TOUR DE VIS SUR LA LOCATION MEUBLEE TOURISTIQUE
Publié : octobre 13, 2024 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: LMNP 9 CommentairesLe calcul de la plus-value des locations meublées non professionnelles (LMNP) serait durci selon le projet de loi de finances pour 2025
Pour inciter les propriétaires de logements à privilégier la location vide classique plutôt que la location en meublé, le gouvernement prévoit de supprimer une niche fiscale. Le changement porte sur le calcul de la plus-value des locations meublées non professionnelles (LMNP).
Les propriétaires qui optent pour le régime réel peuvent déduire de leurs recettes locatives, l’amortissement de leur bien, correspondant à l’usure du logement. Actuellement, les amortissements ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value du bien, en cas de cession.
A partir du 1er janvier 2025, le projet de loi de finances prévoit de soustraire le montant des amortissements du prix d’acquisition du logement. Résultat : le montant de la plus-value ainsi calculée devrait donc augmenter, ce qui majorera l’imposition.
Objectif affiché par le gouvernement ? « corriger » ce régime fiscal spécifique aux LMNP qui, « en incitant à la location meublée à courte durée et à vocation touristique », « contribue aux tensions sur le marché locatif » détaille le projet de loi.
« La réforme fiscale envisagée (de l’article 150 VB du code général des impôts) crée une confusion regrettable entre la location meublée de longue durée et la location touristique » alerte l’Union nationale des propriétaires immobiliers. Mieux vaut maintenir le régime fiscal actuel du LMNP, un des rares dispositifs attractifs pour les propriétaires bailleurs.
Vers la création d’un statut du bailleur privé ?
Afin de relancer l’investissement locatif, l’UNPI comme la FNAIM demandent la création d’un statut du bailleur privé – utilisant le mécanisme de l’amortissement – et qui reconnaisse la qualité d’entrepreneur d’un propriétaire bailleur. L’objectif est de relancer l’investissement locatif du neuf comme de l’ancien, en substitution des lois de défiscalisation. Et ce, sous réserve que le patrimoine réponde aux règles de la décence et aux exigences de la performance énergétique. Par règles de décence, entendez la généralisation du permis de louer.
Les excès du permis de louer
Lorsqu’il existe dans certaines rues de certaines communes, je trouve cette demande d’autorisation préalable de mise en location de logement trop stricte. En effet, elle s’applique à chaque changement de locataire. Dans les petites surfaces, le taux de rotation des locataires est rapide. Parfois il intervient en moins d’un an. Que les services de la mairie viennent une première fois vérifier l’état du logement, je comprends fort bien. Mais qu’ils viennent à chaque changement de locataire. Et seulement quelques semaines après le départ de l’occupant, fait supporter au propriétaire une vacance locative, ce qui réduit la rentabilité de son placement.
Pour surveiller le bon état du logement, pourquoi ne prévoir que cette autorisation préalable de mise en location de logement soit périodique, par exemple tous les 2 ou 3 ans.
Les propriétaires de petites surfaces sont déjà pénalisés par les règles actuelles du diagnostic de performance énergétique.
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LOCATION : UN SURSIS POUR LES BIENS ENERGIVORES ?
Publié : octobre 2, 2024 Classé dans : Immobilier | Tags: DPE Commentaires fermés sur LOCATION : UN SURSIS POUR LES BIENS ENERGIVORES ?Le calendrier de la rénovation énergétique sera « adapté » et le diagnostic de performance énergétique (DPE) sera « simplifié » vient d’annoncer Michel Barnier.
Dans son discours de politique générale prononcé ce mardi 1er octobre devant l’Assemblée nationale, le nouveau Premier ministre a précisé ses intentions en matière de politique du Logement.
Le logement, un axe d’urgence
« Enfin, le Logement semble redevenir une réelle priorité pour le Gouvernement : Michel Barnier en a fait le 2ème de ses sept axes d’urgence » souligne Loïc Cantin, président de la FNAIM. « Cela démontre une réelle prise de conscience de l’urgence à agir et réagir, et c’est une bonne nouvelle ! ».
La FNAIM salue notamment l’annonce de la nécessaire adaptation du calendrier de la rénovation énergétique. D’où l’urgence de revoir dans les plus brefs délais, l’indécence programmée au 1er janvier 2025 des « passoires énergétiques ». Comprenez les logements affichant un DPE G.
Qu’ils soient de droite ou de gauche, les hommes politiques ont bien conscience de la crise du logement sur le marché locatif. Sortir immédiatement des milliers de biens en raison d’un mauvais DPE serait une ineptie.
Il y a quelques années, Thierry Repentin, (DVG), Pt de Président de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (Anah) m’avait confié en privé que le calendrier de la rénovation énergétique n’était guère tenable. Mais pour inciter les propriétaires à rénover leurs biens, un assouplissement interviendrait à la dernière minute.
A moins de 3 mois du 1er janvier 2025, il est temps de jouer les prolongations et de retarder de deux ou trois ans, l’interdiction de louer des biens énergivores.
Un DPE adapté pour les biens d’avant 1948?
Un nouveau mode de calcul du DPE a déjà été mis en place pour les petites surfaces. Bien que Michel Barnier n’ait pas précisé ce qu’il visait dans l’adaptation du DPE, on peut imaginer qu’il prendra en compte des critères spécifiques pour des biens situés dans des immeubles historiques, c’est-à-dire bâtis avant 1948. Et ce, afin de ne pas les pénaliser comme c’est le cas actuellement. Affaire à suivre.
