L’effet JO sur la location saisonnière haut de gamme
Publié : janvier 26, 2024 Classé dans : Immobilier | Tags: JO Commentaires fermés sur L’effet JO sur la location saisonnière haut de gammeA Paris, sur le marché du luxe, les loyers de courte durée explosent pendant les Jeux Olympiques.
« Nombre de propriétaires français ou étrangers qui veulent mettre en vente leur bien parisien préfèrent le mettre sur le marché après les JO. Pendant cet événement historique, ils comptent bien le mettre en location saisonnière » constate Richard Tzipine, directeur général de Barnes. A coté de la transaction cet acteur du luxe dispose d’un département location.
Donner son bien en location pendant les JO prévus du 26 juillet au 11 aout, c’est par excellence pratiquer la location saisonnière. Je vous rappelle que la loi autorise les propriétaires à louer leur résidence principale au maximum 120 jours par an. L’année 2024 est à marquer d’une croix blanche. Pour les biens haut de gamme sélectionnés par Barnes, le loyer hebdomadaire atteint trois fois le prix hors période JO. Il se chiffre au minimum à 35.000 euros/semaine. Et au maximum via Barnes ? Un propriétaire a déjà loué pour deux semaines, sa résidence principale située au Champ de Mars, avec vue directe sur la Tour Eiffel à plus de 100.000 euros la semaine. Pour ce prix, le locataire indien dispose d’un appartement de 550 m2, avec 8 chambres et une superbe terrasse.
LES 6 CRITERES D’UN BIEN HAUT DE GAMME
- Superficie d’au moins 120 m2 ;
- 2 chambres minimum avec chacune sa salle de bains ;
- Climatisation indispensable pour la clientèle anglo-saxonne ;
- Un « plus » : terrasse, vue monument ou Seine ou proximité immédiate des sites des JO ;
- Luxueuse décoration récente ;
- Design contemporain, moderne et épuré le plus demandé ;
Pour ces biens haut de gamme, les prix de location démarrent à 35.000 euros/semaine. Sept arrondissements sont particulièrement demandés : I°, II°, VI°,VII°, XVIII°,XVI° et XVII°.
Dans un prochain billet de mon blog, j’évoquerai la location saisonnière pendant les JO pour les biens courants. Avec de bons plans à la base, pour les propriétaires souhaitant rentabiliser leur résidence principale ou optimiser un bien locatif.
FLOU SUR LA LOCATION TOURISTIQUE DE COURTE DUREE
Publié : janvier 13, 2024 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: meublés de tourisme non classés Commentaires fermés sur FLOU SUR LA LOCATION TOURISTIQUE DE COURTE DUREEDu rififi sur l’imposition des revenus issus de la location de meublés de tourisme non classés. A ce jour, le flou subsiste.
D’abord l’article 45 de la loi de finances pour 2024 modifie sérieusement l’imposition des revenus issus de location de meublés de tourisme non classés, perçus en 2023 ! Elle s’applique donc de manière rétroactive. Et surtout comme l’explique Me Hugues Martin, avocat associé chez Fiducial Legal dans le giron du groupe Lamy, si l’on s’en tient littéralement à la lettre :
« L’article 45 de la loi de finances pour 2024 modifie le champ d’application du régime micro BIC aux meublés de tourisme et ce (à défaut de précisions), dès les revenus 2023 qui devront être déclarés en 2024. Résultat : les locations de meublés de tourisme non classés ne pourront être imposées au régime micro BIC que dans la limite de 15.000 € de recette contre 188.700 € auparavant. Et ce, avec un abattement de 30 % contre 71 % auparavant ». D’où un sérieux tour de vis, si vous faites de la location de meublés de tourisme non classés. Au moins en théorie.
PATIENTER POUR UNE RECTIFICATION ?
En pratique, le régime devrait évoluer. « Le gouvernement a lui-même indiqué que l’adoption de ce dispositif résultait d’une « erreur » et fait état de sa volonté de le modifier. D’où la probabilité qu’il soit modifié et ne s’applique pas aux revenus 2024 » poursuit Me Hugues Martin, avocat fiscaliste à Lyon et à Paris. Encore faut-il que Bercy corrige la donne rapidement, c’est-à-dire avant la déclaration des fameux revenus des encaissés en 2023.
A ce stade, les meublés de tourisme classés continuent de bénéficier de l’ancien régime (abattement de 71 % dans la limite de 188.700 € de recette).
Meublés de tourisme classés ou non, ce couac des parlementaires lors du vote de la loi de finances pour 2024 illustre l’extrême complexité de notre fiscalité. A quand une remise à plat et une grande simplification de l’imposition du bailleur privé ?
Que pensez-vous de ce couac gouvernemental? RÉAGISSEZ ICI
ANNULATION DES PRETS IMMOBILIERS EN FRANCS SUISSES
Publié : décembre 5, 2023 Classé dans : Banque, Crédit, Immobilier | Tags: prêt en francs suisses 2 Commentaires
Des particuliers ont financé leurs investissements locatifs avec des prêts toxiques en francs suisses mais remboursables en euros. Une sorte de tonneau des Danaïdes.
