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APPART CITY : LE POINT SUR LA RECAPITALISATION

AFIN D’AUGMENTER LE CAPITAL, LES ACTIONNAIRES D’ APPART CITY N’ ONT PAS HESITE A DOPER LA PRIME D’EMISSION. EXPLICATIONS.

Au printemps, le gestionnaire Appart City avait promis une recapitalisation d’au moins 20 millions d’euros avant fin juin 2017. Finalement cette recapitalisation est intervenue lors de l’AG du 30 mai 2017 et a porté sur 41,91millions d’ euros. Soit plus du double annoncé. A première vue, l’on pourrait s’en réjouir.

GONFLER LA PRIME D’ EMISSION

Mais cette augmentation de 41,91 millions euros revêt en partie un tour de passe passe.  En effet elle correspond à une émission de 1,1 millions environ d’actions à la modique valeur de 0,40 euros, soit 440.000 euros d’argent frais incorporé dans le capital.

Bien qu’elles ne soient pas assorties d’un droit de vote, ces actions présentent un taux de rémunération attractif: 14,2% pour les 3/4 de ces actions et 10% pour le quart restant.

Bon à savoir: ces dividendes sont prioritaires et reportables les exercices suivants. Et ce, même en cas de résultat négatif de la société.

« Pour parvenir aux 41,9 millions d’euros, les actionnaires – le fonds d’investissement Equistone et le dirigeant- ont tout simplement gonflé la prime d’émission en la fixant à 37,70 €uros, soit 94 fois le prix de l’action. Sans doute, cette opération permet à l’actionnaire principal – personne physique –  de conserver une majorité dans le capital. Ainsi sa participation passe de 60% à 53% et celle du fonds d’investissement Equistone de 40% à 47% » me signale un expert comptable

Pour rappel, une prime d’émission est un mécanisme financier permettant d’apporter aux anciennes actions, une valeur supérieure à leur valeur nominale lors d’une augmentation de capital. La valeur nominale d’une action se détermine par le montant du capital de la société (capital de la société / nombre d’action). Généralement la prime d’émission tourne autour de 10%, voire 20% de la valeur nominale des titres.

Compte tenu de la situation financière d’Appart City, les fins connaisseurs du dossier estiment cette prime représentant 94 fois les prix de l’action, exagérée.

Cette opération de « recapitalisation » s’accompagne de la nomination d’un des responsables de l’équipe française Equistone dans le conseil de Surveillance  d’Appart City. 

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IMMOBILIER ANCIEN : OU VA LE MARCHE ?

AVEC DES PRIX SOUTENUS ET UN PIC DU NOMBRE DE TRANSACTIONS, LE MARCHE DES LOGEMENTS ANCIENS FAIT PREUVE D’ UN GRAND DYNAMISME. MAIS POUR COMBIEN DE TEMPS?

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Pour le moment, tout va bien sur le marché des logements anciens. En aout dernier, le volume des transactions annuel a atteint un pic historique, avec 934. 000 ventes au niveau national, soit 185.000 ventes au-dessus de la moyenne de long terme (1997-2017).

« Les prix confirment également le dynamisme du marché avec une tendance à la hausse depuis deux ans et une croissance des prix en France de 3,5% sur la dernière année », m’explique Jean-François Morineau, Directeur Général Délégué de BNP Paribas Immobilier Résidentiel Transaction Ancien.

La hausse concerne aussi bien les régions (+3.3%) que l’Île-de-France (+3.9%). En l’Ile-de-France, les dynamiques et les niveaux des prix sont très contrastés. Toujours dans l’ancien, le prix à Paris a franchi le seuil des 9 000 €/m2 en moyenne (source LPI, prix des avant-contrats), avec une croissance légèrement plus soutenue qu’en première couronne.
Cependant, les marges de négociation se situent entre 3% et 5% des prix affichés.  Plus rares que les appartements, les maisons sont des biens où l’on discute moins le prix. Sur les grandes surfaces (plus de 140 mètres carré, l’acquéreur dispose d’une plus grande souplesse de négociation que sur les logements plus demandés.

MARCHE LOCATIF: MOINS DYNAMIQUE.

