L’IMMOBILIER DE LUXE SUR LA FRENCH RIVIERA
Publié : juillet 27, 2023 Classé dans : Immobilier Commentaires fermés sur L’IMMOBILIER DE LUXE SUR LA FRENCH RIVIERAGRACE AUX ETRANGERS, LE MARCHE SE MAINTIENT MIEUX SUR LA COTE D’AZUR QU’A MARSEILLE. EXPLICATIONS.
Marseille 7° St Victor, villa rénovée de 160 m2, achetée 1,78 million par un acquéreur franco-grec.
De Marseille à Menton, les transactions sur les appartements de grand standing comme les superbes villas ont tendance à marquer le pas. Comme à Paris, l’immobilier résidentiel de luxe connaît désormais un marché à deux vitesses :
- De 1 à 3 millions d’euros, le nombre des ventes a chuté de 30% en un an.
- Au-delà, de 3 millions, le marché tourne normalement. Dans le Midi, les étrangers représentant 60% des acheteurs.
Finie la période où les biens partaient dans la journée sur la Côte d’Azur . « Nous allons retrouvons le rythme habituel de la Côte d’Azur, avec des hivers calmes et des saisons estivales animées » commente Julien Baudry, directeur commercial de Barnes Côte d’Azur.
Depuis 2 ans, la clientèle française dynamisait le marché. Maintenant le retour des étrangers, principalement originaires des pays européens limitrophes – Angleterre, Belgique, Pays-Bas, Allemagne, Luxembourg, Suisse, Italie, Scandinavie- permet de prendre le relais. Les biens les plus recherchés ? Bastides et mas authentiques dans l’arriére-pays, villas ultra contemporaines avec vue mer ou pied dans l’eau pour les zones littorales.
Dans le secteur de Marseille-Cassis, la demande s’effrite et les acquéreurs prennent plus de temps pour se décider. Ici très peu de demande étrangère. Chez Barnes par ex, les délais de vente s’allongent et le nombre de biens à vendre à augmenté de 25% au 1er semestre 2023. Résultat : la marge de négociation fait son retour et tourne autour de 10% du prix. Toujours chez Barnes, si le montant moyen des transactions ressort à 1,3 million d’euros, le secteur influe fortement sur le prix au mètre carré. Il faut compter environ 5.000 € /m2 dans les quartiers prisés des 7° et 8° arrondissements, 5.100 €/m2 dans les secteurs Bompard et Le Pharo. Pour les résidences privées du 7° arrondissement, le prix tourne autour de 10.000 €/m2.
HARO SUR LES MEUBLES DE TOURISME
Publié : juillet 18, 2023 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: meublés de tourisme 1 commentaireRABOTER LE REGIME DU MICRO-FONCIER, EXCLURE LES PASSOIRES THERMIQUES, RENFORCER LES CONTROLES, AUTANT DE MESURES POUR DÉVELOPPER L’OFFRE LOCATIVE DE LONGUE DUREE .
Première destination mondiale touristique, la France assiste à l’hémorragie de logements destinés à la résidence principale, au profit des meublés de tourisme.
Le phénomène n’est pas nouveau. Mais il s’est intensifié à la sortie du Covid. Tout comme la multiplication des résidences secondaires.
Face à ce constat, un groupe de travail composé d’élus des territoires concernés, d’associations d’élus, de parlementaires et d’acteurs professionnels, vient de communiquer ses 14 solutions pour équilibrer l’accueil des vacanciers et le logement des habitants permanents en zone touristique. Voici les mesures essentielles :
LE REGIME DU MICRO BIC SUR LA SCELLETTE
Actuellement, le fisc accorde un abattement de 50 % pour les locaux meublés classiques (ainsi que les gîtes ruraux non classés « meublés de tourisme » ) ou de 71 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes sur les revenus tirés de cette location. Et ce, sous certaines conditions.
