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IMMOBILIER : QUAND MACRON EFFRAYE LES PROPRIETAIRES

RESIDENCE PRINCIPALE, BIENS LOCATIFS, DES PROPRIETAIRES COMMENCENT A CEDER LEUR BIEN POUR EVITER OU ATTENUER LE NOUVEL IMPOT SUR LA FORTUNE.

BLOG FEAU

Un duplex parisien

 

Même si Edouard Philippe vient de  confirmer qu’aucune loi de finances rectificative ne serait discutée cet été, les propriétaires immobiliers et en particulier les bailleurs sont inquiets.

« Dans son programme présidentiel, Emmanuel Macron souhaitait recentrer l’ISF sur les actifs immobiliers en sortant du champ de cet impôt (rebaptisé IFI : Impôt sur la Fortune Immobilière), les autres actifs dont les valeurs mobilières, actifs financiers, et l’assurance-vie. Le seuil d’assujettissement resterait fixé à 1,3 million d’euros de patrimoine net taxable, le barème actuel restant également inchangé. L’abattement de 30% sur la résidence principale ou l’exonération des œuvres d’art seraient maintenus » me rappelle un ingénieur patrimonial chez Rotschild Patrimoine.

Face à cette perspective de recentrage de l’ISF sur la pierre, des propriétaires commencent à alléger ce poste dans leur patrimoine. Une négociatrice de l’immobilier parisien haut de gamme situé Rive Gauche constate de récents arbitrages chez ses clients fortunés. « Juste après le second tour des élections présidentielles, trois nos clients ont mis en vente, leur vaste appartement de standing pour se rabattre sur une surface plus petite ». En fait ces financiers se séparent donc de leur résidence principale évaluée à environ 3 millions d’euros pour un nouveau toit moins onéreux. Dans un précédent billet, je vous avais averti du programme fiscal du nouveau Président.

IFI : QUEL IMPACT SUR LE MARCHE ?

Pourtant lors de sa dernière conférence de presse Charles-Marie Jottras Président du groupe immobilier Daniel Féau s’est voulu rassurant : «  Le cantonnement de l’impôt sur la fortune aux seuls actifs immobiliers ne nous parait pas de nature à modifier de façon sensible le marché. Cette réforme n’envisage apparemment pas d’augmenter l’impôt sur la fortune immobilière, mais prévoit de la pénaliser de façon relative, par opposition avec l’investissement dans les entreprises. Par ailleurs, il est difficile d’imaginer qu’un gouvernement  souhaitant débloquer les freins à la création de richesses et d’emplois, continue de réprimer l’investissement immobilier comme une « rente » lorsque celui-ci n’est pas destiné à un usage du propriétaire, mais à loger des personnes ou des entreprises ».

Cette pénalisation « relative » entraine déjà des arbitrages en faveur d’ actifs moins taxés. Dans le secteur purement résidentiel, les agents immobiliers et les administrateurs de biens constatent que les congés pour vente d’appartements dont le bail arrive à échéance, se multiplient.  Des petites surfaces comme des grandes vont donc alimenter l’offre de biens à vendre. Un frein à la hausse des prix ?

 


HAMBOURG : ENFIN LA PHILHARMONIE

LA SUPERBE PHILHARMONIE DE L’ELBE A ENFIN OUVERT SES PORTES. VISITE  DE CETTE OPERATION PHARAONIQUE A L’ ARCHITECTURE AUDACIEUSE.

L’audacieux mariage de la brique et du verre.

A quelques jours de la fête de la musique en France, j’en profite pour donner un coup de projecteur sur Hambourg. Cette ville hanséatique accueillera les 7 et 8 juillet 2017, les dirigeants du G20. D’ailleurs le dernier jour, ils assisteront à un concert de musique à l’Elbphilharmonie.

Enfin sorti de terre, ce  vaisseau fantôme se dresse sur le socle d’un ancien entrepôt de cacao en brique rouge. Impressionnante, sa voile de verre et d’acier se déployant par vagues successives jusqu’au sommet de la toiture, trône jusqu’à 110 mètres de hauteur, en surplomb de l’Elbe.Avec les confrères de l’Ajibat, j’ai eu le privilège de me rendre sur une terrasse privée donnant sur le toit.

