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APPART CITY : UN ACCORD GAGNANT GAGNANT ?

LE NOUVEAU BAIL PROPOSE PAR APPART CITY CONTINUE DE SUSCITER DES VAGUES AUPRES DES INVESTISSEURS.

Entre le 12 juin et le 25 juin, mon dernier billet consacré à Appart City a suscité un peu plus de 70 commentaires.  Sur les 110 résidences gérées par Apart City, voici les dernières estimations d’observateurs, à la mi juin : entre 44 et 48 résidences signataires à plus de 75% du nouveau bail avec effet rétroactif au 1er janvier 2017  ,  12 résidences non concernées par l’accord et entre 52 et 56 résidences refusant de signer.

LA RECAPITALISATION EN QUESTION

12 juin. Réaction d’un investisseur : « Dans l’article des Echos du 1er juin, T. Rochet disait une recapitalisation de 42 millions. Mais 30 millions sont réservés pour les travaux. Donc les 20 millions que les avocats nous ont dit réservés au paiement des arriérés se retrouvent à 12 millions. Si fin 2015, AC devait 64 millions (Denizet avait parlé de 65) . On peut imaginer les comptes de 2016 où la majorité des bailleurs n’a pas été payée.
Les propriétaires sont sans aucune nouvelle de ce qui se passe.
Pas de document officiel et l’on peut constater que les conditions suspensives inscrites ne servent à rien. Les quotas imposés de signataires aux dates fixées ne sont pas réalisés mais il n’y a pas « suspension ». Les arriérés de loyers qui devaient être payés avant le 31 mai ne le sont pas à ce jour sans que la condition suspensive joue.
AC continue à faire sa loi ; les conditions établies il y a quelques mois sont déjà piétinées sans que les bailleurs puissent dire un seul mot.
Les retours des baux signés ne se font pas, empêchant les bailleurs de prouver la mauvaise foi d’AC et d’utiliser la clause résolutoire inscrite
 ».

13 juin  Réaction d’un autre investisseur : « 42 millions de recapitalisation…, Une annonce qui précédait de quelques jours donnait le chiffre de 20 millions…, 30 millions pour faire des travaux…,
Une dette fournisseurs s’élevant à 64 millions en décembre 2015, qui a sans aucun doute fortement progressé au 31 décembre 2016 et qu’on n’ose imaginer au 13 juin 2017….

Les copropriétaires ne sont pas des clowns et demandent la fin du spectacle et le remboursement des places… La manoeuvre qui consistait à présenter il y a quelques mois un protocole signé par quatre avocats promettant une solution idéale qui était la seule possible et la meilleure pour les copropriétaires avait pour principaux objectifs de gagner du temps, de suspendre les procédures en cours (les avocats signataires du protocole ne pouvant pas maintenir celles qu’ils avaient lancées). La situation est extrêmement préoccupante, les procédures vont se multiplier »

14 juin Un particulier poursuit « Ma résidence a signé à hauteur de 80% avec la pression de l’un des 4 avocats le nouveau bail, à ce jour nous n’avons toujours pas reçu nos arriérés, et les copropriétaires n’ayant pas mandaté cet avocat mais qui ont signé ce nouveau bail, ne sont pas payés. Nous avons signé car nous n’avions pas été prévenus de cette situation soit disant catastrophique. Car je vous garantis sinon que l’on aurait anticipé et nous aurions pu voir avec un autre gestionnaire ».

Et un autre précise : « Et bien, puisque Me Pechayre s’y refuse, voici la liste des résidences signataires à + de 75%:
Agen, Aix, Alfortville, Amiens, Angers, Angoulème, Annemasse, Antibes, Caen, Cergy, Chalon, Cherbourg, Clichy, Cornebarrieu, La roche/yon, Le blanc mesnil (2), Le Cannet, Le havre, Le Mans centre, les Ulis, Lille (2), Limoges, Lyon caluire, Villeurbanne, Montélimar, Mulhouse, Nantes carre bouffay, Nantes cité des congrès, Nice, Nimes, Paris St Maurice, paris Villette, Pau, Perpignan, Reims magenta, Rennes beauregard, Rosny,St nazaire Océan, Strasbourg aéroport, Tours, Valence, Vannes.…..
Voici les résidences hors négociation, soit des résidences à 0% de baisse et qui n’ont jamais rien signé:
Bois d’Arcy, ferney, Fuveau, Gaillard, Montpellier grand M et le quadrant, reims colbert, st nazaire, toulouse colomiers, toulouse purpan, toulouse st simon, velizy et villejuif
Ce qui signifie que toutes les autres n’ont rien signé et ne sont pas prêtes à signer quoi que ce soit
 ».

