Recherche

PLACEMENTS RISQUES : COMMENT EVITER LES ARNAQUES

En matière de placements, personne n’est à l’abri d’une arnaque. Voici comment tenter de ne pas vous faire piéger. Avec à l’appui une VIDEO réalisée par l’AMF (Autorité des marchés financiers).

!cid_FC42FFE8-C971-48C1-A43B-6D1CCACF83ED

Suite à mon dernier billet sur les arnaques, des internautes pourtant avertis dans le domaine financier se sont faits piéger par des escrocs et même des banques. Et je traiterai ce scandale dans un prochain billet. En attendant, l’heure est à la prévention avec les récents conseils de l’AMF (Autorité des marchés financiers) pour éviter les placements véreux, les promesses irréalistes . Un sujet grave traité sous forme de vidéo.

« Que votre épargne soit modeste ou importante, quelles que soient vos connaissances, vous pouvez être victime d’une tentative d’arnaque et perdre beaucoup d’argent. Les stratagèmes des escrocs sont variés mais certains signes peuvent vous alerter » souligne l’AMF.

En cette période de faible taux d’intérêt, les placements traditionnels rapportent peu. D’où la tentation de trouver des solutions plus rentables. Du coté de « l’offre » certaines arnaques se développent :

  • promesses de gains irréalistes ;
  • faux investissements dans de nouveaux secteurs ;
  • faux conseillers financiers, usurpateurs d’identité ;
  • fausse autorité publique …

Certains comportements doivent vous mettre la puce à l’oreille.

Le placement est réservé à quelques privilégiés

  • « Vous êtes démarché par une personne que vous ne connaissez pas ou qui vous est recommandée par un proche ou un collègue,
  • elle se présente comme un expert, vante ses compétences et ses succès de façon démesurée, tient un discours séduisant, renvoie vers un beau site internet,
  • elle propose un investissement idéal, à la fois rentable et garanti, réservé à quelques privilégiés » poursuit l’AMF. Ainsi vous entendrez « tous mes clients ont déjà investi dans ce placement », « j’y ai investi mon argent et celui de mes parents ».
  • Des épargnants dépouillés apo

Peu professionnel, le conseiller est insistant

« Plus significatif encore, la personne ne se comporte pas en véritable professionnel :

  • elle refuse de préciser pour quelle société elle travaille ou tente de changer de sujet après vous avoir donné très peu d’information ;
  • elle ne vous pose pas de questions pour connaître votre besoin d’épargne et vous incite à mentir sur votre situation financière ;
  • elle fait pression, vous relance et prétend que demain il sera trop tard pour choisir les placements qu’elle vous propose ;
  • elle demande un versement rapide, voire un chèque à son nom ou de l’argent comptant » continue l’AMF.

Pas d’indice de fraude ?

Même si la proposition de placement vous tente, faites preuve de prudence.

  • Avant d’investir, faites les vérifications nécessaires : ce conseiller est-il enregistré dans les fichiers des autorités ? Le placement proposé est-il autorisé ?
  • Réfléchissez à votre besoin d’épargne, à votre situation financière.
  • Lisez attentivement la documentation complète qui doit vous êtes remise avant toute souscription.
  • Comprenez bien le produit dans lequel vous investissez et assurez-vous que votre interlocuteur prend en compte vos besoins et votre tolérance au risque.

Investir après mûre réflexion

Gare au « bouche à oreille ». Attention au bon placement soi-disant réservé à quelques privilégiés. Dans certains cas, il peut s’agir de véritables escroqueries.

Un pseudo conseiller indépendant réussit à convaincre des épargnants à faire un premier versement. Cet argent sert à payer de faux rendements à d’autres particuliers qui, mis en confiance, en font la publicité autour d’eux.
Dans cette escroquerie qualifiée de « pyramide de Ponzi », les versements des uns rémunérèrent les autres.
Lorsque le fraudeur ne parvient plus à obtenir de nouveaux versements ou à rembourser les particuliers souhaitant récupérer leur argent, le système se coince. Nous l’avons constaté dans l’affaire de manuscrits d’Aristophil.

REAGISSEZ ICI SUR VOS MESAVENTURES.


IMMOBILIER DE LUXE : LA BAISSE DE PRIX REDYNAMISE LE MARCHE

LE MARCHE IMMOBILIER DE PRESTIGE A RETROUVE SA SANTE EN 2015 ET S’AMELIORE EN PROVINCE.

