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RESIDENCES GEREES : VOS REACTIONS

Mon dernier billet a suscité une quarantaine de réactions d’ investisseurs privés. Ne pouvant les reproduire ici en totalité, voici une sélection des plus pertinents.

RESITEL ENCORE SOUS SAUVEGARDE

« Que dire des sociétés comme RESITEL 65 DE LAGRANGE mis en procédure de sauvegarde depuis 2012 et que celle-ci est toujours reportée depuis ?
Encore tout récemment : annonces légales (JAL ou BODACC)
13/05/2021. Suite de la procédure de sauvegarde
https://www.societe.com/societe/resitel-323752295.html
sachant que la période d’observation de 6 mois maximum, renouvelable sans pouvoir dépasser 18 mois.,

Jugement d’ouverture
Bodacc A n°20120076 publié le 18/04/2012
Annonce n°1795
Date :26 mars 2012 Jugement d’ouverture d’une procédure de sauvegarde
RCS :323 752 295 RCS Tarbes
Dénomination :RESITEL
Forme :Société anonyme
Activite :Autre hébergement touristique
Adresse du siège social :chemin de Vielle-Aure Lieudit Graoues 65170 Vignec
Complément Jugement :
Jugement prononçant l’ouverture d’une procédure de sauvegarde et désignant administrateur Me Abitbol Frédéric (Scp Valliot Guerneve Abitbol) 41, rue du Four – 75006 Paris 06 avec les pouvoirs : d’assister le débiteur pour tous les actes de gestion, mandataire judiciaire La Selarl Legrand François 3, rue Brauhauban – 65000 Tarbes . Les déclarations de créances sont à déposer auprès du Mandataire Judiciaire dans les deux mois de la présente publication.

https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F22314

La procédure de redressement judiciaire commence par une période d’observation de 6 mois maximum, renouvelable sans pouvoir dépasser 18 mois ».

VIGILANCE DES INVESTISSEURS

« Aux particuliers de se poser les bonnes questions plutôt que de confier leurs économies sans garantie. L’investissement et les leviers qui l’entourent sont faciles à comprendre, sous réserve de toujours envisager les risques de gain comme ceux de perte.
Les effets de la pandémie permettent également – sous couvert de ce fléau- d’occulter les vraies raisons du fiasco de certaines opérations.
Bercy ne peut pas tout garantir ni anticiper toutes les formes de montage juridique qui ne mettent pas à l abri les petits épargnants et dont les responsables restent des personnes morales sans risque personnel ».

A ce commentaire, un internaute signale : «  Bercy peut
– informer que dès l’achat, la valeur du bien a perdu 50% et en cas de vente sera acheté par des vautours ;
– informer qu’il faudra lâcher 24 mois de loyer pour éventuellement sortir de son placement ;
– informer qu’une fois un gestionnaire installé, nous sommes pieds et poings liés à ce gestionnaire et à tout repreneur en cas de faillite ( ANTAEUS par exemple) ;

Bercy peut faire beaucoup en créant les conditions pour qu’un bail soit respecté,  en autorisant à devenir gestionnaire que ceux ayant un fonds de roulement et en ne jouant pas le jeu du copinage avec les gestionnaires ».

RETOUR D’ EXPERIENCE

« Pour notre part, « l’investissement » s’est fait sur les conseils d’un conseiller en gestion de patrimoine, alors que nous cherchions à acheter un appartement à louer à l’année, dans le but de préparer notre retraite. Les risques évoqués étaient ceux d’un investissement foncier, avec des loyers indexés sur le coût de la construction et imposables en revenus fonciers.

Le bail commercial ne nous a pas été expliqué et nous ne le connaissions pas. Les loyers étaient garantis, gros argument de vente. Le revenu garanti était de 4%, quand les fonds euros étaient entre 3,5 et 4,5 : rien d’anormal …

Il s’agissait de préférer cet investissement pour aider à la revitalisation de zone dites rurale. Cela semblait honorable et pouvoir justifier un avantage fiscal, d’autant plus dans un moment où l’Etat incitait à être responsable et à préparer une partie de sa retraite par soi-même.

Visiblement pour la Justice, écrire sur des documents de vente que des loyers sont garantis n’engage pas sur un montant, mais uniquement sur le versement d’un loyer, si modeste soit-il.

