privilégiés » poursuit l’AMF. Ainsi vous entendrez « tous mes clients ont déjà investi dans ce placement », « j’y ai investi mon argent et celui de mes parents ».
- Des épargnants dépouillés
Peu professionnel, le conseiller est insistant
« Plus significatif encore, la personne ne se comporte pas en véritable professionnel :
- elle refuse de préciser pour quelle société elle travaille ou tente de changer de sujet après vous avoir donné très peu d’information ;
- elle ne vous pose pas de questions pour connaître votre besoin d’épargne et vous incite à mentir sur votre situation financière ;
- elle fait pression, vous relance et prétend que demain il sera trop tard pour choisir les placements qu’elle vous propose ;
- elle demande un versement rapide, voire un chèque à son nom ou de l’argent comptant » continue l’AMF.
Pas d’indice de fraude ?
Même si la proposition de placement vous tente, faites preuve de prudence.
- Avant d’investir, faites les vérifications nécessaires : ce conseiller est-il enregistré dans les fichiers des autorités ? Le placement proposé est-il autorisé ?
- Réfléchissez à votre besoin d’épargne, à votre situation financière.
- Lisez attentivement la documentation complète qui doit vous êtes remise avant toute souscription.
- Comprenez bien le produit dans lequel vous investissez et assurez-vous que votre interlocuteur prend en compte vos besoins et votre tolérance au risque.
Investir après mûre réflexion
Gare au « bouche à oreille ». Attention au bon placement soi-disant réservé à quelques privilégiés. Dans certains cas, il peut s’agir de véritables escroqueries.
Un pseudo conseiller indépendant réussit à convaincre des épargnants à faire un premier versement. Cet argent sert à payer de faux rendements à d’autres particuliers qui, mis en confiance, en font la publicité autour d’eux.
Dans cette escroquerie qualifiée de « pyramide de Ponzi », les versements des uns rémunérèrent les autres.
Lorsque le fraudeur ne parvient plus à obtenir de nouveaux versements ou à rembourser les particuliers souhaitant récupérer leur argent, le système se coince. Nous l’avons constaté dans l’affaire de manuscrits d’Aristophil.
REAGISSEZ ICI SUR VOS MESAVENTURES.
PLACEMENTS : ATTENTION AUX ARNAQUES
Publié : janvier 28, 2016 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: AMF, Forex, livres, manuscrits, marché des changes, métaux, options binaires, timbres, Vins 2 CommentairesInvestir dans le vin ou les manuscrits, se livrer à du trading spéculatif sur internet : les offres de ce type se multiplient. Des placements proposés et vendus comme des investissements financiers. Et souvent déplorablesn selon l’AMF.
Depuis plusieurs années, l’AMF (Autorité des marchés financiers) constate le développement d’offres présentées comme des alternatives aux placements financiers traditionnels commercialisés par les banques. Qu’il s’agisse de miser sur le marché des changes ou avec des options binaires, d’investir dans des terres rares, des métaux ou des timbres, les propositions faites aux particuliers sont multiples et se développent notamment à la faveur d’internet.
Pour mieux connaître l’ampleur de ce phénomène auprès des Français, l’AMF a chargé l’Institut CSA de réaliser le premier sondage sur le sujet.
9% des Français déclarent avoir déjà investi dans ces placements (offres de trading / options binaires et/ou placements en biens divers)
Si 62% des Français ont déjà entendu parler de ces offres, ils sont 28% à avoir été en contact ou activement démarchés par des sociétés proposant ces placements et 9% déclarent avoir investi dans l’un d’entre eux.
« Les hommes, les moins de 35 ans et les catégories CSP+ (cadres, professions intermédiaires) s’avèrent les plus exposés à ces placements » me précise-t-on à l’AMF. Prudence donc Messieurs.
5% des Français déclarent avoir déjà été victime d’une arnaque.
Cette étude confirme la forte exposition du grand public à ce type même d’offres. Epargne Info Service, le centre de l’AMF dédié aux épargnants, a enregistré en 2015 une augmentation de près de 30% des demandes concernant le Forex (marché des changes) ou les options binaires, qui représentent 41% de l’ensemble des demandes traitées par la plateforme.
Les appels sur les biens divers (vins, terres rares, manuscrits) sont moins fréquents (440 demandes sur l’année) mais en progression sensible.
Rémunération attendue non perçue, perte de la mise sans avoir été informé des risques, impossibilité de contacter la société, voici les principaux motifs évoqués par les victimes. Généralement, les montants estimés restent inférieurs à 500 euros.
