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APPART CITY : QUOI DE NEUF ?

DES AVOCATS EXTERIEURS A LA NEGOCIATION CONFIRMENT LA COMPLEXITE DU NOUVEAU BAIL.

Négociation à mis parcours pour les quelques 10.000 investisseurs dans des résidences urbaines Appart’ City. En effet ils ont jusqu’au le 31 mars 2017, pour signer des nouveaux baux commerciaux sérieusement revus à la baisse, avec un effet rétroactif au 1er janvier 2016 ! De bonne source, l’adhésion serait loin de se précipiter. Au préalable, des associations ou fédérations prennent le soin de faire étudier la nouvelle proposition de bail par un cabinet d’avocats extérieur à la négociation.

C’est la démarche engagée notamment par l’ANDIRA (Association Nationale de Défense des Investisseurs privés en Résidence d’Affaires) regroupant une cinquantaine de résidences, soit un peu plus de 500 appartements.

Cette association a communiqué à ses membres les grandes lignes de cette consultation juridique.

La superposition de 6 régimes juridiques,

« De cette consultation, il ressort notamment que le système contractuel envisagé par la nouvelle proposition de bail est particulièrement complexe. En effet intègre un bail + une transaction + une stipulation pour autrui + une subrogation conventionnelle + une promesse de cession de lots + mandat d’ester en justice.

Par sa complexité même, ce type de montage constitue une source de débats juridiques importants, lié à la superposition de 6 régimes juridiques » indique-t-on à l’association.

Et de poursuivre « Inutile donc de mentionner qu’avec 6 régimes juridiques……. Ce sera une vrai usine à gaz juridique”. Elle comporte une mauvaise idée : avoir une transaction, dans la proposition du nouveau bail, afin de solder un conflit créé par l’exploitant lui-même ».

Pour mémoire le bail commercial signé en 2007 ne relève que d’un seul régime : droit commercial/Décret de 1953. Ce qui n’a pas empêché d’avoir à ce jour de sérieuses difficultés pour percevoir le loyer dû contractuellement.

PAS DE CONSIGNE

« Nous n’avons pas donné à nos adhérents de consigne pour signer ou non de ce nouveau bail. Cette décision relève d’un choix personnel dépendant du contexte patrimonial et financier de chaque copropriétaire » explique Christian Mignard, Président d’Andira.

Mais en cas de signature du nouveau bail, l’association leur conseille vivement de récupérer au préalable sous forme électronique pour le faire enregistrer chez un notaire, ce qui lui donnerait une force exécutoire en cas de nouvel impayé de loyer. Reste à savoir si les notaires consciencieux alerteront les investisseurs sur les écueils du nouveau bail, signalés dans un précédent billet.


UNE RESIDENCE CINQ ETOILES A CHAMONIX

LA CAPITALE DE L’ALPINISME COMPTE DESORMAIS UNE RESIDENCE DE TOURISME 5 ETOILES : LE CRISTAL DE JADE DU GROUPE MGM

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Dans la station mythique de Chamonix, le groupe MGM vient d’inaugurer le Cristal de Jade, une résidence de tourisme classée 5 étoiles. Située à proximité du téléphérique de l’aiguille du Midi, cette opération marque la fin de la réhabilitation du quartier, imaginée par Jean-Michel Wilmotte.

Se composant de trois immenses chalets, répartis sur 5.000 m², cet établissement de grand standing compte 51 appartements à la décoration raffinée. L’exploitation est confiée à MGM Hôtels & Résidences. « Grâce à la taille humaine de cette résidence, nous réservons à nos clients, un service digne des prestations hôtelières : accompagnement sur mesure, la livraison du matériel de ski, des courses, le service boulangerie, les services traiteur et chef au chalet… » m’explique Pascal Lavigne, directeur de la résidence Cristal de Jade à Chamonix.

Les plus : comme d’habitude chez MGM, j’apprécie la décoration à l’esprit montagnard et surtout les superficies généreuses des appartements. Une quarantaine de mètres carrés pour les deux pièces et une soixantaine pour les trois pièces. La salle de bains et la salle d’eau sont superbes. Sans oublier le spa et la piscine.

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Le moins : comptez une journée pour vous repérer dans vos déplacements entre votre appartement et les espaces communs comme le spa.

Coté investissement, il reste quelques lots à vendre dans cette résidence. Ils sont proposés à 9.000 euros TTC le mètre carré. Depuis cette année, la réduction d’impôt Censi Bouvard a été supprimée dans le secteur du tourisme. « Certains de nos clients investissent dans le cadre du loueur en meublé non professionnel (LMNP) en récupérant la TVA et en amortissant leur bien. D’autres achètent sans aucun régime fiscal, afin de diversifier leur patrimoine et de profiter d’un appartement en altitude » assure David Giraud. Le président de MGM relance sa société, désormais séparée pour l’exploitation de CGH.


VACANCES D’HIVER A VALMEINIER

A VALMEINIER EN MAURIENNE, VVF VILLAGES VIENT D’OUVRIR UN HOTEL CLUB AU PIED DES PISTES. UNE BONNE ADRESSE POUR DES VACANCES EN FAMILLE.

 

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Les vacances de février approchent. Vous profitez du week end pour compléter votre valise avant de partir en altitude. Voici un bon plan : le ski dans la vallée de la Maurienne. Et plus précisément, en Savoie, à Valmeinier, la dernière née des stations de ski.

Comparée à la Vallée de la Tarentaise, celle de Maurienne est plus préservée : moins de station béton, moins de grands ensembles immobiliers.

Comme  signalé dans mon enquête intitulée « réussir ses vacances à la neige » et publiée dans le supplément de janvier 2017 du mensuel Intérêts Privés, consacré au tourisme et séjours en matière de ski, la France ne se limite pas aux stations stars des Alpes de renommée internationale.

