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PIERRE & VACANCES : DES PRECISIONS

LA DATE DU 2 DECEMBRE 2021 APPROCHE. VOICI CE QU’IL FAUT RETENIR

photo de Sylvain Aymoz OT Méribel

Dans mon précédent billet de blog, j’ai détaillé les deux options proposées aux investisseurs privés par Pierre & Vacances, dans le cadre de sa procédure de conciliation.

« La mise en œuvre par le Groupe de cette nouvelle option demeure conditionnée à la signature par un nombre de bailleurs individuels du Groupe, signataires de l’avenant de septembre et de cette nouvelle proposition, représentant au moins 85% des lots, toutes résidences confondues » indique-t-on au siège.

Toutefois le n° 1 européen des résidences de tourisme pourra  décider de renoncer à cette condition dont il est le seul bénéficiaire. Et appliquer, s’il le souhaite, cette nouvelle proposition, quand bien même le seuil de 85% des lots, toutes résidences confondues  ne serait pas atteint.

La période d’adhésion à cette nouvelle proposition sous réserve de la réalisation de la condition suspensive susvisée, sera ouverte, sauf prorogation décidée à partir du vendredi 3 décembre 2021.


PIERRE & VACANCES : DENOUEMENT EN VUE

DERNIERE ETAPE AVANT LA FIN DE LA PROCEDURE DE CONCILIATION . EXPLICATIONS DE L’ULTIME PROPOSITION FAITE AUX INVESTISSEURS PRIVES.

photo de Sylvain Aymoz OT Méribel

Le compte à rebours a commencé pour les 18.000 propriétaires-bailleurs investisseurs privés chez Pierre & Vacances. La procédure amiable de conciliation du numéro un européen des résidences de tourisme prend fin le 2 décembre 2021.

 « Des discussions avec des représentants des bailleurs individuels ont abouti à une ultime proposition alternative du Groupe soutenue par la majorité des représentants des propriétaires » indique-t-on au siège. 

La nouvelle option proposée à l’ensemble des bailleurs  – y compris aux signataires du premier avenant totalisant près des deux tiers de ses bailleurs individuels –  prévoit désormais pour la période entre mars 2020 et juin 2021, une franchise de 5 mois consentie par le bailleur signataire du nouvel avenant. A comparer aux 7,5 mois de franchise dans le premier avenant.

Quant aux périodes intercalaires de 2020 (du 1er au 15 mars 2020, du 1er juin au 29 octobre 2020 et du 15 au 31 décembre 2020), elles correspondent aux périodes d’ouverture des sites touristiques du Groupe, soit 6 mois de loyers. Les 5 mois du premier semestre 2021 et les loyers dus à compter du 1er juillet 2021 seront payés à 100%. Et ce, dans les mêmes termes que ceux prévus dans l’avenant de septembre dernier.

Cette nouvelle option prévoit de verser un montant équivalent à 11 mois de loyers sur la période de 16 mois considérée, soit près de 70% des loyers contractuels.

En contrepartie, les bailleurs signataires de ce nouvel avenant renonceront au reversement de toutes indemnités envisagées par l’Etat, et à la remise des bons de séjours d’une valeur de 2700 € TTC, tels que ces engagements figuraient dans l’avenant de septembre.

Pour que cet accord soit validé, il doit être signé par les propriétaires de 85% des lots, toutes résidences confondues, avant la date fatidique du 2 décembre 2021. Rappelons que cette conciliation a été ouverte le 2 février 2021.


LES RESIDENCES GEREES : VOS REACTIONS

RESIDENCES MEDICALISEES, RESIDENCES ETUDIANTES, RESIDENCES DE TOURISME … UN VRAI DANGER SI L’ON RECHERCHE UN PLACEMENT SANS SOUCI. VOICI QUELQUES RECENTS COMMENTAIRES DES LECTEURS DE MON BLOG

 « Le bail commercial protège, par construction, le preneur, c’est à dire celui qui exploitera votre bien. Mais en cas de faute grave, comme par exemple de non paiement des loyers ou avec grand retard, l’exploitant ne sera pas condamné par le juge d’appel. Pire, vous ne pourrez pas vous libérer de votre bail commercial. Et ce, avec la complicité des gouvernements successifs qui ont pourtant organisé le financement de ces structures par le particulier.

Ne tombez pas dans ce piège cauchemardesque »

Autre réaction d’un investisseur : « Prudence, prudence, les investisseurs en résidence de tourisme en font les frais actuellement. Les gestionnaires ont tous les droits y compris celui de ne pas respecter la loi en refusant de produire les comptes d’exploitation !
Et pour sortir d’un bail commercial, il faut payer une importante indemnité d’éviction. Vous êtes piégés et prisonniers pour longtemps. Même pendant 20 ans en résidence de tourisme
 ».