En revanche, le micro-foncier, l’abattement se limite à 30% jusqu’à 15 000 euros de loyers annuels.
Dans le projet de loi de finances pour 2024 qui doit être présenté dès septembre et voté avant la fin de cette année, le régime du micro-Bic devrait être revu et corrigé. Voire aligné sur celui du micro-foncier afin d’encourager le développement d’une offre locative et de longue durée.
DES PASSOIRES THERMIQUES DANS LE VISEUR
Donner aux maires la possibilité d’interdire la location de passoires thermiques transformés en meublés touristiques. Ainsi ces logements destinés à la location de courte durée supporteraient les mêmes règles que ceux voués à la location de longue durée.
DAVANTAGE DE CONTROLE
Renforcer les contrôles de l’administration fiscale grâce à la création d’une base unique regroupant le numéro d’enregistrement avec le numéro fiscal des logements destinés à la location de courte durée.
Rappelons qu’au début de cette année, les Pouvoirs publics ont édité le guide pratique de la réglementation des meublés de tourisme.
MAJORATION DE LA TAXE D’HABITATION SUR LES RÉSIDENCES SECONDAIRES
Près de 2 300 communes « touristiques » les plus tendues – avec notamment 345 communes entrantes en Corse, 45 dans le Finistère et 131 en Haute-Savoie – pourront majorer jusqu’à 60 % la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et appliquer les réglementations existantes sur l’encadrement des meublés de tourisme (numéro d’enregistrement et procédure de changement d’usage). Une commune comme par exemple Colmar a déjà mis le holà aux meublés de tourisme.
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RESIDENCES AU VERT : SOUVENT LA GALERE POUR LES PROPRIETAIRES
Publié : juin 27, 2023 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Pierre&Vacances, résidence de tourisme 8 CommentairesDANS LES ZONES DE REVITALISATION RURALE, NOMBRE DE RESIDENCES DE TOURISME SE TROUVENT PRIVEES D’ EXPLOITANT.
Le pittoresque village d’Argentat sur Dordogne
Dur dur pour les particuliers ayant misé il y a une vingtaine d’années sur l’investissement dans les résidences de tourisme situées dans les ZRR (zones de revitalisation rurale). Au plus fort de la crise, Pierre &Vacances a lâché l’exploitation de nombreuses résidences au vert. Et la plupart du temps, aucun exploitant n’a repris la main.
Prenons l’exemple de la résidence Les Belles Rives située à Argentat sur Dordogne en Corrèze. « Aujourd’hui je ne peux percevoir qu’un montant de 22.000 euros net vendeur pour mon bien de 27 m2 acheté il y a 20 ans, pour un montant de 90.000 euros » constate amèrement un vendeur.
S’il conserve son bien dans cette résidence de 52 logements direct, en l’absence d’un exploitant en place, il ne peut pratiquer que la location en direct. D’ailleurs de nombreux propriétaires ont déjà signé un mandat de gestion simple avec…. Maeva Home. Cette filiale de Pierre & Vacances ne leur garantit aucun rendement locatif.
UNE KYRIELLE DE FRAIS
Avant de s’engager, bien évaluer les débours divers et variés : frais de dossier 500/600 euros, de photos 700 euros, dégraissage pour laver les couettes 350 euros par an,…. Difficile d’amortir tous ces frais compte tenu du montant des loyers encaissés. En « vente de dernière minute », un 2 pièces s’affiche à 430 euros au lieu de 741 euros pour la semaine du 1er au 8 juillet 2023 !
Autre difficulté : le flou artistique autour d’une résidence de tourisme qui n’est plus exploitée. Bien qu’il s’agisse de locaux d’habitation, des notaires zélés mettent en garde les particuliers achetant ces biens bradés sur le fait que la destination de l’immeuble reste une résidence de tourisme. Dans un village de 3.000 habitants, on ne peut pas transformer une résidence de tourisme en résidence services.
