GROS TEMPS CHEZ APPART CITY
Publié : juin 12, 2016 Classé dans : Placements | Tags: Appart City, Appart hotels, loyers 13 CommentairesDES DIFFICULTES DE TRESORERIE CONDUISENT LE LEADER DES APPART HOTELS A RETARDER LE PAIEMENT DES LOYERS, VOIRE A DIMINUER LES DITS LOYERS.
Les arènes de Nîmes
Regroupant les résidences ex-Appart’City et ex-Park&Suites, l’enseigne Appart’City, avec ces 117 résidences se positionne comme le leader français des appart-hôtels. Situées en centre ville, ces résidences de tourisme s’adressent aux voyageurs d’affaires et aux touristes. Contrôlé à hauteur de 40% par le fonds de capital risque Equistone, le groupe Park&Suites exploite l’enseigne Appart’City. La dernière ouverture concerne une résidence de caractère près des arènes de Nîmes. Voilà pour le coté pile.
Pour le coté face, nombre d’investisseurs de l’ex-Park & Suites et l’ex-Appart City, soit environ 9.500 particuliers continuent de subir entre 3 mois et 12 mois de retard pour encaisser leurs loyers. Ayant à faire face à leurs remboursements d’emprunt, ils assignent en justice cet exploitant afin qu’il règle ses loyers. Même condamné à régler les loyers, cet exploitant ne s’exécute pas toujours…En effet les propriétaires ne récupèrent souvent leurs loyers qu’au bout de plusieurs semaines, voire de plusieurs mois. De plus, ces procédures en référé coûtent cher sur le plan des finances et de l’énergie.
« Dans le groupe Appart City, les loyers représentent 71 millions d’euros par an et il manque 20 à 25 millions euros de trésorerie, soit l’équivalent d’environ 4 mois de loyers » me confie un fin connaisseur du dossier.
BAISSE DE LOYER SANS CONCERTATION
Compte tenu de ces difficultés, Appartcity a communiqué début mai, un calendrier de paiement des loyers sur quelques mois, afin de « rassurer » les propriétaires. Mais cet exploitant a raboté les loyers de 5% à 30% sur toutes les résidences, y compris sur celles dégageant un bénéfice d’exploitation. Et pour certaines résidences, des travaux de rénovation oscillant entre 3.500 et 6.000 euros HT pour un studio. Le tout, sans aucune concertation préalable !
Au cours des dernières semaines, Appartcity a fixé des rendez vous dans chaque résidence pour proposer des avenants aux baux actuels avec une réduction de loyers….
A ce jour, des réunions ont déjà eu lieu dans près d’une trentaine de résidences. Mis devant le fait accompli, les propriétaires ne souhaitent nullement signer ces avenants. Aussi risquent-ils d’assigner cet exploitant en justice, pour refuser cette baisse imposée et continuer à récupérer leurs loyers impayés.
La plupart des investisseurs de l’ex- Park & Suites et l’ex-Appart City ont constitué des associations de défense. Près de 40 résidences du groupe adhérent déjà à la FAPRAH (Fédération des associations de propriétaires de résidences Appart’Hotel). Recensant toutes les problématiques liées à ce gestionnaire (baisse de loyer, travaux de rénovation imposés,…), cette fédération donne aussi des outils pour mieux se défendre face à son exploitant. En outre, elle contacte régulièrement les élus pour les sensibiliser aux dérives des investissements en LMNP et le comportement de certains exploitants.
DONNEZ VOTRE AVIS SUR CE DOSSIER. DIFFUSEZ LE SUR LES RESEAUX SOCIAUX;
MERCI DE VOTRE FIDELITE.
