EHPAD : MEDICHARME SUR LA SELLETTE
Publié : février 22, 2024 Classé dans : Immobilier, Placements 11 CommentairesSuspens pour les investisseurs dans les logements seniors : l’exploitant d’EHPAD et de résidences non médicalisées Médicharme, en proie à des difficultés financières, est en conciliation.
Le compte à rebours pour la conciliation de Médicharme s’achèvera d’ici quelques semaines. Sans doute début mars, voire quelque temps en plus si une prolongation est accordée par le tribunal de commerce de Nanterre. D’ici là des centaines d’investisseurs misant sur les résidences seniors- médicalisées ou non- sont dans l’expectative. Je vous rappelle en quoi consiste la conciliation. Cette procédure amiable permet à une entreprise de poursuivre son activité, sans que les dirigeants ne soient dessaisis de leurs pouvoirs.
Durant cette phase totalement confidentielle, un conciliateur, qui fait appel à un ou des repreneur (s), cherche donc à conclure d’un accord amiable entre l’entreprise et ses principaux créanciers.
Comment est-on arrivé à une telle situation ? D’après mes informations, Médicharme a accordé une caution solidaire du groupe sur 24 mois de loyers impayés aux investisseurs dans les EHPAD. De quoi rassurer des commercialisateurs comme Consultim dans le giron de Cérénicimo et leurs clients. « Mais cette super garantie est à double tranchant. Elle peut entraîner un groupe à sa perte comme on l’a constaté plus récemment, chez d’autres opérateurs privés du marché des logements pour seniors » me confie un proche du dossier.
Autre source de difficultés à venir pour les bailleurs : le risque de congé à la fin du bail commercial et le transfert de l’agrément d’exploitation par le repreneur sur un futur site en construction. En effet, la taille réduite de certains EHPAD, ou encore les travaux de rénovation et mise en conformité ne permettent pas de faire des économies d’échelle. Une quarantaine de chambres ne suffit pas. La taille critique démarre au double.
Actuellement les avocats des investisseurs, notamment Me Benjamin Cabagno du cabinet Choisez à Paris, craignent le risque immédiat de liquidation judiciaire, ce qui entrainerait la rupture sèche de baux commerciaux et la fin des loyers. Aussi ils conseillent à leurs clients, dans un premier temps, d’accepter une baisse de loyers de 25%. Ils n’ont perçu les loyers du 3° trimestre 2023 et ceux du 1°trimestre risquent d’être impayés.
A ce stade, il y aurait très peu de repreneurs et toutes les résidences ne seraient pas reprises. Et bien sûr, c’est le flou total pour les investisseurs. Légitimement ils peuvent s’interroger sur l’éventuelle reprise de leur résidence, sur la baisse de loyers, sur la poursuite à terme de l’activité dans l’EHPAD.
LE FEU VERT DE L’ARS
N’ouvre pas qui veut un EHPAD. Encore faut-il obtenir un agrément de l’ARS (Autorité régionale de santé). Bien sûr, Médicharme exploite ses résidences en bonne et due forme. Même si deux enquêtes administratives sont lancées à son encontre.
Anticipons et imaginons que dans le cadre de la conciliation, voire du redressement judiciaire, un opérateur reprenne totalement ou partiellement les résidences Médicharme. Sa principale motivation sera de mettre la main sur ce précieux sésame . Depuis le scandale Orpéa qui a éclaté en 2022, ces autorisations sont données au compte goutte. Rien n’empêchera le (s) repreneur (s) de transférer cet agrément de l’ARS à un nouvel EHPAD. L’ancien établissement sera fermé et les investisseurs seront privés de loyers définitivement.
Si les Pouvoirs publics ont besoin de l’épargne privée pour financer les établissements destinés au grand âge, quand protégeront-ils les investisseurs lors des changements d’implantation des résidences seniors et surtout des EHPAD ?
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L’effet JO sur la location saisonnière haut de gamme
Publié : janvier 26, 2024 Classé dans : Immobilier | Tags: JO Commentaires fermés sur L’effet JO sur la location saisonnière haut de gammeA Paris, sur le marché du luxe, les loyers de courte durée explosent pendant les Jeux Olympiques.