Située entre 1.500 mètres (bas de la station) et le 1.800 mètres (haut de la station) et dotée du label Famille Plus, Valmeinier compte avec la station de Valloire, 150 km répartis en 89 pistes de ski alpin.  (voir la vidéo). Grâce à plus de 400 enneigeurs, pas de mauvaise surprise en ces périodes de réchauffement climatique. J’ai découvert un forfait familial de ski (2 adultes et 2 enfants) à 700 euros la semaine.

En fait, au lieu de skier, mais j’ai fait une formidable ballade en raquettes pour admirer des chamois avec un guide d’Horizons Nature & Montagne.

HOTEL CLUB VVF VILLAGES

Depuis cet hiver, le n° 1 du tourisme associatif VVF Villages, s’est installé  au pied des pistes de Valmeinier 1800  dans un hôtel club  “Les Islettes”. Certes les 188 chambres sont simples. Mais les familles apprécieront celles  communicantes.

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Une chambre de l’hôtel club “Les Islettes”

Les plus : les clubs enfants (de 3 mois à 6 ans) toute la saison et ados (de 7 à 14 ans) en vacances scolaires. Les animateurs accompagnent même les jeunes à l’Ecole de ski. Animations pour les non skieurs : arts créatifs, gym douce, jeux de société, ballades, une belle terrasse, une équipe bien formée… Sans oublier des prix fort raisonnables. Jugez un peu : une semaine en pension complète : à partir de 699 euros en février, à partir de 399 euros en mars.

Enfin cette station familiale, facilement accessible par TGV direct jusqu’à Chambéry se situe à 17km de la gare de Saint-Michel de Maurienne. Une autre destination à découvrir, après Montgenèvre dans les Hautes-Alpes.


APPART’ CITY : QUELQUES REACTIONS

FORT COMPLEXE, LE NOUVEAU BAIL PROPOSE PAR LE GESTIONNAIRE DE RESIDENCES URBAINES APPART’CITY A SUSCITE DE NOMBREUSES REACTIONS.

 

 

Plus de cinquante réactions plus ou moins sympathiques suite à mon dernier billet. Impossible de les republier en totalité ici. Vous les retrouverez ici.

En attendant,  l’un des avocats prétendant servir la cause des investisseurs aurait écrit tout récemment à ses clients copropriétaires :
« Appart City s’est engagé à régulariser l’intégralité de l’arriéré des clients nous ayant donné mandat et qui auront renvoyé leur bail, dans les 15 jours qui suivront l’atteinte du seuil de 75% de signature des baux, mais de leur seule résidence . Ils n’auront pas à attendre l’adhésion à l’accord des autres résidences, ni la recapitalisation effective. Il est en effet plus que légitime que vous ne soyez pas traités comme tous les bailleurs restés jusqu’à présent les spectateurs attentistes des efforts que nous faisons depuis des mois pour mener cette négociation ».

UN ACCORD A DEUX VITESSES ?

D’où la réaction de cet internaute « Plusieurs remarques sur cette prose :
– Cependant, cette illusion de bonheur risque  vite de tourner  au cauchemar ….en effet, en absence de recapitalisation, on ira droit au dépô
t de bilan d’ Appart City … cela signifie que ces paiements « privilégiés »  pourraient être annulés par le juge ou le mandataire en considérant qu’ils ont été faits pendant la période suspecte, donc obligation de restituer les sommes perçues à la procédure collective ….

– Par ailleurs il n’est jamais plaisant de se faire traiter de « spectateurs attentistes » par ceux qui sont censés représenter l’intérêt général des copropriétaires contre Appart City.


-En outre, cela créé de facto, une inégalité entre les créanciers et discrimine ceux qui, par malheur, n’auraient pas choisi les 4 avocats … les autres bénéficieront du paiement de leur arriéré de loyer. Et ce, même si l’une des conditions suspensives du bail n’est pas réalisé !

GROS PLAN SUR LE NOUVEAU BAIL

Mon dernier billet a suscité de virulentes réactions d’investisseurs sur l’existence ou non d’une clause recettes. L’un deux précise : « clause recettes ou pas clause recettes”, ce n’est pas le débat.

Le nouveau bail proposé par Appart City validé par 4 avocats repose sur les 2 conditions mentionnées à l’article 10.6.2. Concernant le “retour au loyer contractuel”, elles sont quasiment impossibles à atteindre.
Pour rappel ;
– ratio d’exploitation à au moins 12%
– somme annuelle des loyers n’excédant pas 32% du chiffre d’affaires

J’invite les propriétaires à vérifier eux- mêmes à partir des comptes résultats transmis par Appart City et à faire des simulations
 » …

TOUT N’EST PAS ROSE !

L’un d’eux évoque les promesses de rentabilité en ces termes « Le calcul EBITDA proposé a pour base le Chiffre d’Affaires. Il est vrai que le fisc n’a jamais relevé ce genre de procédé mais… il peut éventuellement le faire ; d’ailleurs dans le bail proposé, il est bien prévu que le bailleur puisse renoncer à cette clause.

Attention, le taux de l’EBITDA relève du rêve surtout si Appart City  continue d’augmenter ses frais payés par le siège qui “basculent” vers les charges des résidences…

Si 20 millions doivent être versés en 2017, pourquoi avoir attendu si longtemps pour réagir ? 2014 à 2017, les problèmes ne pouvaient que se multiplier…

Et ne serait-il pas plus logique, si Appart City est certain de redresser la situation, de verser immédiatement ces 20 millions, de payer les dettes ? Il suffisait de faire un avenant aux baux, avec une baisse de loyer en contrepartie d’une clause résolutoire. Pourquoi attendre ? »

Vous pouvez réagir ici.