A QUAND UN DPE FIABLE?
Publié : avril 16, 2025 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: DPE 2 Commentaires
LE DPE BASHING TOUCHE DE PLUS EN PLUS DE PROPRIETAIRES DETENTEURS DE LEUR RESIDENCE PRINCIPALE ET /OU DE LOGEMENT(S) LOCATIF(S).
Démarrons ce billet de blog par un exemple réel. Suite à un héritage, un couple de propriétaires en passe d’acheter une résidence principale plus grande, envisage de conserver son logement actuel situé près de Paris, pour le mettre en location. Et se constituer un complément de retraite à terme.
Situé au 1er étage, en partie au-dessus d’une porte cochère, ce logement isolé sur le plan thermique affiche un DPE (diagnostic de performance énergétique) F. Ce couperet remet en cause tous leurs plans. Le « banquier » refuse de prendre en compte sur le long terme, les loyers estimatifs sur le marché locatif, pourtant en pénurie. A compter du 1er janvier 2028, les logements étiquetés F ne peuvent plus être mis en location, car ils seront considérés comme non décents.
Résultat : ce couple a vendu quasiment à la casse, son logement énergivore. Il n’avait ni les moyens financiers de le rénover sur le plan énergétique, ni le temps d’attendre que la copropriété décide et mette en œuvre la rénovation énergétique.
LE DPE, UNE INFO CAPITALE
Loin d’être isolé, ce cas révèle l’importance du DPE dans le parcours résidentiel : baisse de la valeur vénale, interdiction de mise en location, difficultés de financement, pénurie locative. D’où la nécessité d’avoir des DPE fiables réalisés par des diagnostiqueurs bien formés. Sur les 10.000 diagnostiqueurs certifiés, beaucoup sont salariés de sociétés franchisées ou non. Certains exercent comme indépendants. Cette activité représente un chiffre d’affaires annuel de 1,5 milliard d’euros ! Dans ce secteur, est-il vraiment nécessaire qu’il existe 7 syndicats professionnels ?
DES DPE LITIGIEUX OU FRAUDULEUX
En mars dernier, la ministre du logement a estimé que 1,7% des 4 millions de DPE réalisés chaque année, posent problème. Ce pourcentage est plus important qu’il n’y parait. Aussi bien pour les DPE faits pour le compte d’un particulier ou d’une copropriété. On parle alors de « DPE collectif ». Le DPE porte une part de responsabilité sur la rénovation énergétique. D’où la nécessité de :
- renforcer la formation des diagnostiqueurs. Beaucoup de ces techniciens sont issus de la reconversion professionnelle. S’ils n’ont pas le requis de 3 ans en tant que technicien ou agent de maitrise du bâtiment, ils peuvent suivre une session de formation en présentiel ou en visio, de 2 mois !
- séparer les organismes certificateurs de ceux de formation. Actuellement le conflit d’intérêt n’est pas loin.
- lutter contre les DPE frauduleux qui fleurissent sur le net. Mon précédent billet sur le DPE PROPRIETAIRES IMMOBILIERS, CONFIEZ NOUS ICI VOTRE EXPERIENCE SUR LES DPE
RENO ENERGERTIQUE EN COPRO : COUPS DE POUCE FINANCIERS (2)
Publié : mars 14, 2025 Classé dans : Immobilier Commentaires fermés sur RENO ENERGERTIQUE EN COPRO : COUPS DE POUCE FINANCIERS (2)La rénovation énergétique figure de plus en plus à l’ordre du jour des assemblées de copropriété.
Dans mon précédent billet, j’ai mis un coup de projecteur sur MaPrimeRénov’ Copropriété, qui finance de 30 % à 45 % du montant des travaux selon l’importance du gain énergétique. A cela peuvent s’ajouter des aides complémentaires, comme une prime CEE, voire une prime CEE majorée.
Bien sûr, pour financer le solde de ces couteux travaux, les copropriétaires à l’occasion d’une assemblée générale peuvent mobiliser son fonds travaux, obligatoire depuis 2017.
Des prêts
Pour éviter d’utiliser ce « trésor de guerre », il est possible de recourir un éco-PTZ collectif soumis à une obligation de gain énergétique.
