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FISCALITE LE CASSE-TETE DE L’ASSURANCE-VIE

PLACEMENT PREFERE DES FRANCAIS, L’ASSURANCE VIE VOIT SA FISCALITE EVOLUER DESORMAIS PAR STRATES. QUELQUES EXPLICATIONS.

des contrats d'assurance avec une calculatrice et de l'argent

La loi de finances pour 2018 revoit et corrige la fiscalité des retraits partiels ou totaux sur un contrat d’assurance-vie. Tentons d’y voir plus clair en nous basant sur 3 éléments : la date d’ouverture du contrat, le seuil de 150.000 euros comme encours de tous les contrats d’un souscripteur (et non d’un couple) et la période de versement des primes, avec la date clé du 27 septembre 2017.

° Vous effectuez un retrait sur un contrat d’au moins 8 ans sur les primes versées jusqu’au 26 septembre 2017 : le prélèvement forfaitaire libératoire de 7,5% est maintenu pour les produits (intérêts) générés par lesdites primes versées.

° Vous effectuez un retrait sur un contrat d’au moins 8 ans et vous avez versé des primes à compter du 27 septembre 2017. Deux cas de figure :

–      L’encours de tous vos contrats confondus n’atteint pas le seuil de 150.000 euros au 31.12 de l’année précédant le rachat. En cas de rachat partiel ou total, vous avez droit au prélèvement forfaitaire libératoire de 7,5% pour les produits (intérêts). Les abattements de 4.600 euros (pour une personne seule) et 9.200 euros (pour un couple) applicables en cas de rachat sur un contrat de plus de 8 ans sont maintenus.

–      L’encours de tous vos contrats confondus dépasse le seuil de 150.000 euros. Il atteint par exemple : 200.000 euros. Toujours dans l’hypothèse d’un rachat partiel ou total, le taux de 7,5% s’applique sur les intérêts des 150.000 premiers euros. Et la flat tax au taux global de 30% s’applique au solde des intérêts rachetés, soit les intérêts de 50.000 euros.

° Vous effectuez un retrait sur un contrat d’une durée inférieure à 8 ans. Grâce à l’amendement déposé en octobre dernier par l’AFER et voté par le Parlement, les produits des primes versées à compter du 27 septembre 2017, extériorisés à l’occasion d’un rachat sont désormais soumis à la flat tax de 30%.

« Certes la fiscalité des rachats est devenue encore plus complexe, mais l’assurance-vie reste à privilégier dans une optique successorale » conclut Gilles Etienne, associé chez Cyrus Conseil. D’autant qu’un changement de doctrine fiscale améliore encore son régime.

 

 


IMMOBILIER : BIENTOT DU PINEL AU « VERT »

GARE AU MANQUE DE LOCATAIRES DANS LES COMMUNES DELAISSEES PAR L’ARMEE. CES ZONES DE PROVINCE SONT DESORMAIS ELIGIBLES AU DISPOSITIF PINEL.

Le CRSD de Luxeuil-les-Bains a été signé le 12 juillet 2016. D’un montant de 13 millions d’euros, il sert deux enjeux : développer l’emploi et affirmer le positionnement touristique du territoire luxovien.

Une nouvelle fois, l’Etat demande aux contribuables de redynamiser des territoires fragiles. Et bientôt vos conseillers en gestion de patrimoine ou intermédiaires vous proposeront de réaliser un investissement locatif Pinel dans une commune couverte par un CRSD, c’est-à-dire un contrat de redynamisation de sites de défense.

Décodons, il s’agit des territoires malmenés suite à la fermeture par l’Etat de casernes. A cejour, une trentaine de zones sont concernées par ce fameux statut. Par exemple Luxeuil- les- Bains (Haute-Saône) ou Varennes sur Allier (Allier) ou encore Drachenbronn (Bas-Rhin). En cliquant sur ce lien, vous obtiendrez la carte de ces zones.

« La loi de finances pour 2018 proroge le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2021, le recentre sur les zones géographiques tendues et l’étend aux logements situés dans les communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de sites de défense, quelque soit la zone géographique » me confirme Christine Valence, chez BNP Paribas Banque Privée.

PEU DE MARCHE LOCATIF

Méfiance : dans ces petites villes- souvent moins de 20.000 habitants- les investisseurs risquent de ne pas trouver de locataires. Or dans un placement de ce type, la consistance du marché locatif constitue un critère essentiel. D’autant qu’en l’absence d’occupation, l’avantage fiscal est remis en cause.

