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IMMOBILIER DE LUXE, APOLLONIA : RAPPEL DE LA SEMAINE 11

A Londres comme à New-York, les ultra – riches se précipitent sur l’immobilier de luxe.  En France, les victimes d’Apollonia continuent de se battre contre les banques et tentent d’obtenir réparation de leurs préjudices

Semaine chargée avec au niveau international, l’élection du nouveau Pape.  En matières de finances personnelles, j’ai tenté de vous faire oublier la lourde fiscalité française en donnant un coup de projecteur sur les achats immobilier des ultra-riches.

Londres, New-York : destinations des ultra – riches

L’an dernier, le nombre de super riches dans le monde a progressé de 5%.  Pour diversifier leurs placements, ils investissent notamment dans l’immobilier de luxe, situé à Londres ou/et à New-York.

Propriété à vendre- Campden Hill Kensington, Londres (source Knight Frank)

Mais la chance ne sourit pas à tous les épargnants. Les clients d’Apollonia témoignent dans ma seconde chronique. Soyez vigilants pour vos placements.

Victimes d’Apollonia : vos réactions (2)

Des offres de prêts irrégulières, des baux commerciaux signés en blanc, des banques prêtent à saisir les biens des investisseurs : les clients d’Apollonia ont bel et bien été bernés.

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LONDRES, NEW-YORK : DESTINATIONS DES ULTRA – RICHES

L’an dernier, le nombre de super riches dans le monde a progressé de 5%.  Pour diversifier leurs placements, ils investissent notamment dans l’immobilier de luxe, situé à Londres ou/et à New-York.

Big Apple

En France, sous l’effet conjugué de la hausse du barème de l’impôt sur le revenu et de la majoration des prélèvements sociaux, la pression fiscale ne cesse d’augmenter. Découragés, les Français « fortunés » n’hésitent pas à s’exiler fiscalement. Et le prochain retour de la tranche d’impôt sur le revenu à 75% risque encore d’accélérer le mouvement.

Décidément, la France fait de mauvais calculs. J’en suis encore plus persuadée après la lecture de la dernière édition du « Wealth Report » publié par Knight Frank, spécialiste de l’immobilier de luxe. Cette étude révèle qu’au niveau mondial, le nombre de super riches qualifiés en anglais de HNWI (High-Net-Worth Individuals) a progressé de 5% en 2012.

Par High-net-Worth Individuals, comprenez les détenteurs d’un patrimoine total dépassant le seuil des 30 millions de dollars (23 millions d’euros) . L’an dernier, cette population a gagné 8.700 nouveaux membres. Et ce n’est pas fini.

Les « super riches » : + 50% dans 10 ans

D’ici dix ans, le nombre de « super riches » devrait faire un bond de 50%. Les nouveaux venus se trouveront sans doute des pays émergents : en Asie et en Amérique latine.

En attendant, pour réaliser leurs placements, notamment dans l’immobilier haut de gamme, ils affectionnent particulièrement deux destinations anglo-saxonnes : Londres et New-York. C’est du moins  l’avis des conseillers en gestion de patrimoine interrogés par Knight Frank. Leurs 15.000 clients totalisent une fortune évaluée… à plus de 1.000 milliards de dollars.

Propriété à vendre- Campden Hill Kensington, Londres (source Knight Frank)

Outre- Manche et Outre-Altantique, l’immobilier résidentiel haut de gamme continue donc d’attirer des super riches et des riches. J’en veux pour preuve, mon récent entretien à ce sujet avec Barnes, un autre commercialisateur de biens de luxe.

Londres, une destination encore plus attractive

Bien que ses prix immobiliers soient quasiment 50% plus chers que ceux de Paris, Londres se caractérise par une pénurie de biens de qualité. Au cœur de la capitale britannique, la demande immobilière reste très soutenue grâce à la clientèle étrangère, qui réalise plus de 60% des transactions dans le centre de Londres. « L’hyper centre de Londres résiste à la crise, car il est perçu comme une valeur refuge aussi bien en terme de sécurité, que financièrement en raison de la fermeté de la livre sterling » m’explique la directrice du bureau Barnes à Londres. Coté prix,  dans le centre de Londres le prix moyen au pied carré ressort à 1.335 livres sterling soit 14.200 euros le m² .

Dans le fameux Triangle d’or  londononien composé de Knightsbridge, Chelsea et South Kensington, la fourchette s’établit entre 1.500 livres et 4.500 livres sterling du pied carré, soit 16.000 à 50.000 euros/ m² .

Sans surprise, le secteur de Knightsbridge abritant le lycée français et … le célèbre magasin Harrods est pris d’assaut par les Français – ultra riches ou non- s’installent de l’autre coté de la Manche.