« Nombre de propriétaires français ou étrangers qui veulent mettre en vente leur bien parisien préfèrent le mettre sur le marché après les JO. Pendant cet événement historique, ils comptent bien le mettre en location saisonnière » constate Richard Tzipine, directeur général de Barnes. A coté de la transaction cet acteur du luxe dispose d’un département location.
Donner son bien en location pendant les JO prévus du 26 juillet au 11 aout, c’est par excellence pratiquer la location saisonnière. Je vous rappelle que la loi autorise les propriétaires à louer leur résidence principale au maximum 120 jours par an. L’année 2024 est à marquer d’une croix blanche. Pour les biens haut de gamme sélectionnés par Barnes, le loyer hebdomadaire atteint trois fois le prix hors période JO. Il se chiffre au minimum à 35.000 euros/semaine. Et au maximum via Barnes ? Un propriétaire a déjà loué pour deux semaines, sa résidence principale située au Champ de Mars, avec vue directe sur la Tour Eiffel à plus de 100.000 euros la semaine. Pour ce prix, le locataire indien dispose d’un appartement de 550 m2, avec 8 chambres et une superbe terrasse.
LES 6 CRITERES D’UN BIEN HAUT DE GAMME
- Superficie d’au moins 120 m2 ;
- 2 chambres minimum avec chacune sa salle de bains ;
- Climatisation indispensable pour la clientèle anglo-saxonne ;
- Un « plus » : terrasse, vue monument ou Seine ou proximité immédiate des sites des JO ;
- Luxueuse décoration récente ;
- Design contemporain, moderne et épuré le plus demandé ;
Pour ces biens haut de gamme, les prix de location démarrent à 35.000 euros/semaine. Sept arrondissements sont particulièrement demandés : I°, II°, VI°,VII°, XVIII°,XVI° et XVII°.
Dans un prochain billet de mon blog, j’évoquerai la location saisonnière pendant les JO pour les biens courants. Avec de bons plans à la base, pour les propriétaires souhaitant rentabiliser leur résidence principale ou optimiser un bien locatif.
ASSURANCE-VIE : GROS PLAN SUR L’AFER
Publié : janvier 20, 2024 Classé dans : Assurance | Tags: AFER 1 commentaire
Deux nouveautés à l’AFER pour les multisupports de l’Afer : une garantie plancher plus généreuse et l’introduction d’un mandat de gestion
Avec près de 760.000 adhérents et un encours de 55 milliards d’euros, l’Afer pèse lourd dans le monde des associations d’assurés. Au titre de 2023, le taux de rendement de son fonds garanti en euros ressort à 2,22% net de frais de gestion et hors prélèvements sociaux contre 2,01% en 2022.
Cette année, les taux de rendement font le grand écart. Jugez un peu : 0 % pour le fonds en euros immobilier Sécurité Pierre Euro. Mais 4,45 % pour Corum Life, fonds en euros misant sur la nouvelle donne obligataire. Pour le marché, le taux moyen des fonds en euros au titre de 2023, devrait tourner autour de 2,65 %.
« On ne donne pas ce qu’on veut, pour briller. On donne ce qu’on peut pour assurer dans le temps la sécurité de notre épargne » précisé Gérard Bekerman, président de l’Afer. La hausse du taux de l’Afer se poursuit dans le contexte de remontée des taux et sans prélèvement exceptionnel sur la PPB (Provision pour Participation aux Bénéfices). Ce mécanisme permet de distribuer une partie des bénéfices réalisés par l’assureur, aux assurés.
« La qualité d’un contrat d’assurance vie se juge dans le temps. Depuis bientôt un demi-siècle, nous défendons nos valeurs, nos adhérents. La moyenne du rendement de notre fonds euro ressort depuis 2005 à plus de 3 % » poursuit Gérard Bekerman.
Par ailleurs l’Afer dispose d’un large choix d’unités de compte. Avec ce type de support, le risque financier est transféré à l’assuré. Résultat : l’investissement sur un support en unités de compte présente un risque de perte en capital.
