CREDIT IMMOBILIER : DES TAUX ENCORE ATTRACTIFS
Publié : Mai 24, 2018 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Meilleuraux, Taux d'interêt effectif global Commentaires fermés sur CREDIT IMMOBILIER : DES TAUX ENCORE ATTRACTIFSLe pouvoir d’achat immobilier reste stable ou s’inscrit en hausse dans plus de la moitié des grandes villes de France.
« Si nous constatons quelques baisses sur les durées 15 et 25 ans, rien à signaler sur le 20 ans. Côté pouvoir d’achat immobilier, 5 villes voient ainsi leur pouvoir d’achat augmenter, 7 ne bougent pas et 8 le voient baisser», m’explique Maël Bernier, chez Meilleurtaux.com. La carte ci-dessus vous indique la superficie d’un logement ancien que vous pouvez acheter dans chacune des 20 villes passées au crible, en réglant une mensualité de 1.000 euros pendant 20 ans.
Les meilleurs taux négociés
Dans cette période de taux d’intérêt bas, le courtier vient de décrocher auprès de ses banques partenaires, des conditions compétitives pour les dossiers suivants :
A Gagny : un financement à 1,00% sur 20 ans, revenus 7.500€ nets, 20% apport, financement 460.000€
A Nantes : financement jeune couple moins de 35 ans, revenus nets 3.500€ nets/mois, résidence principale, sur 25 ans à 1,40%, sans apport
A Rezé : couple, 1,35% sur 25 ans, apport 5%
A Poitiers : 1,20% sur 20 ans, célibataire, 7500€ nets/mois,
435.000€ d’emprunt, pas d’apport et délégation d’assurance
A Perpignan : 1,05% sur 15 ans, 20% apport, délégation assurance, enseignant, emprunt de 185.000€, couple d’emprunteurs, 30% d’apport
A Rennes : 0,78% sur 14 ans, sans apport, investissement locatif, sans apport, sans pénalités de remboursement anticipé, avec délégation d’assurance, couple 6.500€ nets/mois
A Bayonne : 1,12% sur 25 ans, résidence principale, 7.500€ nets/mois, 8% d’apport, délégation d’assurance.
A Brest : 0,98% sur 15 ans, investissement locatif de 180.000€ sans apport.
En moyenne, les taux tournent autour de 1,40 % sur 15 ans, 1,55 % sur 20 ans et 1,80 % sur 25 ans. Au-delà de 25 ans, ils deviennent moins intéressants puisqu’ils s’élèvent à 2,65 %.
Raisonnez en taux effectif global
Bien sûr, il s’agit d’un taux nominal ne prenant pas en compte les frais de dossier, les cotisations d’assurance et le coût de la garantie, notamment de caution. Afin d’obtenir le fameux TEG (le taux effectif global), il faut majorer le taux nominal de près d’un demi-point. Avant de vous décider, exigez des simulations sur la base du TEG. Et si vous en avez les moyens, empruntez sur une durée courte. S’engager sur 15 ans coûte moins cher que sur 20 ans.
Par ailleurs, depuis juillet 2016, le crédit immobilier est mieux encadré.
Une remontée progressive prévue
Selon le dernier rapport trimestriel de l’observatoire Crédit Logement-CSA, les taux devraient remonter doucement, mais sûrement, jusqu’en 2020. Une augmentation d’environ 0,20 point est à prévoir d’ici la fin de l’année.
APPART’ CITY, VERSION 2018
Publié : mars 8, 2018 Classé dans : Immobilier | Tags: Appart'City, Arte, résidence de tourisme 17 CommentairesENCORE DES LOYERS IMPAYES CHEZ APPART’ CITY. DE PLUS DES RESIDENCES PRATIQUENT L’HEBERGEMENT D’URGENCE
L’incompréhension et l’inquiétude continuent de régner chez investisseurs privés ayant placé leur épargne dans des résidences exploitées sous l’enseigne Park&Suites et Appart’City.
Deux sujets les préoccupent sérieusement.
° La recapitalisation d’Appart’City en question.