Bien sûr, je partage l’analyse d’un confrère basé à Londres pour le compte d’un quotidien français :  » A Londres, le refuge dorée des milliardaires étrangers . De richissimes familles russes ou qataries y ont acheté de luxueuses demeures. Au nord-ouest de Londres, The Bishops Avenue est devenue l’un des points de chute préférés des grandes fortunes planétaires  »

L’optimisme persiste pour 2013 : croissance légèrement ralentie, mais un marché soutenu par une clientèle internationale importante composée de  Russes, d’Indiens, d’Italiens et de Français.

 

L’année de tous les records à New York

Avec un taux de vacance de moins de 2%, le marché résidentiel de Manhattan fait preuve de dynamisme. L’offre historiquement basse sur les 12 dernières années, garantit une croissance solide et durable des prix. Aux Etats-Unis, il existe deux grandes catégories d’acquisition: en condominium (plus sélect, car le nouvel arrivant doit être au préalable accepté par les autres propriétaires) ou en coopérative.

En condo, il faut compter, il faut compter un prix moyen/m2 15.375 dollars soit 11.826 euros/m2. Et en coopérative, un prix moyen/ m2 de 11.097 dollars, soit  8.536 euros.

« En quête de rendement, des investisseurs internationaux – Européens, mais aussi Russes, Chinois, Brésiliens et Moyen Orientaux – recherchent dans un achat à New-York, une valeur refuge et un placement de diversification géographique » me précise-t-on chez Barnes.

Les appartements des nouveaux buildings bien placés, haut de gamme, qui se louent et/ou se revendent rapidement, au coeur de la ville, dans les quartiers prisés de Manhattan, et de Brooklyn de plus en plus.

Le dollar une valeur refuge, les taux d’emprunt au plus bas, une offre de biens disponibles faible, une volonté accrue de diversification du patrimoine immobilier internationale…. devraient contribuer à une croissance stable et durable du marché immobilier New- Yorkais en 2013.

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EXIL FISCAL : LE MOUVEMENT CONTINUE

Le durcissement de la fiscalité française incite des financiers et des entrepreneurs à quitter l’Hexagone. Au final, la France fait de mauvais calculs en menant cette politique fiscale, démonstration à l ‘appui.

Le départ des Français fortunés vers des cieux fiscaux plus accueillants se poursuit. Environ 5.000 foyers fiscaux se seraient installés hors des frontières l’an dernier. Et la perspective d’un retour dès cette année, d’une nouvelle tranche  d’impôt sur le revenu entretient le flux des départs envisagés, voire réalisés.

Dans les destinations favorites pour l’exil fiscal de nos compatriotes figurent trois mégapoles : Londres et New-York pour les cadres de la finance, et Hong-kong pour les entrepreneurs, comme me le signale le cabinet d’avocats Lefèvre Pelletier, à Paris.

Les motivations de l’exil fiscal

Bien sûr, la hausse continue de la fiscalité des revenus et du capital depuis 2009 incite les gros contribuables à quitter la France. A savoir le retour de l’ISF au barème progressif, la majoration de l’impôt sur le revenu, la hausse des droits de donation et de succession. Sans oublier l’instabilité fiscale qui perturbe toute stratégie patrimoniale à moyen terme.

Pour couper tout lien avec la France, mieux vaut notamment vendre ses biens immobiliers. Pas étonnant dans ces conditions qu’un spécialiste de l’immobilier haut de gamme comme Barnes, ait enregistré en un an, 50% de mandats supplémentaires de mises en vente de grands appartements et d’hôtels particuliers situés à Paris.

Les mauvais calculs de la France

En se basant sur 5.000 exilés fiscaux qui quitteraient la France en 2013, les avocats du cabinet Lefèvre Pelletier se livrent à un rapide calcul. En faisant 2 hypothèses :

–         chaque exilé fiscal aurait pu créer entre 10 et 100 emplois en France ;

–         le coût d’un chômeur pour l’Etat tourne autour de 50.000 euros par an.

Sur un an, le manque à gagner pour l’Etat varierait entre 2,5 milliards d’euros (10 emplois perdus) et 25 milliards d’euros (100 emplois perdus par exilé fiscal).

Sur dix ans, le manque à gagner pour l’Etat des 5.000 exilés fiscaux ayant quitté la France en 2012, se chiffrerait entre 25 milliards d’euros (10 emplois perdus) et 250 milliards d’euros (100 emplois perdus par exilé fiscal).

D’où la conclusion de Jacques-Henry de Bourmont, associé a ce cabinet d’
avocats : « Au lieu de faire de la politique fiscale, nos dirigeants devraient mener une politique économique ». Une remarque de bon sens… pour réduire la pression fiscale et encourager la création d’emplois.

Retrouvez cet article et bien d’autres sur le blog de Jean-Marc Sylvestre