RESIDENCES DE TOURISME : QUID DES FONDS DE CONCOURS ?

A quand un effort de transparence dans la pratique des fonds de concours apportés par le promoteur aux gestionnaires de résidences de tourisme ?

Lorsque les investissements défiscalisant dans les résidences de tourisme tournent mal comme par exemple avec les gestionnaires Résitel et Soderev du groupe Lagrange , les particuliers découvrent qu’ils ont surpayé leur bien. Un investisseur m’explique : «  prenons l’exemple d’un appartement dans une  Résidence de tourisme selon la loi « Censi-Bouvard », d’une valeur de 100.000 euros. Bien exploité, cet investissement locatif  peut rapporter 3.700 euros de loyer par an, en dégageant un rendement de 3,7%. Si le promoteur commercialise ce bien à 150.000 euros HT, l’investisseur va surpayer ce bien de 50.000 euros » .

En se basant sur une réduction d’impôt « Censi Bouvard » de 11%, l’avantage fiscal se chiffre à 16.500 euros, le prix d’achat HT ressort à 133.500 euros.

Pour vous convaincre d’acheter l’appartement, des professionnels qui commercialisent pour le promoteur, vous promettent un rendement de 4,6%, soit un loyer annuel de 7.000 euros.

Par rapport aux 3.700 euros de loyer qui correspondraient à la réalité du marché, il manque donc 3.300 euros par an, afin d’obtenir le rendement promis et alléchant. Où trouver cette somme ? tout simplement, dans les fonds de concours.

Sur les 50.000 euros de « non-valeur », le promoteur conserve 15.000 euros et reverse 35.000 euros à son partenaire ayant une double casquette : commercialisateur et gestionnaire.

« Ce montant de 35.000 euros se ventile en commission de vente versée au commercialisateur (18.500 euros) et en fonds de concours destinés au gestionnaire de la Résidence (16.500 euros). En tant que propriétaire, vous avez signé un bail commercial avec un locataire (le gestionnaire), qui doit vous verser les loyers promis » m’assure un investisseur.  Le gestionnaire bénéficie donc de 5 ans de  subventions (3.300 x 5 ans = 16.500 euros).

Montée en puissance de l’exploitation

Pour justifier l’existence de ces « subventions », les professionnels rappellent « qu’il faut un certain délai pour la montée en puissance de l’exploitation d’une nouvelle résidence ».  Cet argument n’est pas forcément fallacieux. En revanche, les fonds de concours méritent des critiques à deux niveaux, à mon sens. D’une part, leur montant devrait être limité par la réglementation. D’autre part, un effort de transparence s’impose pour que les candidats à l’investissement soient informés de la présence des fonds de concours dans un programme immobilier et de leur importance.

Faisons un rêve sur la transparence… et donnez votre avis ici sur ce sujet épineux.

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