Recherche

IMMOBILIER DE LUXE : UN MARCHE ENCORE EN FORME

Publié : janvier 21, 2023 | Auteur : | Classé dans : Immobilier | Tags: | 2 Commentaires

(Paris VIIIe – Pont de l’Alma – Vue Seine et tour Eiffel source FEAU)

POUR L’INSTANT LES VOYANTS SONT AU VERT SUR LE CRENEAU DU HAUT-DE-GAMME. COMBIEN DE TEMPS, CE MARCHE SERA-T-IL IMPERMEABLE A LA CRISE ?

Si les professionnels de l’immobilier généraliste font plutôt grise mine en raison du contexte économique, financier ou géopolitique, les spécialistes du haut-de-gamme restent sereins. « L’an dernier, le segment du luxe n’a souffert ni des conséquences du conflit en Ukraine, ni de la hausse des taux d’intérêt, ni des secousses observées sur le marché des actions » assure Charles-Marie Jottras, Président de Daniel Féau & Belles demeures de France. Et de poursuivre : « résilient, le marché haut-de-gamme progresse au rythme des autres actifs de luxe, comment notamment l’art ».

LE RETOUR DES ETRANGERS

Certes l’appétence pour les biens prestigieux situés à Paris, continue. Ainsi par exemple, à deux pas de l’avenue Montaigne, ce 141 m2 proposé à 4,7 millions d’euros a trouvé preneur. Ce pied- à- terre avec de belles salles de réception et deux chambres, situé en étage élevé et avec un large balcon, jouit d’une belle vue sur la Seine, l’Alma et la Tour Eiffel (notre photo).

Chez Féau, près de 40% des transactions ont été réalisées par des étrangers. Les Européens – Anglais, Allemands, Belges et Néerlandais- arrivent en tête. Ils sont suivis par les Américains, qui  profitent de la parité favorable du dollar par rapport à l’euro et de conditions d’emprunt plus attractives en Europe.

DES BEMOLS

Toutefois, dans ce tableau presque idyllique, se profilent quelques zones d’ombre.

° Les grands appartements haussmanniens ont du mal à se vendre. Un 200 m2 avec seulement deux chambres, suscite peu d’intérêt.

° Les biens avec de lourds travaux découragent les acquéreurs. Plus question de s’emballer à la première visite. Les entrepreneurs ont des carnets de commandes garnis. Et comme le prix des fournitures devrait continuer de grimper, ils rechignent à s’engager sur un devis définitif.

° Le DPE (diagnostic de performance énergétique) s’invite lors des négociations. Ainsi par exemple à Neuilly-sur-Seine (92) et sans doute ailleurs, les acquéreurs de résidence principale n’hésitent pas à négocier, même dans le luxe, le prix des passoires thermiques. Normal : qu’un couple de cadres supérieurs détienne un bien classé G,  il ne pourra pas le mettre en location, en cas d’expatriation.

Résultat : sur le segment des biens compris entre 1 et 2 millions d’euros, il faut s’attendre à un rééquilibrage du rapport de force entre acheteurs et vendeurs. De plus, les biens avec un défaut risquent d’être sanctionnés. L’euphorie du début de l’an passée fait déjà partie des souvenirs.

RENOVATION ENERGETIQUE : A QUAND DES TRAVAUX DEDUCTIBLES ?

Publié : janvier 10, 2023 | Auteur : | Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: | 1 commentaire

NE PEUVANT PAS SUPPORTER SEULS LE COUT DES TRAVAUX LIES A LA RENOVATION ENERGETIQUES, LES PROPRIETAIRES LANCENT UNE PETITION A DESTINATION D’ ELISABETH BORNE.

Une nouvelle fois, l’UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers) tire la sonnette d’alarme sur la rénovation énergétique et les DPE (diagnostic de performance énergétique). « On ne peut pas faire peser le poids de la rénovation énergétique sur les seuls propriétaires immobiliers, déjà surtaxés par une hausse historique des impôts locaux. L’impact de la rénovation énergétique touchera tout le monde : propriétaires et locataires ! Entre les biens retirés du marché locatif et les loyers à la hausse pour compenser les frais liés à la rénovation, il n’y aura aucun gagnant ! » met en garde Christophe Demerson, le président de l’UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers).

