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APPART CITY : LE BILAN A MI-MARS

L’EXPLOITANT DE RESIDENCES URBAINES APPART CITY PROPOSE A UN PEU PLUS DE 10.000 INVESTISSEURS DE SIGNER UN NOUVEAU BAIL AVANT LE 1ER AVRIL 2017. LE POINT AU 16 MARS

 

Le compte à rebours a bel et bien commencé chez Appart City. Normalement les 13000 investisseurs de biens situés dans des résidences urbaines pilotées par cet exploitant ont jusqu’au 31 mars 2017 pour signer un nouveau bail. A deux semaines de la date fatidique, il semblerait que les investisseurs de seulement une trentaine de résidences sur la centaine de ce parc d’appart hotel, se soient ralliés aux nouvelles conditions financières proposées par Appart City. Par conséquent, l’objectif est loin d’être atteint. De bonne source, voici les derniers résultats au 16 mars.

« Sur les 36 résidences affichant un retour de 75%, 10 résidences ne verraient leurs loyers ne baisser que de 5% . Le solde, soit 26 résidences auraient signé les nouveaux baux.Pour gonfler les chiffres Appartcity a comptabilisé les résidences à 0%, cest à dire hors accord, soit une douzaine……pour linstant.car une résidence du sud de la France aurait négocié sa sortie du groupe ».

Le rythme des signatures s’essouffle donc comme prévu, car seulement 150 beaux ont été retournés la dernière semaine.

Certes 60% des propriétaires, clients d’un des quatre avocats ayant rédigé ce fameux accord, ont signé le nouveau bail… Mais 92% des propriétaires ayant un autre avocat n’ont pas signé le nouveau bail!..

 

Que se passera t il en avril ?

Il est probable que la direction d’Appart City organise des réunions in situe pour convaincre les bailleurs récalcitrants à adhérer à son nouveau plan de survie.

En attendant, nombre d’investisseurs enregistrent de sévères retards de loyers, et les assignations et saisies continuent….. « Appartcity nest pas en mesure de reprendre le paiement régulier des loyers mensuels à partir de décembre dernier, comme il sy était engagé…Quant aux arriérés, il faudra encore attendre probablement » regrettent des investisseurs. Pour les propriétaires n’ayant pas assigné, les retards atteignent facilement 1 an. Dans le même temps, ces particuliers doivent faire face à leurs mensualités de remboursement.

 

Le nouveau bail contreversé

Dans ces colonnes, j’ai souvent insisté sur les particularités du nouveau bail proposé par Appart City confronté à des difficultés financières. Des avocats fiscalistes de renom restent très réservés sur ce nouveau dispositif. Leurs arguments ? « Laccord temporaire de réduction des loyers et ladaptation provisoire du loyer constituent des notions complexes, voire nébuleuses ». Surtout, le nouveau dispositif exposerait les investisseurs à des risques fiscaux. En s’appuyant sur la jurisprudence, l’administration pourrait être tentée d’affirmer qu’en renonçant à percevoir les loyers qui leurs  sont dûs pour pallier les difficultés financières de l’exploitant, ils interviennent dans l’activité commerciale de ce dernier. A ce titre, leurs avantages fiscaux pourraient être remis en cause.


EVASION : CHERE NEW-YORK (2)

AVANT DE PARTIR ET SUR PLACE, VOICI CE QUI VOUS ATTEND DANS CETTE VILLE QUI NE DORT JAMAIS (VIDEO)

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Le Port de Dieppe signé J.M.W Turner (1775-1851), une toile exposée à la Frick Collection

 

Après mon dernier billet, poursuivons notre visite de Manhattan. New York se poursuit.  A l’angle de Park Ave et de la 42° rue, Grand Central Station édifiée en 1913 mérite un stop pour admirer son plafond au ciel étoilé et découvrir ses restaurants variés. Descendez au sous-sol ( lower level) pour flâner dans le Grand Central Market (voir la vidéo). Et surtout faire une halte gourmande à l’Oyster Bar. Cette vénérable institution est réputée pour ses huitres, les poissons du jour. Au lieu de la table du restaurant, je préfère m’asseoir à l’un des comptoirs où l’on prépare devant vous une de leur spécialité : un showder, ou soupe, par exemple aux palourdes.

