ARNAQUE SUR LES PARKINGS
Publié : novembre 8, 2013 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: ADCGB, déficit foncier, parking 2 CommentairesArnaque en sous-sol : une quinzaine de parkings vendus à la découpe à 175 familles. Ces investisseurs ont payé des travaux et ne perçoivent plus de loyer. Une instruction est en cours.
La liste des malversations s’allonge avec cette arnaque sur des parkings, que je viens de découvrir. Les faits : près de 200 investisseurs de particuliers résidant en région parisienne et en province ont investi dans l’achat de places de parking. Pariant sur le manque de stationnement dans les villes, un marchand de biens avait acheté une quinzaine de parkings en région parisienne et en province, les a ensuite vendus « la découpe » à des investisseurs. Comme les emplacements avaient besoin de subir un lifting, voire une rénovation, des frais pour travaux s’ajoutaient au prix d’achat. Fiscalement, cette rénovation leur permettait de profiter du régime des déficits fonciers.
Exemple: en 2010 et 2011, un parking a été découpé en partie, dans la célèbre Rue de la Paix à Paris. Vente d’un emplacement : jusqu’à 45.000 euros. Marché de travaux: 25.000 euros/lot. Soit 70.000 euros. Loyer anuel par lot : 4.000 euros.
Ce placement de diversification était supposé dégager un rendement annuel honorable, compte tenu de l’impact de la défiscalisation. Voilà pour la théorie.
Dans la pratique, très rapidement les loyers n’ont pas été versés aux investisseurs. Le trio infernal : une société de marchand de biens, Park Rénov société chargée des travaux et une autre spécialisée dans la gestion s’est révélé être contrôlé par un homme d’affaires à la réputation sulfureuse. La commercialisation s’est effectuée par le biais de gestionnaires de patrimoine.
Face à cette situation, les investisseurs floués se sont regroupés au sein de l’Association de défense des copropriétaires de garages et box (ADCGB). « Déposée en 2009 auprès du TGI de Paris, notre première plainte a été classée sans suite. Ensuite, nous nous sommes constitués partie civile et une instruction est ouverte depuis 2011 pour « faux et usage de faux, escroquerie et association de malfaiteurs » m’explique un proche du dossier.
Alors que toutes les victimes n’ont pas encore été identifiées, les fonds engloutis se chiffreraient à au moins 7 millions d’euros.
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IMMOBILIER : QUAND SHILLER DECROCHE LE PRIX NOBEL
Publié : octobre 19, 2013 Classé dans : Immobilier | Tags: Bulle immobilière, France, Jacques Friggit, Prix Nobel, Ribert Shiller, USA 3 CommentairesSi la France n’a pas eu de prix Nobel d’économie récemment, elle peut profiter des travaux de l’économiste Jacques Friggit sur l’évolution des prix des logements. De chaque coté de l’Atlantique, Shiller et Friggit adoptent une démarche proche pour cerner la formation de bulle immobilière.
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Le prix Nobel vient d’être attribué à trois économistes américains, dont Robert Shiller
Pressenti depuis plusieurs années pour le Prix Noble, Robert Shiller, économiste américain a décroché à mi-octobre 2013, cette distinction suprême. Comme les deux autres économistes récompensés, ils consacrent leurs travaux à des analyses empiriques des prix des actifs. Parmi ceux-ci-, les actions et l’immobilier occupent une place de choix. D’ailleurs dans sa chronique du 28 septembre dans le New York Times, Robert Shiller démontre de nouveau qu’une nouvelle bulle immobilière est en train de se former aux Etats-Unis.
Cette fois, je vous invite à traverser l’Atlantique et à vous pencher sur les travaux de Jacques Friggit, un économiste français qui s’acharne à démontrer que les prix des logements en France sont surévalués par rapport aux revenus des ménages. Dans mes billets consacrés au danger d’un krach immobilier, j’ai fait référence à cet économiste et à son fameux tunnel.
Quel est le lien entre Robert Shiller et Jacques Friggit ? Leur démarche s’appuie sur des analyses empiriques du prix des actifs.
Les deux indices immobiliers créés par Shiller
Créé par Shiller, un indice de prix immobilier couvre le passé récent : il s’agit de l’indice S&P / Case Shiller (http://www.spindices.com/index-family/real-estate/sp-case-shiller), qui commence en 1987. C’est l’un des deux principaux indices de prix des logements aux Etats-Unis, avec l’indice FHFA (http://www.fhfa.gov/Default.aspx?Page=87).
En France, l’indice Notaires-INSEE français n’a rien à envier à ces deux indices.
Par ailleurs Robert Shiller a publié un indice reconstitué depuis 1890, par raccord d’indices préexistants. Il est décrit dans « Irrational Exuberance ».
Au cours des dernières années, Robert Shiller a eu raisons à deux reprises.