Parmi les 14 plus grandes villes françaises étudiées sur une période d’un an, six d’entre elles « encaissent » des baisses de loyers, cinq sont stables et seulement trois ont enregistré des hausses de loyer. Même dans les départements franciliens, les loyers reculent de -3.7% et -0.5%.
Pour les bailleurs, la valorisation des prix conjuguée aux baisses des loyers a mécaniquement diminué les rendements locatifs (4,1% en 2017 contre 7,5% en 2000). Et ce, d’après les calculs de BNP Paribas Real Estate .

 

IMPACT DU GRAND PARIS

Le projet du Grand Paris peut avoir un impact sur le marché de l’immobilier résidentiel implanté dans un rayon de 800 m autour de la gare. Au total, sur les 69 gares étudiées, 18 suivent une tendance baissière (entre -3% et -0,5%), 19 sont stables (entre -0,5% et +0,5%), 22 sont en hausse (entre +0,5% et +4%) et 10 gares voient leurs prix grimper ( + 4%).

« Certains quartiers de gare profitent déjà des effets du Grand Paris avec une croissance des prix immobiliers plus rapide que celle observée à l’échelle francilienne. Une preuve qu’il existe des opportunités d’investissement » poursuit Jean-François Morineau.

A QUAND LA PAUSE?

Deux dangers guettent ce marché encore euphorique. D’une part, l’instauration à compter du 1er janvier 2018 du nouvel impôt signé Macron : l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Cette ponction sur les actifs « pierre » commence à inciter des particuliers à procéder à des arbitrages en faveur d’autres avoirs. D’aillleurs Macron effraye les propriétaires.

D’autre part, l’évolution des taux d’intérêt. Pour l’instant, elle n’est pas vraiment inquiétante. En octobre, les taux ont continué de grimper légèrement : les crédits actés définitivement ont atteint 0,92% sur 10 ans, 1,28% sur 15 ans, 1,45% sur 20 ans et 1,77% sur 25 ans, en hausse de 0,02 à 0,17% par rapport à septembre.

«  La hausse des taux débutée il y a un an se poursuit, de façon limitée mais constante. Mais il ne faut pas s’y tromper, la tendance est à la remontée du loyer de l’argent », insiste Philippe Taboret Directeur Général Adjoint de Cafpi.

En se désengageant un peu plus du rachat de dettes souveraines, la Banque Centrale Européenne (BCE) constate l’actuelle la reprise économique. Le timide retour de l’inflation la conduira à relever son taux directeur, ce qui fera impacter les taux fixes de crédit immobilier : sur 20 ans, ils devraient franchir le cap des 2% au cours du 1er semestre 2018.

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FAITES PREUVE DE GENEROSITE

La fin de l’année approche. Il est encore temps de réduire son impôt sur le revenu, voire son futur impôt sur la fortune immobilière, en consentant des dons aux oeuvres.

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En donnant un coup de pouce financier aux associations éligibles au régime fiscal du mécénat, vous avez droit à une réduction d’impôt sur le revenu de 66 % de la somme donnée, dans la limite de 20 % de votre revenu imposable. Exemple : un don de 100 euros ne vous coutera au final que 34 euros.

En aidant d’autres associations, visant des personnes plus fragiles, vous avez droit à un taux majoré à 75 % dans la limite de 531 euros donnés d’ici le 31 décembre 2017. Quant à la fraction supérieure, elle procure la réduction d’impôt de 66%, dans les limites précitées. Conservez le reçu fiscal adressé par l’association soutenue, afin de pouvoir le présenter à l’administration fiscale si elle en fait la demande.

« Bon à savoir : le don n’est pas nécessairement en numéraire : il peut être en nature (des biens) ou même en compétence » me rappellent Jean-Luc Fumoux et Rudi Fievet, respectivement associé et fiscaliste chez Absoluce.

Si votre don dépasse le cap des 20% de votre revenu imposable, pas de panique : vous pouvez reporter l’excédent de réduction d’impôt, sur l’impôt des cinq années suivantes.

Voilà pour la théorie. Dans la pratique, le don de bien(s) doit être accepté au préalable par l’organisme bénéficiaire. Et surtout s’il s’agit d’un meuble, il faudra une expertise écrite pour déterminer sa valeur.

