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IMMOBILIER A PARIS : TOUJOURS PLUS

AVEC LE CARBURANT DE LA BAISSE DES TAUX D’INTERET, LES PRIX DES LOGEMENTS ANCIENS DANS PARIS REALISENT UN NOUVEAU RECORD, SELON LES NOTAIRES.

BLOG FEAU

Des taux d’intérêt incroyablement bas, une relative confiance dans l’avenir, l’absence des placements alternatifs et des inquiétudes sur la réforme des retraites, autant de facteurs qui jouent un rôle d’accélérateur de décision pour acheter de l’immobilier dans la capitale.  Résultat : le cap des 10.000 euros le mètre carré en moyenne a été franchi à Paris durant le mois d’aout, selon les Notaires du Grand Paris, lors de leur dernier point trimestriel.

Et même si les arbres ne montent pas jusqu’au ciel, ces officiers ministériels prévoient un prix moyen du mètre carré dans les immeubles anciens situés à Paris, de 10.280 euros en octobre, d’après la projection des valeurs figurant dans les avant-contrats déjà signés.  Pas de doute, malgré le faible niveau des taux d’intérêt, les particuliers perdent du pouvoir d’achat immobilier.

Toujours à Paris l’Odéon s’affiche comme le quartier le plus cher, avec un prix moyen/m2 de 17.040 euros. Et La Chapelle, le plus accessible à seulement 7.470 euros/m2. Dans les ventes records parisiennes, les notaires du Grand Paris citent un triplex de 328 m² qui a trouvé preneur sur la base de 30.390 euros/m2, pour une somme proche de 10 millions d’euros, hors droits d’enregistrement.

TROIS QUARTIERS GAGNANTS SUR 5 ANS

En se penchant sur l’évolution des prix sur des cinq dernières années,   il aurait fallu tabler sur les quartiers Odéon (+ 35,1 % de hausse des prix dans la période), Hôpital Saint-Louis (+ 31,9 %) et même sur la Porte Saint-Denis (+ 31,6 %). Situé dans le 10e, ce secteur central est devenu à la mode.

Coté volume des transactions  de logements anciens dans la capitale, la tendance est au tassement, avec un recul de 1% sur un an. Seulement 36.530 actes signés entre le troisième trimestre 2018 et le second trimestre 2019.  Cette évolution tranche celle du marché national qui crève le plafond du million de transactions (1.017.000 ventes dans l’ancien en France au 30 juin).


VOUS AVEZ DIT PLACEMENTS FONCIERS ?

AVEC LEUR EPARGNE, LES PARTICULIERS PEUVENT SOUTENIR LES ACTIFS FONCIERS. EXPLICATIONS.

Dans ce blog, j’évoque rarement les placements fonciers. Pourtant se poser la question des enjeux du foncier, c’est s’interroger sur la société de demain. Suite aux deux canicules supportées cet été en France, nous commençons à en prendre conscience. Certains chercheurs se demandent s’il ne faudra pas tôt ou tard s’orienter vers l’agriculture tropicale !

 

En attendant la demande de foncier en France a tendance à être supérieure à l’offre d’après les SAFER (Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural). En particulier dans la région Grand Est regroupant depuis 2017 la Champagne-Ardenne, la Lorraine et l’Alsace. « En 2018,  nous avons examiné en comité technique 3.700 projets agricoles ou viticoles. Seulement 1.070 candidatures ont été retenues, ce qui représente une superficie totale de 5.300 hectares attribués. Or pour satisfaire l’ensemble des candidats, il aurait fallu près de 31.000 hectares supplémentaires de terres agricoles ou viticoles » me confie Marc Moser, Président de la Safer Grand Est.

 

Dans ce contexte, une « Matinale du Foncier » se déroulera mercredi 4 septembre à la Foire de Châlons (51). A cette occasion, la Safer Grand Est présentera le prix des terres et, plus largement, le marché agricole et viticole dans les départements des Ardennes, de l’Aube et de la Marne. Ensuite une table ronde évoquera la stratégie foncière à adopter afin de répondre aux défis de nos territoires.