BIENTOT UNE VISIO CONFERENCE

20 juin. Dans les nombreux commentaires, arrive cette courte info « Un lien qui peut vous intéresser « :

http://neolane.cerenicimo.fr/nl/jsp/m.jsp?c=JYySJTcRGbPw9GbMP6YnJQ%3D%3D

 

Plateforme fournissant les CGPI (conseils en gestion de patrimoine indépendants), Cérénecimo organise une visioconférence le mercredi 5 juillet à 11H intitulé « Immobilier géré : Gestion des relations investisseurs-exploitants, succès et échecs ». L’autre intervenant à coté du dirigeant d’AC, Me Peschayre vous y convie dans un post du 21 juin:  » je vous invite tous à regarder et à écouter vous jugerez après! Car je ne serai ni « aux cotés  » de Rochet qui n’est qu’un adversaire avec qui nous avons négocié ni « aux cotés » de CERENICIMO qui n’est que la principale plateforme sur laquelle les CGP (conseils en gestion de patrimoine) viennent chercher les « biens  » à vendre« .

 Réaction d’un investisseur : « On supposait que le conseil intervenant dans ce blog allait bientôt se mouiller dans la revente LMNP….Du rêve à la réalité…. Cerenissimo et plus particulièrement LB2S ont déjà démarché des résidences Appart city pour proposer leur services: mandat pour des reventes LMNP (des propriétaires excédés) ou assurance loyers impayés….Un moyen de récolter encore des fonds auprès de propriétaires en demandant une commission conséquente pour garantir le paiement des loyers »….

Il semblerait que ce spécialiste de la revente de lots en résidence de tourisme ne soit intéressé que par les biens des propriétaires ayant signé le nouveau bail d’AC.

SIGNATAIRE OU NON DU NOUVEAU BAIL, DONNEZ VOTRE AVIS ICI.


IMMOBILIER : QUAND MACRON EFFRAYE LES PROPRIETAIRES

RESIDENCE PRINCIPALE, BIENS LOCATIFS, DES PROPRIETAIRES COMMENCENT A CEDER LEUR BIEN POUR EVITER OU ATTENUER LE NOUVEL IMPOT SUR LA FORTUNE.

BLOG FEAU

Un duplex parisien

 

Même si Edouard Philippe vient de  confirmer qu’aucune loi de finances rectificative ne serait discutée cet été, les propriétaires immobiliers et en particulier les bailleurs sont inquiets.

« Dans son programme présidentiel, Emmanuel Macron souhaitait recentrer l’ISF sur les actifs immobiliers en sortant du champ de cet impôt (rebaptisé IFI : Impôt sur la Fortune Immobilière), les autres actifs dont les valeurs mobilières, actifs financiers, et l’assurance-vie. Le seuil d’assujettissement resterait fixé à 1,3 million d’euros de patrimoine net taxable, le barème actuel restant également inchangé. L’abattement de 30% sur la résidence principale ou l’exonération des œuvres d’art seraient maintenus » me rappelle un ingénieur patrimonial chez Rotschild Patrimoine.

Face à cette perspective de recentrage de l’ISF sur la pierre, des propriétaires commencent à alléger ce poste dans leur patrimoine. Une négociatrice de l’immobilier parisien haut de gamme situé Rive Gauche constate de récents arbitrages chez ses clients fortunés. « Juste après le second tour des élections présidentielles, trois nos clients ont mis en vente, leur vaste appartement de standing pour se rabattre sur une surface plus petite ». En fait ces financiers se séparent donc de leur résidence principale évaluée à environ 3 millions d’euros pour un nouveau toit moins onéreux. Dans un précédent billet, je vous avais averti du programme fiscal du nouveau Président.

IFI : QUEL IMPACT SUR LE MARCHE ?

