IMMOBILIER DE MONTAGNE : CHERE RENOVATION
Publié : février 10, 2018 Classé dans : Immobilier, Impôts, Uncategorized | Tags: Affiniski, résidence de tourisme Commentaires fermés sur IMMOBILIER DE MONTAGNE : CHERE RENOVATIONEXIGEANTS, LES VACANCIERS RECHERCHENT DES APPARTEMENTS EN ALTITUDE FONCTIONNELS ET REMIS AU GOUT DU JOUR. ENCORE FAUT IL INCITER LES PROPRIETAIRES A LES RENOVER.
Dans son dernier rapport remis en février 2018, la Cour des Comptes se penche sur l’avenir des stations des Alpes du Nord face au réchauffement climatique. Elle insiste notamment sur la nécessité d’améliorer l’hébergement touristique.
La fin des dispositifs de défiscalisation – Dispositifs dits « Demessine » et « Censi Bouvard » tend à réduire l’offre
d’hébergement locatif. « Selon les massifs, le taux annuel de sortie des lits touristiques des réseaux commerciaux professionnels est estimé entre 1 et 5 % : compenser cette érosion nécessiterait de créer jusqu’à 5 000 lits chaque année, pour un coût estimé à 100 Millions d’euros environ » précise la Cour des Comptes dans son rapport. Mais le lancement de nouveaux programmes immobiliers se heurte aux contraintes de disponibilité du foncier, comme l’illustre l’annulation à plusieurs reprises du PLU (plan local d’urbanisme) de Saint-Bon-en-Tarentaise ou de Tignes.
Comme vous, propriétaires dans des résidences de tourisme en altitude, je pense qu’il faut sérieusement ralentir la construction dans les stations. D’autant que les nouveaux programmes ont tendance à cannibaliser les résidences plus anciennes, ce qui se ressent au niveau de leur taux d’occupation.
« La plupart des stations cherchent donc à augmenter la fréquentation des lits existants plutôt qu’à développer de nouvelles capacités d’accueil » poursuit la Cour des Comptes. D’où la nécessité de réhabiliter l’hébergement existant.
Depuis des années, des tentatives ont vu le jour pour donner un coup de neuf au parc de logements vieillissants. Avec les ORIL (Opération de rénovation de l’immobilier de loisir), la collectivité peut octroyer des aides directes aux propriétaires en vue d’une rénovation, assorties d’un engagement de location via une agence immobilière pour une durée minimale de 9 ans. Perçues comme trop contraignantes, les ORIL n’ont pas réussi leur challenge.
UN ARCHITECTE A MINI PRIX
Plus récemment, la société d’économie mixte Savoie Stations Ingénierie Touristique, présidée par l’ancien député Michel Bouvard et co-auteur du régime de défiscalisation, a mis au point le guichet unique Affiniski. Lorsque les stations de montagne y adhèrent, les propriétaires peuvent traiter avec « un architecte d’intérieur à prix mini ». A ce jour, le dispositif Affiniski se déploie sur le territoire de 34 stations situées dans les Alpes du Nord, les Alpes du Sud et les Pyrénées.
Avec des loyers souvent revus à la baisse et la perspective de procéder à la rénovation énergétique de leur bâtiment, quel sera l’intérêt des investisseurs pour décider du lifting- pourtant souhaitable- de leur appartement à la montagne ? A quand un coup de pouce fiscal pour la rénovation intérieure ?
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REVEILLEZ L’OR DORMANT
Publié : janvier 28, 2018 Classé dans : Impôts, Placements | Tags: CPoR Devises, or métal Commentaires fermés sur REVEILLEZ L’OR DORMANTA QUAND UNE EXONERATION TEMPORAIRE SUR LA VENTE D’OR ANONYME ? OU COMMENT INJECTER 100 MILLIARDS D’EUROS DANS L’ECONOMIE PRODUCTIVE.
Messieurs les politiques, avez-vous pensé à libérer le bas de laine Or et orienter les produits de la vente vers le financement de l’économie.
Avec son IFI (impôt sur la fortune immobilière), le gouvernement impose la pierre car il souhaite mieux orienter l’épargne des Français vers l’économie productive. D’ailleurs il attend des propositions des banquiers et des assureurs pour inciter les épargnants à prendre des risques. Mais l’argent ne dort pas seulement dans les contrats d’assurance vie en euros. Il sommeille également dans notre bas de laine or estimé à quelques 3.000 tonnes.
