IMPOTS IMMOBILIERS : QUE RESERVE L’ OBSERVATOIRE DES LOYERS ?
Publié : juin 19, 2015 Classé dans : Immobilier, Impôts, Uncategorized | Tags: impôt foncier, inquisition fiscale, loi ALUR, Observatoire des loyers, taxe d'habitation Commentaires fermés sur IMPOTS IMMOBILIERS : QUE RESERVE L’ OBSERVATOIRE DES LOYERS ?SI LES OBSERVATOIRES DES LOYERS SERVAIENT AUSSI A REVISER LES VALEURS LOCATIVES SERVANT D’ASSIETTE A LA TAXATION IMMOBILIERE, IL FAUT S’ATTENDRE A UNE FLAMBEE DES IMPOTS DUS PAR LES LOCATAIRES ET LES PROPRIETAIRES.
Embarquons pour un sujet un peu technique et fiscal. Avec la récente publication du décret d’application sur l’encadrement des loyers qui entrera en vigueur le 1er aout à Paris, nombre d’observateurs ont tendance à oublier les Observatoires des loyers. Pourtant ce dispositif est en train de se mettre en place dans les préfectures. Par exemple à Nîmes, comme ne faisant pas l’objet d’un encadrement, s’est doté pour l’instant de manière informelle de cette structure à travers l’ADIL (agence départementale d’information sur le logement).
« Autre mesure phare de la loi Alur, les Observatoires devraient permettent une meilleure connaissance économique du marché à l’image de ce qui se pratique en Allemagne par exemple » m’explique un expert immobilier auprès des tribunaux. En étudiant l’arrêté du 10 novembre 2014, je constate qu’une soixantaine de critères sont passés au crible pour « observer » le loyer d’un logement donné. Comment justifier une telle précision s’apparentant à une inquisition fiscale supplémentaire ?
VERS LA REVISION DES VALEURS LOCATIVES ?
« Cette fameuse valeur locative valeur est prise en compte dans le calcul de la taxe d’habitation due par les propriétaires et les locataires. De plus, elle joue un rôle essentiel pour le calcul de l’impôt foncier des propriétaires bailleurs et des propriétaires occupants. Si les Observatoires des loyers contribuaient à la révision de la valeur locative des logements fixée en 1970, il faut s’attendre à une flambée de ces impôts » poursuit notre expert reconnu.
L’EXEMPLE DANS LE SECTEUR COMMERCIAL
Sa crainte se justifie par la récente actualisation des valeurs locatives commerciales concernant les loyers des boutiques et des bureaux. Les centres des impôts plancheraient déjà sur une modification de la taxation à la contribution foncière. Selon leurs simulations, la note à régler au fisc serait multipliée par 4 pour les emplacements situés dans une rue très commerçante d’une capitale régionale ! A quoi s’ajoutent des aberrations. Ainsi, une boutique de rez-de-chaussée supporterait la même imposition qu’une profession libérale installée en étage. Toujours dans cette fameuse rue, l’imposition diffèrerait selon que l’on se situe d’un côté ou de l’autre.
Pas de panique toutefois. Wait and see. REAGISSEZ ICI.
APPARTEMENTS FAMILIAUX : LE PARADOXE DE LA LOCATION
Publié : juin 7, 2015 Classé dans : Famille, Immobilier, Uncategorized | Tags: caution bancaire, ISF, location, propriétaire bailleur 1 commentaireQUAND DES CADRES SUPERIEURS NE PEUVENT PAS LOUER DES APPARTEMENTS DE STANDING. COMPLEMENT D’ENQUETE EN REGION PARISIENNE
Dur, dur, même si on en a largement les moyens de louer un appartement familial en région parisienne. Un proche d’à peine soixante ans vient de vendre sa résidence principale suite au départ de ses enfants. Une étape courante à ce stade de la vie.
Vivant en solo, il s’est fixé comme plafond un loyer mensuel de 2.500 euros charges comprises pour une centaine de mètres carrés. En théorie, ses revenus mensuels doivent se chiffrer à au moins 7.500 euros par mois.
Le hic : malgré un patrimoine confortable, ses revenus ne représentent pas 3 fois le loyer. « C’est totalement paradoxalement. Même avec des candidats locataires payant l’ISF, certains propriétaires bailleurs sont hyper méfiants » me confie un observateur.
Première mésaventure : une maison proposée à la location. Malgré les garanties nécessaires, le propriétaire muté à l’étranger pour une période de trois ans l’a refusé comme locataire. Durant l’expatriation de son propriétaire, cette personne aurait pu réaliser son opération d’achat revente en douceur.
DES LOYERS HORS MARCHE
Seconde déception, cette fois pour un appartement . S’étonnant qu’il soit proposé à 27 euros par mois dans un secteur géographique, où le mètre carré s’affiche aux environs de 20 euros par mois, un bailleur l’a brutalisé au téléphone en raccrochant : « Avec vos questions, je n’ai pas envie de vous louer mon bien ».
Las de ses recherches, ce solo termine un mail à l’agent immobilier par cette formule : « en espérant qu’un assujetti à l’ISF, puisse devenir locataire ». Et là, encore il essuie un refus du propriétaire bailleur. Pourtant quasiment 5 années de loyer sont bloquées chez le notaire!