Oui, c’est bien le toit

 

L’architecture est signée par le cabinet suisse Herzog & de Meuron. Spécialiste dans la reconversion du patrimoine industriel, il est déjà intervenu pour la Modern Tate Gallery implantée sur la rive droite de la Tamise à Londres.

Alors que la première pierre a été posée en 2007,  cette opération a trainé pendant dix ans. Et surtout son budget a littéralement explosé : d’un devis de 187 millions d’euros, la facture s’est finalement chiffrée à 789 millions d’euros. Pour tenter de limiter les dégâts financiers, une concession a été cédée à un hôtel sous l’enseigne Westin et à quarante cinq luxueux appartements ont été vendus… il y dix ans. Et ce, pour un prix entre 15.000 et 25.000 euros le mètre carré. Nos voisins d’Outre Rhin sont familiers à ce genre de dérapages. Le dernier en date : la construction du nouvel aéroport de Berlin où les dépassements de budget se chiffrent en milliards.

DEUX SALLES DE CONCERT

Situé à l’extrémité ouest du quartier de HafenCity ,  dans la zone d’entrepôts Speicherstadt inscrite au patrimoine mondial de l’Unesco, le complexe Elbphilharmonie constitue un point de repère architectural et culturel. En empruntant un long escalator, vous atteindrez la plaza ouverte au public et faisant le tour de la base de son imposante façade en verre et jouit de ses 37 mètres de hauteur, d’une vue panoramique sur la ville et le port. « Ayant déjà accueilli deux millions de visiteurs sur la plaza,  ce bâtiment est devenu une véritable attraction pour la ville. Les touristes viennent aussi bien du nord que du sud de l’Europe » me confie l’architecte Olaf Bartels.

Ce paquebot géant abrite un auditorium doté de 550 fauteuils, plutôt destiné aux concerts de musique acoustique et une grande salle de 2.350 places destinée aux grands concerts ou spectacles. Comme à l’auditorium de Radio France ou la Philharmonie de Paris ou encore de la Seine Musicale, l’acoustique est conçue par l’architecte japonais  Yasuhisa Toyota . J’ai pu l’apprécier en assistant à une répétition dans la grande salle.

La grande salle

Comme au Metropolitan Opera de New-York, les concerts de grande qualité sont quasiment réservés un an à l’avance sur le site de la Philharmonie. Mais pour les autres manifestations moins prestigieuses et programmées en semaine, les mélomanes peuvent tenter leur chance, lors de ventes de dernière minute, en se rendant 90 minutes avant le début du concert, au bureau des ventes de tickets, situé au rez-de-chaussée, à droite de l’entrée. Bonne chance !


APPART CITY : VOS DERNIERES REACTIONS

QUID DES LOYERS IMPAYES ? QUEL RENFORCEMENT DES FONDS PROPRES ? QUELLE SANTE FINANCIERE ? TROIS QUESTIONS CLES QUE SE POSENT LES INVESTISSEURS.

 

Entourée d’un manque de transparence la recapitalisation d’Appart City intervenue le 1er juin 2017 ne semble pas apaiser les esprits des investisseurs. Voici leurs réactions ainsi celle d’un conseil, à mon précédent billet.

« c’est amusant votre blog! je vous remercie d’informer ici les non-signataires du désagrément persistant qui les affectent alors que les signataires retrouvent la tranquillité..
il suffirait pourtant que ceux qui réfléchissent rejoignent enfin un accord qui marche! 
» commente un avocat.

QUID DES LOYERS IMPAYES ?

«  S’il se confirmait qu’un régime à 2 vitesses s’instaurait, il serait bien entendu totalement illégal et discriminatoire.

Les tribunaux seraient même sans doute en droit de considérer qu’il y a là une tentative d’extorquer par la contrainte la signature d’un nouveau bail contre le paiement des loyers.

