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IMMOBILIER DE LUXE : UN MARCHE ENCORE EN FORME

(Paris VIIIe – Pont de l’Alma – Vue Seine et tour Eiffel source FEAU)

POUR L’INSTANT LES VOYANTS SONT AU VERT SUR LE CRENEAU DU HAUT-DE-GAMME. COMBIEN DE TEMPS, CE MARCHE SERA-T-IL IMPERMEABLE A LA CRISE ?

Si les professionnels de l’immobilier généraliste font plutôt grise mine en raison du contexte économique, financier ou géopolitique, les spécialistes du haut-de-gamme restent sereins. « L’an dernier, le segment du luxe n’a souffert ni des conséquences du conflit en Ukraine, ni de la hausse des taux d’intérêt, ni des secousses observées sur le marché des actions » assure Charles-Marie Jottras, Président de Daniel Féau & Belles demeures de France. Et de poursuivre : « résilient, le marché haut-de-gamme progresse au rythme des autres actifs de luxe, comment notamment l’art ».

LE RETOUR DES ETRANGERS

Certes l’appétence pour les biens prestigieux situés à Paris, continue. Ainsi par exemple, à deux pas de l’avenue Montaigne, ce 141 m2 proposé à 4,7 millions d’euros a trouvé preneur. Ce pied- à- terre avec de belles salles de réception et deux chambres, situé en étage élevé et avec un large balcon, jouit d’une belle vue sur la Seine, l’Alma et la Tour Eiffel (notre photo).

Chez Féau, près de 40% des transactions ont été réalisées par des étrangers. Les Européens – Anglais, Allemands, Belges et Néerlandais- arrivent en tête. Ils sont suivis par les Américains, qui  profitent de la parité favorable du dollar par rapport à l’euro et de conditions d’emprunt plus attractives en Europe.

DES BEMOLS

Toutefois, dans ce tableau presque idyllique, se profilent quelques zones d’ombre.

° Les grands appartements haussmanniens ont du mal à se vendre. Un 200 m2 avec seulement deux chambres, suscite peu d’intérêt.

° Les biens avec de lourds travaux découragent les acquéreurs. Plus question de s’emballer à la première visite. Les entrepreneurs ont des carnets de commandes garnis. Et comme le prix des fournitures devrait continuer de grimper, ils rechignent à s’engager sur un devis définitif.

° Le DPE (diagnostic de performance énergétique) s’invite lors des négociations. Ainsi par exemple à Neuilly-sur-Seine (92) et sans doute ailleurs, les acquéreurs de résidence principale n’hésitent pas à négocier, même dans le luxe, le prix des passoires thermiques. Normal : qu’un couple de cadres supérieurs détienne un bien classé G,  il ne pourra pas le mettre en location, en cas d’expatriation.

Résultat : sur le segment des biens compris entre 1 et 2 millions d’euros, il faut s’attendre à un rééquilibrage du rapport de force entre acheteurs et vendeurs. De plus, les biens avec un défaut risquent d’être sanctionnés. L’euphorie du début de l’an passée fait déjà partie des souvenirs.


RENOVATION ENERGETIQUE : A QUAND DES TRAVAUX DEDUCTIBLES ?

NE PEUVANT PAS SUPPORTER SEULS LE COUT DES TRAVAUX LIES A LA RENOVATION ENERGETIQUES, LES PROPRIETAIRES LANCENT UNE PETITION A DESTINATION D’ ELISABETH BORNE.

Une nouvelle fois, l’UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers) tire la sonnette d’alarme sur la rénovation énergétique et les DPE (diagnostic de performance énergétique). « On ne peut pas faire peser le poids de la rénovation énergétique sur les seuls propriétaires immobiliers, déjà surtaxés par une hausse historique des impôts locaux. L’impact de la rénovation énergétique touchera tout le monde : propriétaires et locataires ! Entre les biens retirés du marché locatif et les loyers à la hausse pour compenser les frais liés à la rénovation, il n’y aura aucun gagnant ! » met en garde Christophe Demerson, le président de l’UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers).

71% des DPE seraient inexacts selon une étude d’Hello Watt, réalisée sur plus de 200 logements. Pourtant sur la base de ces diagnostics non fiables, plus de 2 millions de logements seront retirés du marché locatif dans les deux années à venir. Et plus de 11 millions d’ici à 2034. Pas de doute, ce chiffre vertigineux inquiète  propriétaires et locataires.

Pour rappel, le nouveau DPE, mis en place par la loi Climat et Résilience, tient compte désormais du niveau de CO2 dégagé par les biens immobiliers, mais aussi du niveau d’isolation et du système de chauffage. Adieu chaudières au gaz et au fioul.

 

DURCISSEMENT DE LA REGLEMENTATION

Depuis le 1er janvier 2023, l’interdiction de location vise les logements consommant plus de 450 kWh/m2 d’énergie finale. Si  tous les logements G ne deviennent pas interdits à la location,  les passoires thermiques ne peuvent plus être louées, soit 90.000 logements, selon Emmanuelle Wargon, ministre chargée du Logement.