Pourtant lors de sa dernière conférence de presse Charles-Marie Jottras Président du groupe immobilier Daniel Féau s’est voulu rassurant : «  Le cantonnement de l’impôt sur la fortune aux seuls actifs immobiliers ne nous parait pas de nature à modifier de façon sensible le marché. Cette réforme n’envisage apparemment pas d’augmenter l’impôt sur la fortune immobilière, mais prévoit de la pénaliser de façon relative, par opposition avec l’investissement dans les entreprises. Par ailleurs, il est difficile d’imaginer qu’un gouvernement  souhaitant débloquer les freins à la création de richesses et d’emplois, continue de réprimer l’investissement immobilier comme une « rente » lorsque celui-ci n’est pas destiné à un usage du propriétaire, mais à loger des personnes ou des entreprises ».

Cette pénalisation « relative » entraine déjà des arbitrages en faveur d’ actifs moins taxés. Dans le secteur purement résidentiel, les agents immobiliers et les administrateurs de biens constatent que les congés pour vente d’appartements dont le bail arrive à échéance, se multiplient.  Des petites surfaces comme des grandes vont donc alimenter l’offre de biens à vendre. Un frein à la hausse des prix ?

 


HAMBOURG : ENFIN LA PHILHARMONIE

LA SUPERBE PHILHARMONIE DE L’ELBE A ENFIN OUVERT SES PORTES. VISITE  DE CETTE OPERATION PHARAONIQUE A L’ ARCHITECTURE AUDACIEUSE.

L’audacieux mariage de la brique et du verre.

A quelques jours de la fête de la musique en France, j’en profite pour donner un coup de projecteur sur Hambourg. Cette ville hanséatique accueillera les 7 et 8 juillet 2017, les dirigeants du G20. D’ailleurs le dernier jour, ils assisteront à un concert de musique à l’Elbphilharmonie.

Enfin sorti de terre, ce  vaisseau fantôme se dresse sur le socle d’un ancien entrepôt de cacao en brique rouge. Impressionnante, sa voile de verre et d’acier se déployant par vagues successives jusqu’au sommet de la toiture, trône jusqu’à 110 mètres de hauteur, en surplomb de l’Elbe.Avec les confrères de l’Ajibat, j’ai eu le privilège de me rendre sur une terrasse privée donnant sur le toit.

Oui, c’est bien le toit

 

L’architecture est signée par le cabinet suisse Herzog & de Meuron. Spécialiste dans la reconversion du patrimoine industriel, il est déjà intervenu pour la Modern Tate Gallery implantée sur la rive droite de la Tamise à Londres.

Alors que la première pierre a été posée en 2007,  cette opération a trainé pendant dix ans. Et surtout son budget a littéralement explosé : d’un devis de 187 millions d’euros, la facture s’est finalement chiffrée à 789 millions d’euros. Pour tenter de limiter les dégâts financiers, une concession a été cédée à un hôtel sous l’enseigne Westin et à quarante cinq luxueux appartements ont été vendus… il y dix ans. Et ce, pour un prix entre 15.000 et 25.000 euros le mètre carré. Nos voisins d’Outre Rhin sont familiers à ce genre de dérapages. Le dernier en date : la construction du nouvel aéroport de Berlin où les dépassements de budget se chiffrent en milliards.

DEUX SALLES DE CONCERT

Situé à l’extrémité ouest du quartier de HafenCity ,  dans la zone d’entrepôts Speicherstadt inscrite au patrimoine mondial de l’Unesco, le complexe Elbphilharmonie constitue un point de repère architectural et culturel. En empruntant un long escalator, vous atteindrez la plaza ouverte au public et faisant le tour de la base de son imposante façade en verre et jouit de ses 37 mètres de hauteur, d’une vue panoramique sur la ville et le port. « Ayant déjà accueilli deux millions de visiteurs sur la plaza,  ce bâtiment est devenu une véritable attraction pour la ville. Les touristes viennent aussi bien du nord que du sud de l’Europe » me confie l’architecte Olaf Bartels.

Ce paquebot géant abrite un auditorium doté de 550 fauteuils, plutôt destiné aux concerts de musique acoustique et une grande salle de 2.350 places destinée aux grands concerts ou spectacles. Comme à l’auditorium de Radio France ou la Philharmonie de Paris ou encore de la Seine Musicale, l’acoustique est conçue par l’architecte japonais  Yasuhisa Toyota . J’ai pu l’apprécier en assistant à une répétition dans la grande salle.