« Une première fois à la fin des années 1990, lorsqu’il a annoncé le caractère insoutenable du prix atteint des actions. Il s’est ensuite effondré à partir de 2000, lors du krach des actions technologiques. Une seconde fois, dans les années 2000, lorsqu’il a souligné le caractère insoutenable du prix atteint par les logements » m’explique Jacques Friggit.
R Shiller avait prédit la crise des subprimes, mais les autorités américaines ne l’avaient pas écouté. Voici son blog.
R Shiller, une allure d’acteur et le spécialiste des bulles.
A quand un krach immobilier en France ?
Comme ce dernier, il utilise des régularités sur le long terme. Sur les actions, ses travaux sont bien antérieurs à ceux de Jacques Friggit. En revanche, sur le prix des logements, les travaux de Jacques Friggit ont démarré un an environ, avant ceux de Shiller. Notre économiste français a-t-il influencé le prix Nobel ?
» Bien que j’aie publié mon indice et mes premières analyses séculaires sur le prix des logements un peu avant qu’il ait publié le sien, il n’y a pas de preuve qu’il se soit inspiré de ma démarche. En tout cas, Shiller ne le dirait certainement pas » répond en toute modestie Jacques Friggit. Sa courbe ou tunnel est célèbre dans le milieu de l’immobilier.
Reste à savoir si et quand Jacques Friggit aura raison avec sa théorie du tunnel. Ce jour là, en cas de scénario rapide, les prix de l’immobilier résidentiel décrocheront sérieusement en France. A moins que le scénario lent se réalise. Dans cette hypothèse moins probable mais qu’on ne peut écarter, les prix des logements risquent de stagner pendant 20 ans !
Donnez votre avis sur les prix des logements dans votre région. Continuent-ils de grimper? restent-ils stables ou baissent-ils? Les exemples à l’appui sont bienvenus. C’est à vous de réagir maintenant, juste en dessous de ce billet.
ATTENTION AUX SCPI FISCALES
Publié : octobre 14, 2013 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: CIF, déficit foncier, Malraux, SCPI, VIR 4 CommentairesAccordant un avantage fiscal à l’entrée, les sociétés civiles de placement immobilier peuvent réserver de mauvaises surprises à la sortie. Démonstration et expérience personnelle d’un professionnel du patrimoine
A la différence du placement pierre détenu en direct, la « pierre papier » sous forme de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) présente des avantages : fractionnement de l’investissement, diversification du risque locatif et délégation de gestion à un tiers. Mais comme l’investissement en direct, la pierre papier assortie d’avantages fiscaux présente des pièges.
Je vous fais part du témoignage d’un « investisseur avertie », travaillant dans un cabinet de gestion privée et ayant le statut de CIF (conseiller en investissement financier ». En tant qu’investisseur, ce professionnel s’est fait « piéger » dans une SCPI fiscale. Voici ses explications :
« Dans les SCPI de déficit fonciers et Malraux, la valeur théorique de revente du prix d’une part de SCPI de ce type 10 secondes après l’avoir achetée ? … malheureusement moins de 70% du prix de souscription…
Prenons un exemple simple d’une SCPI de déficit foncier
Vous achetez la part à 100€
Dessus, vous enlevez 12€ de frais de souscription (12% = notaire+ gestion+ frais commerciaux) : la SCPI va donc investir 88€ de ces 100€ dans de l’immobilier
==> Dans ces 88€, il y aura 55€ soit 62% du montant qui seront consacrés aux travaux (la majorité des SCPI de déficit propose ce ratio).
==> Les 33€ restant servent à acquérir le foncier (avant travaux)
Prenez l’hypothèse optimiste que la totalité des travaux se « transforme » immédiatement en valeur foncière c’est- à- dire que la valeur du foncier s’élève à 33€+55€ = 88€, en cas de revente immédiate.
