Recherche

RESIDENCE : DOMMAGES A ST-MAURICE

EXPLOITES PAR APPART CITY, LES 220 APPARTEMENTS DE LA RESIDENCE DE TOURISME DE ST MAURICE (94) SONT DANS UN ETAT LAMENTABLE.

 

 

En février dernier, je vous avertissais sur une dérive d’exploitation d’une résidence de tourisme à St Maurice (94). En effet l’exploitant Appart City se reconvertissait dans le social en recevant des personnes en grande difficulté au lieu d’accueillir des touristes en déplacement professionnels ou/et des vacanciers.

Ce changement de clientèle a inévitablement dégradé les appartements détenus par les investisseurs privés. En vertu d’une ordonnance du 10 avril 2019, le Tribunal de grande Instance a donné son feu vert pour une visite complète de l’immeuble de 220 appartements afin d’y faire un constat, puis un rapport sur :

La nature de l’occupation les lieux,

L’état d’entretien de toutes les parties privatives et communes en vue des travaux,

Tout risque potentiel pour la sécurité, l’hygiène et la salubrité.

 

ETAT CATRASTOPHIQUE DE LA RESIDENCE

En se basant sur le constat d’huissier, les investisseurs de St Maurice constatent que :

« Manifestement, l’exploitant n’a pas entretenu cette résidence pendant 10 ans, alors qu’il s’agit d’une obligation contractuelle ;

 Il existe un contraste entre le bon état du clos et couvert (extérieur) et intérieur de la résidence;

 Une moquette d’origine avec tâches, des graffitis sur les murs, des traces d’infiltrations dans les escaliers et sur les portes des locaux techniques, poubelles et détritus sur le sol, verrous et interrupteurs cassés illustrent le défaut d’entretien des parties communes;

 Des fuites, des infiltrations, de la moisissure, des portes cassées, la saleté et les odeurs témoignent du manque d’entretien des parties privatives;

 La dangerosité des lieux avec des normes de sécurité incendie inexistantes (Extincteurs marqués HS, Déclencheurs manuels arrachés du mur, Détecteurs de fumée absents dans des appartements, …) et un risque de sinistre potentiellement dramatique pour les biens et les personnes ;

 Une sur-occupation des chambres par des occupants issus du SAMU SOCIAL, association Aurore. Le tout géré par la société VSP en Longue Durée dans des conditions d’hébergement inacceptables et insalubres ».  Selon nos informations, Appart’City aurait fait passer une de leur société partenaire afin de remédier aux soucis de sécurité et de fournir une attestation de conformité.

QUI VA PAYER LES TRAVAUX DE REMISE EN ETAT ?

Une fois ce constat dressé, l’heure est au chiffrage des travaux pour remettre cette résidence en bon état de recevoir la clientèle touristique. Encore faut-il que les personnes hébergées en urgence quittent les lieux. Il est prévu, normalement, un départ pour le 30 juin 2019 maximum.

Coté estimation des travaux, Appart City les chiffre à environ 5 millions d’euros HT.  « Avec une participation d’Appart’City de l’ordre de 50% soit entre 2 et 2,5 millions d’euros. Et ce, en vertu d’une prétendue vétusté ou du nouveau bail (article 13.1 – travaux de rénovation).  Soit un reste à charge entre 10.000 euros et 15.000 euros par appartement selon nos calculs  » confie un proche du dossier.

Ayant été mis devant le fait accompli de la conversion de cette résidence affaire en hébergement social, les investisseurs ne l’entendent pas de cette oreille.  D’autant que 15.000 euros représenterait grosso modo 10% de la valeur vénale de leur appartement, s’ils arrivent à trouver un acquéreur individuel. A suivre

 

REAGISSEZ ICI


L’AMF SANCTIONNE HEDIOS PATRIMOINE

L’AMF SANCTIONNE LA SOCIETE HEDIOS PATRIMOINE POUR DES MANQUEMENTS A SES OBLIGATIONS DE CONSEILLER EN INVESTISSEMENTS FINANCIERS

 

Résultat de recherche d'images pour "photo AMF"

 

La Commission des sanctions de l’Autorité des marchés financiers vient de prononcer à l’ encontre de la société Hedios Patrimoine un avertissement et une sanction de 50 000 euros pour violation de plusieurs de ses obligations professionnelles (décision du 20 mai 2019).