71% des DPE seraient inexacts selon une étude d’Hello Watt, réalisée sur plus de 200 logements. Pourtant sur la base de ces diagnostics non fiables, plus de 2 millions de logements seront retirés du marché locatif dans les deux années à venir. Et plus de 11 millions d’ici à 2034. Pas de doute, ce chiffre vertigineux inquiète  propriétaires et locataires.

Pour rappel, le nouveau DPE, mis en place par la loi Climat et Résilience, tient compte désormais du niveau de CO2 dégagé par les biens immobiliers, mais aussi du niveau d’isolation et du système de chauffage. Adieu chaudières au gaz et au fioul.

 

DURCISSEMENT DE LA REGLEMENTATION

Depuis le 1er janvier 2023, l’interdiction de location vise les logements consommant plus de 450 kWh/m2 d’énergie finale. Si  tous les logements G ne deviennent pas interdits à la location,  les passoires thermiques ne peuvent plus être louées, soit 90.000 logements, selon Emmanuelle Wargon, ministre chargée du Logement.

UNE LEGISLATION INTENABLE

Pourquoi cette nouvelle législation n’est-elle pas tenable ?

• Les DPE ne sont pas fiables,

• Le délai imposé par la loi est trop court : les entreprises peinent à tenir les délais faute de personnel et faute de matériaux. Le processus de décision au sein des copropriétés est long et compliqué,

• Les coûts des matériaux ont explosé ces derniers mois,

• Le processus d’accompagnement n’est pas clair et les aides gouvernementales ne concernent qu’une infime partie des propriétaires.

Dans un contexte de pénurie de matériaux et de main d’œuvre, ces biens seront retirés du marché locatif. D’autant que les propriétaires n’ont ni le temps ni l’argent pour engager de lourds travaux de mise aux normes. Aussi l’UNPI lance-t-elle une pétition pour mettre le gouvernement face à la réalité et à ses responsabilités. Elle demande que tous les travaux de rénovation énergétiques engagés par les propriétaires immobiliers – occupants comme bailleurs – soient intégralement déductibles fiscalement.

Retrouvez la pétition en ligne destinée à Elisabeth Borne : unpi-agir.org/dpe

Outre le régime fiscal à améliorer, il faudrait à mon sens assouplir les règles de copropriété en la matière. Dans mon blog, je suis intervenue à plusieurs reprises sur le grand écart des DPE.

REAGISSEZ ICI

QUAND VACANCEOLE MISE SUR LE MANDAT DE GESTION LOCATIVE

Publié : octobre 8, 2022 | Auteur : | Classé dans : Immobilier, voyages | Tags: , | 2 Commentaires

CET ACTEUR DU TOURISME APPORTE UNE SOLUTION DE GESTION AUX INVESTISSEURS EN DIFFICULTE.

Fort de son parc de 6.300 logements touristiques en exploitation, Vacanceole fait un peu cavalier seul au sein du SNRT (syndicat nationale des résidences de tourisme).

Traditionnellement, les opérateurs commencent l’exploitation de résidences de tourisme fraichement livrées par des promoteurs. Dans le modèle Pierre et Vacances, il s’agissait même des résidences lancées par le groupe, puis exploitées par une filiale.

Depuis quelques années, ce modèle s’est essoufflé. Et les avantages fiscaux n’ont pas réussi à compenser les problèmes d’image liés à ce placement souvent sulfureux. Les investisseurs privés ont bien compris qu’une fois les fonds de concours accordés par le promoteur épuisés, ils se retrouvaient pieds et mains liés à des exploitants prêts à baisser le loyer de leur bail commercial.

INTERVENIR EN POMPIER

Pour sa part Vacancéole adopte une autre stratégie. D’ailleurs cette société basée à Chambéry n’a jamais géré une résidence neuve.  « A la différence des exploitants traditionnels de résidences de tourisme, nous avons vocation à redresser des situations compliquées » explique Eric Journiat, co fondateur de Vacanceole.