Quant aux entreprises soutenues ainsi par l’Etat et les Juges, elles sont domiciliées au Luxembourg et y paient ou pas, leurs impôts, pendant que nous réglons les intérêts de nos emprunts aux banques françaises et nos impôts à l’Etat français. Quoi qu’il en soit, nous sommes bien peu soutenus.

Notre principal défaut : travailler pour le service public dans des métiers où nous avons une obligation d’information honnête, de nous assurer qu’elle est bien comprise et de la tracer.

Nous pensions qu’un conseiller en gestion de patrimoine avait les mêmes obligations. Ce n’est visiblement pas le cas et, si nous n’étions pas passés par cet intermédiaire, nous aurions sûrement été plus méfiants. Nous avons finalement payé un intermédiaire pour qu’il nous induise en erreur »

Autre réaction : « Encore faudrait il que nous n’ayons pas affaire à des banquiers mafieux, et toute une bande de requins qui les entourent et travaillent avec eux main dans la main pour mieux arnaquer le client. Publicité mensongère, montage faux et frauduleux, abus de confiance et j’en passe….tout cela avec la bénédiction des gouvernements successifs ».

INDEMNITE D’ EVICTION

« Comment moraliser ? Pantouflage et écoute « bienveillante » des puissants lobbies font bon ménage à Bercy.

Supprimer les allers retours de hauts fonctionnaires dans le privé. Sur la question de l’indemnité d’éviction qui est un racket organisé structurellement dès la commercialisation du bien, informer sur le risque n’aidera en rien les dizaines de milliers de copropriétaires qui aujourd’hui subissent le chantage : baisse de loyer ou indemnité d’éviction mirobolante fixée par des soit disant experts amiables ou judiciaires de façon totalement hors sol, sans aucun lien avec les valeurs du fonds de commerce issues de transactions réelles. Seul un plafonnement législatif du montant de l’indemnité d’éviction permettrait de moraliser le marché ».

INTERPELER SON DEPUTE OU SENATEUR

« A Airport VITROLLES, des décembre nous avons lancé une campagne pour interpeller les députés et sénateurs :
15 propriétaires l’ont fait , leurs députés ont écrit au ministre …..Une des interpellations a été suivie par une réponse à la député Brigitte KESLER (LR)
Suite à cette réponse , j’ai en tant que président interpellé les ministres Bruno Lemaire et LEMOYNE avec un courrier de 4 pages ( envoyé en copie à tus les présidents de groupe au Sénat et A.N) …
Dans les propositions :
Ce qui relevait de la partie information de l’acquéreur et
surtout à propos de l’incapacité de toucher au bail ou de sortir d’un Gestionnaire

Ce dossier n’est pas que judiciaire il est également POLITIQUE
Maintenant chaque propriétaire doit se poser cette question :
Jusqu’où suis-je prêt à accepter l’inacceptable ?
Jusqu’où suis- je prêt à accepter d’avoir à subir les dire et écrits d’influenceurs de droit qui se disent AVOCATS ?
Jusqu’où suis- je prêt à prendre pour argent comptant tout ce que provient d’une fédération censée défendre les intérêts des propriétaires que nous sommes ?
Des conflits d’intérêts seront un jour à dénoncer .

Alors, sur ce blog, je réitère mon appel aux propriétaires bailleurs:
Interpellez votre député. Par résidence, interpellez le ministre Bruno Lemaire avec copie aux présidents de groupe parlementaire.
Organisez vous par résidence pour agir ..Il sera possible en temps et heure de se coordonner.

On a le droit d’avoir été abusé une fois ( 2016) l’expérience doit amener à ne plus user de la même stratégie
Ce message s’adresse principalement aux propriétaires dans le besoin et non aux Vautours profitant des bailleurs en difficulté »

LES FRAIS DE PROCEDURE

« Toute cette mascarade ne sert en effet qu’à enrichir certains cabinets d’avocats, quelle que soit leur position……
Entre les avocats historiques des bailleurs d’AC (qui se retrouvent aussi autour de la table de la conciliation de Pierre & Vacances…) et ceux essayant de faire sauter la conciliation, les bailleurs doivent ouvrir les yeux…..

Les avocats historiques des bailleurs d’Appartcity proposent des mandats à n’en plus finir (cautionnés par une fédération qui procède à un démarchage scandaleux indirect), en faisant peur aux bailleurs pour qu’ils passent nécessairement par eux…..

