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RESIDENCE DE TOURISME : VOS REACTIONS

VOICI VOS COMMENTAIRES SUITE A L’INVESTISSEMENT D’ANGLAIS, DE BELGES, D’IRLANDAIS ET DE SCANDINAVES DANS UNE RESIDENCE DE TOURISME EN FRANCE.

Location vacances maison Fabregues

Près de 150 investisseurs européens ont acheté une maison dans la Résidence de Tourisme « Domaine du Golf » à Fabrègues, située près de Montpellier.

Il y a quelques semaines, j’ai évoqué la déroute d’ investisseurs européens piégés dans une résidence de tourisme près de Montpellier. Un peu tardivement, je vous communique leurs réactions suite à ce billet de blog.  « Un exemple de plus à propos de ces gestionnaires ne voyant que le côté juteux de ce type d’opération : on paye les loyers avec les commissions d’engagement ou fonds de concours . Une fois ces derniers épuisés, on se place en régime de sauvegarde et on diminue les loyers dans des proportions considérables. Les propriétaires sont pris en otage, avec des baux dénoncés unilatéralement ».

LA DEBACLE DES INVESTISSEURS « Résidence de tourisme = vente mensongère, avec clairement une complicité des tribunaux de commerce qui laissent trainer les procédures et ne condamnent pas assez les gestionnaires véreux.  Ces derniers évitent de payer les loyers, alors que les acquéreurs doivent s’acquitter des emprunts, intérêts et autres frais et taxes.
Il est inadmissible que l’Etat français n’intervienne pas.
Clairement, ces trois Parties y trouvent leur compte financièrement, et se moquent de la débâcle de l’investisseur
 ».

PLUS DE 10 ANS DE PROCEDURE

« PROMEO a mis en place un système mafieux : toujours les mêmes acteurs “village center gestion” à la signature, puis MMV puis MMV by PROMEO, puis VCR.
Si la justice existe, dès qu’il y a soupçon de fraude, les Tribunaux compétents devraient imposer à PROMEO, de verser une somme égale au montant des préjudices estimé par les propriétaires lésés. Cette somme serait mise sous séquestre.
Si au final PROMEO  est déclaré coupable, il devra verser une indemnité égale à l’indemnité reconnue par le tribunal. Et majorée par des intérêts de retard, compte tenu des lenteurs administratives. Est-il normal qu’une procédure dure onze ans
»

TROIS GRIEFS POUR CE PLACEMENT

Voici la réaction de la FNAPRT (fédération nationale des propriétaires en Résidence de Tourisme) : « Au vu de tous ces cas, il est difficile d’entendre marteler de la part des professionnels  représenté par le SNRT (Syndicat national des résidences de tourisme) qu’il s’agit là de cas isolés et minoritaires : on ne sent pas de code déontologique chez eux…Il est donc indispensable que les pouvoirs publics interviennent.

° Les dispositifs fiscaux constituent un levier de vente très puissant maitrisé par les pouvoirs publics : pourquoi perdurent-ils depuis si longtemps? Nous participons aux groupes de travail menés par les pouvoirs publics, mais pour l’instant, des promesses. Pas de résultat concret.

° L’information ou plutôt le manque d’information donné aux acheteurs relèvent également de la responsabilité des pouvoirs publics (protection du consommateur) et des officiers ministériels   (Notaire) et des banques. Tous savent à quel point ces placements sont toxiques. Or les banques les ont financés et continuent à le faire. Pourquoi laissent-ils ces biens se vendre avec une étiquette de placement sûr alors que l’histoire montre les échecs et catastrophes répétés?

° L’inadaptation de l’appareil judiciaire, que ce soit au niveau des tribunaux de Commerce toujours en faveur des gestionnaires, aussi malhonnêtes soient-ils, que des autres juridictions. Les longs délais, le manque de compréhension du problème, le manque de temps, rendent les procédures insupportables ».

DES INVESTISSEURS EUROPEENS ABUSES

« La conjonction de ces trois éléments est déjà compliquée, voire inextricable pour des propriétaires français, c’est pire pour les étrangers.  Une intervention de leur propre pouvoir public (ministères des affaires étrangères) serait une bonne chose pour inciter nos pouvoirs publics à prendre leurs responsabilités et laisser moins de place aux lobbyings des professionnels de ce secteur.

De plus, la dimension collective du problème constitue une complexité supplémentaire. En effet il n’est pas facile de fédérer les propriétaires éparpillés en Europe. Ils ont une compréhension hétérogène du problème, des moyens, des objectifs, des contraintes différentes. Souvent les étrangers ne connaissent pas le concept d’association loi 1901…

A QUAND UN CADRE REGALIEN ?

« Effectivement, il est temps grand temps que les ministères du tourisme, des finances et des affaires étrangères (pour les victimes européennes) puissent s’accorder à prendre les dispositions nécessaires à la sécurisation de ce type d’investissement et de pouvoir disposer d’ engagements obligeant tous gestionnaires de résidences de tourisme à assumer dans un cadre régalien le respect de baux contractualisés entre les propriétaires et eux mêmes.