En matière de financement de biens immobiliers défiscalisés, l’originalité s’apparente à une arnaque. En 2008 et 2009, des conseillers en gestion de patrimoine incitent leurs clients français à financer leurs investissements locatifs avec un prêt libellé en francs suisse, mais remboursable en euros. Sans être un grand économiste, tout épargnant sait que la monnaie helvète est plus forte que l’euro. Et pour couronner le tout, le prêt Helvet Immo de BNP Paribas Personal Finance a été accordé à taux… variable.
15 ans de prêt et 11 ans de procédure
Dès 2012, un collectif d’emprunteurs constatant qu’avec la forte appréciation du franc suisse, ce prêt ne se rembourse jamais, est constitué. En effet, le capital varie uniquement en fonction de la parité. Et non pas des remboursements. Malgré de lourds remboursements pendant 15 ans, les emprunteurs restent aujourd’hui devoir un capital à peu près identique à celui qu’ils ont contracté. Le capital ne s’amortit pas. Une sorte de tonneau des Danaïdes.
Les premières actions judiciaires ont débuté en 2012.
° Au civil, sur le fondement des clauses abusives. « Maintenant, nous avons obtenu de toute la hiérarchie judiciaire, l’anéantissement des prêts de nos clients. En d’autres termes le prêt est annulé rétroactivement à la date de sa signature et les emprunteurs ne doivent à la banque que le capital emprunté à l’exclusion de tous frais, intérêts,… BNPPPF doit leur rembourser tout ce qu’ils ont remboursé au-delà » commente Anne-Valérie Benoit, Avocate basée à Paris. Elle travaille sur cette affaire avec Me Stephane Szames, avocat basé à Avignon.
Les emprunteurs ont aussi obtenu des dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral et une participation conséquente à leurs frais d’avocat.
° Au pénal l’arrêt de la Cour d’Appel de Paris (28 novembre 2023) confirme la condamnation de BNP PPF pour pratique commerciale trompeuse. « Et ce, pour avoir trompé les emprunteurs sur le risque que contenait ce prêt dont elle avait une parfaite connaissance à l’époque et qu’elle leur a délibérément caché, en ventant l’aspect attractif du prêt : meilleur taux du marché, sécurité du prêt » poursuit Me Anne Valérie Benoit. La Cour a indemnisé les victimes en leur octroyant des dommages-intérêts permettant de gommer l’effet de parité et leur a accordant des dommages-intérêts en réparation du préjudice moral.
Saisie par le tribunal judiciaire de Paris, la Cour de justice européenne a estimé que cette action au civil est imprescriptible. Aussi des emprunteurs ayant souscrit ces prêts à taux variables exprimés en francs suisses auprès de BNPPP peuvent encore saisir la justice. Enfin, aujourd’hui la loi interdit ce type de prêt.
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BIENTOT UN COUP DE POUCE POUR LA RENOVATION ENERGETIQUE ?
Publié : septembre 13, 2023 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: notaires, rénovation énergétique 2 Commentaires
Lors de leur congrès, les notaires demanderont une égalité de traitement fiscal de la performance énergétique des logements locatifs nus ou meublés, anciens comme neufs
Aujourd’hui la rénovation énergétique est la bête noire des propriétaires, qu’ils soient occupants ou bailleurs. La loi française interdit la mise en location des logements les plus émetteurs de CO2, à moins de réaliser d’importants travaux.
Sur le plan fiscal, seuls les logements locatifs anciens loués nus donnent droit actuellement à un avantage fiscal pour travaux de mise aux normes énergétiques. A savoir l’imputation du déficit foncier sur le revenu global à hauteur de 10.700 euros par an. En revanche ni les biens loués en meublés, ni les neufs ne peuvent en profiter, ce que regrettent les notaires.
Or, l’investissement dans un logement ancien déjà mis aux normes énergétiques ou neuf intègre nécessairement une « valeur de performance énergétique », comprise dans le prix, qui ne constitue pas une dépense fiscalement déductible.
Outre demander un statut du bailleur, le 119e Congrès des notaires de France propose d’étendre l’imputation du déficit foncier sur le revenu global à hauteur de 10.700 euros par an aux :
- logements loués en meublé à titre de résidence principale. Et d’appliquer
- logements neufs ou rendus à l’état neuf.
Bien sûr pour optimiser cet avantage fiscal, mieux faut démarrer ces lourds travaux de rénovation énergétique en fin d’année, ce qui permet d’en étaler le paiement des sur 2 ans. Entre le changement de fenêtres et l’isolation de l’appartement par l’intérieur qui fait perdre de la surface et nécessite de refaire l’électricité, la note chiffre vite.
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BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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