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L’Oyster Bar à Grand Central

Coté artistique, en dehors du célèbre Metropolitan Museum of Art (MET), je vous signale la Frick Collection, située également près de Central Park. Dans cet hôtel particulier fréquenté par des initiés, vous apprécierez de superbes meubles et tableaux signés notamment par Boucher, Fragonard, Vermeer, Greco et surtout de superbes marines de Turner.

Ne prétendant pas faire de ce bolg un guide exhaustif, je m’arrête là et vous fait part des surprises new-yorkaises.

Les moins :

Pour entrer aux USA, il faut- avant de partir- se procurer en ligne une sorte de Visa : Esta (Electronic System for Travel Authorization). Valable deux ans, il ne coûte que 14 dollars. Une aubaine pour des sites web en français, soi-disant officiels, de facturer aux touristes, dans un second temps des frais supplémentaires de 65 euros pour l’assistance technique. Après de vives réclamations, j’ai obtenu un remboursement de 40 euros. La solution : se procurer l’Esta en se rendant sur le site de l’ambassade des Etats-Unis, qui vous guidera sur une page en américain intitulée Official Website of the Department of Homeland Security https://esta.cbp.dhs.gov/esta/.

Attention des sites commerciaux s’intitulent site officiel du département of homeland Security

Autre mauvaise surprise : les prix affichés hors taxes… même sur les sites de réservation en ligne, comme par exemple booking. Il faut ajouter au prix d’une nuit d’hôtel près de 15%. A New York l’hébergement est cher, et les prix grimpent en été. Quant à la location chez l’habitant, type AirBnb, elle est encore plus réglementée qu’à Paris. Et de mauvaises surprises guettent les touristes à leur arrivée.

Les Plus

Au niveau de l’aérien, le départ d’Orly et l’arrivée à l’aéroport de Newark avec l’OpenSkies, cette filiale de British Airways qui propose des services aériens haut de gamme entre les Etats-Unis et l’Europe continentale.  Vive les Happy Few : un vol très confortable avec seulement une centaine de passagers. En se limitant à ne voyager qu’avec un bagage cabine, les formalités de sécurité et de police s’effectuent en moins d’une demi heure, des deux cotés de l’Atlantique. Rien de comparable avec les interminables queues de Roissy et de JKF.

A privilégier pour le vol du retour : la Biz Bed, cette cabine classe affaires sur OpenSkies. Et pour dormir une nuit entière, mieux vaut zapper le diner à bord.  Le siège spacieux se transforme en un lit entièrement horizontal. De quoi arriver frais et dispo le matin à Paris.

Et si vous ne louez pas une limousine avec chauffeur, retenez la métrocard qui facilite le transport en métro et en bus. Sans pour autant vous priver de la marche pour « sentir » cette mégapole.

Enfin la convivialité des Américains. Dès qu’ils voient un touriste regarder une carte, ils lui proposent de l’aider. Prenons-en de la graine : même si la France se positionne comme la première destination touristique mondiale, elle reste mal notée au niveau de l’accueil. Soyons plus chaleureux avec nos visiteurs !


EVASION : NEW- YORK, L’HIVER (1)

DE RETOUR DE BIG APPLE, VOICI QUELQUES BONS PLANS EN DEHORS DES SENTIERS BATTUS POUR REUSSIR VOTRE SEJOUR OUTRE-ALTANTIQUE

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Le pont reliant Brooklyn à Manhattan

Généralement les touristes visitent NY au printemps ou en été. Réchauffement climatique oblige,  les écarts de température sont énormes en hiver. Une quinzaine de jours après une tempête de neige, les températures sont plutôt clémentes.. jusqu’à 18° celsius. Au point que les New- Yorkais prenaient des bains de soleil during lunch time dans Central Park ou au Lincoln Center. N’hésitez donc pas à visiter en famille  NY l’hiver .

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Sieste hivernale au Lincoln Center

Situé dans Manhattan, le Lincoln Center abrite le fameux Metropolitan Opera qui fête ses 50 ans cette année et la Philharmonie. Le dimanche 7 mai , le MET célèbre ses 50 ans. Pour le « 50 th anniversary Gala » qui réunira des ténors comme Placido Domingo, comptez près de 2.000 dollars la place en vous connectant sur le site de cette célèbre institution.

