IMMOBILIER RESIDENTIEL : OU VA LE MARCHE ?
Publié : janvier 4, 2025 Classé dans : Immobilier Commentaires fermés sur IMMOBILIER RESIDENTIEL : OU VA LE MARCHE ?UN MARCHE TOUJOURS EN RECUL, MAIS UNE STABILISATION EN VUE
Encore une mauvaise année pour l’immobilier vient de s’achever. En 2024, ce marché cyclique a atteint son point bas, marquant une troisième année consécutive de baisse des ventes. Environ 775 000 transactions ont été enregistrées (contre 872 000 sur l’année 2023), soit une chute de 36 % par rapport au pic de ventes de 2021 (1 176 000 ventes enregistrées sur l’année 2021). Reste à savoir si ce volume, le plus bas depuis 2015, marque un palier, ce qui permettrait de tabler sur un redémarrage progressif en 2025.
En attendant, d’après les dernières statistiques de la FNAIM, la glissade de prix touche quasiment toutes les grandes villes de l’Hexagone. La baisse des prix des appartements et des maisons anciennes sur un an, dépasse même les 5 % à Nantes (- 5,4%) et à Reims (- 5,2%). Dans ce contexte morose, trois villes tire leur épingle du jeu avec des hausses de prix : Toulon (+ 7,1%), Caen (+ 2,8%) et Nice (+ 1,2%). Retrouvez votre lieu de résidence ci-dessous.
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SUSPENSE POUR VOTRE IMPOT SUR LE REVENU
Publié : décembre 13, 2024 Classé dans : Immobilier, Impôts 1 commentaireEn cette fin d’année, flou politique rime avec flou fiscal. Une situation quasi inédite.
En France, nous n’avons pas encore de budget global, mais un projet de loi spéciale pour “garantir la continuité de la vie nationale”.
Présenté en Conseil des ministres ce mercredi 11 décembre, le texte vise à écarter la menace du “shutdown”, l’arrêt de l’administration du pays. « Réduite à quelques articles, la loi spéciale autorise le gouvernement à percevoir les impôts en reconduisant les dispositions de 2024. Ce texte, qui devrait être voté rapidement par le Parlement, ne devrait pas prévoir de nouvelles taxes » analyse Isabelle Fauchon, Ingénieure Patrimoniale chez Neuflize OBC
En attendant, l’incertitude est de mise sur la fiscalité qui s’appliquera aux revenus perçus en 2024. Si l’on ne retombe pas dans les travers de la IVe République, un nouveau projet de loi de finances pour 2025 devrait être rédigé, puis voté au début de l’année prochaine. Ce texte pourrait majorer l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année 2024. « Mais la rétroactivité d’une hausse de la fiscalité pourrait être censurée par le Conseil constitutionnel, notamment en vertu de la garantie des droits consacrée par l’article 16 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 » analyse Isabelle Fauchon, Ingénieure Patrimoniale chez Neuflize OBC.
En revanche la censure de sa rétroactivité n’est pas assurée pour la Contribution Différentielle sur les Hauts Revenus (CDHR). Cette initiative fiscale imposerait un taux minimal de 20% sur les hauts revenus. En effet le principe de cette contribution était déjà connu en 2024 et approuvé par le Sénat.
Un rappel : déposé le 10 octobre 2024 et finalement censuré, le projet de loi de finances pour 2025 prévoyait, notamment, de créer une contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR). Son principe ? instaurer un taux minimal de revenus de 20%, hors prélèvements sociaux. Résultat : des revenus financiers perçus en 2024 qui, jusqu’alors étaient imposés à un taux maximum de 34% (1), seraient taxés à un taux maximum de 37,2%.
D’autres interrogations subsistent. En particulier pour les propriétaires bailleurs ayant retenu le régime fiscal du loueur en meublé professionnel. Quid du tour de vis sur les locations meublées?.
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TOUR DE VIS SUR LA LOCATION MEUBLEE TOURISTIQUE
Publié : octobre 13, 2024 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: LMNP 9 CommentairesLe calcul de la plus-value des locations meublées non professionnelles (LMNP) serait durci selon le projet de loi de finances pour 2025
Pour inciter les propriétaires de logements à privilégier la location vide classique plutôt que la location en meublé, le gouvernement prévoit de supprimer une niche fiscale. Le changement porte sur le calcul de la plus-value des locations meublées non professionnelles (LMNP).
Les propriétaires qui optent pour le régime réel peuvent déduire de leurs recettes locatives, l’amortissement de leur bien, correspondant à l’usure du logement. Actuellement, les amortissements ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value du bien, en cas de cession.