Quant aux autres avocats, ils font de la procédure pour de la procédure (qui terminera probablement au fond, alourdissant la note), en attisant la révolte, pour faire également et encore plus d’argent….

Dans ces dossiers, les avocats récoltent des dizaines, voire des centaines de milliers d’euros ….une affaire juteuse que certains ont bien compris, au détriment des loyers encore amputés de ces frais….mais où va- t- on?« 

MON DERNIER BILLET https://wordpress.com/post/mdenoune.com/8126

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RESIDENCES GEREES : OU EN SOMMES NOUS ?

Une maison dans les arbres à Center Parcs

ENTRE LES NOTIFICATIONS DE CREANCES MINOREES PAR RAPPORT A LA REALITE ET L’IMMOBILISME DES POUVOIRS PUBLICS, LES NOUVELLES RESTENT TERNES.

Les investisseurs dans les résidences de tourisme ne sont pas au bout de leurs peines.

Dans mon dernier billet de blog, je signalais qu’ils devaient déclarer via le mandataire judiciaire en charge de la sauvegarde de justice d’Appart’City, le montant de leurs créances avant le 18 juin 2021. Beaucoup l’ont déjà. Et surprise, bien souvent le montant notifié par le mandataire à l’investisseur est largement inférieur à la réalité. Ainsi par exemple, comme nous le confie un investisseur, sa notification se limite à 6.607 euros alors qu’il a déclaré une créance de 9.603 euros correspondant à 12,5 mois de loyers impayés entre le 1er avril 2020 et le 15 avril 2021, pour deux studios dans une résidence urbaine à Lille. Tout simplement 31% de baisse.

Pas étonnant dans ces conditions que Bruno Lemaire, ministre de l’Economie, des Finances et de la Relance constate dans un récent courrier à une députée :  « le caractère risqué de l’investissement en résidence de tourisme ». La belle affaire. Même une meilleure information précontractuelle, notamment en matière d’indemnité d’éviction ne limitera pas les effets de ce mariage infernal à trois : promoteur, exploitant et particulier. En cas de problème, cette union se traduit généralement par une lutte du pot de terre contre le pot de fer.

Coté Pierre&Vacances, signalons que cet exploitant en conciliation, vient d’accepter une offre de financement pour un montant pouvant aller jusqu’à 300 millions d’euros. Une bouée d’oxygène suite à la mise en garantie de sa pépite Center Parcs.

Ces fonds pourront être débloqués en deux tranches.  Et ce, dans l’attente de la recapitalisation du numéro un européen des résidences de loisirs.

A VOTRE AVIS, COMMENT MORALISER CE SECTEUR ? DONNONS DES IDEES A BERCY EN REAGISSANT ICI


LE POINT SUR APPART’CITY

UN NOUVEL EPISODE DANS L’AFFAIRE APPART’CITY, SPECIALISTE DES RESIDENCES URBAINES

Depuis le 15 avril 2021, Appart’City est placé en procédure de sauvegarde par le tribunal de commerce de Montpellier, ville où est établi son siège social.

Passer de la phase de conciliation à la procédure de sauvegarde était une hypothèse formulée dans notre dernier billet de blog consacré à ce gestionnaire.

Les créanciers, en particulier les propriétaires privés ayant ou non signé l’accord de la conciliation doivent déclarer au tribunal de commerce, le montant de leurs créances avant le 18 juin 2021.

Avant cette date fatidique, certains propriétaires bailleurs ont lancé une procédure en référé pour tenter d’annuler l’accord de conciliation. En d’autres termes pour que le tribunal de commerce ne confirme pas le dit accord. 

Difficile de savoir ce que donnera cette procédure. Devra-t-elle être portée au fond ? En attendant la conciliation  s’est déroulé sous l’égide du CIRI (Comité Interministériel de Restructuration Industrielle) .

Rappelons que la conciliation est un nouveau dispositif mis en place en raison de la pandémie. Par conséquent les juristes n’ont aucun recul pour prendre position sur une remise en cause de l’accord de conciliation.

Cette affaire constituera sans doute un cas d’école.


BONS PLANS A MADERE

LA VIE D’APRES ANIME DEJA CET ARCHIPEL PORTUGAIS. GRACE A SON COULOIR VERT, L’ILE AUX FLEURS EST FACILEMENT ACCESSIBLE AU DEPART DE FRANCE. 

