BAUX COMMERCIAUX : COMMENT LES AMELIORER
Publié : février 21, 2016 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: baux commerciaux, consommation et répression des fraudes), DGCCRF (concurrence, FNAPRT (Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme), indemnité d'éviction, résidence de tourisme 12 CommentairesLE POINT SUR LES PROPOSITIONS PHARES DES INVESTISSEURS POUR EVITER LES DERIVES DES BAUX COMMERCIAUX DANS LES RESIDENCES DE TOURISME
Lorsqu’un investisseur achète un logement dans une résidence de tourisme, il doit consentir un bail commercial à l’exploitant (loueur), pour défiscaliser son placement. Mais il s’expose aux nombreuses dérives soulignées dans mon précédent billet. Afin d’éviter ces débordements, la FNAPRT (Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme) présentera aux pouvoirs publics toute une série de propositions, lors d’une prochaine réunion avec la sous-direction du tourisme du ministère de l’économie et des finances, de la DGCCRF (concurrence, consommation et répression des fraudes).
POUR LES NOUVEAUX INVESTISSEURS
Voici les 5 propositions de la FNAPRT visant à améliorer la rédaction du bail commercial, sans apporter des modifications législatives. Par conséquent, elles pourraient s’appliquer immédiatement :
– « mettre un § « caution solidaire » avec un cautionnaire sérieux (banque, actionnaire solide) ;
– dépôt en garantie pour entière exécution du présent bail, taxes et charges (exemple 2 trimestres de loyer) ;
– en cas de résiliation par le gestionnaire ou l’administrateur, les loyers à échoir jusqu’à la fin du bail, seront dûs ou inscrits dans passif du gestionnaire ;
– à l’entrée dans les lieux, faire un état des lieux, frais à la charge du loueur ;
– l’exploitant renonce à réclamer au bailleur en cas de dommages matériels ou immatériel des indemnités, pour privation de jouissance ou perte d’exploitation du fait de l’arrêt total ou partiel de la location de l’appartement ».
S’entourer de plusieurs cautionnaires me parait plus judicieux et économique que faire souscrire une assurance loyers impayés au loueur. Tous ces points sont importants, en particulier le troisième. A savoir, l’exploitant doit régler les loyers sur la durée totale du bail, même en cas s’il le résilie. Quitter l’exploitation d’une résidence en cours de bail met en difficulté les investisseurs pour rembourser leur crédit. Nombre de procédures judiciaires portent sur ce point.
POUR CEUX AYANT DEJA INVESTI
Désolée d’être un peu technique dans ce billet. Mais cela s’impose.
En cas d’avenant avec baisse de loyer, la FNAPRT bataille pour que l’exploitant ne demande pas d’indemnité d’éviction. Normal, sinon c’est la double peine pour l’investisseur : il est « planté » par l’exploitant abandonnant la résidence. Et en plus, il lui demande de verser une somme faramineuse pour l’indemniser de son départ !
Toujours lorsque les investisseurs acceptent une sévère baisse de loyer dans le cadre d’un avenant, l’exploitant ne doit pas modifier, comme il le fait souvent à la hausse, les taxes et charges relatives à la résidence.
Autre modification indispensable : la date de renouvellement du bail doit rester inchangée. Que constate-t-on ? Grâce aux fameux fonds de concours, les exploitants parviennent souvent à honorer le paiement des loyers pendant environ 4 ans. Ensuite, ils les réduisent de 30 ou 40%, sous prétexte d’un déficit d’exploitation. Lors de la signature de l’avenant au bout de 4 ans par exemple, les investisseurs repartent pour une location généralement fixé à 9 ans . Alors que le bail devrait être renouvelé – avec des nouvelles conditions financières- lors de l’échéance prévue lors de la conclusion du bail, soit au bout des 5 ans restant à courir.
DONNEZ VOTRE AVIS ET /OU FAITES NOUS PART DE VOTRE EXPERIENCE EN DESSOUS DE CE BILLET. MERCI DE VOTRE FIDELITE.
LES DERIVES DES BAUX COMMERCIAUX
Publié : février 15, 2016 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: baux commerciaux, consommation et répression des fraudes), DGCCRF (concurrence, FNAPRT, indemnité d'éviction, résidence de tourisme 2 CommentairesSECOND COMPTE RENDU DES DISCUSSIONS ENTRE LES POUVOIRS PUBLICS, LES PROFESSIONNELS DES RESIDENCES DE TOURISME ET LES INVESTISSEURS
L’épineux problème des baux commerciaux dans les résidences de tourisme a été évoqué le 29 janvier dernier, lors de la seconde réunion d’un groupe de travail organisé par la direction générale des entreprises (DGE), avec la sous-direction du tourisme du ministère de l’économie et des finances, de la DGCCRF (concurrence, consommation et répression des fraudes), le syndicat des gestionnaires (SNRT), certains gestionnaires de résidences de tourisme (Odalys et Goëlia), deux promoteurs (Bouygues et AFPI), les fédérations de propriétaires (la FEDARS et la FNAPRT ).
