Recherche

RENO ENERGERTIQUE EN COPRO : COUPS DE POUCE FINANCIERS (1)

Publié : mars 4, 2025 | Auteur : | Classé dans : Immobilier | Tags: | 5 Commentaires

AMELIORER SON LOGEMENT EN COPROPRIETE SUR LE PLAN ENERGETIQUE RELEVE DU PARCOURS DU COMBATTANT

Pour les copropriétaires occupants ou bailleurs, la rénovation énergétique est une bête noire. A la différence d’un détenteur d’une maison en « uni propriété », pas question d’avoir les mains libres pour prendre des décisions. A quoi s’ajoutent des processus de décision très longs et des coûts élevés de travaux. Aux tarifs exorbitants pratiqués par des entreprises RGE  « Reconnues Garantes de l’Environnement », il faut majorer la facture par les honoraires prélevés par les syndics sur les dit travaux. Bref quasiment l’horreur.

Pourtant, les copropriétés doivent s’engager dans une rénovation énergétique afin de répondre aux exigences des propriétaires bailleurs confrontés au couperet de la décence énergétique.

Avec Synergiec, AMO (Assistant à Maitrise d’Ouvrage) financier, faisons dans un premier temps le point sur MaPrimeRénov’Copropriété.

Elle permet de financer en partie, les travaux de rénovation énergétique dans les parties communes des immeubles (isolation par l’extérieur,  remplacement du chauffage collectif….)

Elle est accordée à tous les propriétaires, sans de plafonds de ressources. Mais vous l’obtiendrez si  toutes les conditions suivantes sont remplies :

–  gain énergétique : au moins 35 % ou 50 %,

– d’occupation de l’immeuble (65% ou 75 % de lots ou tantièmes à usage de résidence principale, suivant la taille de la résidence),

– date de construction (15 ans et plus)

– inscription au registre national des copropriétés.

Le syndic la réclame pour le compte du syndicat des copropriétaires. Puis il la répartit entre ces derniers en fonction de leur quote-part.

Selon l’importance du gain énergétique, MaPrimeRénov’ Copropriété finance de 30 % à 45 % du montant des travaux facturés souvent 30% plus cher par des entreprises RGE. Gare à la course à la prime.  

Cette prime est plafonnée à 25 000 € de travaux par logement (dont des primes de 1 500 € ou 3 000 € en cas de « sortie de passoire » pour les copropriétés initialement classées F et G qui, après rénovation, atteignent au moins la classe D.

Dans mon prochain billet de blog, je reviendrai sur les aides complémentaires.

D’ici là, faites-nous part de votre expérience de (co)propriétaire en matière de rénovation énergétique : quels écueils pour décider de la réno énergétique ? quelle durée ? avez-vous fait appel à une entreprise RGE ? quel coût ? votre DPE s’est-il amélioré ? votre bien s’est-il valorisé ?

BIENTOT UN COUP DE POUCE POUR LA RENOVATION ENERGETIQUE ?

Publié : septembre 13, 2023 | Auteur : | Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: , | 2 Commentaires

Lors de leur congrès, les notaires demanderont une égalité de traitement fiscal de la performance énergétique des logements locatifs nus ou meublés, anciens comme neufs

Aujourd’hui la rénovation énergétique est la bête noire des propriétaires, qu’ils soient occupants ou bailleurs. La loi française interdit la mise en location des logements les plus émetteurs de CO2, à moins de réaliser d’importants travaux.

Sur le plan fiscal, seuls les logements locatifs anciens loués nus donnent droit actuellement à un avantage fiscal pour travaux de mise aux normes énergétiques. A savoir l’imputation du déficit foncier sur le revenu global à hauteur de 10.700 euros par an. En revanche ni les biens  loués en meublés, ni les neufs ne peuvent en profiter, ce que regrettent les notaires.

Or, l’investissement dans un logement ancien déjà mis aux normes énergétiques ou neuf intègre nécessairement une « valeur de performance énergétique », comprise dans le prix, qui ne constitue pas une dépense fiscalement déductible.

Outre demander un statut du bailleur, le 119e Congrès des notaires de France propose d’étendre l’imputation du déficit foncier sur le revenu global à hauteur de 10.700 euros par an aux :

  • logements loués en meublé à titre de résidence principale. Et d’appliquer
  • logements neufs ou rendus à l’état neuf.