Les négociations exclusives entamées par l’actionnaire majoritaire d’Appart ‘City, le fonds d’investissement Equistone Partners Europe avec LBO France. Et ce, en vue de racheter le groupe Karavel-Promovacances et le voyagiste toulousain FRAM. Certes ces particuliers réalisent bien que le secteur du tourisme est en voie de consolidation. Mais ils continuent de subir de sérieux retards de loyers dans certaines résidences d’Appart’City, une fois recapitalisé. « Equistone investit dans le tourisme, alors que chez Appartcity les loyers sont toujours payés à coups de procédures et non spontanément….Lorsque les ordonnances sont rendues.
Appart’City ne s’exécute toujours pas et les saisies sur comptes bancaires sont infructueuses….
Où est donc l’argent qu’a mis Equistone ? » se demandent les investisseurs.
° Halte à l’hébergement d’urgence.
A l’automne Appart City a confié en location gérance, à l’agence Voyages Services Plus, au moins sept résidences situées en banlieue parisienne.
Les investisseurs subodoraient que ces appartements destinés à une clientèle de voyages d’affaires et de touristes, étaient finalement occupés par des personnes en quête d’un toit. Cette hypothèse vient d’être confirmée par une récente enquête de Vox Pop sur le mal logement diffusée sur Arte. « Certaines sociétés privées font du profit sur le dos des mal logés ». Il leur suffit de présenter à l’Etat des factures mensuelles de l’ordre de 2.700 euros par logement.
Dans une surface exigüe, vit une famille entière. Le reportage d’Arte cite 5 « tours opérateurs » dont Voyages Services Plus.
Dans son rapport, le sénateur Philippe Dallier avait déjà dénoncé ces dérives de l’hébergement d’urgence, qui conduisent à un véritable gâchis humain et financier.
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IMMOBILIER DE MONTAGNE : CHERE RENOVATION
Publié : février 10, 2018 Classé dans : Immobilier, Impôts, Uncategorized | Tags: Affiniski, résidence de tourisme Commentaires fermés sur IMMOBILIER DE MONTAGNE : CHERE RENOVATIONEXIGEANTS, LES VACANCIERS RECHERCHENT DES APPARTEMENTS EN ALTITUDE FONCTIONNELS ET REMIS AU GOUT DU JOUR. ENCORE FAUT IL INCITER LES PROPRIETAIRES A LES RENOVER.
Dans son dernier rapport remis en février 2018, la Cour des Comptes se penche sur l’avenir des stations des Alpes du Nord face au réchauffement climatique. Elle insiste notamment sur la nécessité d’améliorer l’hébergement touristique.
La fin des dispositifs de défiscalisation – Dispositifs dits « Demessine » et « Censi Bouvard » tend à réduire l’offre
d’hébergement locatif. « Selon les massifs, le taux annuel de sortie des lits touristiques des réseaux commerciaux professionnels est estimé entre 1 et 5 % : compenser cette érosion nécessiterait de créer jusqu’à 5 000 lits chaque année, pour un coût estimé à 100 Millions d’euros environ » précise la Cour des Comptes dans son rapport. Mais le lancement de nouveaux programmes immobiliers se heurte aux contraintes de disponibilité du foncier, comme l’illustre l’annulation à plusieurs reprises du PLU (plan local d’urbanisme) de Saint-Bon-en-Tarentaise ou de Tignes.
Comme vous, propriétaires dans des résidences de tourisme en altitude, je pense qu’il faut sérieusement ralentir la construction dans les stations. D’autant que les nouveaux programmes ont tendance à cannibaliser les résidences plus anciennes, ce qui se ressent au niveau de leur taux d’occupation.
« La plupart des stations cherchent donc à augmenter la fréquentation des lits existants plutôt qu’à développer de nouvelles capacités d’accueil » poursuit la Cour des Comptes. D’où la nécessité de réhabiliter l’hébergement existant.
Depuis des années, des tentatives ont vu le jour pour donner un coup de neuf au parc de logements vieillissants. Avec les ORIL (Opération de rénovation de l’immobilier de loisir), la collectivité peut octroyer des aides directes aux propriétaires en vue d’une rénovation, assorties d’un engagement de location via une agence immobilière pour une durée minimale de 9 ans. Perçues comme trop contraignantes, les ORIL n’ont pas réussi leur challenge.