REDUIRE SON IMPOT SUR LA FORTUNE IMMOBILIERE

Si vous souhaitez donner un bien immobilier pour réduire votre assiette à l’impôt sur la fortune (IFI), sachez que le comité de l’organisme bénéficiaire – par exemple une Fondation- doit au préalable examiner votre bon. Là encore, le Comité se réunit souvent une fois par trimestre. C’est donc trop tard pour défiscaliser au titre de cette année.

Généralement les organismes acceptent des biens loués « sans histoire ». Exit par exemple les semaines de multipropriété ou l’appartement dans une résidence services de la première génération. Dans ce type de bien destiné aux seniors encore valides, les charges d’un appartement vide équivalent souvent à un loyer d’un bien banalisé vide. Pas sûr également que ces organismes acceptent en don, un actif d’immobilier géré!

Quoiqu’il en soit, la philanthropie se développe en France, comme je l’ai signalé dans un précédent billet.

 


RESIDENCE DE TOURISME : DES IRLANDAIS PIEGES

LA COMMISSION EUROPEENNE DE BRUXELLES ET LES AUTORITES IRLANDAISES  TENTENT D’AIDER DES INVESTISSEURS PRIS AU PIEGE EN FRANCE.

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De l’autre coté de la Manche, les mésaventures de nombreux investisseurs dans des résidences de tourisme en France, font grand bruit. Dans une récente édition, le sérieux quotidien britannique, The Times of London (tirage de 426.000 exemplaires) s’est penché sur le sort de plus de 300 irlandais ayant investi dans l’immobilier de loisirs géré tricolore. Je vous communique les grandes lignes de cette enquête réalisée par l’un de mes confrères britannique.

« Plus de 300 personnes en Irlande affirment avoir acquis, un bien immobilier en France, assorti d’une garantie de revenus…. Les acheteurs ont signé des baux à long terme allant jusqu’à 11 ans, et ont obtenu un remboursement de TVA de 19,6  % ». Qualifiée de « lease back » chez les anglo-saxons, cette incitation à l’achat dans une résidence de tourisme combinant une utilisation personnelle limitée dans le temps et une mise en location le reste de l’année, était très populaire chez nos voisins européens irlandais avant le krach financier de 2008.

Confrontés à de sévères baisses de loyer, voire à des loyers impayés, ces investisseurs craignent une remise en cause de leurs avantages fiscaux, en cas de changement d’exploitant de leur résidence de tourisme et de signature d’un nouveau bail commercial . A ce sujet, ils ont saisi Daniel Dalton, un eurodéputé, qui a fait remonter l’affaire à la Commission Européenne de Bruxelles.

Le Times poursuit : « Dans sa correspondance avec Daniel Dalton, un eurodéputé conservateur britannique, Vera Jourova, le commissaire européen pour les consommateurs, a confirmé que les autorités françaises enquêteront sur les réclamations  émanant de consommateurs touchés dans tous les États membres …

« La DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes ) nous a assuré qu’elle s’est engagé à chercher des solutions pour les consommateurs d’autres États membres touchés par ce bail immobilier. Et qu’elle contactera la Commission en cas d’assistance au niveau de l’UE afin de faciliter les communications avec les autres autorités compétentes est nécessaire« .

 

PLUS DE 200 PLAINTES

D’ailleurs en mai dernier,  Mme Jourova a demandé d’évaluer les plaintes émanant de propriétaires de propriétés leaseback  en France « Après avoir reçu plus de 200 plaintes émanant de propriétaires irlandais, la SPCC ( Commission de la concurrence et de la protection des consommateurs ) a envoyé à son équivalent français, la DGCCRF, un rapport détaillant ses observations sur la situation en Irlande, sur les principales préoccupations des consommateurs irlandais ainsi que sur des cas individuels ». Reste à voir quel dédommagement obtiendront ces irlandais ayant fait confiance notamment à Floreva Exploitation à Nice.

 

En attendant, comme je l’avais signalé dans un précédent billet, ces exploitants indélicats malmènent donc leurs clients français ou étrangers. Mais avec ces derniers, ils ternissent l’image de marque de la France, première destination touristique dans le monde. Dommage.

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