1

 

Après un période très difficile entre les élections présidentielles en mai 2012 et le début de 2015, les transactions sur l’immobilier de prestige ont repris en France, grâce aux ajustements de prix. Un constat dressé aussi par Sotheby’s que Barnes. Ainsi par exemple à

Paris, à la Muette dans le XVI° arrondissement, un hôtel particulier de 500 m2, avec une terrasse et un patio s’est finalement signé à 5,3 millions d’euros. En 2012, il s’affichait à 9 millions d’euros. L’ajustement des prix est encore plus sévère en province, notamment dans le Midi. Ainsi à St Tropez, une propriété présentée il y a 3 ans, au prix de 20 millions d’euros a finalement trouvé preneur l’an dernier à 3 millions d’euros. Dans le luxe, le stock des résidences principales ou secondaires ou encore les pieds-à-terre a donc tendance à se réduire sérieusement

 

PARIS SE REVEILLE 

 

« Les grandes fortunes de la planète ont une vision internationale, mais aussi patrimoniale de leurs investissements immobiliers. Elles visent à investir au bon endroit et au bon moment. Actuellement Paris retrouve leur faveur » me signale Thibault de Saint-Vincent, Président de Barnes. En 2015, la baisse de l’euro s’est traduite par une remontée de Paris au classement des dix villes les plus prisées. Dixième en 2014, la capitale française est remontée ainsi à la 7° place l’an dernier.

La clientèle internationale – Moyen-Orientaux, Proche-Orientaux, Américains, Asiatiques, Britanniques…- attirée par les prix beaucoup moins élevés que sur les autres grandes métropoles internationales, comme Hong Kong, New York, Londres ou Genève.

PARIS 1

Profitant de la quasi parité dollar-euro, les Américains y reviennent en force. N’ayant pas confiance entre leur économie, les Sud-Américains sont également présents. Sans oublier les acquéreurs de la péninsule arabique et quelques chinois. Actuellement Paris reste deux à trois fois moins cher que Londres ou New-York.

 

DES BIENS ENFIN ACCESSIBLES AUX FRANÇAIS

Les appartements parisiens ne dépassant pas 4 millions d’euros intéressent de nouveau la clientèle locale. «  Suite à la forte baisse des prix de l’ordre de 15 – 20 % qui a assaini le marché et l’a redynamisé, les acheteurs français reviennent afin de profiter des taux de crédit très bas et d’un grand choix de biens disponibles » me confie Alexander Kraft, PDG de Sotheby’s International Realty France.

 

Pas de doute, les transactions se concluent uniquement à une double condition : des prix réalistes et correspondant bien à la nouvelle réalité du marché. Une preuve que les vendeurs se montrent enfin de plus en plus flexibles dans leurs négociations de prix.

Cependant je ne comprends pas que les agents immobiliers et les notaires faisant de la négociation fassent rêver leurs clients en acceptant des mandats de vente surévalués.

 

REAGISSEZ ICI  VOUS AVEZ VENDU UN APPARTEMENT OU UNE MAISON EN ACCEPTANT UNE BAISSE DE PRIX PAR RAPPORT AU MANDAT SIGNE ?

EXPRIMEZ-VOUS EN BAS DE CE BILLET, SUR LE DELAI DE CETTE TRANSACTION, LA REMISE CONSENTIE A VOTRE ACQUEREUR…


ATTENTION AUX ARNAQUES AU CREDIT SUR LE WEB

PRUDENCE  : LES OFFRES FRAUDULEUSES AU CREDIT SE MULTIPLIENT SUR INTERNET, SELON L’AUTORITE DE CONTROLE PRUDENTIEL ET DE RESOLUTION (ACPR)

 

Surfer sur Internet est tentant. Mais attention, aux sollicitations des fraudeurs. Ainsi les propositions de crédit à caractère frauduleux, notamment au crédit entre particuliers, se multiplient sur la toile.

« De nombreuses annonces faisant la promotion de crédits à des conditions très avantageuses sont publiées sur internet : réseaux sociaux, blogs ou forums, voire site web complet » m’explique-t-on à l’ Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR).

 

Avec ce système, tout particulier peut très facilement et rapidement obtenir une proposition de crédit. Et ce, en envoyant un simple courriel ou en répondant à l’un des courriels qu’il peut recevoir sans avoir fait une quelconque démarche.

GARE A L’ENVOI D’ARGENT

Après un ou plusieurs contacts en vue de constituer le dossier, les fraudeurs demandent à l’internaute d’envoyer une somme d’argent destinée à couvrir des frais. Une fois l’argent envoyé, la victime n’a plus de nouvelles de son contact. A moins qu’elle soit encore sollicitée à verser de l’argent sous un nouveau prétexte : déblocage du prêt, frais divers…. Une démarche, sans plus de résultat bien sûr.

Pour rendre la proposition de crédit plus « crédible », des adresses de messagerie ou des sites aux noms « rassurants », avec des noms commerciaux d’emprunt, recourant au nom d’entreprises réelles ou proches de celles-ci, peuvent être utilisées.

