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LES PROPRIETAIRES FACE A LA CRISE DU COVID 19

LES EXPLOITANTS DE RESIDENCES DE TOURISME NE PEUVENT PAS PROFITER DE LA CRISE POUR SUSPRENDRE LE PAIEMENT DES LOYERS AUX INVESTISSEURS.

Location vacances maison Fabregues

La SAS DDG, gestionnaire du Domaine du Golf (photo) a bien payé les loyers du 1er trimestre.

Fin mars, je faisais écho ici de la lettre ouverte aux propriétaires de résidences de tourisme, les informant notamment que « les gestionnaires ne peuvent pas supporter les charges fixes habituelles ». Entendez-par là, les loyers à régler aux investisseurs privés pendant cette période de crise sanitaires sans précédent.

Avec 7 000 logements confiés en représentation par des propriétaires particuliers, Consultim Gestion Immobilière dans le giron de la plateforme immobilière Cérénicimo défend la position suivante :

➔   Les exploitants preneurs à bail doivent verser à échéance les loyers du premier trimestre (a minima jusqu’au 14 mars 2020),

➔  Pour la suite, une discussion équilibrée entre les deux parties s’impose. « Il conviendra de trouver une solution la plus indolore possible en termes de trésorerie pour les particuliers et acceptable sur le plan bilantiel pour les exploitants » explique Olivier Trit, président de Consultim Gestion Immobilière.

En attendant des investisseurs de biens exploités notamment par Lagrange, Belambra, Goelia, Odalys et CGH se retrouvent  actuellement sans loyer.

DU POINT DE VUE JURIDIQUE

Même en période de pandémie, les gestionnaires ne peuvent pas évoquer la force majeure pour suspendre le paiement des loyers des baux commerciaux . « La jurisprudence relative aux baux commerciaux pendant les pandémies, comme celle de la grippe aviaire en 2009 ne décharge pas les locataires du paiement de leurs loyers baux commerciaux , sauf à démontrer clairement que leur trésorerie disponible ne leur permet pas de payer le loyer » défend Me David Sabatier, avocat spécialiste des baux commerciaux à Paris. Même dans ce cas, la voie normale est le redressement judiciaire aboutissant le plus souvent à la reprise des appartements par les propriétaires, avec une indemnité d’éviction très faible.

« Si l’exploitant tente de profiter de la crise pour suspendre des paiements de loyer alors que sa trésorerie lui permet d’y faire face, il faut alors, pour sauvegarder ses droits, engager une procédure de recouvrement. Et ce, en passant par une mise en demeure ou un commandement de payer par huissier, si le bail comporte une clause résolutoire. En l’absence d’accord, les bailleurs peuvent lancer une procédure au référé » poursuit cet avocat parisien.

Espérons que les Pouvoirs Publics, les gestionnaires et les représentants des propriétaires trouvent rapidement un terrain d’entente pour le paiement des loyers durant la crise sanitaire.

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L’IMMOBILIER RESISTERA-T-IL A LA CRISE ? 

 

KRACH OU PAS KRACH DE L’IMMOBILIER APRES LA CRISE SANITAIRE?  GROS PLAN SUR LES SCENARII DE CE SECTEUR DEJA A L’ARRET DANS TOUTE LA FRANCE.

 

 

 

Quelques données économiques. D’après l’INSEE dans sa dernière analyse du 26 mars 2020, le confinement coûtera chaque mois 3 points de PIB à la France, ce qui représente 70.59 milliards d’euros. Si la crise dure 3 mois, cela se soldera par une perte de plus de 205 milliards d’euros.  D’après, la ministre du Travail Muriel Pénicaud le chômage partiel touchait déjà le 8 avril, 6 millions de salariés ; un coût pour l’Etat estimé à 20 milliards d’euros sur 3 mois. Difficile dans ces conditions de penser que le marché de l’immobilier sera épargné.

Voici quelques scénarios :

Scénario 1 : krach immobilier avec baisse durable des prix de 10 à 30%

Plusieurs facteurs peuvent jouer en faveur d’un tel scénario de manière durable.

° Les personnes qui étaient en cours de vente de leur bien immobilier et pour qui cette vente était urgente. Certaines ont pris un prêt relai quand d’autres sont dans l’urgence pour trouver de l’argent, suite à une situation personnelle compliquée (divorce, santé, faillite, chômage, etc.). D’autres ont déjà investi dans un nouveau projet en se basant sur un budget calculé à partir du montant de la vente d’un bien immobilier, avant la crise. Ne pas pouvoir vendre assez vite ou au prix espéré peut avoir des conséquences terribles. Que faire alors dans ce cas ? Pour la plupart, la seule option pour limiter la casse consiste à baisser le prix de vente.