ATTIRER L’EPARGNE PRIVEE

Tablant sur une nouvelle loi foncière en 2020, Emmanuel Hyest, Président de la Fédération Nationale des Safer, explique : « L’enjeu est maintenant d’inventer un nouveau modèle de régulation, d’imaginer de nouveaux outils. Et ce, sans alourdir le poids du contrôle et de l’administratif sur les exploitations agricoles et les porteurs de projet ».

 

Une des priorités consiste à faire financer des biens fonciers (terres agricoles, vignes, forêts) par l’épargne des particuliers. Un premier pas vient d’être franchi avec un nouveau véhicule d’épargne collective : les GFI (groupements forestiers d’investissement). A la différence des traditionnels GFF (groupements fonciers forestiers), ils n’ont plus besoin d’être vendus sous le manteau. Comprenez sans publicité. A quand des GAI (groupements agricoles d’investissement) pour soutenir l’agriculture française ?


APPARTCITY CEDE 6 RESIDENCES A ZENITUDE

VIVES INQUIETUDES DES CENTAINES DE COPROPRIETAIRES DE RESIDENCES DE TOURISME PASSEES DANS LE GIRON DE ZENITUDE.

Sans consulter les copropriétaires, Appartcity a cédé le 1er juillet 2019, à  Zénitude, de ses résidences situées en province. Il s’agit d’une résidence 4* à Divonne,  de 3 résidences 3* implantées au Cannet,  à Mandelieu et à Toulon-Six Fours. A quoi s’ajoutent les résidences du Havre et du Mans, classées 2*.

« Pour concrétiser ces reprises de résidences, Zénitude a dû procéder à une levée de fonds de 800.000 euros  via la plate forme « wesharebonds » au taux de 5,5% sur 60 mois » confie un proche du dossier….Et de poursuivre : « C’est surprenant lorsque les banques prêtent aujourd’hui à 1% sur ces mêmes durées…..Mais à y regarder de près, la notation de la banque de France n’est de 5, ce qui signifie que « l’entreprise a une faible capacité à honorer ses engagements financiers ».

Les 6 résidences cédées n’ont pas été optimisées par Appartcity  : 2 d’entre elles (Le Havre & Le Cannet) étaient pourtant signataires d’un nouveau Bail avec une baisse de loyer entre 26% et 30%, les 4 autres non signataires du protocole Rochet, étaient plutôt mal exploitées.

Pour la reprise d’exploitation du Mans, les investisseurs privés auraient préféré le groupe Exhore, qu’ils avaient approché. Cet opérateur a déjà fait ses preuves dans la reprise de résidences de tourisme urbaines.  Au final leur choix n’a pas été respecté par l’exploitant historique. D’où des interrogations des copropriétaires sur le rapprochement d’Appartcity avec Zénitude.

Une autre résidence (Grenoble) aurait été cédée à un autre groupe et la Résidence de St Maurice, en Ile-de-France est en attente jusqu’au 31 décembre 2019. A noter qu’Appartcity souhaite la rénover avec l’aide financière des propriétaires. Et ce,  malgré une exploitation avec une clientèle sociale depuis de nombreux mois.

 

LE PRECEDENT DU RESORT MIMOZAS

 

La société Zénitude suscite de vives inquiétudes. Depuis fin octobre 2018, cet opérateur a quitté les lieux du resort Mimozas, situé près de Mandelieu (résidence qui était autrefois le fleuron du groupe MMV), soit après seulement 6 mois d’exploitation!

Petit rappel des faits : Après avoir fermé ses portes, et suite à une procédure de redressement judiciaire puis de liquidation judiciaire, le Mimozas Cannes Resort and Spa, géré anciennement par MMV puis la société Splash, a été repris à la barre du tribunal de commerce de Cannes, par Zénitude.

 

En avril 2018, la société communiquait en ces termes : «  La réouverture du site met fin à plusieurs mois d’incertitude sur l’avenir de ce 4 étoiles et de son restaurant. La résidence conservera son nom historique Mimozas Cannes Resort and Spa, et fournira le même type de prestations d’appart-hôtel. Le groupe Zenitude souhaite cependant étendre la notoriété de cet établissement, en créant de nouveaux partenariats commerciaux et en resserrant les liens avec les acteurs locaux, notamment avec l’Office du tourisme qui sera un partenaire privilégié dans cette reprise d’activité ».