LES SITES A EVITER ABSOLUMENT

L’ACPR a identifié des sites Internet et entités proposant des crédits sans y être autorisés. Voici sa liste ci-dessous, dont je vous invite instamment à prendre connaissance. Attention, cette liste n’a pas vocation à être complète. Les sites peuvent évoluer très rapidement. Résultat : si le nom d’un site ne figure pas sur la liste, cela ne signifie pas pour autant qu’il est autorisé à « vendre » des crédits.

Liste de 9 sites Internet et entités identifiés et blackistés par l’ACPR 

 

L’ACPR recommande de ne surtout pas répondre aux sollicitations de ces sites. Vous êtes prévenu, inutile de vous fier à des noms pompeux. La solution pour financer une opération? adressez-vous à une banque ou à un courtier en crédit reconnu. Les sérieux sont regroupés au sein de l’Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédits


IMMOBILIER GERE : NOTAIRES, SOYEZ DE BONS CONSEILS

OFFICIERS PUBLICS, LES NOTAIRES NE DOIVENT PAS OUBLIER LEUR ROLE DE CONSEIL DANS L’ ACHAT DE L’ IMMOBILIER GERE.

Plaque et panneau de notaire.

Déjà 230 billets pour ce blog. Merci pour votre fidélité et vos très nombreuses réactions.Utilisez les réseaux sociaux pour le diffuser. Dans ce billet, je me penche sur le rôle du notaire lors de l’achat d’un bien dans une résidence gérée par un exploitant.

Pour signer l’acte notarié, l’acquéreur et le vendeur se retrouvent en principe à l’étude. Mais dans les ventes « en série » comme celles relatives à l’immobilier géré – résidence de tourisme, pour étudiants, pour seniors ou EHPAD- il est fréquent que le vendeur ou son représentant ne se déplace pas. Ce professionnel donne une procuration aux notaires.

LE DANGER DES VENTES SUR PROCURATION

Cette technique s’est révélée catastrophique dans le dossier Apollonia. « Sans les MILLIERS de faux en écriture réalisés par les notaires, il n’y aurait pas eu d’Affaire APOLLONIA » clame l’association des victimes d’Apollonia. Petit rappel des faits : avec le concours financier de plusieurs banques et la complicité de courtiers et notaires, la société Apollonia est soupçonnée d’avoir escroqué, quelque 700 foyers en France entre 2003 et 2007, en leur vendant pour un milliard d’euros d’appartements surévalués. Pour finaliser ses transactions en un temps record, cette société se posait comme interlocutrice unique entre le client, le notaire et la banque. Résultat : les clients d’Apollonia se sont trouvés surendettés, voire ruinés, alors que les revenus locatifs et avantages fiscaux. De zélés vendeurs leur avaient fait miroiter que à leur statut de loueur en meublé professionnel, allaient couvrir leurs créances. Je vous renvoie aux pratiques des 3 notaires condamnés dans le dossier Apollonia.

INDISPENSABLE MISE EN GARDE

« Afin de financer des biens surévalués jusqu’à 6 fois, les banques ont accordé des prêts sans jamais contacter les clients ! Auteurs des actes de prêt, les notaires impliqués dans l’affaire Apollonia connaissaient parfaitement l’état de surendettement prohibitif des clients » poursuit l’association des victimes d’Apollonia. Ces officiers publics sont couverts pour leurs erreurs et manquements par la Caisse nationale de garantie professionnelle des notaires, sensée indemniser les victimes.

 

« Lorsque les ventes interviennent sur procuration, le notaire reçoit le consommateur qu’il ne connait généralement pas, en présence du commercial, sans avoir cerner l’économie réelle de l’investissement ». regrette-t-on à la FNAPRT. Souvent, il n’est pas pencher sur le bail commercial proposé par l’exploitant dans l’immobilier géré, ni sur les avantages fiscaux et leurs contreparties pour l’investisseur.

 

Lors des négociations avec les représentants de la la DGCCRF ( la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes ) en vue de moraliser le secteur de l’immobilier géré , la FNAPRT préconisera que le notaire signataire de la procuration – comme celui rédacteur de l’acte lorsqu’il n’y a pas de procuration- rappelle par écrit et avec « les solennités requises »,  l’économie générale de l’ensemble des engagements du consommateur. Cette obligation pourrait figurer dans une annexe, qui serait lue lors de la signature de l’acte à l’étude.

J’ajouterai même une double recommandation : qu’avant la signature, le notaire envoie à l’investisseur reçoive les documents, tout en le mettant en garde sur cette opération assortie à trois volets indissociables : immobilier, gestion, défiscalisation. C’est indispensable pour un spécialiste du conseil. REAGISSEZ ICI.