Les faits
 : entre le 1er janvier 2016 et le 15 mars 2017, ce « chasseur d’opportunités financières » basé à Paris et à Londres a commercialisé sur Internet, des Euro Medium Term Notes (EMTN) et des organismes de placement collectif. En proposant des (EMTN), ces titres de créance émis par des banques de financement et d’investissement à destination d’investisseurs professionnels et contreparties éligibles, institutionnels ou banques privées, Hedios Patrimoine,  faisait valoir qu’elle n’exerçait pas une activité de conseiller en investissements financiers (CIF).

 

En analysant ce dossier, la Commission des sanctions de l’AMF a relevé qu’à l’époque des faits, celle-ci :

·         était immatriculée en qualité de conseiller en investissements financiers (CIF) et adhérente à ce titre, d’une association agréée ;

·         s’était engagée à respecter les obligations professionnelles applicables aux  (CIF)  auprès de sociétés de gestion gérant des organismes de placement collectif ;

·         recueillait systématiquement auprès de ses clients potentiels, lors de l’entrée en relation, des informations sur leur patrimoine, leurs objectifs d’investissements, leur expérience et leur profil de risque financier ;

·         signait, lors la commercialisation de ses produits, ses courriels promotionnels en indiquant uniquement son statut de (CIF) .

DEUX GRIEFS

Lors de l’entrée en relation, aucun des clients potentiels d’Hedios Patrimoine ne souscrivait, son option payante d’accompagnement patrimonial. Aussi, la Commission a sanctionné Hedios Patrimoine :

·         d’une part, pour s’être présentée, dans son document d’entrée en relation, comme démarcheur bancaire et financier mandaté par une société de gestion, alors que la convention qu’elle avait conclu avec cette dernière excluait expressément tout mandat de démarchage ;

·         d’autre part, pour avoir fourni à certains de ses clients, un service de réception et de transmission d’ordres, sans avoir conclu préalablement avec ces derniers, une convention précisant les droits et obligations de chacun.

Cette décision peut faire l’objet d’un recours.

Dans son rôle de protection de l’épargne, l’AMF veille au grain dans ce milieu susceptible à tant de convoitise. Avant de vous engager dans un placement, faites preuve de vigilance.


ASSURANCE-VIE : PRES DE 30 MILLIONS D’EUROS POUR LES ADHERENTS D’AFER

AU BOUT DE 20 ANS DE PROCEDURE, L’AFER RECUPERE PRES DE 30 MILLIONS D’EUROS POUR LE COMPTE DE SES ADHERENTS FLOUES PAR LES FONDATEURS DE L’ASSOCIATION. LES DETAILS DE L’ACTION EN RESTITUTION

Afficher l'image d'origine

 

L’Afer, la plus grosse association d’épargnants en France, vient de remporter une belle victoire juridique. Plus de 55 000 adhérents lui avaient donné mandat pour une action de restitution liée à l’ancien procès des fondateurs. Rappelons que les deux fondateurs de l’association ayant créé le contrat d’assurance –vie Afer, étaient poursuivis pour avoir détourné environ 128 millions d’euros au détriment des adhérents, par le biais d’un accord occulte de rémunération passé avec Abeille Vie, l’assureur des contrats d’assurance-vie de l’Association.

Le mandat conjoint a été reconnu comme recevable et l’action menée fondée.

La justice a décidé la restitution des sommes confisquées au bénéfice des adhérents mandants. Dans un premier temps, le Ministère des finances avait accepté de régler le montant du principal, déjà versé aux adhérents concernés, mais s’était opposé au paiement des intérêts. L’Afer vient d’avoir là aussi gain de cause. Les mandants vont pouvoir ainsi recevoir l’intégralité des sommes qui leur sont dues. Et ce, sans avoir eut besoin d’une class action.

Pour le Président de l’Afer, Gérard Bekerman :  « cette issue permet de refermer définitivement le livre du procès dit des fondateurs ». Et d’ajouter : « les vieux textes ont parfois raison des nouvelles lois et qu’il est nul besoin d’avoir recours aux actions de groupe créées par la loi de 2014 qui concernent principalement les consommateurs dans des domaines limités ». Cette action prouve aussi que l’argent est un bien restituable.