En effet le syndicat de copropriétaires peut souscrire un prêt bancaire collectif, qui peut concerner l’ensemble des copropriétaires ou uniquement ceux choisissant d’y adhérer. L’éco-PTZ est accordé, sans intérêts, jusqu’à 50 000 €/logement sur 20 ans.
Dans la pratique, la décision de recourir à un emprunt doit être votée en assemblée générale, généralement à la majorité absolue (article 25).
Autres solutions : les prêts bancaires. Sans surprise, les banques courtisent les copropriétaires. Ainsi par exemple le Crédit Agricole (Copro 100) ou
Domofinance, filiale de BNP Paribas Personal Finance ou encore EDF peuvent accorder des prêts pour financer tous types de travaux dans les parties collectives.
Une simulation
Voici une simulation établie par Synergiec agissant en tant qu’AMO (Assistance à Maîtrise d’Ouvrage)
Exemple d’une copropriété de 14 lots à Montpellier, qui à la suite des travaux, a pu passer d’une étiquette
énergétique G à C. Et ce, avec un gain énergétique de 53 % et des économies de 85 344 € sur 7 ans.
Montant des travaux : 421 806 € TTC (soit 30 129 € par lot en moyenne)
Trois types de travaux ont été réalisés : Isolation,
Chauffage, • Fenêtres + ventilation,
Quote-part pour ces travaux : 30 129 €/lot en moyenne
Subventions par lot : 19 724 €
• 13 750 € (45% de MaPrimeRénov’ Copropriété plafonnée à 25 000€ de travaux + bonus 10% de
sortie de passoire)
• 3 000 € de prime individuelle Anah
• 2 974 € de Certificats d’Economie d’énergie
• Reste à charge : 10 405 €
A noter que pour les propriétaires considérés comme très modestes, 3 000 € de prime individuelle
est accordée.
Prêt :
10 405 € d’éco-prêt collectif à taux zéro, remboursé par des mensualités de 43,35 € sur 20ans.
Donc 6 096 € en économies sur la facture d’énergies en 7 ans, soit 72,57 €/mois.
La rénovation énergétique dans les copropriétés permet de réduire l’empreinte carbone, mais aussi de diminuer les charges récurrentes des copropriétaires. Chaque euro investi dans
L’efficacité énergétique en théorie génère des économies substantielles à long terme. En pratique, le retour sur investissement peut prendre une à deux décennies.
RENO ENERGERTIQUE EN COPRO : COUPS DE POUCE FINANCIERS (1)
Publié : mars 4, 2025 Classé dans : Immobilier | Tags: rénovation énergétique 5 CommentairesAMELIORER SON LOGEMENT EN COPROPRIETE SUR LE PLAN ENERGETIQUE RELEVE DU PARCOURS DU COMBATTANT
Pour les copropriétaires occupants ou bailleurs, la rénovation énergétique est une bête noire. A la différence d’un détenteur d’une maison en « uni propriété », pas question d’avoir les mains libres pour prendre des décisions. A quoi s’ajoutent des processus de décision très longs et des coûts élevés de travaux. Aux tarifs exorbitants pratiqués par des entreprises RGE « Reconnues Garantes de l’Environnement », il faut majorer la facture par les honoraires prélevés par les syndics sur les dit travaux. Bref quasiment l’horreur.
Pourtant, les copropriétés doivent s’engager dans une rénovation énergétique afin de répondre aux exigences des propriétaires bailleurs confrontés au couperet de la décence énergétique.
Avec Synergiec, AMO (Assistant à Maitrise d’Ouvrage) financier, faisons dans un premier temps le point sur MaPrimeRénov’Copropriété.
Elle permet de financer en partie, les travaux de rénovation énergétique dans les parties communes des immeubles (isolation par l’extérieur, remplacement du chauffage collectif….)
Elle est accordée à tous les propriétaires, sans de plafonds de ressources. Mais vous l’obtiendrez si toutes les conditions suivantes sont remplies :
– gain énergétique : au moins 35 % ou 50 %,
– d’occupation de l’immeuble (65% ou 75 % de lots ou tantièmes à usage de résidence principale, suivant la taille de la résidence),
– date de construction (15 ans et plus)
– inscription au registre national des copropriétés.