IMMOBILIER : QUAND VILLARD DE LANS SOUTIENT LA RENOVATION
Publié : juin 3, 2016 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: Villard de Lans 1 commentaireLA STATION VILLAGE DE VILLARD DE LANS (ISERE) PROPOSE DES FORMULES CLES EN MAINS AUX PROPRIETAIRES AFIN QU’ILS RENOVENT LEURS MEUBLES DE TOURISME
Régulièrement dans ce blog, je reviens sur la rénovation des résidences de tourisme, qui devrait être encouragée fiscalement par le successeur du dispositif Censi Bouvard. Dans ce billet, j’élargis le sujet aux ensembles immobiliers vieillissants dans les stations de montagne, en particulier à Villard de Lans.
Principale ville du massif du Vercors, cette station située à 1.000 mètres d’altitude compte faire rénover deux ensembles immobiliers des années 1970 : le Balcon de Villard et les Glovettes. Localisés au pied des pistes, ils représentent 1.800 appartements, soit plus de 9.000 lits, sur les 20.000 lits de cette station qui célèbre la fête du vélo ce premier week-end de juin.
« Cet ambitieux projet s’intègre dans la stratégie touristique et urbanistique de Villard de Lans, menée sous l’impulsion du Maire, Chantal Carlioz. La commune souhaite favoriser globalement l’investissement des copropriétés et des propriétaires, en apportant des solutions globales, et en s’appuyant sur les nouvelles opportunités de la rénovation thermique des bâtiments » m’explique Christian Douchement, directeur de la station. La commune collabore avec un groupement d’entreprise, le réseau REH regroupant les leaders nationaux de la rénovation énergétique, et aussi avec les syndics, copropriétés, propriétaires, architectes, et experts techniques.
RENOVATION INTERIEURE : 500 EUROS/M2
Coté prix, se basant sur une seule copropriété de 900 logements les estimations varient de 400.000 euros à… 10 millions d’euros. Un appartement témoin a même été réalisé par le Groupe Samse et Vinci. Pour une rénovation intérieure d’un studio de 25 m2, il faut compter entre de 10.000 à 15.000 euros, soit entre 400 et 600 euros du mètre carré, contre 1.000 euros de travaux au mètre carré pour rénover une chambre d’hôtel de standing.
Ce budget permet de relooker l’appartement tout en répondant aux besoins de confort des vacanciers : changement des sanitaires, nouvelle cuisine, meubles et décoration contemporaine, domotique moderne… Dans les stations, on évoque souvent les studios de 25 m2 pour 4 personnes. A mon sens, ce type de bien est conçu pour deux personnes, voire un couple et deux enfants.
« Même en l’absence d’un avantage fiscal spécifique, transformer son bien en un appartement contemporain permet au propriétaire de profiter du régime fiscal du déficit foncier. Outre réaliser une économie d’impôt, il dope son revenu locatif et la valeur patrimoniale de son logement » poursuit Christian Douchement
Un premier pas a été franchi avec l’installation de la plus importante chaufferie bois privée en France dans la copropriété du Balcon de Villard de Lans , comptant 900 logements. Résultat : près de 30% d’économies annuelles sur les charges énergétiques de chauffage.
Relookés, les meublés devraient être davantage occupés par les vacanciers et les propriétaires. A la différence des ORIL (opération de rénovation de l’immobilier de loisirs), les propriétaires pourraient gérer eux-mêmes la location de leur bien. Inutile de le confier à un professionnel.
GENEROSITE : A VOTRE BON CŒUR
Publié : Mai 31, 2016 Classé dans : Famille | Tags: BNP Paribas, philanthropie 1 commentaireLA PHILANTHROPIE SE DEVELOPPE EN FRANCE. GROS PLAN SUR LE GALA DE BNP PARIBAS WEALTH MANAGEMENT A PARIS.
Pour une fois, oublions les placements et évoquons la philanthropie. Un peu plus de deux cents convives triés sur le volet et provenant d’une vingtaine de pays assistaient hier au Gala de BNP Paribas Wealth Management. Je faisais partie de ces privilégiés pour cette soirée qui s’est déroulée au Musée de L’homme à Paris au Trocadéro. Lors de ce 9eme prix, deux philanthropes exemplaires ont été récompensés.