Il est scandaleux de voire les largesses dont disposent ces acteurs, avec la connivence des services des impôts et des banquiers. D’où la nécessité de légiférer pour faire cesser les situations financières critiques des investisseurs victimes de ces agissements : ventes aux enchères des biens, saisies…. Leur rêve tourne en cauchemar ».


OEUVRES D’ART : ATTENTION A LA PROVENANCE

SUR LE MARCHE DE L’ART, UNE OEUVRE PEUT ETRE ENTACHEE DE SUSPICION QUANT A SON ORIGINE. LA PLUS GRANDE VIGILANCE S ‘IMPOSE.

Henri Matisse, "Robe bleue dans un fauteuil ocre", huile sur toile, 1937.

Henri Matisse. “Robe bleue dans un fauteuil ocre”. Huile sur toile 1937

Sur le marché de l’art, la vente illégale en 1944 du tableau “Homme Assis” d’Amadéo Modigliani, spolié pendant la guerre,  continue de défrayer la chronique des deux cotés de l’Atlantique. La spoliation artistique des collections privées, un sujet que j’ai pu d’approfondir en suivant à l’Ecole du Louvre, un cycle d’été consacré aux collections françaises pendant la Seconde Guerre Mondiale. Tout particulièrement pour le blog, je viens d’interviewer l’animatrice de ce cours : Emmanuelle Polack, historienne, experte française pour la Task Swabinger Kunstfund.

Des chiffres d’abord. « Quelques 100.000 œuvres d’art ont été transférées de France vers l’Allemagne pendant la 2° guerre mondiale. Dans les années 60, la Commission de restitution a réussi à récupérer 60.000 objets d’art volés grâce aux indications de la Rose Valland. Pendant la guerre, « ce capitaine de l’art »  travaillait bénévolement au Musée du Jeu de Paume à Paris, lieu de transit des œuvres appartenant notamment aux familles juives et volées par les Allemands. Hitler les destinait à son futur musée de Linz » m’explique Emmanuelle Polack.

A ce jour, 2.000 œuvres répertoriées comme MNR (musées nationaux de restitution) attendent encore d’être revendiquées par les descendants de leurs propriétaires. Ces œuvres figurent dans cette base de données accessible par le grand public sur internet .

L’ART ET L’ETHIQUE

Ensuite, dans un souci de devoir de mémoire des victimes de guerre,  c’est important de se pencher sur la provenance d’une œuvre d’art. Et ce, afin de cerner l’identité de ses propriétaires successifs. « L’éthique doit absolument prévaloir sur le marché de l’art » martèle Emmanuelle Polack. D’ailleurs avant toute vacation, les grandes maisons de ventes aux enchères vérifient la provenance de chaque lot. « A Londres et à New-York, nous disposons d’une petite équipe spécialisée dans la recherche de provenance.  Souvent c’est un travail de titan,  mais avec la mise en ligne des archives familiales des grands collectionneurs, l’information va s’améliorer » assure Stephanie Ibanez, directrice juridique chez Christie’s à Paris. Encore faut-il que les descendants connaissent l’étendue de la collection de leurs parents. Ainsi par exemple, la journaliste Anne Sinclair, petite fille du marchand Paul Rosenberg, ignorait que « la robe bleue dans un fauteuil ocre » de Matisse appartenait à son grand père.

A noter que tous les catalogues de Christie’s sont passés en revue par le « Art Loss Register » afin de s’assurer que les lots ne sont pas enregistrés comme ayant été volés.

MISES EN GARDE

Enfin en matière de recel, la France s’est dotée de L’Office central de lutte contre le trafic des biens culturels (parfois abrégé en OCBC).  Chargé de la recherche des biens culturels, notamment des oeuvres d’art volés à des particuliers ou des institutions culturelles, cet organisme de police français dispose également d’une base de données accessible sur internet.

Même les petits collectionneurs  consacrant quelques milliers d’euros à une peinture ou à une sculpture ne sont pas à l’abri de déconvenues. La solution ?  «  A côté du certificat d’authenticité, exiger de la galerie ou de la société de vente aux enchères une fiche de provenance de l’œuvre signée par un expert affilié au syndicat des galeristes et attestant du parcours de transferts de propriété de l’œuvre » répond Emmanuelle Polack. A quand cette déontologie sur le marché de l’art français ?

 


GROS PLAN SUR LE CENTER PARCS DE L’ AILETTE

A COMPTER DU 1ER OCTOBRE 2016, PLUS DE 600 COPROPRIETAIRES DEVRAIENT SUPPORTER UNE BAISSE DE LOYER ET DES TRAVAUX DE REMISE EN ETAT

Cottage Lac d'Ailette

Le lac du Center Parcs de l’Ailette

Au Domaine du lac de l’Ailette, le renouvellement des baux commerciaux de ce Center Parcs fait des vagues. Situé dans l’Aisne, il compte 840 cottages. Bien sûr, la date de conclusion des baux et par conséquent de leur renouvellement 9 ans après, dépend de la date de livraison de cette vaste opération classée en résidence de tourisme.

Ainsi les copropriétaires des 156 cottages de la première tranche ont déjà accepté de nouvelles bases. Avec à la clé, un loyer en baisse et un budget de travaux à régler.

