RESIDENCES DE TOURISME : QUID DE L’AUTO-GESTION ?

Se constituer en société et de reprendre l’exploitation sa résidence : une voie de sortie pour les programmes en difficulté ? Résid &Co issue de la déconfiture Guinot, puis de celle de Quiétude, témoigne.

Depuis quatre mois, ce blog donne un coup de projecteur sur les résidences de tourisme en difficulté. Certains investisseurs sont tellement désemparés qu’ils ne font plus confiance aux sociétés d’exploitation pour gérer leur bien.

« Dans la résidence de Font Romeu, la société Résitel du groupe Lagrange a résilié les baux commerciaux des propriétaires .  Ces investisseurs envisagent sérieusement une solution axée sur l’auto-gestion » me confie un proche du dossier.

Au niveau fiscal, pour éviter toute remise en cause des avantages, au moins 50% des lots d’une résidence de tourisme doivent faire l’objet d’une auto-gestion ou auto-exploitation. En adoptant ce schéma, les investisseurs ne sont plus liés par un bail commercial. Toutefois, ils traitent avec un professionnel dans le cadre d’un mandat de gestion ou d’un mandat de prestations de services.

Quel type de mandat ?

Dans le mandat de gestion, la société s’engage à assurer pour le compte du mandant (investisseur) de la résidence. Responsable du respect des règles de fonctionnement en matière de sécurité, d’emploi du personne, de gestion hôtelière en général, elle se rémunère chaque année selon un pourcentage du chiffre d’affaires HT, majoré éventuellement d’un pourcentage du résultat brut d’exploitation et d’un montant fixe annuel par chambre ou appartement. Le mandataire verse directement les loyers nets de charges au mandant.

Dans le mandat de prestations de services, une société de type constituée par les investisseurs s’ interfère entre le mandataire et le mandant (investisseur). C’est le schéma adopté par Nadine Huet dirigeant Resid &Co. « Nous ne proposons pas de mandat de gestion, c’est notre différence, mais un contrat de prestations de services. Nous n’encaissons pas les revenus des locations sur nos comptes mais directement sur les comptes des SAS ou SARL constituées par les propriétaires » m’explique-t-elle. Les résidences de tourisme en difficultés, elle connaît. La preuve, voici son parcours patrimonial et professionnel.

Quand l’histoire se répète

« Fin 2001, mon mari et moi avons investi dans une résidence étudiante à Agen en statut de loueur meublé professionnel. Le programme, la commercialisation et l’exploitation étaient assurés par les sociétés du Groupe Guinot, en particulier Sun Valley.

En 2007, l’exploitant à cessé de payer les loyers. Les investisseurs des 17 résidences se sont en majorité rassemblés dans une association l’ADI LMP. Nous avons avec l’aide de nos différents avocats poussé le Groupe Guinot en procédure de redressement judiciaire.  Cette procédure a vu son issue fin juillet 2008 au Tribunal de Grasse où 15 des 17 résidences ont été reprises par le groupe Quiétude. Les deux autres, dont celle d’Agen  où nous étions investisseurs sont partis en auto-exploitation.

Lorsque Quiétude a proposé de reprendre notre résidence avec des baux revus à la baisse de l’ordre de 40% à 50%, je m’y suis opposée et j’ai convaincu les 16 autres propriétaires de se constituer en société et de reprendre l’exploitation de notre résidence. En effet après avoir établi un business plan détaillé, il est clairement apparu que notre résidence pouvait servir les loyers initialement  prévus, si elle était bien gérée, à savoir optimiser le taux de remplissage, diversifier la clientèle, bien gérer notre personnel et nos charges.

Notre avocate nous a accompagnés dans cette reprise en obtenant la résiliation de nos baux et par là, même notre liberté. Nous avons créé la société Columba le 1^er aout 2008 et gérons notre résidence ainsi depuis cette date. Nous avons recruté notre personnel, optimiser notre taux d’occupation, diminuer nos charges.

« Alors que nous partons en mode auto-exploité, les 15 autres résidences sont parallèlement reprises par Quiétude et  connaissent quelques 6 à 8 mois après, les loyers impayés et une nouvelle mise en redressement judiciaire de  l’exploitant. Les investisseurs viennent alors vers  nous pour nous demander  comment nous avons procédé, tant pour la reprise que pour l’exploitation au jour le jour. C’est dans ce contexte que  nous avons créé Résid&Co, à la mi 2010 ».

Lancée par trois investisseurs, issus de la faillite Guinot, les deux gérants de la résidence étudiante de Chelles et Nadine Huet gérante de la résidence d’Agen, Résid & Co met à disposition le personnel, et commercialise des séjours pour ses 500 lots, faisant l’objet d’un mandat de prestations de services.

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