A partir du 1er janvier 2025, le projet de loi de finances prévoit de soustraire le montant des amortissements du prix d’acquisition du logement. Résultat : le montant de la plus-value ainsi calculée devrait donc augmenter, ce qui majorera l’imposition.
Objectif affiché par le gouvernement ? « corriger » ce régime fiscal spécifique aux LMNP qui, « en incitant à la location meublée à courte durée et à vocation touristique », « contribue aux tensions sur le marché locatif » détaille le projet de loi.
« La réforme fiscale envisagée (de l’article 150 VB du code général des impôts) crée une confusion regrettable entre la location meublée de longue durée et la location touristique » alerte l’Union nationale des propriétaires immobiliers. Mieux vaut maintenir le régime fiscal actuel du LMNP, un des rares dispositifs attractifs pour les propriétaires bailleurs.
Vers la création d’un statut du bailleur privé ?
Afin de relancer l’investissement locatif, l’UNPI comme la FNAIM demandent la création d’un statut du bailleur privé – utilisant le mécanisme de l’amortissement – et qui reconnaisse la qualité d’entrepreneur d’un propriétaire bailleur. L’objectif est de relancer l’investissement locatif du neuf comme de l’ancien, en substitution des lois de défiscalisation. Et ce, sous réserve que le patrimoine réponde aux règles de la décence et aux exigences de la performance énergétique. Par règles de décence, entendez la généralisation du permis de louer.
Les excès du permis de louer
Lorsqu’il existe dans certaines rues de certaines communes, je trouve cette demande d’autorisation préalable de mise en location de logement trop stricte. En effet, elle s’applique à chaque changement de locataire. Dans les petites surfaces, le taux de rotation des locataires est rapide. Parfois il intervient en moins d’un an. Que les services de la mairie viennent une première fois vérifier l’état du logement, je comprends fort bien. Mais qu’ils viennent à chaque changement de locataire. Et seulement quelques semaines après le départ de l’occupant, fait supporter au propriétaire une vacance locative, ce qui réduit la rentabilité de son placement.
Pour surveiller le bon état du logement, pourquoi ne prévoir que cette autorisation préalable de mise en location de logement soit périodique, par exemple tous les 2 ou 3 ans.
Les propriétaires de petites surfaces sont déjà pénalisés par les règles actuelles du diagnostic de performance énergétique.
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LOCATION : UN SURSIS POUR LES BIENS ENERGIVORES ?
Publié : octobre 2, 2024 Classé dans : Immobilier | Tags: DPE Commentaires fermés sur LOCATION : UN SURSIS POUR LES BIENS ENERGIVORES ?Le calendrier de la rénovation énergétique sera « adapté » et le diagnostic de performance énergétique (DPE) sera « simplifié » vient d’annoncer Michel Barnier.
Dans son discours de politique générale prononcé ce mardi 1er octobre devant l’Assemblée nationale, le nouveau Premier ministre a précisé ses intentions en matière de politique du Logement.
Le logement, un axe d’urgence
« Enfin, le Logement semble redevenir une réelle priorité pour le Gouvernement : Michel Barnier en a fait le 2ème de ses sept axes d’urgence » souligne Loïc Cantin, président de la FNAIM. « Cela démontre une réelle prise de conscience de l’urgence à agir et réagir, et c’est une bonne nouvelle ! ».
La FNAIM salue notamment l’annonce de la nécessaire adaptation du calendrier de la rénovation énergétique. D’où l’urgence de revoir dans les plus brefs délais, l’indécence programmée au 1er janvier 2025 des « passoires énergétiques ». Comprenez les logements affichant un DPE G.
Qu’ils soient de droite ou de gauche, les hommes politiques ont bien conscience de la crise du logement sur le marché locatif. Sortir immédiatement des milliers de biens en raison d’un mauvais DPE serait une ineptie.
Il y a quelques années, Thierry Repentin, (DVG), Pt de Président de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (Anah) m’avait confié en privé que le calendrier de la rénovation énergétique n’était guère tenable. Mais pour inciter les propriétaires à rénover leurs biens, un assouplissement interviendrait à la dernière minute.
A moins de 3 mois du 1er janvier 2025, il est temps de jouer les prolongations et de retarder de deux ou trois ans, l’interdiction de louer des biens énergivores.
Un DPE adapté pour les biens d’avant 1948?
Un nouveau mode de calcul du DPE a déjà été mis en place pour les petites surfaces. Bien que Michel Barnier n’ait pas précisé ce qu’il visait dans l’adaptation du DPE, on peut imaginer qu’il prendra en compte des critères spécifiques pour des biens situés dans des immeubles historiques, c’est-à-dire bâtis avant 1948. Et ce, afin de ne pas les pénaliser comme c’est le cas actuellement. Affaire à suivre.
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