IMMOBILIER : AVEZ VOUS PENSE A LOUER MEUBLE ?
Publié : décembre 13, 2014 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: location meublée, location touristique, Lodgis, Miami, New-York, Paris Commentaires fermés sur IMMOBILIER : AVEZ VOUS PENSE A LOUER MEUBLE ?POUR OPTIMISER SON INVESTISSEMENT IMMOBILIER, MIEUX VAUT FAIRE DE LA LOCATION MEUBLEE
Toujours absorbée par la recherche d’un bien à louer pour un proche, je vous assure qu’il est plus facile d’acheter à Paris ou en première couronne, un studio que de signer un bail de location ! Les loyers des petites surfaces sont exorbitants.
Dans le domaine de l’immobilier, il arrive qu’un particulier cumule plusieurs statuts : propriétaire de sa résidence principale, locataire d’un autre bien et pourquoi pas bailleur d’un appartement. En tant que bailleur, la location meublée, mérite l’attention comme l’illustre cette simulation signée par l’agence immobilière Lodgis.
Tour de vis sur la location touristique
Location meublée longue ou courte durée ? Je reviendrai sur ce sujet dans un prochain billet de blog. En attendant je vous alerte du durcissement de la réglementation de la location touristique à Paris en vous renvoyant à un article d’un confrère. Paris emboite le pas de nombreuses mégapoles dans le monde, notamment Miami et New York. Sans doute sous la pression des hôteliers touchés par cette concurrence tant au niveau des vacanciers que des voyageurs d’affaires.
LOCATION : DES PRIX EXORBITANTS POUR LES PETITES SURFACES
Publié : décembre 4, 2014 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: bailleur, Boulogne-Billancourt, locataire, location, références 2 CommentairesLoyers élevés, hyper sélection des bailleurs, les candidats à la location doivent parcourir un chemin semé d’embûches pour signer un bail. Enquête sur le terrain parisien.
Coup de gueule. Voici une annonce parmi d’autres :
« Location meublée studio 12 m² Boulogne Billancourt 500 euros. Soit près de 42 euros/m2/ par mois« . Pour ce loyer parisien, vous logerez à Boulogne nord dans une studette 12 m² meublée, mais située à l’ entresol. Comprenez entre le rez-de-chaussée et le premier étage. Dans ce mouchoir de poche, le bailleur a pu caser un canapé-lit, une armoire, une douche, et une kitchenette.
Inutile de rêver : pour pouvoir signer le bail, de sérieuses références sont demandées. Propriétaire, je suis à la recherche d’un studio à la location pour un proche. L’agent immobilier m’explique : « Vos revenus annuels nets imposables cumulés doivent être égaux à 3 fois le montant du loyer plus charges. Pour les garants des étudiants non boursiers, les revenus annuels nets imposables cumulés doivent être égaux à au moins à 4 fois le montant du loyer plus charges ».
Je comprends que les bailleurs privés se protègent des impayés. D’autant que les expulsions restent difficiles à mettre en œuvre en France. Mais je m’insurge contre ces loyers parisiens affichés pour les petites surfaces.
Les candidats à la location réalisent un véritable parcours du combattant. Toujours pour un logement d’une pièce, un bailleur me répond : « Je suis désolé mais nous avons déjà reçu plus de 70 demandes et nous avons terminé la présélection des candidats pour la location de notre appartement ».
La pénurie ne touche pas que les petites surfaces. Un couple de cadres, avec un pied dans l’immobilier, qui recherche un appartement parisien de près de 80 m2, vient d’encaisser 4 refus de location !
Merci Me Duflot. Les locataires, que vous avez souhaité protéger, sont finalement pénalisés par votre voie scélérate.
Témoignez sur le marché locatif en province ? Est-il facile de trouver un logement à louer ?
LABRAU : LA COUR D’APPEL CONFIRME LA RESILIATION DES BAUX (2)
Publié : novembre 29, 2014 Classé dans : Assurance, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Cour d'Appel, indemnité d'occupation, Mona Lisa, résiliation des baux, SEML 5 CommentairesSOULAGEMENT DES INVESTISSEURS. LE REPRENEUR DE MONA LISA EST SOMME PAR LA COUR D’APPEL DE QUITTER L’ EXPLOITATION DE CETTE RESIDENCE DE TOURISME.
Dans mon précédent billet, je vous ai signalé que le TGI de Digne avait mis fin aux baux commerciaux avec la SARL Les Terrasses de Labrau, filiale de la SEML (société d’exploitation de Mona Lisa) le repreneur de Mona Lisa. Cet exploitant, qui avait fait appel, vient d’être débouté par la Cour d’Appel d’Aix en Provence, dans un arrêt du 27 novembre 2014.