Représentant au cours actuel du métal fin plus de 100 milliards d’euros, ce magot est détenu par toutes les couches de la population : les ouvriers (13%), les employés (17%), les cadres (20%), selon une étude IPSOS « les Français, l’achat et la vente d’or » réalisée en mai 2014.
CHER ANONYMAT
Aujourd’hui pour activer ce bas de laine, les détenteurs de pièces d’or et de lingot ne pouvant pas prouver la date d’achat en raison de l’anonymat s’exposent à une fiscalité confiscatoire. En effet, ils supportent sur le montant total de la transaction portant sur l’or physique, la taxe sur les métaux précieux, CRDS comprise, dont le taux est passé de 10,5% à 11,5% depuis le 1er janvier 2018.
UNE EXONERATION TEMPORAIRE
Où est la logique de taxer fortement un actif que l’on souhaite libérer ? Avec une telle stratégie, la rétention est encouragée. D’où une des propositions portées par CPOR Devises, principal intervenant sur le marché de l’or investissement et membre de la Chambre syndicale des fondeurs, affineurs et négociants en métaux précieux. « Il faudrait exonérer pendant un an des détenteurs d’or, de la taxe sur les métaux précieux. Ils profiteraient de cette exonération temporaire à condition de reverser tout le produit de la vente – via les collecteurs professionnels – vers des produits pour le développement de l’économie, des TPE/PME (type PEA PME) ou encore vers le développement de l’agriculture » m’explique François de Lassus chez CPOR Devises.
Le gouvernement vient de mettre en place une exonération temporaire des plus-values sur les terrains à bâtir. Espérons qu’il répète ce type de mesure pour l’or anonyme.
FISCALITE LE CASSE-TETE DE L’ASSURANCE-VIE
Publié : janvier 18, 2018 Classé dans : Assurance, Impôts | Tags: fiscalité en cas de décès, Rachat total ou partiel Commentaires fermés sur FISCALITE LE CASSE-TETE DE L’ASSURANCE-VIEPLACEMENT PREFERE DES FRANCAIS, L’ASSURANCE VIE VOIT SA FISCALITE EVOLUER DESORMAIS PAR STRATES. QUELQUES EXPLICATIONS.
La loi de finances pour 2018 revoit et corrige la fiscalité des retraits partiels ou totaux sur un contrat d’assurance-vie. Tentons d’y voir plus clair en nous basant sur 3 éléments : la date d’ouverture du contrat, le seuil de 150.000 euros comme encours de tous les contrats d’un souscripteur (et non d’un couple) et la période de versement des primes, avec la date clé du 27 septembre 2017.
° Vous effectuez un retrait sur un contrat d’au moins 8 ans sur les primes versées jusqu’au 26 septembre 2017 : le prélèvement forfaitaire libératoire de 7,5% est maintenu pour les produits (intérêts) générés par lesdites primes versées.
° Vous effectuez un retrait sur un contrat d’au moins 8 ans et vous avez versé des primes à compter du 27 septembre 2017. Deux cas de figure :
– L’encours de tous vos contrats confondus n’atteint pas le seuil de 150.000 euros au 31.12 de l’année précédant le rachat. En cas de rachat partiel ou total, vous avez droit au prélèvement forfaitaire libératoire de 7,5% pour les produits (intérêts). Les abattements de 4.600 euros (pour une personne seule) et 9.200 euros (pour un couple) applicables en cas de rachat sur un contrat de plus de 8 ans sont maintenus.
– L’encours de tous vos contrats confondus dépasse le seuil de 150.000 euros. Il atteint par exemple : 200.000 euros. Toujours dans l’hypothèse d’un rachat partiel ou total, le taux de 7,5% s’applique sur les intérêts des 150.000 premiers euros. Et la flat tax au taux global de 30% s’applique au solde des intérêts rachetés, soit les intérêts de 50.000 euros.
° Vous effectuez un retrait sur un contrat d’une durée inférieure à 8 ans. Grâce à l’amendement déposé en octobre dernier par l’AFER et voté par le Parlement, les produits des primes versées à compter du 27 septembre 2017, extériorisés à l’occasion d’un rachat sont désormais soumis à la flat tax de 30%.
« Certes la fiscalité des rachats est devenue encore plus complexe, mais l’assurance-vie reste à privilégier dans une optique successorale » conclut Gilles Etienne, associé chez Cyrus Conseil. D’autant qu’un changement de doctrine fiscale améliore encore son régime.
QUELS PLACEMENTS POUR 2018 ?