L’AMF émet régulièrement des mises en garde sur les placements atypiques. Attention: ces propositions ne sont pas soumises au cadre protecteur des instruments financiers. Elles sont très risquées, voire déconseillées, et relèvent parfois même de l’escroquerie.
MON REGRET : QUE LES PLACEMENTS IMMOBILIERS N’ENTRENT PAS DANS LE CHAMP D’ INTERVENTION DE L AMF. SI TEL ETAIT LE CAS, UN SCANDALE COMME APPOLONIA AURAIT PU ETRE EVITE. POUR LES VICTIMES, LES PERTES SE CHIFFRENT EN CENTAINES DE MILLIERS D’EUROS.
QUELQUE SOIT LE MONTANT DE VOTRE PREJUDICE, TEMOIGNEZ CI DESSOUS (leave a replay) EN PRECISANT DANS QUEL PLACEMENT VOUS AVEZ INVESTI.
MERCI DE VOTRE FIDELITE.
L’ASSURANCE VIE RETROUVE SES VERTUS EN CAS DE DECES
Publié : janvier 13, 2016 Classé dans : Assurance, Famille, Impôts, Placements | Tags: exonération droits de succession, notaire, placement 1 commentaireCHANGEMENT DE DOCTRINE FISCALE SUR LES SUCCESSIONS COMPORTANT DES CONTRATS D’ ASSURANCE VIE SOUSCRITS PAR UN COUPLE
Une fois n’est pas coutume, je vous entraîne sur le sujet technique de l’assurance-vie. Cela pour vous faire part d’un revirement total de l’administration à propos de la fiscalité successorale des contrats d’assurance vie souscrits par des époux communs en biens. Comprenez des époux mariés sous le régime de la communauté : régime légal ou régime conventionnel ne dérogeant pas sur ce point au régime légal.
Le 12 janvier 2016, le ministre des Finances et des Comptes publics, Michel Sapin, annonçait le même jour la fin de la doctrine fiscale issue de la réponse ministérielle Bacquet. Satisfaisante pour les notaires et le fisc, cette doctrine faisait trembler les assureurs et satisfaisait les notaires. « C’est une grande victoire », nous a confié Gérard Bekerman, président de l’Afer, lors de la conférence de presse annuelle de l’association d’épargnants le même jour.
AVANT : LE DECES DU 1er EPOUX ENTRAINAIT DES DROITS DE SUCCESSION
Normalement l’assurance vie est hors succession. Un principe battu en brèche par cette doctrine datant de 2010, et publiée au Bulletin Officiel des finances publics-impôts (BOFIP) le 20 décembre 2012. Le BOFIP reprend par ailleurs « lorsque l’assuré n’est pas décédé, le régime fiscal de l’assurance vie prévu à l’article 757 B du CGI ou à l’article 990 I du CGI ne s’applique pas. Il en résulte que la valeur de rachat de tout contrat non dénoué est soumise aux droits de succession dans les conditions de droit commun. En particulier, lorsque le contrat a été souscrit avec des fonds communs […], la valeur du contrat doit être portée à l’actif de la communauté. La masse de la succession est ainsi augmentée de la moitié de la valeur de rachat du contrat d’assurance-vie. »Pas de doute, cette doctrine augmentait la masse taxable aux droits de succession et la note à régler au fisc.
Source: Edmond de Rothschild
MAINTENANT : LE DECES DU 1er EPOUX, NEUTRE SUR LE PLAN FISCAL
Comme le précise Bercy dans un communiqué de presse du 12 janvier 2016, « désormais, le décès du premier époux sera neutre fiscalement pour les successeurs, notamment les enfants, les conjoints étant déjà exonérés. Ils ne seront imposés sur le contrat d’assurance vie qu’au décès du second époux et n’auront donc pas à payer de droits de succession dès le décès du premier époux sur un contrat non dénoué ».
L’Afer a mené un vrai combat fiscal pour que l’assurance vie reste hors succession. Désormais la valeur de rachat des contrats d’assurance-vie souscrits avec des fonds communs ne fait plus partie de l’actif de communauté soumis aux droits de succession, dans les conditions de droit commun.
De nombreux litiges de contribuables avec l’administration fiscale à ce sujet seront enfin réglés. Reste à savoir, si les contribuables indûment taxés demanderont un remboursement au fisc du trop payé. A l’instar des contentieux relatifs à l’avoir fiscal.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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