Grâce à la technique du mandat, il suffit, dans l’hypothèse d’un dommage collectif, que chacun des plaignants mandate individuellement une même entité (association, cabinet d’avocat voire une personne physique) en précisant son identité, celle du mandataire et le montant du préjudice pour que l’entité mandataire puisse agir en justice pour le compte des plaignants. La décision de la Cour d’appel de Versailles va ainsi permettre d’élargir largement le spectre des actions collectives grâce à la théorie du mandat.

20 ANS DE COMBAT

Voici l’historique de la procédure pour obtenir près de 30 millions d’euros de restitution

4 juin 1999 : une plainte est déposée contre, notamment, deux des fondateurs de l’Afer Messieurs ATHIAS et LE SAUX pour « Abus de confiance, blanchiment, tromperie, sur les qualités substantielles d’une prestation, publicité mensongère ».

24 avril 2002 : l’Afer se constitue partie civile auprès du Tribunal de grande instance de Paris.

23 février 2005 : Monsieur le Juge d’instruction Philippe COURROYE ordonne, entre autres, le renvoi de Mes­sieurs ATHIAS et LE SAUX devant le Tribunal correctionnel de Paris.

6 avril 2006 : l’Afer se désiste en tant que partie civile au motif qu’elle ne se considérait pas en mesure de réclamer des dommages et intérêts au nom de ses adhérents.

4 juillet 2006 : le Tribunal de grande instance de Paris déclare Messieurs ATHIAS et LE SAUX coupables d’Abus de confiance au préjudice de l’association Afer et de ses adhérents à hauteur de 845 654 000 francs, et les condamne à deux ans d’emprisonnement, et ordonne à leur encontre la confiscation en valeur de la somme de 128 919 120,00 € (845 654 000 francs).

Des appels ont été interjetés par les prévenus, le Ministère Public et des parties civiles.

10 juin 2008 : condamnation de Messieurs ATHIAS et LE SAUX par la Cour d’appel de Paris à deux ans de pri­son avec sursis et 200 000 € d’amende. Et la confiscation de 92 millions d’€ des sommes détournées.

La Cour d’appel de Paris fixe la formule arrêtant le montant restituable aux adhérents lésés soit, soit l’ap­plication d’un coefficient de 0,66% au montant de l’épargne constituée par l’adhérent durant la période de prévention. Les prévenus ont formé des pourvois contre cet arrêt.

2 décembre 2009 : la Cour de cassation rejette les pourvois de Messieurs ATHIAS et LE SAUX.

Novembre 2010 : un protocole de médiation a été rédigé entre Messieurs ATHIAS, LE SAUX et l’Association Afer, qui finalement ne sera pas signé.

29 décembre 2011 : dépôt de la requête en restitution près de la Cour d’appel de Paris, 55 113 adhérents ont mandaté l’Afer afin que soit menée en leur nom et pour leur compte, une action en restitution des sommes détournées à hauteur de 24 556 958,88€.

20 janvier 2014 : la Cour d’appel de Paris a déclaré irrecevable la requête en restitution, au motif que « nul ne peut plaider par procureur » et que l’Association n’a pas à plaider pour le compte d’autrui.

22 janvier 2014 : l’Afer forme un pourvoi en cassation contre l’arrêt du 20 janvier 2014.

20 mai 2015 : la Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 20 janvier 2014, et renvoie la cause et les parties devant la Cour d’appel de Versailles.

23 mai 2016 : une nouvelle requête aux fins de restitution de 50 463 adhérents mandatant l’Afer est déposée auprès de la Cour d’appel de Versailles.

6 juillet 2016 : la Cour d’appel de Versailles ordonne la restitution aux requérants de la somme totale de 17 292 290,73 € (hors intérêts), partie de la somme confisquée par l’arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 18 juin 2008, actualisée au taux légal à compter du 1er aout 1997 avec capitalisation, à charge pour l’Afer en sa qualité de mandataire de répartir cette somme entre ses mandants conformément aux droits de chacun.

28 mars 2017 : une requête aux fins de rectification d’erreur matérielle est déposée par le Parquet général à la demande de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) auprès de la Cour d’appel de Versailles.

2 mai 2017 : la DGFiP verse à l’Afer 17 292 290,83 €.