SOUTENIR LES FEMMES
Le prix spécial a été décerné au suisse Yann Borgstedt, fondateur de la « womanity Fondation » pour l’émancipation des femmes et des filles dans le monde. Entrepreneur genévois, ce pétillant quadra a passé un accord avec le réseau international d’Accenture pour rencontrer plus de 200 ONG (organisations non gouvernementales) à travers le monde.
REDUIRE LA PAUVRETE
Le grand prix a été attribué à l’américain Edward W.Scott, Jr, pour son action stratégique dans les politiques de lutte contre la pauvreté, le SIDA, la malaria, la tuberculose et l’autisme. Cet homme d’affaires confie : « A une époque, je ne pensais qu’à faire de l’argent. Ensuite, j’ai pris conscience que je devais essayer de changer le monde ».
Même si la philanthropie reste plus développée outre Atlantique qu’en Europe, ce mouvement s’intensifie. D’ailleurs comme je viens de l’expliquer dans le numéro du 26 mai de Valeurs Actuelles, les grandes entreprises tricolores donnent l’exemple. Les sociétés comme les particuliers sont « aidés » par le fisc pour faire preuve de générosité. » Pour nos clients défiscaliser ne constitue pas leur motivation essentielle » m’assure Nathalie Sauvanet, Responsable de l’Offre Philanthropie Individuelle chez BNP Paribas Wealth Management. Quoiqu’il en soit, faisons preuve de bon coeur pour soutenir de nobles causes!
COUP DE POUCE FISCAL POUR RENOVER LES RESIDENCES DE TOURISME ?
Publié : Mai 23, 2016 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Censi-Bouvard, Direction de la législation fiscale., réhabilitation, Résidences de tourisme 6 CommentairesEXCLUSIF : UNE REDUCTION D’IMPOT SUR LE REVENU POURRAIT ETRE ACCORDEE AUX PROPRIETAIRES RENOVANT LEUR LOGEMENT DANS UNE RESIDENCE DE TOURISME
Les discussions entre le Ministère des Finances, les exploitants de résidences de tourisme et les investisseurs se poursuivent pour mettre en place, dès l’année prochaine, un dispositif fiscal axé sur la rénovation de ces résidences. Et ce, sachant qu’ il faudrait réhabiliter près de 4.000 logements par an.
Ainsi le successeur du régime Censi Bouvard prendrait la forme d’une réduction d’impôt octroyée aux propriétaires de logements dans des résidences de tourisme, qui en confient la gestion à un exploitant. Pas question d’accorder un coup de pouce fiscal aux investisseurs n’ayant pas renouvelé leur bail avec un exploitant ou aux détenteurs de résidences secondaires.
QUELS TRAVAUX SERAIENT AIDES ?
Le SNRT (Syndicat National des Résidences de tourisme) distingue trois grands types de travaux : ceux dans les parties communes, ceux dans les parties privatives et la rénovation énergétique.
De son coté, la FNAPRT (Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme) met l’accent sur les travaux dans les parties communes et dans les parties privatives, ainsi que sur les meubles. « La prise en compte des dépenses privatives de simple de rénovation, encouragerait sérieusement les propriétaires à participer à une démarche de réhabilitation de leur résidence » défend Thienan Hoang Présidente de cette fédération.
Dans ce domaine, l’avis de Bercy, en l’occurrence celui de la Direction de la législation fiscale (DLF), est catégorique : aide partielle, la défiscalisation ne peut pas régler l’ensemble des problématiques de réhabilitation. A son sens, il semble plus cohérent de prendre en compte exclusivement les travaux de réhabilitation afférents aux parties communes. Et d’exclure les dépenses privatives de maintien ou d’entretien des logements.
ETES VOUS PRET A INVESTIR QUELQUES MILLIERS D’ EUROS POUR DONNER UN COUP DE NEUF A VOTRE RESIDENCE ? REAGISSEZ A CE BILLET ICI. Merci
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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