ANNULATION DE L’ENCADREMENT DES LOYERS A PARIS
Publié : novembre 28, 2017 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: encadrement des loyers, IFI 1 commentaireLE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PARIS VIENT D’ANNULER L’ENCADREMENT DES LOYERS DANS LA CAPITALE ET DANS DES CENTAINES DE COMMUNE DE L’AGGLOMERATION PARISIENNE. MAIS DES QUESTIONS SUBSISTENT.
Enfin une bonne nouvelle pour les propriétaires donnant des biens en location à Paris et dans les communes d’Ile-de-France concernées par l’encadrement des loyers décrété par la loi Alur. Dans un jugement rendu le 28 novembre 2017, le Tribunal Administratif de Paris vient d’annuler les trois arrêtés de 2015, 2016 et 2017 encadrant les loyers à Paris et dans 412 villes de la région parisienne où la demande de logements était la plus soutenue, en vertu de la loi précitée.
Maître Alain Cohen-Boulakia, associé fondateur du cabinet d’avocats Juripole, avocat de l’UNPI de PARIS (Union Nationale de la Propriété Immobilière) dans cette affaire, confie : « Le Tribunal a retenu nos arguments et le fait que les arrêtés préfectoraux de 2015, 2016 et 2017 n’aient concerné que PARIS, alors que le dispositif d’encadrement des loyers, instauré par la loi Alur, doit concerner une « zone d’urbanisation », en l’occurrence l’agglomération parisienne et non simplement la ville de PARIS. Ce jugement fait écho à celui du Tribunal Administratif de LILLE qui annulé, pour les mêmes raisons, l’encadrement des loyers à LILLE le 17 octobre 2017 ».
Bien sûr, l’UNPI se félicite de cette décision constate. A son sens, il n’existe pas de données probantes, non seulement sur PARIS, mais, de surcroît, sur l’agglomération parisienne, permettant de déterminer des « loyers de référence » fiables, au sens de la loi Alur.
DE SOLIDES ARGUMENTS
Voici les arguments de fond développés lors de l’audience au Tribunal Administratif :
- Une base de référence obsolète : l’encadrement des loyers s’est effectué à partir des 80 quartiers de PARIS, suivant un découpage datant de… 1860 !
- L’uniformité des loyers médians : à surface égale, est-il juste qu’un rez-de- chaussée sombre sur rue ait le même loyer qu’un 6ème plein sud avec ascenseur ?
- Avec cette formule, on ne tient pas compte de l’environnement, du standing, de l’étage, de la présence d’un ascenseur, d’éléments de confort ou d’agrément, de l’ensoleillement, de l’absence ou de la présence de nuisances sonores….
- Certes la loi prévoit une majoration possible de 20 % maximum pour les logements présentant des caractéristiques du logement ou de confort non prises en compte pour fixer le loyer de référence, et déterminantes pour la fixation du loyer………. (standing, ascenseur, balcon, vue, ensoleillement etc). Mais le locataire peut la contester en saisissant le tribunal dans les 3 mois suivant la signature du bail….. Dans ces conditions, les propriétaires ont été réticents pour appliquer un loyer majoré. Et lorsqu’ils ont franchi le pas, dans de nombreux cas, des contestations n’ont pas tardé – avec un contentieux, de surcroît, à régler…. »
QUELLES CONSEQUENCES PRATIQUES ?
Une fois ce jugement gagné par l’UNPI de Paris, des questions subsistent :
- Pourra-t-il être contesté ?
- Quels sont les loyers qui pourront être fixés librement ? Et à partir de quand ?
- Quel sera l’impact prévisionnel sur le marché de la location longue durée à Paris ?
- Quid de l’impact de ce jugement sur les locations courte durée (AirBnb ?). « La décision du Tribunal Administratif de Paris est bonne pour la fluidité du marché. Depuis la mise en place de cette mesure les investisseurs avaient fortement reculé dans la capitale en passant de 30 à 22% entre 2012 et 2016. Et plus de 20.000 biens ont été retirés du marché pour être mis sur des plateformes de location saisonnière » me confirme Laurent Vimont, Président de Century 21.
- Les propriétaires pourront-ils se retourner contre l’Etat pour réclamer le remboursement de leur manque à gagner ?
Pour Laurent Vimont, Président de Century 21 « La décision du Tribunal Administratif de Paris est bonne pour la fluidité du marché. Depuis la mise en place de cette mesure les investisseurs avaient fortement reculé dans la capitale en passant de 30 à 22% entre 2012 et 2016. Et plus de 20.000 biens étaient retirés du marché pour être mis sur des plateformes de location saisonnière ».
Pas de doute, l’encadrement des loyers à Paris et dans les centaines de communes environnantes menait tout droit vers la pénurie de logements locatifs.
