ATTENTION AUX SCPI FISCALES
Publié : octobre 14, 2013 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: CIF, déficit foncier, Malraux, SCPI, VIR 4 CommentairesAccordant un avantage fiscal à l’entrée, les sociétés civiles de placement immobilier peuvent réserver de mauvaises surprises à la sortie. Démonstration et expérience personnelle d’un professionnel du patrimoine
A la différence du placement pierre détenu en direct, la « pierre papier » sous forme de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) présente des avantages : fractionnement de l’investissement, diversification du risque locatif et délégation de gestion à un tiers. Mais comme l’investissement en direct, la pierre papier assortie d’avantages fiscaux présente des pièges.
Je vous fais part du témoignage d’un « investisseur avertie », travaillant dans un cabinet de gestion privée et ayant le statut de CIF (conseiller en investissement financier ». En tant qu’investisseur, ce professionnel s’est fait « piéger » dans une SCPI fiscale. Voici ses explications :
« Dans les SCPI de déficit fonciers et Malraux, la valeur théorique de revente du prix d’une part de SCPI de ce type 10 secondes après l’avoir achetée ? … malheureusement moins de 70% du prix de souscription…
Prenons un exemple simple d’une SCPI de déficit foncier
Vous achetez la part à 100€
Dessus, vous enlevez 12€ de frais de souscription (12% = notaire+ gestion+ frais commerciaux) : la SCPI va donc investir 88€ de ces 100€ dans de l’immobilier
==> Dans ces 88€, il y aura 55€ soit 62% du montant qui seront consacrés aux travaux (la majorité des SCPI de déficit propose ce ratio).
==> Les 33€ restant servent à acquérir le foncier (avant travaux)
Prenez l’hypothèse optimiste que la totalité des travaux se « transforme » immédiatement en valeur foncière c’est- à- dire que la valeur du foncier s’élève à 33€+55€ = 88€, en cas de revente immédiate.
En cas de revente immédiate
En tant qu’associé de la SCPI, si vous vendez votre part, la SCPI doit céder la part d’immeuble correspondant. En cédant cette part d’immeuble à 88€, elle réalisera une plus- value de 55€ pour un investissement de 33€ soit + 166% (valeur de l’immeuble après travaux, moins le prix du foncier). On parle bien d’une plus- value sur l’immeuble de 55€, plus-value sur laquelle la SCPI va devoir immédiatement payer 34,5% de taxes (19%+ 15,5% de CSG)…soit 19€ – sans oublier les 6% pour les plus-values > 300000€…
La « valeur théorique » de la part à la revente s’affiche donc dans le meilleur des cas à 69€ (= 88€ -19€ de taxes sur les plus-values)…pour une part acquise à 100€. Soit une perte de 31%… certes compensé en partie par le gain fiscal… mais pas totalement! »
En cas de revente dans 15 ans
Notre CIF poursuit « Prenons l’hypothèse ni optimiste ni pessimiste que les biens valent 88€ et qu’ils ont une durée de détention moyenne de 13 ans (considérons qu’il faut à la SCPI 1 an en moyenne pour acheter les biens et 1 an en moyenne pour les vendre, donc 13 ans de gestion …). La plus-value reste de 55€ mais bénéficie d’abattement pour durée de détention (13 ans en moyenne). Voici le calcul avec les hypothèses ci-dessus et PFL de 19% CSG de 15,5% inchangés dans 15 ans :
- Prix de cession 88 000 €
- Prix d’acquisition 33 000 €
- Plus-value brute imposable 55 000 €
- Abattement pour durée de détention 26 400 €
- Plus-value nette imposable 28 600 €
- Impôt sur le revenu 5 434 €
- CSG/CRDS/Prélèvements sociaux 7 400 €
- Taxe plus-value > 50000€ 0 € (peu probable)
- Impôt à payer 12 834 €
- Plus-value nette d’impôt 42 166 €
Le prix de revente de la part sera de 75€ … (88€- 13€ d’impôt)
Le problème, on le voit vient des taxes sur les plus-values. Maintenant si l’immobilier monte la plus-value se creuse … et donc la fiscalité s’amplifie. Certes le prix de la part montera mais pas du tout dans les proportions envisagées. Et si l’immobilier baisse…pffff… »
Trois points à retenir
- Ce que le fisc accorde d’une main, il le reprend à la sortie. Dans les SCPI Malraux ancienne génération, ou dans celles dédiées au déficit foncier, la plus-value se calcule sur le prix d’achat, compte non tenu des travaux.