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IMMOBILIER PARISIEN : ET S’IL ETAIT TEMPS D’ACHETER ?
Publié : septembre 11, 2024 Classé dans : Immobilier Commentaires fermés sur IMMOBILIER PARISIEN : ET S’IL ETAIT TEMPS D’ACHETER ?SUR LE MARCHE DES LOGEMENTS ANCIENS, LE PIRE SEMBLE ETRE DERRIERE NOUS, D’APRES LES NOTAIRES PARISIENS
Relatif optimisme des notaires parisiens à l’occasion de la publication de leurs dernières statistiques relatives au second trimestre 2024. Certes en Ile-de-France, les volumes de vente continuent de se replier. A fin juin, ils accusent une baisse de 38% par rapport à fin juin 2022, soit sur deux ans. En revanche, les prix dans l’ancien (appartements et maisons) affichent un recul de 16,2% à période comparable. « Une preuve que les prix résistent mieux, ils trottent. Alors que le volume des ventes galope » analyse Elodie Fremont, porte- parole de la chambre des notaires du Grand Paris.
Bien sûr, les acheteurs continuent d’avoir le marché en mains. Mais les prix des appartements ne reculeront pas autant que les volumes de vente.
DES INDICATEURS AVANCES
Plus que les statistiques illustrant le passé, l’étude des avant contrats notariés et ceux conclus sous seing privé par les agents immobiliers, permet de se projeter dans les trois mois à venir. En prenant en compte ces indicateurs avancés, le marché atteint un niveau proche de celui de 2009.
D’ailleurs en juillet 2024, les prix des appartements enregistrent même une timide hausse de 0,2%. S’agit-il d’un plateau de stabilisation temporaire ou plus permanent ?
Quant aux maisons, elles enregistrent une baisse de volume de 44% depuis 2 ans. Du jamais vu depuis 25 ans ! Et surtout leur prix a reculé de 8% en un an
DES CLIGNOTANTS AU VERT
° Crédit : les nouveaux crédits immobiliers ont rebondi en juillet à leur plus haut niveau depuis plus d’un an, selon les dernières données publiées par la Banque de France.
° Taux d’intérêt : ils poursuivent leur décrue. On peut emprunter à un taux nominal de 3,64% sur 20 ans contre 4,5% il y a quelques mois.
° Crédit relais : les notaires en constatent de nouveau dans les plans de financement de leurs clients.
° Conditions de crédit : elles s’améliorent, les banques exigeant un peu moins d’apport personnel. Mieux : le crédit immobilier redevient un produit d’appel, surtout en fin d’année.
° Attrait de l’achat du bien ancien : lorsqu’on en a les moyens, c’est souvent la seule solution pour se loger. Deux raisons à cela : peu de constructions neuves. Et peu de logements à louer.
DPE : UN NOUVEAU MODE DE CALCUL POUR LES PETITES SURFACES
Publié : août 26, 2024 Classé dans : Immobilier 1 commentaireCE DPE REVU ET CORRIGE CONCERNE 140.000LOGEMENTS A RENOVER SUR LE PLAN ENERGETIQUE
Bonne nouvelle pour les détenteurs de studios ou de petits deux pièces. Depuis le 1er juillet, le mode de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE) évolue pour les logements de moins de 40 m2. Un arrêté du 25 mars 2024 a modifié les seuils des étiquettes du DPE s’appliquant à ces logements. Entrée en vigueur au 1er juillet 2024, cette mesure vise à faire sortir un certain nombre de petites surfaces de la catégorie des « passoires énergétiques ».
Qu’est-ce que le DPE ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet d’estimer la consommation d’énergie d’un logement ou d’un bâtiment et d’évaluer son impact écologique en termes d’émission de gaz à effet de serre. En tant que propriétaire, c’est à vous de le fournir lors de la vente ou la location de votre bien.
Dans la pratique, le DPE affiche une étiquette sur le logement, allant de A (logement extrêmement performant) à G (logement extrêmement peu performant, aussi qualifié de « passoires thermique »). La lettre intègre 2 critères :
- la consommation énergétique ;
- la quantité d’émissions de gaz à effet de serre.
Le DPE a une durée de validité de 10 ans. Une exception : ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024.
Nouveaux seuils pour les surfaces inférieures à 40 m2
Depuis le 1er juillet 2024, les seuils des étiquettes pour les logements de moins de 40 m2 de surface de référence, et l’appellation de la surface utilisée dans le DPE sont modifiés, en vertu du décret pré-cité. Je vous épargne les détails sur la surface habitable du bâtiment.
Cette mesure vise à faire sortir 140.000 logements de la catégorie des « passoires thermiques » (catégories F et G du DPE). Une fois rénovés sur le plan énergétique, ils pourront être loués.
Les biens classés G ne pourront plus être mis en location à partir de 2025. Et ceux en classe F ne pourront plus être mis en location dès 2028.
Vous détenez déjà un DPE pour un logement de moins de 40 m2
L’Agence de la transition écologique (Ademe) vous propose d’obtenir dès maintenant une simulation de votre nouvelle étiquette. Il vous suffit de saisir dans le simulateur le numéro à 13 caractères inscrit sur votre DPE. Bon courage pour la suite.Les biens classés G ne pourront plus être mis en location à partir de 2025. Les logements les plus énergivores (catégorie G+) sont déjà concernés par l’interdiction de location depuis le 1er janvier 2023.
QUEL EST VOTRE AVIS? QUELLE EXPERIENCE AVEC UN DIAGNOSTIQUEUR? REAGISSEZ ICI.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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