Si ce jugement du Tribunal Administratif de Paris met – jusqu’à nouvel ordre -du baume au cœur des bailleurs, ces derniers restent vivement pénalisés par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière » qui succédera à l’ISF (impôt sur la fortune) à compter du 1er janvier prochain.
APPART CITY : LE POINT SUR LA RECAPITALISATION
Publié : novembre 23, 2017 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Appart City, recapilisation 17 CommentairesAFIN D’AUGMENTER LE CAPITAL, LES ACTIONNAIRES D’ APPART CITY N’ ONT PAS HESITE A DOPER LA PRIME D’EMISSION. EXPLICATIONS.
Au printemps, le gestionnaire Appart City avait promis une recapitalisation d’au moins 20 millions d’euros avant fin juin 2017. Finalement cette recapitalisation est intervenue lors de l’AG du 30 mai 2017 et a porté sur 41,91millions d’ euros. Soit plus du double annoncé. A première vue, l’on pourrait s’en réjouir.
GONFLER LA PRIME D’ EMISSION
Mais cette augmentation de 41,91 millions euros revêt en partie un tour de passe passe. En effet elle correspond à une émission de 1,1 millions environ d’actions à la modique valeur de 0,40 euros, soit 440.000 euros d’argent frais incorporé dans le capital.
Bien qu’elles ne soient pas assorties d’un droit de vote, ces actions présentent un taux de rémunération attractif: 14,2% pour les 3/4 de ces actions et 10% pour le quart restant.
Bon à savoir: ces dividendes sont prioritaires et reportables les exercices suivants. Et ce, même en cas de résultat négatif de la société.
« Pour parvenir aux 41,9 millions d’euros, les actionnaires – le fonds d’investissement Equistone et le dirigeant- ont tout simplement gonflé la prime d’émission en la fixant à 37,70 €uros, soit 94 fois le prix de l’action. Sans doute, cette opération permet à l’actionnaire principal – personne physique – de conserver une majorité dans le capital. Ainsi sa participation passe de 60% à 53% et celle du fonds d’investissement Equistone de 40% à 47% » me signale un expert comptable
Pour rappel, une prime d’émission est un mécanisme financier permettant d’apporter aux anciennes actions, une valeur supérieure à leur valeur nominale lors d’une augmentation de capital. La valeur nominale d’une action se détermine par le montant du capital de la société (capital de la société / nombre d’action). Généralement la prime d’émission tourne autour de 10%, voire 20% de la valeur nominale des titres.
Compte tenu de la situation financière d’Appart City, les fins connaisseurs du dossier estiment cette prime représentant 94 fois les prix de l’action, exagérée.
Cette opération de « recapitalisation » s’accompagne de la nomination d’un des responsables de l’équipe française Equistone dans le conseil de Surveillance d’Appart City.
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IMMOBILIER ANCIEN : OU VA LE MARCHE ?
Publié : novembre 9, 2017 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Grand Paris, IFI Commentaires fermés sur IMMOBILIER ANCIEN : OU VA LE MARCHE ?AVEC DES PRIX SOUTENUS ET UN PIC DU NOMBRE DE TRANSACTIONS, LE MARCHE DES LOGEMENTS ANCIENS FAIT PREUVE D’ UN GRAND DYNAMISME. MAIS POUR COMBIEN DE TEMPS?
Pour le moment, tout va bien sur le marché des logements anciens. En aout dernier, le volume des transactions annuel a atteint un pic historique, avec 934. 000 ventes au niveau national, soit 185.000 ventes au-dessus de la moyenne de long terme (1997-2017).
« Les prix confirment également le dynamisme du marché avec une tendance à la hausse depuis deux ans et une croissance des prix en France de 3,5% sur la dernière année », m’explique Jean-François Morineau, Directeur Général Délégué de BNP Paribas Immobilier Résidentiel Transaction Ancien.
La hausse concerne aussi bien les régions (+3.3%) que l’Île-de-France (+3.9%). En l’Ile-de-France, les dynamiques et les niveaux des prix sont très contrastés. Toujours dans l’ancien, le prix à Paris a franchi le seuil des 9 000 €/m2 en moyenne (source LPI, prix des avant-contrats), avec une croissance légèrement plus soutenue qu’en première couronne.
Cependant, les marges de négociation se situent entre 3% et 5% des prix affichés. Plus rares que les appartements, les maisons sont des biens où l’on discute moins le prix. Sur les grandes surfaces (plus de 140 mètres carré, l’acquéreur dispose d’une plus grande souplesse de négociation que sur les logements plus demandés.
MARCHE LOCATIF: MOINS DYNAMIQUE.
Parmi les 14 plus grandes villes françaises étudiées sur une période d’un an, six d’entre elles « encaissent » des baisses de loyers, cinq sont stables et seulement trois ont enregistré des hausses de loyer. Même dans les départements franciliens, les loyers reculent de -3.7% et -0.5%.