5 mai 2017 : l’Afer procède à la restitution des sommes détournées aux adhérents mandants et leurs ayants droit et envoie plus de 50,000 lettres chèques.

13 septembre 2017 : la Cour d’appel de Versailles rend un arrêt rejetant la requête en rectification d’erreur matérielle. L’arrêt est signifié à l’Afer le 16 octobre 2017.

18 septembre 2017 : la DGFiP forme un pourvoi en cassation contre l’arrêt du 13 septembre 2017.

19 octobre 2017 : l’Afer signifie l’arrêt du 13 septembre 2017 à la DGFiP et à l’agent judiciaire de l’Etat.

12 décembre 2017 : l’Afer signifie une sommation de payer à la DGFiP demandant le paiement du reliquat du principal et les intérêts soit 11 567 945,17 € en principal et de 306 163,83 € en intérêts.

11 janvier 2018 : la DGFiP écrit à l’Afer pour indiquer que l’Etat paiera les intérêts, le cas échéant quand la Cour de cassation se sera prononcée sur le pourvoi formé par l’administration.

31 janvier 2018 : l’Afer répond à la DGFiP et prend acte de la décision de l’administration tout en lui rappelant que le pourvoi n’avait pas d’effet suspensif.

Mai 2018 : l’Afer soumet son mémoire en défense dans la procédure devant la Cour de cassation.

Septembre 2018 : le Conseiller rapporteur dépose son avis de non-admission du pourvoi de la DGFiP.

5 décembre 2018 : le pourvoi de la DGFiP est déclaré non-admis par la Cour de cassation, ce qui signifie qu’il n’a pas passé le « filtre » de la Cour de cassation.

29 mars 2019 : la DGFiP procède au versement à l’Afer de la somme de 12 414 661,54 €.

Avril 2019 : préparation de l’envoi aux adhérents ayant donné mandat du reliquat des sommes devant leur être restituées.


PRIX IMMOBILIER : PLUS DE TRANSPARENCE

L’ADMINISTRATION FISCALE OUVRE AU PUBLIC SA BASE DE DONNEES SUR LES TRANSACTIONS IMMOBILIERES. UN OUTIL POUR LES VENDEURS ET LES ACQUEREURS.

 

Petit-à- petit la transparence fait son chemin dans l’immobilier résidentiel en France. En effet La direction générale des finances publiques (DGFIP) ouvre au public sa base de données sur les transactions immobilières. Baptisée DVF (demande de valeur foncière), cette base contient actuellement environ 15 millions de données relatives aux transactions immobilières réalisées sur le territoire métropolitain et les DOM-TOM, à l’exception de l’Alsace-Moselle et de Mayotte entre janvier 2014 et mi-2018. Ces données sont issues des actes notariés et des informations cadastrales.

QUELS BIENS REPERTORIES ?

Qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement, d’une dépendance ou d’un terrain non bâti, les acheteurs peuvent connaître en détail la valeur d’un bien ayant fait l’objet d’une transaction récente, avec la surface ou le nombre de pièces. Mais cette base ne donne aucun renseignement  sur l’état du logement et sur l’étage d’un appartement. « Dans une même rue, et même dans le même immeuble, selon l’étage, mais surtout selon l’état du bien, l’écart de prix peut être réel » me rappelle Maël Bernier chez le courtier en crédit immobilier meilleurtaux.com

COMMENT CA MARCHE ?

De retour d’Outre- Atlantique, je viens de tester ce nouvel outil.  Je ne vous cache pas que son utilisation est relativement ardue. Si un appartement ou une maison à la vente retient votre attention, demandez à l’agent immobilier sa section cadastrale. Il faut introduire cette donnée à gauche de l’écran après le département et la commune. Sur la droite apparaitront les dernières transactions répertoriées : date, prix et surface.

Les plus de ce site : gratuit, immédiat, illimité en nombre de données. Et à la différence de Patrim, vous pouvez le consulter de manière anonyme.

Loin d’être inutile ce site devrait ralentir les ardeurs des vendeurs trop gourmands. Encore faut-il qu’il y ait eu des transactions récentes dans leur secteur immobilier. Coté acheteurs, consulter cette base de données non commerciales devrait les rassurer sur le juste prix de leur acquisition. Une précaution à prendre pour le marché résidentiel encore au beau fixe.