UNE LEGISLATION INTENABLE

Pourquoi cette nouvelle législation n’est-elle pas tenable ?

Les DPE ne sont pas fiables,

Le délai imposé par la loi est trop court : les entreprises peinent à tenir les délais faute de personnel et faute de matériaux. Le processus de décision au sein des copropriétés est long et compliqué,

Les coûts des matériaux ont explosé ces derniers mois,

Le processus d’accompagnement n’est pas clair et les aides gouvernementales ne concernent qu’une infime partie des propriétaires.

Dans un contexte de pénurie de matériaux et de main d’œuvre, ces biens seront retirés du marché locatif. D’autant que les propriétaires n’ont ni le temps ni l’argent pour engager de lourds travaux de mise aux normes. Aussi l’UNPI lance-t-elle une pétition pour mettre le gouvernement face à la réalité et à ses responsabilités. Elle demande que tous les travaux de rénovation énergétiques engagés par les propriétaires immobiliers – occupants comme bailleurs – soient intégralement déductibles fiscalement.

Retrouvez la pétition en ligne destinée à Elisabeth Borne : unpi-agir.org/dpe

Outre le régime fiscal à améliorer, il faudrait à mon sens assouplir les règles de copropriété en la matière. Dans mon blog, je suis intervenue à plusieurs reprises sur le grand écart des DPE.

REAGISSEZ ICI


IMMOBILIER : QUE NOUS RESERVE 2023?

APRES UNE ANNEE EN DEMI TEINTE, 2023 EST PLEINE D’INCERTITUDES POUR L’IMMOBILIER RESIDENTIEL.

Pour acquérir son logement ou s’agrandir, il faut avoir confiance en l’avenir. Sur fond de guerre en Ukraine, la morosité  l’emporte en France. Autre facteur jouant sur le moral des candidats à l’accession à la propriété : le niveau des taux d’intérêt. Le 3 janvier 2023, les OAT (obligations assimilables du Trésor) à 10 ans, qui servent de référence au crédit immobilier, ont franchi le cap de 3% ! Depuis quelques mois, les emprunteurs perdent du pouvoir d’achat immobilier. « Les taux d’intérêt devraient poursuivre leur progression au moins jusqu’au printemps . Déterminante pour le marché immobilier en 2023, cette évolution devrait entraîner une baisse des volumes de ventes » prévoit Loïc Cantin, Président de la FNAIM. Les volumes de ventes devraient baisser en 2023 (d’environ 10% à 1 million de ventes. Quant à la décélération des prix déjà engagée devrait perdurer et les baisses observées à Paris et dans quelques métropoles régionales se confirmer tout au long de l’année.

Plus ou moins rapidement, les vendeurs reviendront sur terre et lâcheront du lest pour réaliser leur transaction. A l’ analyse des annonces immobilières en région parisienne, je constate que beaucoup rêvent encore. La fête est finie.

FACE A L’INFLATION , LES PRIX RESISTENT DANS L’ENSEMBLE

Si les prix affichent, au niveau national, une bonne résistance face à l’inflation , on note toutefois des disparités entre Paris et les grandes métropoles où les prix ont tendance à s’éroder. Comme l’illustre la carte ci-dessus, voici 4 baisses de prix sur les 12 derniers mois : Paris (-0,9%), Lyon (-1,7%), Nantes (- 1,1%) et Bordeaux (-0,5%).

Les prix des villes moyennes augmentent presque 2 fois plus vite que ceux des grandes villes, et les stations balnéaires près de 3 fois plus vite ! Les prix dans les grandes villes augmentent moins que l’inflation (+6,2 %). Ailleurs, les prix continuent de grimper : dans les villes de taille moyenne (7,1% ), dans les stations balnéaires(10,2% ) ou dans les stations de ski (10,7%). A croire que les prix prennent de l’altitude en montant. Pour combien de temps ?

 Nota : Le prix retenu est le prix net vendeur, hors droits de mutation, frais de notaire et
commission d’agence. La FNAIM utilise :
ü La base des Demandes de Valeurs Foncières (DVF, du ministère des Finances)
ü Les données de la société Yanport qui couvrent environ 95% des annonces
présentes sur Internet via 15 grands sites d’annonces (les prix d’offre sont
retraités car plus élevés que les prix de vente)
ü Les compromis de vente communiqués par des agences adhérentes (les 9 000
agences FNAIM couvrent environ 23% du marché de la transaction.


BONNES FETES

Sur fond de bruits de bottes et d’inflation, l’année 2023 s’annonce pleine d’incertitudes. Restons malgré tout optimistes. Je vous retrouverai sur ce blog, dès les premiers jours de janvier. Merci de votre fidélité. A très vite.