Et comme vous n’avez pas la mémoire courte, cette nouvelle disposition nous renvoie aux ZRR (zones de revitalisation rurales) qui ont accueilli des résidences de tourisme. Comme l’on ne rééquilibre pas rapidement des flux touristiques, ces résidences au vert ont bien souvent des difficultés pour se remplir. Et il arrive que l’exploitant en délaisse la gestion. Résultat : des investisseurs privés reprennent la situation en main en donnant un mandat de gestion, à un nouvel exploitant.

BIENTOT UN VILLAGE NATURE DANS LE BAS- RHIN

Dans un autre registre, cette fois touristique, je vous signale que dans le Bas-Rhin,  un parc touristique et un village nature bien-être verront bientôt le jour dans le secteur de Drachenbronn touché par la restructuration de sa base militaire. Ce projet est mis en place dans le cadre du contrat de redynamisation signé en novembre dernier entre Etat, les collectivités locales et des investisseurs privés, qui se sont engagés à investir 9,1 millions d’euros en quatre ans.

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IMMOBILIER : LA SURCHAUFFE ?

L’ANNEE 2017 CONFIRME QUE LE SECTEUR DE L’IMMOBILIER RESIDENTIEL SE COMPOSE DE MICRO-MARCHES. REVUE DE DETAIL.

En ce début d’année, les grands réseaux immobiliers dressent un bilan des douze derniers mois. Après Meilleursagents.com, et avant Century 21, c’est au tour du réseau Laforêt immobilier de faire le point. « En 2017, les prix des logements anciens ont continué à progresser de façon sensible avec une hausse de 3,5% au national » me signale le dirigeant de ce réseau. En moyenne nationale, le prix moyen d’un appartement s’établit ainsi en 2017 à 218.323 euros. Et celui d’une maison grimpe à 227. 476 euros, soit + 2,9% par rapport à 2016.

Cette inflation immobilière masque une réalité plus hétérogène. Si les prix affichent une hausse en régions, c’est principalement dans les métropoles et les villes de plus de 30 000 habitants : + 6% à Lyon, + 3% à Marseille, + 3,2% à Toulouse, + 4% à Nice et + 5,4% à Nantes. Comme l’illustre la carte ci-dessus, les Français ne sont pas logés à la même enseigne. Plus le prix du mètre carré est abordable, plus ils peuvent acheter grand dans l’ancien.

Toujours en 2017, les prix des logements anciens ont flambé à Bordeaux, avec un bond de 12,7% en un an. A Paris, le prix moyen s’élève à 8.952 euros/m², soit une hausse de 7% par rapport à 2016. Mais dans sept arrondissements Parisiens, il est désormais nécessaire de débourser plus de 10.000 euros/m² pour acquérir un logement. A ce tarif là, les primo-accédants peinent à devenir propriétaires dans la capitale. Faut-il le rappeler : on entre sur le marché de l’immobilier résidentiel par « la petite porte ». Puis on revend en profitant de l’exonération des plus-values de la résidence principale, pour s’agrandir.

En Ile-de-France, les investisseurs s’intéressent aux communes  où les loyers n’ont pas été encadrés. Et à celles dopées par l’effet Grand Paris, en particulier autour des lieux de desserte du futur Grand Paris Express, comme Saint-Ouen, Villejuif ou Cachan.

En revanche, dans les environnements ruraux et les petites villes, les prix fluctuent, à la hausse comme à la baisse, au gré des indicateurs locaux. En particulier de l’activité économique plus ou moins forte.

Quoiqu’il en soit, je pense qu’avec le nouvel IFI (impôt sur la fortune immobilière) Macron continue de matraquer fiscalement  l’immobilier pour freiner la hausse des prix.

DONNEZ ICI VOTRE AVIS SUR L’EVOLUTION DU MARCHE IMMOBILIER

 

 


BONNE ANNEE 2018

DES AFFAIRES TERNISSENT LE DOMAINE DES PLACEMENTS. NON A LEUR ENLISEMENT.

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A l’aube de cette nouvelle année, je vous souhaite une belle année 2018 et vous remercie de votre fidélité.

Le monde des placements n’est pas un long fleuve tranquille. Les écueils s’appellent notamment Apollonia ou Aristophil ou encore Maranatha. J’espère que ces quelques milliers d’épargnants retrouvent rapidement la sérénité, malgré les lenteurs de la justice. Et je reste à leur écoute, en toute indépendance.

En attendant, voici quelques pistes de placements pour 2018 en fonction de la nouvelle fiscalité. Mais ce dernier critère n’est que la cerise sur le gâteau.

Bon courage.