- Dans les actuelles SCPI Malraux adossées à des immeubles faisant l’objet d’une vente dans le cadre d’une VIR (vente d’immeuble à rénover), le calcul de la plus-value est moins pénalisant pour les associés.
- Inutile de vous précipiter sur les placements de défiscalisation. Prenez-soin d’étudier l’entrée, la détention et la sortie
Comme ce blog est un lieu d’échange, je vous invite à réagir et à me faire part de vos expériences plus ou moins heureuses en matière de placement.
CULTURE : QUEL IMPACT SUR LE TOURISME ?
Publié : octobre 8, 2013 Classé dans : Art, Vidéo, voyages | Tags: Atout France, capitale européenne de la culture, Fort St Jean, Marseille, MUCEM Commentaires fermés sur CULTURE : QUEL IMPACT SUR LE TOURISME ?Culture peut rimer avec tourisme d’affaires. A condition pour une destination de proposer des infrastructures adéquates : hôtels, lieux, centres de congrès. Expérience à Marseille.
Incentive dans le quartier du Panier à Marseille (Crédit : Cédric Helsly)
Souvent décriée par les médias français, Marseille profite dès maintenant des retombées liées aux manifestations qu’elle accueille comme capitale européenne de la culture 2013. En venant de passer quelques jours dans la cité phocéenne, j’ai bien sûr visité le Mucem et le superbe Fort St Jean. J’ai croisé de nombreux visiteurs. Et pas seulement d’origine européenne. A ces touristes loisirs, s’ajoutent les visiteurs en déplacement pour des séjours professionnels, comme des congrès.
Qu’il soit de loisir ou d’affaires, le « tourisme » constitue un marché qui se « travaille » en termes de marketing, d’autant plus que la concurrence dans ce domaine est mondiale. Pour valoriser la destination France auprès des acteurs internationaux de l’industrie des événements professionnels, Atout France a convié début octobre, à Marseille 140 décideurs étrangers. Cette manifestation, qui s’est déroulée essentiellement dans le superbe palais du Pharo surplombant la mer a été ponctuée de work-shop et d’un forum intitulé « La culture : un atout pour le secteur des rencontres et événements professionnels ? ».
Ouverture à l’autre
« Se situant à la frontière entre l’économie et la culture, les préoccupations d’argent et les valeurs spirituelles, le tourisme doit s’imprégner des valeurs se trouvant au coeur de la culture : la curiosité, le respect, la rencontre » signale Jérôme Clément, ancien Président de la chaîne de télévision ARTE.
Depuis 4 ans, Marseille prépare ce grand rendez-vous. « Une Capitale Européenne de la Culture implique de réaliser des infrastructures avec une logique de durabilité des équipements et participation des citoyens» remarque Jean-François Chougnet, Directeur général de Marseille-Provence 2013.
Soirée privée au Fort St Jean, relié au MUCEM par une passerelle (Crédit : Cédric Helsly)
Comme dans un monde instantané et planétaire, il n’est pas toujours facile de se démarquer des autres destinations, il faut créer des événements. Comme par exemple, dans le cinéma, le festival de Cannes, qui largement contribué à la réputation de cette ville hors de frontières. Et devrait lui permettre d’attirer de nouveaux marchés émergents tels que la Chine par exemple.
En conclusion de Christian Mantei, Directeur général d’Atout France me confie : « Plus de la moitié de la demande internationale pour la destination France est portée par son attractivité culturelle. L’offre culturelle pour les visiteurs internationaux n’est pas seulement constituée par notre patrimoine architectural de notre pays. C’est aussi la créativité des industries culturelles, la vitalité du spectacle vivant, les festivals largement repartis sur le territoire, les évènements».
Recevant déjà un million de visiteurs par an, Marseille accueillera sans doute encore davantage de touristes à l’avenir. Lorsque vous serez dans la cité phocéenne, ne ratez pas le marché aux poissons animant chaque matin, le Vieux Port (vidéo).
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VENTE AUX ENCHERES DU MOBILIER DU PLAZA
Publié : octobre 3, 2013 Classé dans : Art, Placements | Tags: Artcurial, Plaza-Athénée Commentaires fermés sur VENTE AUX ENCHERES DU MOBILIER DU PLAZALes 7 et 8 octobre, la maison de ventes Artcurial dispersera près de 1000 pièces de mobilier, vaisselle, linge et design du célèbre palace de l’avenue Montaigne
La façade du célèbre Plaza-Athénée, avenue Montaigne à Paris
A Paris, la guerre des palaces continue. Face à la vive concurrence asiatique, les grands établissements parisiens fourbent leurs armes. Après le Crillon, c’est au tour du Plaza Athénée de fermer ses portes pour 7 mois de travaux.