Bien sûr pour optimiser cet avantage fiscal, mieux faut démarrer ces lourds travaux de rénovation énergétique en fin d’année, ce qui permet d’en étaler le paiement des sur 2 ans. Entre le changement de fenêtres et l’isolation de l’appartement par l’intérieur qui fait perdre de la surface et nécessite de refaire l’électricité, la note chiffre vite.

REAGISSEZ ICI SUR LA RENOVATION ENERGETIQUE ET LES DPE .

PASSOIRES THERMIQUES : QUID DU DOUBLEMENT DU DEFICIT FONCIER ?

Publié : Mai 23, 2023 | Auteur : | Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: | 1 commentaire

Dommage, cette nouvelle mesure fiscale ne profitera pas à tous les bailleurs.

Votée le 25 novembre dernier, la seconde loi de finances rectificative pour 2022, a doublé le déficit foncier pour les propriétaires bailleurs entreprenant des travaux d’envergure, afin de gagner plusieurs classes énergie. Le décret d’application a finalement été publié il y a quelques semaines.


A première vue, cette mesure est louable, tant pour la qualité du parc locatif que pour les finances des propriétaires. Mais elle risque de laisser certains d’entre eux sur le côté du chemin.

Doublement du déficit foncier : une mesure lissée sur trois ans


La loi de finances rectificative a relevé de 10 700 à 21 400 € la limite annuelle de l’imputation du déficit foncier sur le revenu global, lorsque ce déficit résulte de dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de passer d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Cette mesure s’étend sur trois ans pour les devis acceptés à compter du 5 novembre 2022, payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

Les bailleurs au « forfait » oubliés


Cette mesure vise exclusivement les bailleurs imposés au « réel », qui peuvent déduire de leurs revenus locatifs un certain nombre de dépenses (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux d’entretien et d’amélioration, taxe foncière…) et, le cas échéant, se créer un déficit foncier reportable sur le revenu global (hors partie constituée des intérêts d’emprunt) de l’année à hauteur de 10 700 ou 21 400 €. Quant au solde éventuel, il est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Tous les loueurs percevant plus de 15 000 € de recettes locatives annuelles sont automatiquement imposés au réel.


Les « petits » bailleurs oubliés

Rappelons que les bailleurs percevant moins de 15 000 € de recettes locatives annuelles ont le choix entre :

– le régime micro-foncier et son abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes locatives, (forfait) censé couvrir l’intégralité de leurs charges et dépenses

– et, sur option, une imposition au réel.

«  Les bailleurs au forfait et réalisant des travaux d’économies d’énergie ne bénéficient, par définition, pas du doublement du déficit foncier  regrette Bertrand de Raymond. Le Gouvernement aurait pu majorer l’abattement forfaitaire. Et de poursuivre : fiscalement, il est plus judicieux de pratiquer une déduction sur les revenus fonciers imposés au TMI du bailleur, majoré des prélèvements sociaux à 17,2 %, que sur le revenu global fiscalisé au seul TMI. »

Quelle stratégie en théorie seulement ?

° Si vous êtes assujetti à un TMI de 30 % et percevez des revenus fonciers supérieurs à 21 400 €, l’option pour l’imputation du déficit foncier sur les revenus fonciers serait à privilégier.

° À l’inverse, plus le TMI augmente, plus ce doublement du déficit deviendrait fiscalement intéressant. Mais ce choix n’est pas possible actuellement.

L’option pour le réel est-elle toujours intéressante ?


Dès lors, au vu du doublement du déficit foncier, les bailleurs au forfait doivent-ils opter pour le réel ? Pas forcément. « Ce choix doit dépendre du montant des travaux engagés, de l’importance des charges pesant sur le bien, s’il a été financé ou non à crédit… explique Bertrand de Raymond. Bien sûr, si le total des charges est inférieur au montant de l’abattement, par exemple 4 500 € pour 15 000 € de recettes locatives, mieux vaut rester au forfait. D’autant que l’option pour le réel est irrévocable pendant trois ans ». En attendant, l’interdiction à la location des logements énergivores est en marche.