Les baux commerciaux sont résiliés.
« La Cour estime que l’adversaire n’a en aucun cas justifié de son obligation d’assurance . Elle confirme ici pleinement la démonstration faite par les bailleurs de l’insuffisance des preuves apportées par la SARL Les Terrasses de Labrau et des contrats d’assurance fournis à la procédure » explique Me Emmanuel Gili. Cet avocat marseillais a travaillé en équipe avec ses deux associés.
Une indemnité d’occupation
Dans le jugement du TGI, une astreinte était prévue. La Cour d’Appel va plus loin en condamnant l’exploitant ( la SARL Les Terrasses de Labrau) à verser une indemnité d’occupation aux copropriétaires.
Démarrant à compter du 19 novembre 2013, cette indemnité sera d’un montant égal au dernier loyer échu. A quoi doivent s’ajouter les charges et taxes. Toujours selon la Cour d’Appel, cette indemnité sera due jusqu’à ce que l’exploitant (la SARL Les Terrasses de Labrau) quitte les lieux et en remette les clés de cette résidence de tourisme.
« Cette décision confirme que la SARL Les Terrasses de Labrau occupe la résidence sans droit ni titre depuis plus d’un an. Ses clients n’ont donc pas le droit de pénétrer dans les lots dont le bail a été rompu » poursuit Me Emmanuel Gili.
En attendant le départ de l’exploitant, les 69 copropriétaires de la résidence de tourisme préparent l’après SEML. A cet effet, ils viennent de constituer une société par actions simplifiée (SAS) en vue d’autogérer leur résidence. Ce mode de pilotage leur permet de préserver leurs avantages fiscaux du régime Demessine s’appliquant dans les ZRR (zone de revitalisation rurale).
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IMMOBILIER : FAIRE DE LA LOCATION SAISONNIERE A MIAMI
Publié : novembre 12, 2014 Classé dans : Banque, Crédit, Impôts, Placements | Tags: limited liability compagny, location saisonnière, Miami Commentaires fermés sur IMMOBILIER : FAIRE DE LA LOCATION SAISONNIERE A MIAMIPour conjuguer placement plaisir et rentabilité locative, mieux vaut s’orienter vers des petites surfaces dans le quartier Art Déco de Miami Beach.
Découragés par les contraintes locatives en France, des particuliers sont tentés d’investir en dehors des frontières. En particulier sous les cieux plus cléments de la Floride. Pour conjuguer placement plaisir et rentabilité locative, vous pouvez vous orienter vers des petites surfaces dans le quartier Art Déco de Miami Beach.
« Pour l’équivalent du prix de deux places de parking à Paris, nos clients achètent un pied à terre afin d’en profiter quelques semaines par an et, de le mettre en location le reste du temps. Le rendement tourne autour de 6% » m’explique Brigitte Respaut-Clément, à la tête de l’agence immobilière Of Course Miami. Avec un budget de 200.000 euros, on peut acquérir un appartement d’une chambre près de la plage. Il convient aussi de trouver un gestionnaire (building manager) capable de prendre en charge ces locations à la semaine.
Avec ou sans l’aide d’un professionnel, je vous conseille vivement de vérifier au préalable que le règlement du condominium (copropriété) accepte bien la pratique de la location saisonnière.
Il existe une menace sur les meublés touristiques des grandes villes.
Acheter dans un immeuble ancien ou récent ? Les charges des immeubles des années 1930 de deux ou trois étages, ne reviennent qu’à environ 250 euros par mois en raison de l’absence de services, contre 700 euros dans le neuf, pour un 100 mètres carrés.
Indispensables précautions
Comme les offres de vente sont centralisées dans une banque de données, mise à jour en temps réel, et réservées aux professionnels, il suffit de s’adresser à une seule agence de confiance pour trouver son bonheur. Avant d’acheter, des précautions s’imposent. S’il est possible de repérer quelques biens par le biais d’internet, il est indispensable de se déplacer pour vérifier la localisation du logement, le sérieux de l’agent immobilier, le savoir faire du gestionnaire.
« Que l’on recherche du rendement ou de la plus-value, le choix de biens à Miami et aux alentours est étoffé. Par rapport à New York, les prix de ce marché prometteur restent encore abordables » m’assurent les professionnels.
Pour des raisons juridiques et fiscales (amortissement des revenus locatifs), il est conseillé d’acquérir par l’intermédiaire d’une LLC (Limited liability compagny), société à responsabilité limitée. Et de régler son acquisition, sans recourir à l’emprunt, pour négocier au mieux sur ce marché frôlant la surchauffe.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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