Pour les bailleurs, la valorisation des prix conjuguée aux baisses des loyers a mécaniquement diminué les rendements locatifs (4,1% en 2017 contre 7,5% en 2000). Et ce, d’après les calculs de BNP Paribas Real Estate .
IMPACT DU GRAND PARIS
Le projet du Grand Paris peut avoir un impact sur le marché de l’immobilier résidentiel implanté dans un rayon de 800 m autour de la gare. Au total, sur les 69 gares étudiées, 18 suivent une tendance baissière (entre -3% et -0,5%), 19 sont stables (entre -0,5% et +0,5%), 22 sont en hausse (entre +0,5% et +4%) et 10 gares voient leurs prix grimper ( + 4%).
« Certains quartiers de gare profitent déjà des effets du Grand Paris avec une croissance des prix immobiliers plus rapide que celle observée à l’échelle francilienne. Une preuve qu’il existe des opportunités d’investissement » poursuit Jean-François Morineau.
A QUAND LA PAUSE?
Deux dangers guettent ce marché encore euphorique. D’une part, l’instauration à compter du 1er janvier 2018 du nouvel impôt signé Macron : l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Cette ponction sur les actifs « pierre » commence à inciter des particuliers à procéder à des arbitrages en faveur d’autres avoirs. D’aillleurs Macron effraye les propriétaires.
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RESIDENCE DE TOURISME : DES IRLANDAIS PIEGES
Publié : octobre 27, 2017 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: Commission européenne, Irlandais, lease back 11 CommentairesLA COMMISSION EUROPEENNE DE BRUXELLES ET LES AUTORITES IRLANDAISES TENTENT D’AIDER DES INVESTISSEURS PRIS AU PIEGE EN FRANCE.
De l’autre coté de la Manche, les mésaventures de nombreux investisseurs dans des résidences de tourisme en France, font grand bruit. Dans une récente édition, le sérieux quotidien britannique, The Times of London (tirage de 426.000 exemplaires) s’est penché sur le sort de plus de 300 irlandais ayant investi dans l’immobilier de loisirs géré tricolore. Je vous communique les grandes lignes de cette enquête réalisée par l’un de mes confrères britannique.
« Plus de 300 personnes en Irlande affirment avoir acquis, un bien immobilier en France, assorti d’une garantie de revenus…. Les acheteurs ont signé des baux à long terme allant jusqu’à 11 ans, et ont obtenu un remboursement de TVA de 19,6 % ». Qualifiée de « lease back » chez les anglo-saxons, cette incitation à l’achat dans une résidence de tourisme combinant une utilisation personnelle limitée dans le temps et une mise en location le reste de l’année, était très populaire chez nos voisins européens irlandais avant le krach financier de 2008.
Confrontés à de sévères baisses de loyer, voire à des loyers impayés, ces investisseurs craignent une remise en cause de leurs avantages fiscaux, en cas de changement d’exploitant de leur résidence de tourisme et de signature d’un nouveau bail commercial . A ce sujet, ils ont saisi Daniel Dalton, un eurodéputé, qui a fait remonter l’affaire à la Commission Européenne de Bruxelles.
Le Times poursuit : « Dans sa correspondance avec Daniel Dalton, un eurodéputé conservateur britannique, Vera Jourova, le commissaire européen pour les consommateurs, a confirmé que les autorités françaises enquêteront sur les réclamations émanant de consommateurs touchés dans tous les États membres …
« La DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes ) nous a assuré qu’elle s’est engagé à chercher des solutions pour les consommateurs d’autres États membres touchés par ce bail immobilier. Et qu’elle contactera la Commission en cas d’assistance au niveau de l’UE afin de faciliter les communications avec les autres autorités compétentes est nécessaire« .
PLUS DE 200 PLAINTES
D’ailleurs en mai dernier, Mme Jourova a demandé d’évaluer les plaintes émanant de propriétaires de propriétés leaseback en France « Après avoir reçu plus de 200 plaintes émanant de propriétaires irlandais, la SPCC ( Commission de la concurrence et de la protection des consommateurs ) a envoyé à son équivalent français, la DGCCRF, un rapport détaillant ses observations sur la situation en Irlande, sur les principales préoccupations des consommateurs irlandais ainsi que sur des cas individuels ». Reste à voir quel dédommagement obtiendront ces irlandais ayant fait confiance notamment à Floreva Exploitation à Nice.
En attendant, comme je l’avais signalé dans un précédent billet, ces exploitants indélicats malmènent donc leurs clients français ou étrangers. Mais avec ces derniers, ils ternissent l’image de marque de la France, première destination touristique dans le monde. Dommage.
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