La grande salle

Comme au Metropolitan Opera de New-York, les concerts de grande qualité sont quasiment réservés un an à l’avance sur le site de la Philharmonie. Mais pour les autres manifestations moins prestigieuses et programmées en semaine, les mélomanes peuvent tenter leur chance, lors de ventes de dernière minute, en se rendant 90 minutes avant le début du concert, au bureau des ventes de tickets, situé au rez-de-chaussée, à droite de l’entrée. Bonne chance !


APPART CITY : VOS DERNIERES REACTIONS

QUID DES LOYERS IMPAYES ? QUEL RENFORCEMENT DES FONDS PROPRES ? QUELLE SANTE FINANCIERE ? TROIS QUESTIONS CLES QUE SE POSENT LES INVESTISSEURS.

 

Entourée d’un manque de transparence la recapitalisation d’Appart City intervenue le 1er juin 2017 ne semble pas apaiser les esprits des investisseurs. Voici leurs réactions ainsi celle d’un conseil, à mon précédent billet.

« c’est amusant votre blog! je vous remercie d’informer ici les non-signataires du désagrément persistant qui les affectent alors que les signataires retrouvent la tranquillité..
il suffirait pourtant que ceux qui réfléchissent rejoignent enfin un accord qui marche! 
» commente un avocat.

QUID DES LOYERS IMPAYES ?

«  S’il se confirmait qu’un régime à 2 vitesses s’instaurait, il serait bien entendu totalement illégal et discriminatoire.

Les tribunaux seraient même sans doute en droit de considérer qu’il y a là une tentative d’extorquer par la contrainte la signature d’un nouveau bail contre le paiement des loyers.

Cela ressemblerait à un chantage ou à une extorsion que les tribunaux sauront qualifier comme il se doit » précise un non signataire du nouveau bail.

Réaction d’un autre investisseur : « Si AC n’est pas en mesure de payer ses loyers dans les baux, les résidences continueront de les assigner régulièrement…..Son président actuel fait le tour des résidences pour trouver d’autres résidences signataires, mais continue d’essuyer des refus massifs…. Les signatures sont restées au point mort depuis de nombreuses semaines, et les résidences signataires ne représentant pas la majorité (si on fixe celle- ci à 56 sur une basse de 112 au départ)
Ce chantage à la recapitalisation a été un véritable chantage, car nous connaissions l’issue dès le départ ».

 

RENFORCEMENT DES FONDS PROPRES ?

« L’annonce d’une recapitalisation n’est qu’une annonce et n’est actuellement pas démontrée formellement semble-t-il.
Cette recapitalisation correspond-elle à un apport nouveau de fonds et pour quel montant? Appartcity n’a fait aucune communication claire et précise à ce sujet.
Les promesses faites par Appart’ city  sont le plus souvent jamais tenues.
Vu le nombre de baux non modifiés par une baisse de loyer, et pour lesquels Appart’ city confirme que les retards ne seront pas payés, la dette d’Appart’ city s’accroit de jour en jour.… »

QUELLE SANTE FINANCIERE ?

Des investisseurs se sont penchés sur le bilan d’AC clos au 31 décembre 2015 (le dernier connu).

« Voici le Bilan 2015 d’Appart City, selon le site societe.com :

Dettes fournisseurs (bailleurs): 64 millions d’euros
Dettes fiscales: 20 millions d’euros
Résultat 2015: Déficit de 6 millions d’euros

« J’ai lu attentivement leur bilan complet…une société affichant autant de dettes que son CA annuel!

25 millions d’obligations convertibles, 35 millions d’emprunt obligataire, 64 millions de dettes fournisseur, 20 millions de dettes sociales et fiscales, etc, etc….ils jouent plein pot l’effet de levier…mais un jour????

Ce n’est pas leurs 45 résidences signataires qui vont réellement leur faire faire des économies! Une goutte d’eau puisque cela ne représente qu’à peine 4 millions d’économies…

Cumulé avec les assignations en cours, nul doute que la trêve sera courte…. » conclut l’un deux.

FAITES NOUS PART DE VOTRE AVIS.