  • Le coronavirus mettra en difficulté de nombreuses entreprises incapables de tenir assez longtemps pour surmonter la crise. D’où la perspective d’arrêt du paiement des loyers même si des mesures ont été prises pour les petites entreprises. D’autres vont devoir fermer et résilier leur bail et d’autres encore – propriétaires de leurs locaux – vont peut-être être obligées de vendre pour dégager de la trésorerie. Et ce, en les bradant par rapport au prix avant la crise.

« Pour les acheteurs qui attendaient un crédit ou prévoyaient de faire un crédit mais qui se retrouvent en chômage partiel voire au chômage tout court, la banque n’accordera pas le crédit, le bien retombe en vente avec moins d’acheteurs solvables et des prix à la baisse » prévoit Bassel Abedi, fondateur de RendementLocatif, startup 100% digitale spécialisée dans le calcul de la rentabilité locative d’un bien immobilier. A son avis,  dans les grandes villes, les prix ne baisseront pas car il y a plus de demandes que d’offres et que les acheteurs « aisés » ne manquent pas (qu’ils soient Français ou étrangers). Or, ceux qui prévoyaient d’investir dans l’immobilier ou qui l’ont déjà fait, peuvent se retrouver dans une situation compliquée suite à la baisse des marchés boursiers. D’où le risque d’annulation de leur projet d’achat, voire de mise en vente de  leur bien immobilier pour récupérer des liquidités.

Que faut-il faire en cas de krach immobilier ?

Si vous n’êtes pas dans l’urgence de vendre votre bien immobilier, mieux vaux faire le gros dos : mettre en pause la vente durant plusieurs mois et retirer l’annonce en attendant la remontée du marché immobilier. « Les investisseurs doivent garder en tête que les loyers resteront au même niveau car les Français auront toujours besoin de se loger. Même si le risque d’impayés est plus grand, il existe des assurances pour cela. » Bassel Abedi. Je suis partiellement d’accord avec cette analyse. Les compagnies d’assurance ne couvrent que les locataires ne présentant pas de risques.

Oui, les locations classiques à l’année seront les plus solides quand les locations saisonnières seront plus impactées par cette crise. Comme les courts séjours ralentissent fortement, les locations par le biais de plateformes comme Air BNB en subiront le contrecoup.

DES OPPORTUNITES D’ ACHAT ?

« Pour ceux disposant de confortables liquidités disponibles, c’est peut-être le moment de songer à se renforcer en immobilier pour espérer acheter 30% moins cher, après le déconfinement » poursuit Bassel Abedi.

 

Scénario 2 : baisse des prix à court terme puis reprise après la crise

Dans cette hypothèse,  après une « pause », le marché  reprendra son rythme d’activité et retrouvera le niveau de prix actuel dans une période raisonnable. La différence ici est le laps de temps à attendre avant la remontée du marché. D’où la nécessité d’être rapide pour réaliser un investissement ou un achat immobilier, avant le rebond. La clé : être organisé et étudier les petites évolutions du marché qui indiqueront une remontée des prix.

A la mi-décembre 2019, je constatais encore un boum sur le marché du logement.  Désormais, le scénario 1 (krach immobilier avec baisse durable des prix de 10 à 30%) comme le scénario 2 (baisse des prix à court terme puis reprise après la crise) sont privilégiés par rapport au scénario 3 ( hausse des prix de l’immobilier). Croisons les doigts pour qu’une reprise survienne après une rapide pause des prix des l’immobilier.

DANS QUELLE SITUATION VOUS TROUVEZ-VOUS? COMMENT VOYEZ-VOUS LE MARCHE IMMOBILIER DANS LE MONDE D’APRES? REAGISSEZ ICI.

 

 

 


VIVE INQUIETUDE DES PROPRIETAIRES DE RESIDENCE DE TOURISME

EN PLEINE CRISE SANITAIRE, LE SNRT ANNONCE UNE PROBABLE BAISSE DES LOYERS VERSES AUX INVESTISSEURS DE RESIDENCES DE TOURISME ET D’APPARHOTELS.

Location vacances maison Fabregues

 

Dans une lettre ouverte aux propriétaires de résidences de tourisme datée du 20 mars 2020, le SNRT (syndicat national des résidences de tourisme et des apparthotels) vient de tirer la sonnette d’alarme.