S’il avait été sélectionné pour devenir locataire, il lui aurait fallu obtenir une caution bancaire pour garantir le loyer. Et là, les banques exigent un dossier à peu près équivalent à une demande de crédit immobilier ! A croire qu’il est plus facile d’acheter pour se loger que de louer. Décidément cela se vérifier pour les grandes surfaces, comme pour les plus petites. Même si un problème de « riche », donnez moi votre avis ici.
IMMOBILIER : LA CORSE, VERSION LUXE
Publié : juin 1, 2015 Classé dans : Famille, Immobilier, Placements | Tags: Barnes, Corse, domaines, terrains, villas 1 commentaireEncore préservée du bétonnage, l’Île de Beauté attire toujours les amateurs d’environnements de qualité. Le point sur le marché des belles résidences secondaires.
Le fameux golfe de Spérone, de réputation internationale
En Corse, l’immobilier résidentiel haut-de-gamme est en train de retrouver des couleurs. Voilà ce que j’ai pu constater après avoir « tourné » dans la Corse du Sud, il y a quelques jours.
« Attirés par des prix plus attractifs que ceux de la Côte d’Azur, les acquéreurs recherchent des lieux de villégiature en résidence secondaire ou à l’année » me confie Claudia Mura, directrice de l’agence Barnes Corse.
Les villas s’affichent à des prix 20 à 30% moins cher que ceux de la French Riviera. Pour les terrains, l’écart peut atteindre 50%.
Villas ou terrains, la vue mer et la proximité des plages constituent des critères essentiels. Quant au type d’architecture, il joue accessoirement sur le prix : les acquéreurs ont tendance à donner la préférence au style contemporain. Résultat : les villas de style traditionnel présentent une décote de l’ordre de 20% par rapport aux biens récents. A moins que leurs propriétaires les rénovent en les mettant au gout du jour.
Basée à proximité du domaine de Cala Rossa à Lecci de Porto Vecchio, l’agence Barnes Corse propose près d’une centaine de biens à la vente et une soixantaine à la location. Une preuve que l’acquéreur a un large choix. « Entre 2005 et 2012, les prix des résidences secondaires ont baissé de -10 à -20% pour les biens d’une valeur inférieure à 1,5 million d’euros. Et de -15 à -40% pour ceux dépassant le cap de 1,5 million d’euros » poursuit Claudia Mura. La correction a donc été très sévère pour le haut de gamme.
ENCORE UNE MARGE DE NEGOCIATION
Toujours sur ce secteur du marché, au cours de douze derniers mois, les ventes reprennent, mais avec de fortes négociations : de l’ordre de -20 à -40% par rapport aux prix de présentation. Comprenez ceux affichés par les agences. Les Français, et surtout les parisiens constituent les principaux acquéreurs. Cependant les étrangers – Allemands, Suisses, Anglais, Belges- représentent 30% des transactions.
D’une manière générale, le littoral corse concentre la plupart des demandes. En particulier la Balagne (Région de Calvi, l’Ile Rousse et Lumio), avec ses propriétés authentiques proches des rivages, la région Ajaccienne, le long de la route des Sanguinaires et sur la côte Sud (Porticcio, Isolella). Sans oublier l’extrême Sud, avec ses lotissements qualifiés de « domaines » privés au bord de l’eau : Punta d’Arosa, Cala Rossa, Cala d’Oro, Punta d’Oro, et Sperone, au coeur de l’un des plus beaux golfs 18 trous du monde, face à l’ile de Cavallo.
Pour les biens plus accessibles en termes de prix, je vous renvoie à l’enquête que je viens de publier dans le mensuel patrimonial Intérêts Privés et intitulé « Où et quel prix acheter en Corse ? ».
RESIDENCE HOTELIERE : DES SOUCIS A PONT AVEN EN BRETAGNE
Publié : Mai 21, 2015 Classé dans : Crédit, Immobilier, Impôts, Parlement | Tags: HMC, Mise sous sauvegarde, résidence hotelière 2 Commentaires« Les galettes de Pont Aven », un film culte. Mais pour certains investisseurs, le placement immobilier de défiscalisation à Pont Aven a tendance à tourner mal.
Le fameux film, 40 ans après
En 2011, des particuliers misent sur la renommée de ce pittoresque village de la Bretagne sud pour investir dans une résidence hôtelière. Soucieux de défiscaliser, ces néophytes répartis dans toute la France font confiance en leur conseiller en gestion de patrimoine. A leurs yeux, ils réalisent un placement immobilier sans souci, puisqu’un bail commercial leur garantit un loyer semestriel.
Mais les prévisions de rendement sont contrariées par la réalité. « Gestionnaire de la résidence, le groupe HMC doit normalement régler 7.200 euros de loyers par semestre, aux propriétaires. Le montage financier semblait viable et fiscalement intéressant, sauf qu’un gros grain de sable est apparu en 2013 : la société HMC a été placée en procédure de sauvegarde par le tribunal de commerce » me confie un investisseur privé.
Privés en partie de leurs loyers garantis alors qu’ils doivent faire face à des remboursements de crédit, les investisseurs privés du Domaine de Pont Aven Art Gallery Resort, font la grimace. Au point qu’ils ont l’intention de se regrouper rapidement en association de défense.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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