UN ARCHITECTE A MINI PRIX
Plus récemment, la société d’économie mixte Savoie Stations Ingénierie Touristique, présidée par l’ancien député Michel Bouvard et co-auteur du régime de défiscalisation, a mis au point le guichet unique Affiniski. Lorsque les stations de montagne y adhèrent, les propriétaires peuvent traiter avec « un architecte d’intérieur à prix mini ». A ce jour, le dispositif Affiniski se déploie sur le territoire de 34 stations situées dans les Alpes du Nord, les Alpes du Sud et les Pyrénées.
Avec des loyers souvent revus à la baisse et la perspective de procéder à la rénovation énergétique de leur bâtiment, quel sera l’intérêt des investisseurs pour décider du lifting- pourtant souhaitable- de leur appartement à la montagne ? A quand un coup de pouce fiscal pour la rénovation intérieure ?
DONNER VOTRE AVIS ICI
IMMOBILIER : BIENTOT DU PINEL AU « VERT »
Publié : janvier 12, 2018 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: CRSD, ZRR 1 commentaireGARE AU MANQUE DE LOCATAIRES DANS LES COMMUNES DELAISSEES PAR L’ARMEE. CES ZONES DE PROVINCE SONT DESORMAIS ELIGIBLES AU DISPOSITIF PINEL.
Le CRSD de Luxeuil-les-Bains a été signé le 12 juillet 2016. D’un montant de 13 millions d’euros, il sert deux enjeux : développer l’emploi et affirmer le positionnement touristique du territoire luxovien.
Une nouvelle fois, l’Etat demande aux contribuables de redynamiser des territoires fragiles. Et bientôt vos conseillers en gestion de patrimoine ou intermédiaires vous proposeront de réaliser un investissement locatif Pinel dans une commune couverte par un CRSD, c’est-à-dire un contrat de redynamisation de sites de défense.
Décodons, il s’agit des territoires malmenés suite à la fermeture par l’Etat de casernes. A cejour, une trentaine de zones sont concernées par ce fameux statut. Par exemple Luxeuil- les- Bains (Haute-Saône) ou Varennes sur Allier (Allier) ou encore Drachenbronn (Bas-Rhin). En cliquant sur ce lien, vous obtiendrez la carte de ces zones.
« La loi de finances pour 2018 proroge le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2021, le recentre sur les zones géographiques tendues et l’étend aux logements situés dans les communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de sites de défense, quelque soit la zone géographique » me confirme Christine Valence, chez BNP Paribas Banque Privée.
PEU DE MARCHE LOCATIF
Méfiance : dans ces petites villes- souvent moins de 20.000 habitants- les investisseurs risquent de ne pas trouver de locataires. Or dans un placement de ce type, la consistance du marché locatif constitue un critère essentiel. D’autant qu’en l’absence d’occupation, l’avantage fiscal est remis en cause.
Et comme vous n’avez pas la mémoire courte, cette nouvelle disposition nous renvoie aux ZRR (zones de revitalisation rurales) qui ont accueilli des résidences de tourisme. Comme l’on ne rééquilibre pas rapidement des flux touristiques, ces résidences au vert ont bien souvent des difficultés pour se remplir. Et il arrive que l’exploitant en délaisse la gestion. Résultat : des investisseurs privés reprennent la situation en main en donnant un mandat de gestion, à un nouvel exploitant.
BIENTOT UN VILLAGE NATURE DANS LE BAS- RHIN
Dans un autre registre, cette fois touristique, je vous signale que dans le Bas-Rhin, un parc touristique et un village nature bien-être verront bientôt le jour dans le secteur de Drachenbronn touché par la restructuration de sa base militaire. Ce projet est mis en place dans le cadre du contrat de redynamisation signé en novembre dernier entre Etat, les collectivités locales et des investisseurs privés, qui se sont engagés à investir 9,1 millions d’euros en quatre ans.
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