Publié : décembre 27, 2017 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: CSG, IFI, LMP, Nue-propriété Commentaires fermés sur QUELS PLACEMENTS POUR 2018 ?NOTRE AVIS SUR LA BOURSE, L’IMMOBILIER ET L’ASSURANCE-VIE COMPTE TENU DE LA NOUVELLE FISCALITE
Sous réserve de validation du projet de loi de finances 2018, la fiscalité de certains placements évoluera, à compter du 1er janvier prochain. Les mesures phare touchant la fiscalité du patrimoine ont trait à la hausse de la CSG de 1,7 point, l’instauration d’une flat tax de 30% sur les revenus du capital et les plus-values mobilières (ou PFU – Prélèvement Forfaitaire Unique) et le remplacement de l’ISF (impôt sur la fortune) par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
BOURSE ET NON-COTE
« En plafonnant la fiscalité des revenus du capital à 30%, la flat tax donnera un second souffle aux valeurs mobilières et notamment au non-coté, victime jusqu’à présent de la frilosité de certains investisseurs du fait des risques d’illiquidité, de perte en capital et de sa fiscalité » m’explique Didier Bujon, directeur général d’Equance.
Si votre taux marginal d’imposition dépasse le cap des 30%, vous aurez sans doute intérêt à vous tourner, dès 2018 vers le marché du non-coté. Encore faut-il disposer d’un horizon de placement à moyen-long terme, c’est-à-dire compris entre 5 et 7 ans. A condition d’ investir de façon diversifiée dans différents secteurs économiques mais aussi, au fil du temps afin de lisser les éventuels risques sur le capital. D’autant que les stars de la gestion redoutent une hausse des taux d’intérêt et une déconvenue sur les marchés. Un krach boursier n’est pas à écarter.
LOCATION MEUBLEE PROFESSIONNELLE ET NUE-PROPRIETE
L’arrivée de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) comme la hausse de la CSG pèseront sur certains actifs immobiliers. « Il est toutefois possible d’acquérir dans la pierre en limitant les effets de ce nouveau régime fiscal via la location en meublée ( statut du loueur en meublé professionnel dit LMP) ou la détention en nue-propriété, deux solutions exonérées d’IFI et « immunisées » contre les hausses futures de la CSG » poursuit Didier Bujon. Il y a quelques mois, nous annoncions déjà que Macron effrayait les propriétaires.
Pour rappel, un investisseur peut devenir loueur en meublé en gérant ou non ses biens meublés. A ce stade, je renouvelle mes précautions d’usage sur la qualité du gestionnaire d’immobilier géré : résidence de tourisme, résidence senior, voire EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Le statut de Loueur Meublé Professionnel se met en place, à condition de percevoir des revenus immobiliers issus de la location meublée d’au moins 23.000 euros annuels et constituant plus de la moitié de l’ensemble des revenus du foyer. Bien sûr, cette dernière obligation est plus difficile à réaliser.
Autre échappatoire : acheter des biens en nue-propriété. Au regard de l’IFI – comme auparavant au regard de l’ISF- l’usufruit est taxé comme la pleine propriété. Résultat : la nue-propriété ne figure pas dans l’actif taxable à l’IFI.
Quelque soit l’arbitrage retenu, ses effets ne seront pris en compte que sur l’IFI à régler à compter de 2019. Il est trop tard pour agir sur celui à acquitter en 2018, le patrimoine de référence étant celui du 31 décembre de l’année n-1.
L’ASSURANCE-VIE EN QUESTION
Pour la grande majorité des épargnants, les avantages fiscaux et successoraux de l’assurance-vie –capitaux décès exonérés, neutralité fiscale des changements de supports d’investissements, libre désignation des bénéficiaires, etc. – demeurent. Quant à la valeur de rachat des contrats d’assurance-vie, elle n’entrera pas dans les déclarations de l’IFI (contrairement à l’ISF aujourd’hui). En outre, la flat tax permettra aux nouveaux contractants de retirer leur épargne dans les quatre premières années en ne payant que 30% de prélèvements sur leurs gains contre 50,5% avant la réforme.
Cependant la nouvelle fiscalité pénalisera les investisseurs disposant d’avoir en assurance-vie de plus de 150.000 euros (ou 300.000 euros pour un couple). S’ils souhaitent effectuer un retrait sur un contrat de plus de huit ans d’ancienneté, ils seront plus imposés (12,8% contre 7,5% avant la réforme).
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