D’un coté, les gestionnaires des résidences de tourisme ont défendu le système des baux commerciaux pour régir leurs rapports avec les investisseurs. Grâce à leurs dispositions, ils ont une assurance sur la pérennité de leur activité. Il faut donc les maintenir afin qu’ils poursuivent leur activité.
De l’autre coté, la FNAPRT (Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme) a mis l’accent sur les dérives intolérables. En particulier lors de la sortie, c’est-à-dire lorsque l’investisseur est amené à rompre son contrat de location avec le gestionnaire de la résidence de tourisme. « Il n’est pas acceptable qu’un propriétaire doive payer une indemnité d’éviction alors que le loyer a été baissé. Une indemnité d’éviction est supposée compenser une perte de gain, or si le loyer a été diminuait, cela signifie que le gestionnaire ne gagnait pas d’argent » tonne Thienan Hoang, Présidente de la FNAPRT.
Autre dérive : les procédures pour refuser le renouvellement d’un bail commercial sont très compliquées, longues et couteuses. Cette situation anormale entraîne des cas dramatiques.
UN RAPPORT DE FORCE INVERSE
Les baux commerciaux sont sans doute inadaptés aux résidences de tourisme. En effet dans ce secteur, ils s’apparentent à des contrats d’adhésion : absence de négociations au cas par cas, le bail étant imposé lors de l’achat à tous les propriétaires. N’oublions pas que ces derniers sont des bailleurs. A ce titre, ils devraient disposer d’un pouvoir de négociation, si je compare les pratiques dans l’immobilier de bureaux, secteur également régi par les baux commerciaux.
Compte tenu de ce rapport de force inversé, – gestionnaires de résidences de tourisme (les locataires)- ont la main haute sur les conditions locatives en termes de loyer, des charges, d’indemnité d’éviction, une solution alternative au bail commercial devrait être étudiée, comme par exemple le système du mandat de location.
Suite à cette réunion, les pouvoirs publics ont pris conscience des problématiques liées aux baux commerciaux. Sur le plus long terme, il faut réfléchir à des contrats bailleur-locataire différents des baux commerciaux actuels.
Dans un prochain billet, je traiterai des propositions de la FNAPRT pour améliorer les baux commerciaux et pour trouver une solution alternative afin de régir les rapports entre investisseurs (bailleurs) et gestionnaires de résidences de tourisme (locataires).
PLACEMENTS RISQUES : COMMENT EVITER LES ARNAQUES
Publié : février 5, 2016 Classé dans : Arnaques, Banque, Placements, Vidéo | Tags: "pyramide de Ponzi", AMF, Aristophil 2 CommentairesEn matière de placements, personne n’est à l’abri d’une arnaque. Voici comment tenter de ne pas vous faire piéger. Avec à l’appui une VIDEO réalisée par l’AMF (Autorité des marchés financiers).
Suite à mon dernier billet sur les arnaques, des internautes pourtant avertis dans le domaine financier se sont faits piéger par des escrocs et même des banques. Et je traiterai ce scandale dans un prochain billet. En attendant, l’heure est à la prévention avec les récents conseils de l’AMF (Autorité des marchés financiers) pour éviter les placements véreux, les promesses irréalistes . Un sujet grave traité sous forme de vidéo.
« Que votre épargne soit modeste ou importante, quelles que soient vos connaissances, vous pouvez être victime d’une tentative d’arnaque et perdre beaucoup d’argent. Les stratagèmes des escrocs sont variés mais certains signes peuvent vous alerter » souligne l’AMF.
En cette période de faible taux d’intérêt, les placements traditionnels rapportent peu. D’où la tentation de trouver des solutions plus rentables. Du coté de « l’offre » certaines arnaques se développent :
- promesses de gains irréalistes ;
- faux investissements dans de nouveaux secteurs ;
- faux conseillers financiers, usurpateurs d’identité ;
- fausse autorité publique …
Certains comportements doivent vous mettre la puce à l’oreille.
Le placement est réservé à quelques privilégiés
- « Vous êtes démarché par une personne que vous ne connaissez pas ou qui vous est recommandée par un proche ou un collègue,
- elle se présente comme un expert, vante ses compétences et ses succès de façon démesurée, tient un discours séduisant, renvoie vers un beau site internet,
- elle propose un investissement idéal, à la fois rentable et garanti, réservé à quelques privilégiés » poursuit l’AMF. Ainsi vous entendrez « tous mes clients ont déjà investi dans ce placement », « j’y ai investi mon argent et celui de mes parents ».
- Des épargnants dépouillés
Peu professionnel, le conseiller est insistant
« Plus significatif encore, la personne ne se comporte pas en véritable professionnel :
- elle refuse de préciser pour quelle société elle travaille ou tente de changer de sujet après vous avoir donné très peu d’information ;
- elle ne vous pose pas de questions pour connaître votre besoin d’épargne et vous incite à mentir sur votre situation financière ;
- elle fait pression, vous relance et prétend que demain il sera trop tard pour choisir les placements qu’elle vous propose ;
- elle demande un versement rapide, voire un chèque à son nom ou de l’argent comptant » continue l’AMF.