Un rocher volcanique perdu dans l’Atlantique, des fleurs à profusion, une forêt primaire inscrite au patrimoine mondial, des petits ports, une capitale attachante, Madère rime avec destination tropicale et sens de l’hospitalité. Avec son statut de région autonome du Portugal, cet archipel baigné par l’Océan Atlantique, a la chance d’être intra-européen. En ces temps de Covid, l’île aux fleurs relativement épargnée par la pandémie, accueille à bras ouverts les touristes. Prochainement, les Français pourront quitter l’Hexagone pour y savourer des vacances, plutôt sportives.

Dans ce paradis des randonnées pédestres, le long des levadas, ces petits canaux d’irrigation, quelques 1.400 km de sentiers attendent les marcheurs. Confirmés ou non, ils peuvent arpenter une multitude de chemins de randonnée entre sommets abrupts et vallées florissantes.

La capitale Funchal se visite en quelques jours. D’une architecture extérieure assez sévère, la cathédrale de Funchal abrite un intérieur raffiné. Admirez ses plafonds peints en caissons de cèdre ciselé et un superbe retable de l’école flamande.

À l’initiative de la municipalité, des artistes ont redécoré les portes des échoppes et cafés de la plus ancienne artère de la ville, la rue Santa Maria, tracée en 1430.

Le foisonnement végétal de Funchal règne également dans la ville haute. Partant du bord de mer, un téléphérique vous amène à 3 173 mètres, là-haut. A deux pas, consacrez près d’une demi-journée aux fabuleux jardins do Monte Palace et de la ravissante église Nossa Senhora do Monteen basalte et chaux blanche.

A une dizaine de kilomètres à l’ouest de Funchal, filez à Camara de Lobos, l’un des plus jolis petits ports de Madère. Une plage de galets noirs fait office de port au fond d’une crique, des bateaux colorés, des maisons blanches blotties les unes contre les autres, quelques bistrots et restaurants.

Sur cette ile tellement escarpée, la culture se fait en terrasses. Des milliers de bananiers poussent partout sur son territoire de 57 km de long sur 22 km de large.  Sans oublier les fleurs bordant les routes :

Des mimosas, des hortensias ou des boutons d’or géants, des vipérines, voire des géraniums ou des agapanthes. Au total, on a même recensé 165 espèces exclusivement madériennes.  Un délice de pictural et olfactif.

UN COULOIR VERT ENTRE LA FRANCE ET MADERE

Sans attendre l’éventuel passeport vaccinal, Madère relativement épargnée par le Covid, est une destination ouverte aux touristes. Cependant les magasins et restaurants doivent fermer à 19 heures. Une disposition temporaire appelée à s’assouplir en fonction de la situation sanitaire.

Par « couloir vert », entendez des conditions d’accès facilitées entre la France et Madère. Pour embarquer à bord, les passagers doivent présenter un PCR négatif de moins de 72 heures ou un certificat de vaccination. Donc pas de quarantaine.

Pour quitter l’île, les passagers et rentrer en France, les voyageurs doivent présenter un test PCR négatif de moins de 72 heures. La TAP et Transavia desservent Funchal, via Porto.

MON CARNET D’ADRESSES

A Funchal, j’ai posé mes valises dans un hôtel de charme, situé à deux pas de la cathédrale. Sé Boutique Hôtel. Son toit terrasse donne sur le clocher de la cathédrale. L’endroit idéal pour déguster un vin de Madère ou siroter un poncha,  une autre boisson emblématique de l’île, composée de rhum de canne à sucre, de miel d’abeille et de jus de citron.

Toujours dans le quartier de la cathédrale, faites une pause thé au Loja da Cha dont la terrasse donne sur une charmante place. Liste impressionnante de thé et délicieux pasteis de nata.

Dans le petit village côtier de Ponta do Sol où l’hôtel Estalagem domine un impressionnant rocher., un spot de nomades numériques https://www.challenges.fr/economie/madere-attire-les-nomades-de-la-tech-qui-fuient-le-covid_

A signaler aussi l’Aquanatura hôtel à Porto Moniz village, donnant sur des piscines naturelles. Et en pleine nature, la Quinta do Furao.

Plus d’infos bien sur deux sites internet officiels pour préparer votre voyage en duo ou en famille : http://www.visitmadeira.pt/fr-fr/homepage?areaid=18 et https://www.visitportugal.com/fr