Cela ressemblerait à un chantage ou à une extorsion que les tribunaux sauront qualifier comme il se doit » précise un non signataire du nouveau bail.

Réaction d’un autre investisseur : « Si AC n’est pas en mesure de payer ses loyers dans les baux, les résidences continueront de les assigner régulièrement…..Son président actuel fait le tour des résidences pour trouver d’autres résidences signataires, mais continue d’essuyer des refus massifs…. Les signatures sont restées au point mort depuis de nombreuses semaines, et les résidences signataires ne représentant pas la majorité (si on fixe celle- ci à 56 sur une basse de 112 au départ)
Ce chantage à la recapitalisation a été un véritable chantage, car nous connaissions l’issue dès le départ ».

 

RENFORCEMENT DES FONDS PROPRES ?

« L’annonce d’une recapitalisation n’est qu’une annonce et n’est actuellement pas démontrée formellement semble-t-il.
Cette recapitalisation correspond-elle à un apport nouveau de fonds et pour quel montant? Appartcity n’a fait aucune communication claire et précise à ce sujet.
Les promesses faites par Appart’ city  sont le plus souvent jamais tenues.
Vu le nombre de baux non modifiés par une baisse de loyer, et pour lesquels Appart’ city confirme que les retards ne seront pas payés, la dette d’Appart’ city s’accroit de jour en jour.… »

QUELLE SANTE FINANCIERE ?

Des investisseurs se sont penchés sur le bilan d’AC clos au 31 décembre 2015 (le dernier connu).

« Voici le Bilan 2015 d’Appart City, selon le site societe.com :

Dettes fournisseurs (bailleurs): 64 millions d’euros
Dettes fiscales: 20 millions d’euros
Résultat 2015: Déficit de 6 millions d’euros

« J’ai lu attentivement leur bilan complet…une société affichant autant de dettes que son CA annuel!

25 millions d’obligations convertibles, 35 millions d’emprunt obligataire, 64 millions de dettes fournisseur, 20 millions de dettes sociales et fiscales, etc, etc….ils jouent plein pot l’effet de levier…mais un jour????

Ce n’est pas leurs 45 résidences signataires qui vont réellement leur faire faire des économies! Une goutte d’eau puisque cela ne représente qu’à peine 4 millions d’économies…

Cumulé avec les assignations en cours, nul doute que la trêve sera courte…. » conclut l’un deux.

FAITES NOUS PART DE VOTRE AVIS.


APPART CITY ENFIN RECAPITALISE

MALGRE LA RECAPITALISATION  D’APPART CITY, LES NON-SIGNATAIRES DU NOUVEAU BAIL COMMERCIAL SUBISSENT DE SEVERES RETARDS DE LOYERS.

 

Comme prévu, la société Appart City vient d’ être recapitalisée . Son capital est renforcé d’au moins 20 millions d’euros.

Pour les investisseurs privés, il semblerait qu’un régime à deux vitesses s’instaure. Comme des commentaires de professionnels du droit l’affirmaient dans mes précédents billets, les signataires du nouveau bail commercial recevront à l’heure, leurs loyers révisés à la baisse.

En revanche, les non-signataires du nouveau bail commercial continueront de subir de sévères retards de loyers. « Dans des résidences urbaines, les loyers sont même impayés. Les derniers versement de loyers peuvent remonter à septembre 2016, voire à 2016, soit neuf mois de retard » m’explique un investisseur parisien.

Le non règlement répétitif des loyers peut s’accompagner d’une interruption du bail commercial décidée par le tribunal de commerce.

Alors un nouveau parcours du combattant commence pour les bailleurs : celui consistant à retrouver un exploitant fiable dans le cadre de deux grandes solutions. A savoir la signature d’un nouveau bail commercial ou celle d’un mandat de gestion. 

Cette année, quatre résidences sont déjà sorties du parc d’Appart City : Béziers, Narbonne, Magny les Hameaux (près de Versailles) et Brest (Oxford). La résidence de Bobigny devrait sortir en 2018.

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