En cas de revente immédiate
En tant qu’associé de la SCPI, si vous vendez votre part, la SCPI doit céder la part d’immeuble correspondant. En cédant cette part d’immeuble à 88€, elle réalisera une plus- value de 55€ pour un investissement de 33€ soit + 166% (valeur de l’immeuble après travaux, moins le prix du foncier). On parle bien d’une plus- value sur l’immeuble de 55€, plus-value sur laquelle la SCPI va devoir immédiatement payer 34,5% de taxes (19%+ 15,5% de CSG)…soit 19€ – sans oublier les 6% pour les plus-values > 300000€…
La « valeur théorique » de la part à la revente s’affiche donc dans le meilleur des cas à 69€ (= 88€ -19€ de taxes sur les plus-values)…pour une part acquise à 100€. Soit une perte de 31%… certes compensé en partie par le gain fiscal… mais pas totalement! »
En cas de revente dans 15 ans
Notre CIF poursuit « Prenons l’hypothèse ni optimiste ni pessimiste que les biens valent 88€ et qu’ils ont une durée de détention moyenne de 13 ans (considérons qu’il faut à la SCPI 1 an en moyenne pour acheter les biens et 1 an en moyenne pour les vendre, donc 13 ans de gestion …). La plus-value reste de 55€ mais bénéficie d’abattement pour durée de détention (13 ans en moyenne). Voici le calcul avec les hypothèses ci-dessus et PFL de 19% CSG de 15,5% inchangés dans 15 ans :
- Prix de cession 88 000 €
- Prix d’acquisition 33 000 €
- Plus-value brute imposable 55 000 €
- Abattement pour durée de détention 26 400 €
- Plus-value nette imposable 28 600 €
- Impôt sur le revenu 5 434 €
- CSG/CRDS/Prélèvements sociaux 7 400 €
- Taxe plus-value > 50000€ 0 € (peu probable)
- Impôt à payer 12 834 €
- Plus-value nette d’impôt 42 166 €
Le prix de revente de la part sera de 75€ … (88€- 13€ d’impôt)
Le problème, on le voit vient des taxes sur les plus-values. Maintenant si l’immobilier monte la plus-value se creuse … et donc la fiscalité s’amplifie. Certes le prix de la part montera mais pas du tout dans les proportions envisagées. Et si l’immobilier baisse…pffff… »
Trois points à retenir
- Ce que le fisc accorde d’une main, il le reprend à la sortie. Dans les SCPI Malraux ancienne génération, ou dans celles dédiées au déficit foncier, la plus-value se calcule sur le prix d’achat, compte non tenu des travaux.
- Dans les actuelles SCPI Malraux adossées à des immeubles faisant l’objet d’une vente dans le cadre d’une VIR (vente d’immeuble à rénover), le calcul de la plus-value est moins pénalisant pour les associés.
- Inutile de vous précipiter sur les placements de défiscalisation. Prenez-soin d’étudier l’entrée, la détention et la sortie
Comme ce blog est un lieu d’échange, je vous invite à réagir et à me faire part de vos expériences plus ou moins heureuses en matière de placement.
APOLLONIA : LES VICTIMES FONT APPEL
Publié : octobre 1, 2013 Classé dans : Arnaques, Banque, Crédit, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: ANVI-Asdevilm, Apollonia, BPI Commentaires fermés sur APOLLONIA : LES VICTIMES FONT APPELMise en examen dans l’affaire Apollonia, la BPI voit son statut passer en témoin assisté. Les victimes font appel contre cette décision concernant la BPI.
Nouvel épisode dans la douloureuse affaire Apollonia. Les victimes engagent un recours, après la requalification de la mise en examen de BPI (Banque Patrimoine et Immobilier) en statut de témoin assisté.
Petit rappel des faits d’une partie de ce dossier complexe : en juillet 2012, BPI (Banque Patrimoine et Immobilier), a été mise en examen en tant que personne morale au chef d’escroquerie en bande organisée pour son action dans le volet bancaire de l’affaire Apollonia. Le 13 septembre 2013, le Tribunal de Grande Instance de Marseille a rendu une ordonnance répondant favorablement à la demande de la banque, d’octroi d’un simple statut de témoin assisté. A la suite de cette décision concernant BPI, les victimes engagent un recours.
« Ayant rendu une décision d’étape, le juge doit donner suite à plusieurs demandes d’actes. En outre, l’analyse du dossier continue à faire apparaître de graves manquements dont les juridictions civiles et pénales sont saisies. L’instruction se poursuit donc. A ce stade, il est extrêmement hâtif d’affirmere que les banques sont déchargées de toute responsabilité pénale, et encore moins civile » explique Me Jacques Gobert, défenseur des victimes.
Un dossier pénal de plus de 70.000 pages
« Nous sommes fort surpris par cette ordonnance qui semble exonérer la banque de sa responsabilité pénale. Et ce, tout en indiquant comme certain qu’en s’abstenant de prendre attache avec les emprunteurs, elle se pliait à l’exigence inacceptable d’Apollonia et se privait par ailleurs d’exercer son devoir de conseil. L’ordonnance reconnaît donc que la loi Scrivener a bien été violée » insiste Claude Michel, président de l’ANVI-Asdevilm, représentant l’association des victimes de l’affaire.
Et de poursuivre : « riche de 70 000 pages, le dossier pénal issu de la première phase d’instruction (menée entre 2008 et 2012 par Madame LEVY juge d’instruction, la division financière du SRPJ de Marseille, la sous-direction de la lutte contre la criminalité organisée et la délinquance financière de Nanterre), est accablant pour les banques. C’est sur ces bases qu’avaient été prononcées les mises en examen de juillet 2012 ».
En attendant, les familles trompées par Apollonia et les banques, sont ruinées et implacablement poursuivies par ces mêmes banques. Après cinq longues années d’instruction, on en demeure aujourd’hui encore au stade des investigations. A quand les condamnations et le versement de dommages et intérêts ?
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