Quant aux copropriétaires des 680 cottages de la seconde tranche, leur bail commercial arrive à échéance le 30 septembre 2016. L’exploitant Pierre & Vacances leur a déjà donné congé. Et ce, en bonne et due forme 6 mois, au moins, avant la fin du bail. En théorie, les investisseurs peuvent récupérer leur « cottage » en fin de bail sans avoir à verser une  indemnité d’éviction à l’exploitant. En pratique, cette solution n’est guère réaliste, les parties communes appartenant à l’exploitant. D’où la nécessite de conclure un nouveau bail commercial avec l’exploitant démarrant le 1er octobre 2016. « Cela revient à accepter une baisse de loyer de l’ordre de 15% par rapport au loyer initial et de décaisser en moyenne 11.000 euros pour la remise en état de leur cottage. Pour conserver le remboursement de la TVA sur l’achat du bien immobilier, le particulier doit détenir son investissement pendant 20 ans. Lors de la vente, les commerciaux ont fait miroiter aux clients, un loyer sécurisé pendant 20 ans » déplore David Sabatier, du cabinet d’avocat 1862 .

Quelques 430 copropriétaires se sont déjà fédérés pour négocier de meilleures conditions avec cet exploitant de renom et de dimension internationale.

« Nous avons mené une expertise financière et technique, qui a confirmé que la baisse de loyer et la participation aux travaux n’étaient pas justifiées » poursuit cet avocat parisien.

LA REPONSE DE PIERRE & VACANCES

Face à cette situation, je viens d’interroger le siège social de Pierre & Vacances. Voici sa réaction : « Pierre & Vacances n’impose rien, mais propose un renouvellement à l’identique avec un écart de revenu entre loyer perçu 1er bail et loyer à percevoir 2ème bail compris entre 7 et 10% selon les cas.

Les coûts moyens des travaux pour un cottage de 75 m2  sont d’environ 15 000 euros HT dont 12 000 euros à la charge des propriétaires et le solde à la charge de l’exploitant touristique.

Pour mémoire ces travaux sont déductibles des revenus fonciers et contribuent le cas échéant en fonction du régime fiscal, à créer un déficit.

Les conditions ont été les mêmes sur la 1ère et la 2ème tranche » .

S’agissant du bail commercial, le taux de renouvellement pour les cottages de la 1ère tranche se chiffre à 99,4 %. Quant à celui des 680 cottages de la 2ème tranche, il atteint 35% à fin juillet, sachant que la période de renouvellement se termine au 30 septembre 2016. Affaire à suivre.


EVASION : RENDEZ- VOUS EN MAYENNE

SPECTACLE ET PATRMOINE CARACTERISENT LE FESTIVAL DES NUITS DE LA MAYENNE PROGRAMME JUSQU’AU 10 AOUT.

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Le château de Sainte-Suzanne depuis le Tertre Ganne

 

Saison des festivals oblige, je viens de découvrir, après le Mois Molière à Versailles,  Les Nuits de la Mayenne. Pour cette 43° édition, du 19 juillet au 10 août 2016, ce festival de théâtre convie le public à découvrir le chef d’œuvre théâtral de Nikolaï Gogol, un Ruy Blas revisité avec folie, une comédie shakespearienne de mœurs, l’Afghanistan et ses cavaliers… Au total, 11 pièces proposées en plein air au cours de 17 représentations.

 

UN FESTIVAL ITINERANT

« D’une édition à l’autre, ce festival itinérant arpente des lieux porteurs d’histoire du département, en associant les collectivités locales partageant l’aventure de ce vagabondage » m’explique Michel Talvard, de Mayenne Tourisme. Lors de la soirée inaugurale, la pièce « le Porteur d’Histoire » d’Alexis Michalik (Molières 2014 du Meilleur auteur francophone vivant  et Meilleur metteur en scène d’un spectacle de théâtre privé), a été jouée dans la cour du château de Sainte –Suzanne. Avec ses bâtiments médiévaux, cette commune figure parmi « les plus beaux villages de France ».

Pas de doute, pour les spectateurs locaux cette manifestation leur donne l’occasion de valoriser leur patrimoine.

 

DES PROPRIETES DE CARACTERE

En Mayenne, située à 1h40 de Paris, par TGV direct, j’ai été surprise par l’authenticité de ce département à vocation agricole. Peu de résidences secondaires, 95% des maisons sont occupées à l’année. A la campagne, cela va de la maison de bourg, au manoir angevin, voire au Château. D’ailleurs l’association  VMF (Vieilles Maisons Françaises), défendant le patrimoine bâti et paysager,  y a répertorié plus d’une centaine de « châteaux ».

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Le château de Bourgon à Montourtier

Lors de ce déplacement, j’ai visité le château de Bourgon, qui n’a changé de mains seulement trois fois, en 800 ans. Entrés dans les lieux il y a une douzaine d’années, ses énergiques propriétaires sont de véritables amoureux des vieilles pierres. Ils organisent des visites guidées du 1er juillet au 15 aout et toute l’année sur rendez-vous.


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