GROS PLAN SUR LES ACTIFS FONCIERS
Publié : juin 6, 2024 Classé dans : Placements | Tags: Agrifrance, biens ruraux Commentaires fermés sur GROS PLAN SUR LES ACTIFS FONCIERSSur le marché des terres agricoles, des forêts et des vignes, le nombre de transactions a tendance à marquer le pas. D’où des baisses de prix en vue, dans une conjoncture morose marquée par la stagnation économique et surtout les tensions géopolitiques.
Le vent semble tourner sur le marché des biens fonciers. « Pour la première fois depuis 15 ans, le prix des terres céréalières baisse de 1,5 % par rapport à 2022, en raison principalement des tensions internationales . Pourtant depuis 10 ans, le prix du foncier agricole français avait progressé de 2,6 % par an » explique Benoît Léchenault, Directeur d’Agrifrance, département spécialisé de BNP Paribas Wealth Management.
Variant entre 3,7% et 4% selon le niveau de prix du foncier et la nature des productions, le rendement locatif brut du foncier agricole n’a rien de transcendant. Surtout comparé à une inflation de 3,1% au titre de l’année 2023.
Transmission à titre gratuit : donation ou succession
Pour les terres agricoles comme pour les forêts, la fiscalité de la transmission de patrimoine constitue vraiment la cerise sur le gâteau.
Les droits de mutation à titre gratuit pour les biens ruraux – détenus directement ou indirectement par le biais d’un groupement foncier agricole non exploitant- faisant l’objet d’un bail d’au moins 18 ans ou d’un bail cessible hors cadre familial, donnent droit à un abattement par héritier ou donataire de 75% jusqu’à 300.000 euros, si le bénéficiaire conserve les terres pendant 5 ans. Cet abattement atteint 500.000 euros, s’il les conserve pendant 10 ans. Il se chiffre même à 50% au-delà de ces limites.
Les droits de mutation à titre gratuit pour les bois et forêts – détenus directement ou indirectement par le biais d’un groupement foncier forestier – faisant l’objet d’un engagement de gestion durable sur 30 ans (loi Sérot-Monichon) donnent droit à un abattement par héritier ou donataire de 75%, sans limite ou plafond. A coté de la détention en direct, on peut détenir des parts de groupements forestiers d’investissement ou GFI.
« Judicieusement choisir, ces actifs sont à préconiser dans une logique de diversification et de transmission du patrimoine » conclut Benoît Léchenault.
Evolution des prix des actifs fonciers en 2023. Source Safer.
LOCATION MEUBLEE DE COURTE DUREE : FISCALITE REVUE
Publié : Mai 23, 2024 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: meublés de tourisme 1 commentaireUN PROJET DE LOI EN COURS DE DISCUSSION VISE A RENFORCER LES OUTILS DE REGULATION DES MEUBLES DE TOURISME. GROS PLAN SUR LA FISCALITE
Nouvel épisode pour la fiscalité des revenus tirés de la location touristique ou saisonnière. Après avoir été examiné au Parlement, le projet de loi a été adopté par le Sénat réduit le niveau de l’abattement fiscal à compter du 1er janvier 2025.
- Les revenus tirés de la location de meublés de tourisme non classés donnent droit à un abattement de 30% dans la limite de 23.000 euros de chiffre d’affaires.
- Les revenus tirés de la location de meublés de tourisme classés donnent droit à un abattement de 50% dans la limite de 77.000 euros de chiffre d’affaires.
« Cet avantage supplémentaire de 20 points pour les meublés classés, se justifie d’autant plus que nous souhaitons une montée en gamme de ce type d’hébergements » m’explique Jean François Husson, rapporteur de la Commission des Finances.
Dans un souci de simplification, le zonage est supprimé. Exit donc les notions de stations à la montagne ou balnéaires, milieu urbain…
LES PASSOIRES ENERGETIQUES DANS LE VISEUR
Afin d’encourager la transition énergétique des meublés de tourisme et éviter que des passoires énergétiques soient transformés en meublés de tourisme, ces hébergements devront se verdir. En d’autres termes, les règles de décence énergétique des meublés de tourisme sont progressivement alignées sur celles des locations nues. Ils seront obligés d’atteindre la classe D dans un délai de 10 ans, soit en 2034. Au lieu des 5 ans imposés par l’Assemblée nationale. Un soulagement pour les stations de montagne dont le parc immobilier est énergivore.
Fiscalité, calendrier de la rénovation énergétique des meublés de tourisme, ces points -comme d’autres- seront de nouveau examinés le 24 juin lors de la commission mixte paritaire. Dossier à suivre pour ces quelques 800.000 meublés de tourisme.
Mon précédent billet sur le sujet en mars dernier: L’IMPOSITION DES REVENUS ISSUS DE LA LOCATION DE MEUBLES DE TOURISME.