 

Bien sûr, l’exemple du resort Mimozas n’est pas pour rassurer les propriétaires concernés….

Affaires à suivre. En attendant, QUELLES SONT VOS REACTIONS A CES OPERATIONS?


RESIDENCE : DOMMAGES A ST-MAURICE

EXPLOITES PAR APPART CITY, LES 220 APPARTEMENTS DE LA RESIDENCE DE TOURISME DE ST MAURICE (94) SONT DANS UN ETAT LAMENTABLE.

 

 

En février dernier, je vous avertissais sur une dérive d’exploitation d’une résidence de tourisme à St Maurice (94). En effet l’exploitant Appart City se reconvertissait dans le social en recevant des personnes en grande difficulté au lieu d’accueillir des touristes en déplacement professionnels ou/et des vacanciers.

Ce changement de clientèle a inévitablement dégradé les appartements détenus par les investisseurs privés. En vertu d’une ordonnance du 10 avril 2019, le Tribunal de grande Instance a donné son feu vert pour une visite complète de l’immeuble de 220 appartements afin d’y faire un constat, puis un rapport sur :

La nature de l’occupation les lieux,

L’état d’entretien de toutes les parties privatives et communes en vue des travaux,

Tout risque potentiel pour la sécurité, l’hygiène et la salubrité.

 

ETAT CATRASTOPHIQUE DE LA RESIDENCE

En se basant sur le constat d’huissier, les investisseurs de St Maurice constatent que :

« Manifestement, l’exploitant n’a pas entretenu cette résidence pendant 10 ans, alors qu’il s’agit d’une obligation contractuelle ;

 Il existe un contraste entre le bon état du clos et couvert (extérieur) et intérieur de la résidence;

 Une moquette d’origine avec tâches, des graffitis sur les murs, des traces d’infiltrations dans les escaliers et sur les portes des locaux techniques, poubelles et détritus sur le sol, verrous et interrupteurs cassés illustrent le défaut d’entretien des parties communes;

 Des fuites, des infiltrations, de la moisissure, des portes cassées, la saleté et les odeurs témoignent du manque d’entretien des parties privatives;

 La dangerosité des lieux avec des normes de sécurité incendie inexistantes (Extincteurs marqués HS, Déclencheurs manuels arrachés du mur, Détecteurs de fumée absents dans des appartements, …) et un risque de sinistre potentiellement dramatique pour les biens et les personnes ;

 Une sur-occupation des chambres par des occupants issus du SAMU SOCIAL, association Aurore. Le tout géré par la société VSP en Longue Durée dans des conditions d’hébergement inacceptables et insalubres ».  Selon nos informations, Appart’City aurait fait passer une de leur société partenaire afin de remédier aux soucis de sécurité et de fournir une attestation de conformité.

QUI VA PAYER LES TRAVAUX DE REMISE EN ETAT ?

Une fois ce constat dressé, l’heure est au chiffrage des travaux pour remettre cette résidence en bon état de recevoir la clientèle touristique. Encore faut-il que les personnes hébergées en urgence quittent les lieux. Il est prévu, normalement, un départ pour le 30 juin 2019 maximum.

Coté estimation des travaux, Appart City les chiffre à environ 5 millions d’euros HT.  « Avec une participation d’Appart’City de l’ordre de 50% soit entre 2 et 2,5 millions d’euros. Et ce, en vertu d’une prétendue vétusté ou du nouveau bail (article 13.1 – travaux de rénovation).  Soit un reste à charge entre 10.000 euros et 15.000 euros par appartement selon nos calculs  » confie un proche du dossier.

Ayant été mis devant le fait accompli de la conversion de cette résidence affaire en hébergement social, les investisseurs ne l’entendent pas de cette oreille.  D’autant que 15.000 euros représenterait grosso modo 10% de la valeur vénale de leur appartement, s’ils arrivent à trouver un acquéreur individuel. A suivre

 

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