Après le succès de la vente du Crillon en Avril dernier, la maison de ventes Artcurial s’est vu confier la dispersion d’une partie du mobilier du Plaza Athénée, le célèbre palace de l’avenue Montaigne qui fera sa réouverture au printemps 2014.
Plus de 800 lots seront dispersés dont notamment le mobilier du célèbre bar design dessiné par Patrick Jouin en 2001, l’un des lieux les plus en vue de la capitale, mais également une partie des pièces de style Art Déco du Relais Plaza, des éléments de décoration et d’arts de la table du restaurant Alain Ducasse au Plaza Athénée et des œuvres d’art contemporain telles que les sculptures de Jean-Michel Folon et le Sound-Tree de Maurizio Galante.
Ouvert au public les vendredi 4, samedi 5 et dimanche 6 octobre de 10h à 20h, un parcours d’exposition comprendra la visite de tout le rez-de-chaussée y compris le bar de Patrick Jouin, le restaurant Alain Ducasse, et de quelques suites dans les étages.
Un bronze Art-Déco : gymnaste au cerceau
Prévues chez Artcurial au Rond-point des Champs Elysées le lundi 7 et le mardi 8 octobre, les ventes se répartissent en 5 vacations. Pas de doute, des acheteurs français et étrangers se disputeront les pièces mises à l’encan. A la valeur artistique des objets s’ajoute une valeur historique.
A défaut d’acheter, vous pourrez admirer ces superbes pièces rares.
APOLLONIA : LES VICTIMES FONT APPEL
Publié : octobre 1, 2013 Classé dans : Arnaques, Banque, Crédit, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: ANVI-Asdevilm, Apollonia, BPI Commentaires fermés sur APOLLONIA : LES VICTIMES FONT APPELMise en examen dans l’affaire Apollonia, la BPI voit son statut passer en témoin assisté. Les victimes font appel contre cette décision concernant la BPI.
Nouvel épisode dans la douloureuse affaire Apollonia. Les victimes engagent un recours, après la requalification de la mise en examen de BPI (Banque Patrimoine et Immobilier) en statut de témoin assisté.
Petit rappel des faits d’une partie de ce dossier complexe : en juillet 2012, BPI (Banque Patrimoine et Immobilier), a été mise en examen en tant que personne morale au chef d’escroquerie en bande organisée pour son action dans le volet bancaire de l’affaire Apollonia. Le 13 septembre 2013, le Tribunal de Grande Instance de Marseille a rendu une ordonnance répondant favorablement à la demande de la banque, d’octroi d’un simple statut de témoin assisté. A la suite de cette décision concernant BPI, les victimes engagent un recours.
« Ayant rendu une décision d’étape, le juge doit donner suite à plusieurs demandes d’actes. En outre, l’analyse du dossier continue à faire apparaître de graves manquements dont les juridictions civiles et pénales sont saisies. L’instruction se poursuit donc. A ce stade, il est extrêmement hâtif d’affirmere que les banques sont déchargées de toute responsabilité pénale, et encore moins civile » explique Me Jacques Gobert, défenseur des victimes.
Un dossier pénal de plus de 70.000 pages
« Nous sommes fort surpris par cette ordonnance qui semble exonérer la banque de sa responsabilité pénale. Et ce, tout en indiquant comme certain qu’en s’abstenant de prendre attache avec les emprunteurs, elle se pliait à l’exigence inacceptable d’Apollonia et se privait par ailleurs d’exercer son devoir de conseil. L’ordonnance reconnaît donc que la loi Scrivener a bien été violée » insiste Claude Michel, président de l’ANVI-Asdevilm, représentant l’association des victimes de l’affaire.
Et de poursuivre : « riche de 70 000 pages, le dossier pénal issu de la première phase d’instruction (menée entre 2008 et 2012 par Madame LEVY juge d’instruction, la division financière du SRPJ de Marseille, la sous-direction de la lutte contre la criminalité organisée et la délinquance financière de Nanterre), est accablant pour les banques. C’est sur ces bases qu’avaient été prononcées les mises en examen de juillet 2012 ».
En attendant, les familles trompées par Apollonia et les banques, sont ruinées et implacablement poursuivies par ces mêmes banques. Après cinq longues années d’instruction, on en demeure aujourd’hui encore au stade des investigations. A quand les condamnations et le versement de dommages et intérêts ?
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