DONNEZ VOTRE AVIS ICI SUR CES NOUVEAUTES
BIENS LOCATIFS : GROS PLAN SUR LA RENOVATION ENERGETIQUE
Publié : avril 24, 2024 Classé dans : Immobilier, Placements Commentaires fermés sur BIENS LOCATIFS : GROS PLAN SUR LA RENOVATION ENERGETIQUE
| Voici comment gagner deux lettres sur le DPE ? |
| La rénovation énergétique, c’est la bête noire des propriétaires occupants. Et surtout des bailleurs car les échéances interdisant la mise en location de logements énergivores se rapprochent. Dans ce contexte, Imodirect, agence immobilière indépendante 100 % en ligne spécialisée dans la gestion locative, propose depuis fin 2023 une offre d’accompagnement aux investisseurs désireux de rénover leur logement. En se basant sur ses 120 projets de rénovation énergétique d’appartements de 26 m2 en moyenne, elle constate que de 2,3 gestes sont nécessaires pour gagner 2 lettres sur le DPE (diagnostic de performance énergétique). En fait, les propriétaires bailleurs ne cherchent pas à rénover globalement leurs biens locatifs, mais ils préfèrent assurer la légalité et la pérennité de la mise en location tout en garantissant un certain confort aux locataires. |
Pour réaliser les travaux requis, les propriétaires doivent engager en moyenne 9 940 € TTC, avec un montant d’aides moyen de 3 157 € TTC. Selon les analyses d’Imodirect, le coût moyen d’un geste est de 4 121 € TTC sans aide, mais redescend à 2 812 € TTC avec les aides MaPRimeRénov’ et CEE (certificats d’économies d’énergie).
« Avec l’assouplissement des conditions d’octroi de MaPrimeRénov, formalisé par un arrêté et un décret publiés le 22 mars, un mono-geste sur la période allant du 15 mai au 31 décembre 2024 suffit » m’explique Arnaud Hacquart, à la tête d’Imodirect.
Double-vitrage et robinets thermostatiques
Les gestes les plus courants ? la pose de robinets thermostatiques (59 %) et de fenêtres double-vitrage (53 %), suivi de l’isolation par l’intérieur (47 %). L’isolation des combles n’intervient que dans 6 % des dossiers et l’installation d’une VMC à double flux dans 18 % des cas d’une rénovation énergétique performante.
Mon précédent billet de blog sur le traitement fiscal des travaux d’économie d’énergie . REAGISSEZ ICI
MEDICHARME : VOS DERNIERES REACTIONS
Publié : avril 13, 2024 Classé dans : Immobilier, Placements 1 commentaire
SUITE A MON DERNIER BILLET SUR LA REPRISE DE L’EXPLOITANT D’EHPAD MEDICHARME, VOICI VOS COMMENTAIRES
« La reprise par les nouveaux acquéreurs semble immédiate. Ce sera assez simple puisqu’il y a un engagement à garder l ‘ensemble du personnel en poste.
MEDICHARME VU DE L’INTERIEUR
Les directeurs ne changeront pas. Dommage pour certains qui ne sont pas à leur place : aucune expérience dans le secteur médico-social, problèmes avec les équipes actuelles. De simples pions, le groupe avait tous les pouvoirs, soumission totale . Le plus grave étant le manque de transparence qui régnait à tous les niveaux avec une communication totalement verrouillée avec le personnel et les familles ».
UN EHPAD NON REPRIS
« L’établissement situé à Aiffres n’a pas été repris : le transfert des résidents se prépare. Il y aura, sûrement, des actions du personnel, qui, je pense, ne donneront rien.
Cet Ehpad a connu une longue grève en 2023, les grévistes ont découvert les problèmes dont les suspicions des fameux détournements de subventions ARS. Ont été dénoncés la maltraitance et le manque de transparence. Personne ne voulait d’un Ehpad dont le personnel ose monter au créneau ».
LES INVESTISSEURS DANS L’ATTENTE
« Concernant les loyers versés, la directrice générale de Medicharme remerciait mardi 8 avril 2024, les propriétaires qui avaient accepté cette baisse des loyers. Cela semble donc réglé. Son message est totalement déplacé, notamment sa compassion, elle semble totalement satisfaite, fière de ce que ce groupe a réalisé et évoque sa totale transparence.
La réalité est tellement différente : 2 enquêtes IGAS, IGF sont en cours, les accusations sont graves. Je crains que nous n ‘aurons jamais les résultats pour ne pas donner une mauvaise image dont les nouveaux propriétaires pourraient faire les frais ».
HOLA SUR L’IMMOBILIER GERE
« Les résidences de tourisme, d’étudiants, les appart hôtels, maintenant les EHPAD. Comment des pseudos experts et certains gestionnaires de patrimoine peuvent-ils se goinfrer sur le dos de petits investisseurs ?
Espérons que la déconfiture de ce groupe servira de leçon à tous : les petits investisseurs, mais aussi les familles de résidents.
Il y avait les promesses, une bienveillance et une empathie de façade.
L ‘envers du décor était, hélas, moins rutilant…OMERTA à tous les niveaux » .
mon précédent billet : Médicharme, des questions en attente.
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