Selon les cas, cette société reprend des résidences détenues par des investisseurs privés ou des collectivités locales. Et elle exploite les biens touristiques dans le cadre d’un nouveau bail commercial ou d’un mandat de gestion locative. Cela étant, une tendance se dégage. « On assiste à la fin du bail commercial. Avec un mandat de gestion locative, le propriétaire est maitre de la situation. En outre, il évite l’indemnité d’éviction, une disposition d’ordre public du bail commercial. En résumé le mandat de gestion lui procure plus de flexibilité » poursuit Eric Journiat.

Pour l’exploitant, le mandat de gestion locative lui évite aussi de verser des loyers garantis.  

Un système gagnant –gagnant ?

REAGISSEZ ICI

LES LOYERS COMMERCIAUX BIENTOT PLAFONNES ?

Publié : juillet 21, 2022 | Auteur : | Classé dans : Immobilier | 4 Commentaires

DES AMENDEMENTS DANS LE PROJET DE LOI « POUVOIR D’ACHAT » PREVOIENT DE FAIRE UN CADEAUX AUX OPERATEURS D’IMMOBILIER GERE. AU DETRIMENT DES BAILLEURS COMMERCIAUX

Alerte pour les propriétaires bailleurs de locaux commerciaux. En particulier de biens situés dans les résidences gérées : tourisme, étudiantes, affaires, séniors et EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes).

Dans le projet de loi « pouvoir d’achat » en cours de discussion devant le Parlement, figurent des amendements visant à plafonner le fameux Indice des Loyers Commerciaux (ILC).  Bien sur, avec l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) nous nous opposons à l’adoption d’une mesure de plafonnement de l’indexation des baux commerciaux, qui n’aura très certainement aucune conséquence sur le pouvoir d’achat des Français.
 
« S’il est voté, le plafonnement de l’ILC pénaliserait les centaines de milliers de particuliers ayant investi dans l’immobilier, qui sont légitimement protégés contre l’érosion monétaire par ce dispositif d’indexation, essentiel notamment pour leur retraite » insiste l’UNPI. 
 
En plus, cette mesure est inefficace pour le pouvoir d’achat des Français. « En effet, le montant du loyer payé par les commerçants n’impacte pas directement le pouvoir d’achat des Français comme le fait le loyer d’habitation : les commerçants sont libres de fixer les prix à leur bon vouloir, et ne proposent, aucun engagement de modération en contrepartie de cet énorme avantage qu’ils réclament au travers de ces amendements » poursuit l’UNPI.

D’ailleurs le rapport d’information des sénateurs Daniel Gremillet et de Anne-Catherine Loisier, fait au nom de la commission des affaires économiques n° 799 (2021-2022) remis le 19 juillet 2022 est catégorique. Sous prétexte de l’inflation, les grandes enseignes ont pratiqué ces derniers mois, des hausses de prix marquées et visiblement non justifiées.

LES BAILLEURS ENCORE PENALISES
 
Pas de doute, le plafonnement des loyers commerciaux se ferait aux frais exclusifs des bailleurs. Beaucoup ont choisi d’investir à long terme et à titre personnel dans l’immobilier commercial, afin de se procurer des revenus.  Incités par des dispositifs fiscaux, ils ont donc misé des résidences gérées qu’ils donnent en location à des exploitants dans le cadre de baux commerciaux. 
  
Les bailleurs commerciaux ont déjà beaucoup souffert ces dernières années des pertes de loyers engendrées par les fermetures administratives des commerces et des résidences de tourisme. Ils ont déjà été la variable d’ajustement de la crise Covid. En vertu d’une récente décision du Conseil d’Etat, les loyers Covid sont dûs. Mais il faudra encore s’armer de patience pour les récupérer. Et nous reviendrons sur ce sujet.

En attendant, les investisseurs privés ne sont et ne doivent pas être, la variable d’ajustement de cette crise inflationniste !
 
 
 
REAGISSEZ ICI 

← Entrées Précédentes
Entrées Plus Récentes →