Le syndic la réclame pour le compte du syndicat des copropriétaires. Puis il la répartit entre ces derniers en fonction de leur quote-part.
Selon l’importance du gain énergétique, MaPrimeRénov’ Copropriété finance de 30 % à 45 % du montant des travaux facturés souvent 30% plus cher par des entreprises RGE. Gare à la course à la prime.
Cette prime est plafonnée à 25 000 € de travaux par logement (dont des primes de 1 500 € ou 3 000 € en cas de « sortie de passoire » pour les copropriétés initialement classées F et G qui, après rénovation, atteignent au moins la classe D.
Dans mon prochain billet de blog, je reviendrai sur les aides complémentaires.
D’ici là, faites-nous part de votre expérience de (co)propriétaire en matière de rénovation énergétique : quels écueils pour décider de la réno énergétique ? quelle durée ? avez-vous fait appel à une entreprise RGE ? quel coût ? votre DPE s’est-il amélioré ? votre bien s’est-il valorisé ?
FISC : DU RIFIFI DANS LA DECLARATION D’OCCUPATION DES BIENS IMMOBILIERS
Publié : janvier 23, 2025 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: déclaration d'occupation 11 CommentairesOuverte au public en 2023, l’application fiscale « gérer mes biens immobiliers » a entraîné de nombreux couacs. Et surtout a couté cher l’Etat et … aux contribuables.
En tant que bons citoyens vous avez sagement déclaré dès 2023, vos biens immobiliers en ligne via l’application « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI) mise en place pour l’administration fiscale. Outre entraîner un véritable casse-tête pour les usagers, la fameuse GMBI a entrainé de sérieux couacs. Comme vient de la constater la Cour des Comptes « plus d’un million de contribuables ont été imposés, à tort, à la taxe d’habitation ou à la taxe sur les logements vacants ». Et de poursuivre : « L’administration a dû consentir des dégrèvements très importants, d’un montant supérieur à 1,3 milliard d’euros, intégralement supportés par l’État conformément aux dispositions du code général des impôts ». En effet, les erreurs dues principalement à l’absence d’informations sur les déménagements et les emménagements de locataires ont conduit à des dégrèvements massifs.
La Cour des Comptes tire la sonnette d’alarme : en raison de l’état très dégradé de nos finances publiques, la charge supportée par l’État, doit être réduite dans les meilleurs délais.
A qui la faute ? une usine à gaz
L’administration fiscale a fait le choix d’une procédure totalement dématérialisée pour cette obligation qui touchait une population en moyenne plutôt âgée. D’où un afflux de demandes et de déplacements de contribuables dans les centres des impôts fin juin et début juillet 2023. A titre perso, pourtant à l’aise avec l’informatique, j’ai ramé pour effectuer les déclarations exigées par le fisc.
Malgré les reports successifs, seuls 54,1 des 71,4 millions de locaux ont été recensés à l’issue de la campagne, ce qui a fragilisé l’établissement des rôles des taxes pour 2023.
Si on ajoute les coûts liés à la situation de crise de l’été 2023 -recrutement de vacataires et contractuels et octroi d’une « prime GMBI »-, le dispositif a coûté au moins 56,4 millions d’euros, de son élaboration à son déploiement.
Recommandation de la Cour des Comptes : « il est important d’anticiper la réforme des valeurs locatives cadastrales en obtenant, par GMBI, une cartographie précise des loyers perçus en France par les propriétaires bailleurs ».
En attendant, je vous rappelle que l’application numérique baptisée « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI) et mise en place par l’administration fiscale a pour but de moderniser la déclaration des biens immobiliers des propriétaires en France. Mais aussi à gérer les déclarations foncières et des taxes d’urbanisme.
Grâce à cet interrogatoire, le fisc compte bien obtenir des données fiables, actualisables pour établir le rôle des impôts subsistants : la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, la taxe d’habitation sur les logements vacants et la taxe sur les logements vacants. Rappelons que l’Etat collecte ces 3 taxes fiscales et les verse aux collectivités locales.
Voici mon billet de mai 2023 sur la déclaration d’occupation.
Lire le rapport de la Cour des Comptes sur la GMBI
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BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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