Lors de ce séjour, j’en ai profité pour découvrir le nouveau quartier situé à l’Ouest de Manhattan : Hudson Yards et sa fameuse High Line. Grâce à l’opposition des habitants du secteur, cette ancienne voie de chemin de fer a finalement été préservée et reconvertie en promenade.

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Une ancienne voie de chemin de fer transformée reconvertie en ceinture verte

Brooklyn : ce quartier de downtown est desservi par 17 lignes de métro. Avec ses maisons de style Victorien, Brooklyn Heights situé le long de la rivière, attire les New-Yorkais aisés de Manhattan. Je vous recommande de traverser à pied le pont de Brooklyn (20 minutes de marche), afin d’apprécier la vue sur cette forêt de buildings. En particulier le 1 World, bâti à l’emplacement d’une des Twin Towers. Avec ses 541 mètres, le « 1 WTC »  achevé fin 2013 est le plus haut gratte-ciel de l’hémisphère ouest.

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Oui Trump est derrière les barreaux…

Bien sûr j’ai arpenté la 5° avenue. Des opposants au 45 ° Président des Etats-Unis, se postent devant la Trump Tower située en face du Plaza Hotel.

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Encore un opposant à DT

Impossible d’être complète sur cette destination phare qui mérite un guide entier. Dans mon prochain billet, encore des conseils d’ordre artistique. Sans oublier les mauvaises et bonnes surprises à NY.

REAGISSEZ ICI.


APPART CITY : QUOI DE NEUF ?

DES AVOCATS EXTERIEURS A LA NEGOCIATION CONFIRMENT LA COMPLEXITE DU NOUVEAU BAIL.

Négociation à mis parcours pour les quelques 10.000 investisseurs dans des résidences urbaines Appart’ City. En effet ils ont jusqu’au le 31 mars 2017, pour signer des nouveaux baux commerciaux sérieusement revus à la baisse, avec un effet rétroactif au 1er janvier 2016 ! De bonne source, l’adhésion serait loin de se précipiter. Au préalable, des associations ou fédérations prennent le soin de faire étudier la nouvelle proposition de bail par un cabinet d’avocats extérieur à la négociation.

C’est la démarche engagée notamment par l’ANDIRA (Association Nationale de Défense des Investisseurs privés en Résidence d’Affaires) regroupant une cinquantaine de résidences, soit un peu plus de 500 appartements.

Cette association a communiqué à ses membres les grandes lignes de cette consultation juridique.

La superposition de 6 régimes juridiques,

« De cette consultation, il ressort notamment que le système contractuel envisagé par la nouvelle proposition de bail est particulièrement complexe. En effet intègre un bail + une transaction + une stipulation pour autrui + une subrogation conventionnelle + une promesse de cession de lots + mandat d’ester en justice.

Par sa complexité même, ce type de montage constitue une source de débats juridiques importants, lié à la superposition de 6 régimes juridiques » indique-t-on à l’association.

Et de poursuivre « Inutile donc de mentionner qu’avec 6 régimes juridiques……. Ce sera une vrai usine à gaz juridique ». Elle comporte une mauvaise idée : avoir une transaction, dans la proposition du nouveau bail, afin de solder un conflit créé par l’exploitant lui-même ».

Pour mémoire le bail commercial signé en 2007 ne relève que d’un seul régime : droit commercial/Décret de 1953. Ce qui n’a pas empêché d’avoir à ce jour de sérieuses difficultés pour percevoir le loyer dû contractuellement.

PAS DE CONSIGNE

« Nous n’avons pas donné à nos adhérents de consigne pour signer ou non de ce nouveau bail. Cette décision relève d’un choix personnel dépendant du contexte patrimonial et financier de chaque copropriétaire » explique Christian Mignard, Président d’Andira.

Mais en cas de signature du nouveau bail, l’association leur conseille vivement de récupérer au préalable sous forme électronique pour le faire enregistrer chez un notaire, ce qui lui donnerait une force exécutoire en cas de nouvel impayé de loyer. Reste à savoir si les notaires consciencieux alerteront les investisseurs sur les écueils du nouveau bail, signalés dans un précédent billet.