Pas d’indice de fraude ?
Même si la proposition de placement vous tente, faites preuve de prudence.
- Avant d’investir, faites les vérifications nécessaires : ce conseiller est-il enregistré dans les fichiers des autorités ? Le placement proposé est-il autorisé ?
- Réfléchissez à votre besoin d’épargne, à votre situation financière.
- Lisez attentivement la documentation complète qui doit vous êtes remise avant toute souscription.
- Comprenez bien le produit dans lequel vous investissez et assurez-vous que votre interlocuteur prend en compte vos besoins et votre tolérance au risque.
Investir après mûre réflexion
Gare au « bouche à oreille ». Attention au bon placement soi-disant réservé à quelques privilégiés. Dans certains cas, il peut s’agir de véritables escroqueries.
Un pseudo conseiller indépendant réussit à convaincre des épargnants à faire un premier versement. Cet argent sert à payer de faux rendements à d’autres particuliers qui, mis en confiance, en font la publicité autour d’eux.
Dans cette escroquerie qualifiée de « pyramide de Ponzi », les versements des uns rémunérèrent les autres.
Lorsque le fraudeur ne parvient plus à obtenir de nouveaux versements ou à rembourser les particuliers souhaitant récupérer leur argent, le système se coince. Nous l’avons constaté dans l’affaire de manuscrits d’Aristophil.
REAGISSEZ ICI SUR VOS MESAVENTURES.
PLACEMENTS : ATTENTION AUX ARNAQUES
Publié : janvier 28, 2016 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: AMF, Forex, livres, manuscrits, marché des changes, métaux, options binaires, timbres, Vins 2 CommentairesInvestir dans le vin ou les manuscrits, se livrer à du trading spéculatif sur internet : les offres de ce type se multiplient. Des placements proposés et vendus comme des investissements financiers. Et souvent déplorablesn selon l’AMF.
Depuis plusieurs années, l’AMF (Autorité des marchés financiers) constate le développement d’offres présentées comme des alternatives aux placements financiers traditionnels commercialisés par les banques. Qu’il s’agisse de miser sur le marché des changes ou avec des options binaires, d’investir dans des terres rares, des métaux ou des timbres, les propositions faites aux particuliers sont multiples et se développent notamment à la faveur d’internet.
Pour mieux connaître l’ampleur de ce phénomène auprès des Français, l’AMF a chargé l’Institut CSA de réaliser le premier sondage sur le sujet.
9% des Français déclarent avoir déjà investi dans ces placements (offres de trading / options binaires et/ou placements en biens divers)
Si 62% des Français ont déjà entendu parler de ces offres, ils sont 28% à avoir été en contact ou activement démarchés par des sociétés proposant ces placements et 9% déclarent avoir investi dans l’un d’entre eux.
« Les hommes, les moins de 35 ans et les catégories CSP+ (cadres, professions intermédiaires) s’avèrent les plus exposés à ces placements » me précise-t-on à l’AMF. Prudence donc Messieurs.
5% des Français déclarent avoir déjà été victime d’une arnaque.
Cette étude confirme la forte exposition du grand public à ce type même d’offres. Epargne Info Service, le centre de l’AMF dédié aux épargnants, a enregistré en 2015 une augmentation de près de 30% des demandes concernant le Forex (marché des changes) ou les options binaires, qui représentent 41% de l’ensemble des demandes traitées par la plateforme.
Les appels sur les biens divers (vins, terres rares, manuscrits) sont moins fréquents (440 demandes sur l’année) mais en progression sensible.
Rémunération attendue non perçue, perte de la mise sans avoir été informé des risques, impossibilité de contacter la société, voici les principaux motifs évoqués par les victimes. Généralement, les montants estimés restent inférieurs à 500 euros.
L’AMF émet régulièrement des mises en garde sur les placements atypiques. Attention: ces propositions ne sont pas soumises au cadre protecteur des instruments financiers. Elles sont très risquées, voire déconseillées, et relèvent parfois même de l’escroquerie.
MON REGRET : QUE LES PLACEMENTS IMMOBILIERS N’ENTRENT PAS DANS LE CHAMP D’ INTERVENTION DE L AMF. SI TEL ETAIT LE CAS, UN SCANDALE COMME APPOLONIA AURAIT PU ETRE EVITE. POUR LES VICTIMES, LES PERTES SE CHIFFRENT EN CENTAINES DE MILLIERS D’EUROS.
QUELQUE SOIT LE MONTANT DE VOTRE PREJUDICE, TEMOIGNEZ CI DESSOUS (leave a replay) EN PRECISANT DANS QUEL PLACEMENT VOUS AVEZ INVESTI.
MERCI DE VOTRE FIDELITE.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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