A propos des résidences gérées « Les résidences services après les résidences de tourisme… Les mêmes mécanismes, les mêmes promesses non tenues, la même impunité pour des exploitants indélicats ».

Le jugement du 14 septembre 2021 homologuant le plan de sauvegarde d’APPART CITY 

«  89% d’investisseurs ayant accepté ce plan ? Certainement pas.
11% de refus express annoncés, 33% d’accords express annoncés. Et 56% de non répondants car bon nombre n’ont pas du tout été consultés. De plus les résultats de la consultation n’ont pas été communiqués aux contrôleurs de la procédure afin qu’ils puissent les vérifier comme il se doit.

Seuls les non répondants réellement consultés pouvaient être comptés comme des accords tacites. Les non répondants non consultés, c’est-à-dire ceux auxquels le mandataire n’a pas envoyé le projet de plan devraient être comptés comme des refus. Mais les mandataires et le Tribunal ont anormalement décidé de les compter comme des accords tacites.

Autre point : des avocats ont fait domicilier à leur cabinet certains de leurs clients bailleurs d’Appart City. Ces avocats ne leur ont pas demandé leur avis, avant d’accepter le plan de sauvegarde à leur place. Ces bailleurs ont juste reçu un courrier de leur avocat précisant « qu’ils n’avaient rien à faire » car l’accord de soutien prévoyait « une ratification automatique » du plan. Bien sûr c’est totalement faux ».


PLACEMENT : ATTENTION AUX RESIDENCES MEDICALISEES

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Des épargnants bientôt dépouillés?

SUPPOSE FAIRE FACE AU VIEILLISSEMENT DE LA POPULATION, LE PLACEMENT DANS DES RESIDENCES DESTINEES AUX PERSONNES DEPENDANTES, PRESENTE DE SERIEUX RISQUES.

Pas un jour, sans qu’on entende parler dans les médias de l’éternelle réforme des retraites. Une fois en inactivité, les ressources des salariés devraient se réduire comme peau de chagrin. Une aubaine pour les « vendeurs » de compléments de retraite. Dans ce secteur, l’immobilier géré soit disant sans soucis, se taille une belle part. Alors qu’il est vivement décrié, l’investissement en résidences de tourisme a tendance à marquer le pas. En revanche le placement en résidences destinées au grand âge, à savoir en EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) suscite l’intérêt d’acteurs peu délicats. Déjà cet été, l’Autorité des marchés financiers mettait en garde le public au sujet de propositions d’investissement dans des biens souvent issues de sites internet usurpaient tout simplement le nom d’acteurs financiers ou de grands groupes du secteur !

Sans surprise, l’AMF recommande aux investisseurs de vérifier que ces pseudo exploitants  d’EHPAD disposent bien des garanties ou des autorisations nécessaires. En effet un EHPAD n’est pas un bâtiment comme un autre. Toute ouverture nécessite une autorisation de l’ARS (autorité régionale de santé).

LITIGE AVEC UN EXPLOITANT D’EHPAD

Même en investissant dans un EHPAD piloté par un exploitant reconnu, le placement n’est pas forcément un long fleuve tranquille. Accessible à partir de 100.000 euros dans le neuf et dégageant un rendement proche de 4% par an, ce type d’investissement permet de se retrouver fiscalement dans le régime du LMNP (loueur en meublé non professionnel). Mais il arrive que des exploitants indélicats transfèrent leur agrément émanant de l’ARS à une nouvelle construction dans le même secteur. Et comme un EHPAD se reconvertit difficilement, les investisseurs de la première heure se retrouvent propriétaires d’une « cathédrale dans le désert ». J’ai mis l’accent sur ce danger dans une récente enquête consacrée au logement senior et publiée par le magazine Challenges (N° 711 du 23 septembre 2021).

Comme dans tout immobilier géré, un bail commercial lie les bailleurs à l’exploitant (locataire). Attention, les subtilités des clauses du bail commercial, notamment l’indexation des loyers peuvent présenter un véritable piège. J’en veux pour preuve la procédure engagée par des centaines de copropriétaires à l’encontre de Domus Vie. « Classé parmi les leaders de gestion d’établissements médicalisés, cet exploitant a unilatéralement réduit les loyers de juillet 2021 et réclame des millions d’euros de remboursement aux investisseurs » résume un avocat en charge du dossier. Une nouvelle affaire à suivre à coté de la colère des épargnants dans les résidences affaires.