UNE GARANTIE PLANCHER AVANT 80 ANS
La garantie plancher garantit aux bénéficiaires, en cas de décès de l’adhérent, de percevoir au minimum le montant des sommes investies nettes de frais sur le contrat (sous déduction des rachats et des arbitrages). Et ce, quelle que soit l’évolution de ces supports. Son coût reste inchangé à 0,055 % de l’épargne couverte par cette garantie.
Depuis le 1er janvier 2024, elle s’applique avant son 80ème anniversaire –contre son 75ème anniversaire auparavant. Le calcul du montant garanti est mutualisé entre tous les supports en unités de compte et Afer Eurocroissance.
UN MANDAT DE GESTION
En proposant cette option, l’Afer emboite le pas de compagnies comme par exemple Générali et AG2R La Mondiale. Conseillée par Ofi Invest Asset Management , la gestion sous mandat (GSM) permet aux assurés de déléguer aux co-assureurs (Abeille Vie et Abeille Épargne Retraite), la gestion d’une partie de leur épargne.
Une manière de diversifier son épargne et de rechercher de la performance sur les marchés financiers, en fonction de son profil d’investisseur : prudent, équilibre et dynamique.
La gamme de la Gestion Sous Mandat donne accès à un grand choix de supports en unités de compte avec des secteurs d’activités et zones géographiques varié. Et ce, à partir de 100€ pour les versements ponctuels et de 50€ pour les versements programmés. Fixés à 0,25%, les frais de mandat annuels s’ajoutent aux frais de gestion annuels.
Enfin pour piloter leur contrat, les assurés peuvent associer gestion libre et gestion sous mandat.
Au fil du temps, cette association a eu une histoire mouvementée.
FLOU SUR LA LOCATION TOURISTIQUE DE COURTE DUREE
Publié : janvier 13, 2024 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: meublés de tourisme non classés Commentaires fermés sur FLOU SUR LA LOCATION TOURISTIQUE DE COURTE DUREEDu rififi sur l’imposition des revenus issus de la location de meublés de tourisme non classés. A ce jour, le flou subsiste.
D’abord l’article 45 de la loi de finances pour 2024 modifie sérieusement l’imposition des revenus issus de location de meublés de tourisme non classés, perçus en 2023 ! Elle s’applique donc de manière rétroactive. Et surtout comme l’explique Me Hugues Martin, avocat associé chez Fiducial Legal dans le giron du groupe Lamy, si l’on s’en tient littéralement à la lettre :
« L’article 45 de la loi de finances pour 2024 modifie le champ d’application du régime micro BIC aux meublés de tourisme et ce (à défaut de précisions), dès les revenus 2023 qui devront être déclarés en 2024. Résultat : les locations de meublés de tourisme non classés ne pourront être imposées au régime micro BIC que dans la limite de 15.000 € de recette contre 188.700 € auparavant. Et ce, avec un abattement de 30 % contre 71 % auparavant ». D’où un sérieux tour de vis, si vous faites de la location de meublés de tourisme non classés. Au moins en théorie.
PATIENTER POUR UNE RECTIFICATION ?
En pratique, le régime devrait évoluer. « Le gouvernement a lui-même indiqué que l’adoption de ce dispositif résultait d’une « erreur » et fait état de sa volonté de le modifier. D’où la probabilité qu’il soit modifié et ne s’applique pas aux revenus 2024 » poursuit Me Hugues Martin, avocat fiscaliste à Lyon et à Paris. Encore faut-il que Bercy corrige la donne rapidement, c’est-à-dire avant la déclaration des fameux revenus des encaissés en 2023.
A ce stade, les meublés de tourisme classés continuent de bénéficier de l’ancien régime (abattement de 71 % dans la limite de 188.700 € de recette).
Meublés de tourisme classés ou non, ce couac des parlementaires lors du vote de la loi de finances pour 2024 illustre l’extrême complexité de notre fiscalité. A quand une remise à plat et une grande simplification de l’imposition du bailleur privé ?
Que pensez-vous de ce couac gouvernemental? RÉAGISSEZ ICI
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