« Dans un contexte de chiffre d’affaires en berne lié aux nombreuses annulations des dernières semaines sur toutes nos résidences y compris les résidences urbaines, à l’arrêt total des prises de réservations pour l’hiver en cours comme pour les vacances de Pâques et la prochaine saison estivale, les gestionnaires que nous représentons au SNRT ne peuvent supporter les charges fixes habituelles. Notre activité, nos entreprises, vos investissements sont en péril, si nous ne gérons pas ensemble, et avec efficacité, cette terrible période ».

 

Et de poursuivre : « compte tenu de la situation évolutive à laquelle le pays est confronté, il est impossible de déterminer, à ce stade et avec précision, quelles seront les modalités pratiques d’adaptation de vos loyers, mais celles-ci seront inévitables ».

PRENDRE PRETEXTE DE LA CRISE SANITAIRE ?

Dans cette sombre période, l’heure n’est pas à la polémique. En temps normal, de nombreux exploitants ne se privent pas de réviser à la baisse leurs loyers. « Ce document matérialise sans ambiguïté aucune, le risque que les exploitants prennent prétexte de la crise sanitaire actuelle pour suspendre le paiement des loyers et/ou pour mettre les propriétaires sous tension, encore davantage qu’ils ne le faisaient parfois déjà » explique un avocat. Pourtant de nouveaux baux ont été signés après de longues et dures négociations, comme au Center Parcs de Moselle par exemple.

Dans un prochain billet de blog, je tenterai d’analyser l’impact de cette crise pour les investisseurs dans les résidences de tourisme : retard voire baisse de loyers, congé donné par l’exploitant.

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GROS PLAN SUR LE CENTER PARCS DES TROIS FORETS

LE BAIL COMMERCIAL DES PROPRIETAIRES DE LA PREMIERE TRANCHE DE CENTER PARCS EN LORRAINE VIENT D’ETRE RENOUVELE . EXPLICATIONS

Entre Nancy et Strasbourg, sur la commune d’Hattigny en Moselle, un vaste domaine de 470 Hectares accueillait dès la fin 2010, le plus grand Center Parcs d’Europe : le Center Parc des Trois Forêts.  Implanté à 150 km de la Belgique, à 130 km du Luxembourg, à 110 km de l’Allemagne, à 210 km de la Suisse et à 250 km des Pays-Bas (pays d’origine des Center Parcs), les bonnes fées veillaient sur ce resort au vert. Son excellente localisation, à la croisée de plusieurs pays lui permet de réaliser pour ses 1.145 cottages,  un  taux de remplissage de 73% en moyenne. Un joli score. D’ailleurs il affiche le plus haut taux de fréquentation étrangère et il reçoit le plus d’enfants. Voilà pour les vacanciers qui apprécient les confortables cottages détenus par des investisseurs privés.

PRES D’UN MILLIER DE PROPRIETAIRES

Ce resort comporte plus de 980 propriétaires. Des français,  des irlandais, des européens, et même des australiens. Ils représentent au total 18 nationalités ce qui n’est pas une mince affaire pour communiquer. Même à l’heure d’internet. A noter que dans le domaine 2 investisseurs importants ont acheté plus de 165 cottages sur les 1145 du parc. Comme il a été livré par tranches, les baux commerciaux avec l’exploitant Pierre&Vacances, Center Parcs, arrivent à des échéances différentes. La première et la plus importante – avec 870 propriétaires- arrivait à échéance en septembre 2019.  « En 2009, nous avons tous signé un bail se composant de 2 parties :

– la première sur une période d’une année afin de caler tous les propriétaires de la première tranche sur une date de démarrage en septembre 2010.

– la seconde partie, sur un bail de 9 ans, commençant alors en septembre 2010 pour se terminer en septembre 2019 » m’explique l’un des investisseurs.

Dès juin 2017, il a fallu trouver les coordonnées des propriétaires. Et ce, afin de créer en février 2018,  une association de défense nommée ACD3F. Actuellement, elle compte  plus de 700 membres.  « En prévision du renouvellement des baux – accompagnée généralement d’une sévère baisse de loyers et de lourds travaux à la charge des investisseurs privés- nous avons souhaité constituer une association de défense pour intervenir d’une même voix avec l’exploitant » me signale  Daniel Fleischhaueur, président de l’ACD3F.  Cette association adhère à la FNPRT (Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme).

Dans un prochain billet, je mettrai l’accent sur la renégociation des baux commerciaux de la première tranche. Pour mémoire, les investisseurs au Center Parcs de l’Ailette ont déjà été confrontés à cette difficile étape.