Que de tracas pour ces investisseurs qui ont acheté dans cette résidence implantée face à Argentat. Lové sur la rive gauche de la Dordogne, ce village pittoresque fut durant des siècles un grand port de commerce. Des gabares chargées de bois, de cuir et d’huile partaient du quai Lestourgie….
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PASSOIRES THERMIQUES : QUID DU DOUBLEMENT DU DEFICIT FONCIER ?
Publié : Mai 23, 2023 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: rénovation énergétique 1 commentaire
Dommage, cette nouvelle mesure fiscale ne profitera pas à tous les bailleurs.
Votée le 25 novembre dernier, la seconde loi de finances rectificative pour 2022, a doublé le déficit foncier pour les propriétaires bailleurs entreprenant des travaux d’envergure, afin de gagner plusieurs classes énergie. Le décret d’application a finalement été publié il y a quelques semaines.
A première vue, cette mesure est louable, tant pour la qualité du parc locatif que pour les finances des propriétaires. Mais elle risque de laisser certains d’entre eux sur le côté du chemin.
Doublement du déficit foncier : une mesure lissée sur trois ans
La loi de finances rectificative a relevé de 10 700 à 21 400 € la limite annuelle de l’imputation du déficit foncier sur le revenu global, lorsque ce déficit résulte de dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de passer d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Cette mesure s’étend sur trois ans pour les devis acceptés à compter du 5 novembre 2022, payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
Les bailleurs au « forfait » oubliés
Cette mesure vise exclusivement les bailleurs imposés au « réel », qui peuvent déduire de leurs revenus locatifs un certain nombre de dépenses (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux d’entretien et d’amélioration, taxe foncière…) et, le cas échéant, se créer un déficit foncier reportable sur le revenu global (hors partie constituée des intérêts d’emprunt) de l’année à hauteur de 10 700 ou 21 400 €. Quant au solde éventuel, il est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Tous les loueurs percevant plus de 15 000 € de recettes locatives annuelles sont automatiquement imposés au réel.
Les « petits » bailleurs oubliés
Rappelons que les bailleurs percevant moins de 15 000 € de recettes locatives annuelles ont le choix entre :
– le régime micro-foncier et son abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes locatives, (forfait) censé couvrir l’intégralité de leurs charges et dépenses
– et, sur option, une imposition au réel.
« Les bailleurs au forfait et réalisant des travaux d’économies d’énergie ne bénéficient, par définition, pas du doublement du déficit foncier regrette Bertrand de Raymond. Le Gouvernement aurait pu majorer l’abattement forfaitaire. Et de poursuivre : fiscalement, il est plus judicieux de pratiquer une déduction sur les revenus fonciers imposés au TMI du bailleur, majoré des prélèvements sociaux à 17,2 %, que sur le revenu global fiscalisé au seul TMI. »
Quelle stratégie en théorie seulement ?
° Si vous êtes assujetti à un TMI de 30 % et percevez des revenus fonciers supérieurs à 21 400 €, l’option pour l’imputation du déficit foncier sur les revenus fonciers serait à privilégier.
° À l’inverse, plus le TMI augmente, plus ce doublement du déficit deviendrait fiscalement intéressant. Mais ce choix n’est pas possible actuellement.
L’option pour le réel est-elle toujours intéressante ?
Dès lors, au vu du doublement du déficit foncier, les bailleurs au forfait doivent-ils opter pour le réel ? Pas forcément. « Ce choix doit dépendre du montant des travaux engagés, de l’importance des charges pesant sur le bien, s’il a été financé ou non à crédit… explique Bertrand de Raymond. Bien sûr, si le total des charges est inférieur au montant de l’abattement, par exemple 4 500 € pour 15 000 € de recettes locatives, mieux vaut rester au forfait. D’autant que l’option pour le réel est irrévocable pendant trois ans ». En attendant, l’interdiction à la location des logements énergivores est en marche.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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