FORET : UN MEGA INVESTISSEMENT VERT AU CREDIT MUTUEL
Publié : décembre 7, 2023 Classé dans : Banque, Placements | Tags: forêt Commentaires fermés sur FORET : UN MEGA INVESTISSEMENT VERT AU CREDIT MUTUEL
Le Crédit Mutuel Alliance Fédérale acquiert l’une des cinq plus grandes forêts privées de France : celle de Dambach, près de Strasbourg.
Si le dérèglement climatique fragilise ou menace 30 % des forêts, la course aux matières premières ravage ces espaces naturels, y compris dans l’Hexagone où certaines forêts sont devenues émettrices de carbone.
Première banque à disposer de la qualité d’entreprise à mission, Crédit Mutuel Alliance Fédérale acquiert le Groupement Forestier Vosges Nord, patrimoine boisé situé dans les Vosges du Nord (Alsace / Moselle). Située à une quarantaine de Km de Strasbourg, la forêt de Dambach représente un puits de carbone de 4 600 hectares.
« Par cette acquisition, nous sécurisons sur le long terme, la forêt de Dambach, unique en Europe, riche de près d’un million d’arbres et d’une biodiversité rare » déclare Nicolas Théry, président de Crédit Mutuel Alliance Fédérale.
Cet achat est financé par le Fonds de Révolution Environnementale et Solidaire, doté d’environ 500 millions d’euros issus du dividende sociétal. Ce dernier est alimenté chaque année, par 15 % du résultat net de cet acteur mutualiste
UN ACTIF DE DIVERSIFICATION
Pour l’heure, il n’est pas question de proposer ce superbe massif forestier comprenant six essences de choix, aux particuliers sous forme de groupements forestiers ou d’investissement en direct. Cette opération constitue aussi un placement de diversification, qui pourrait trouver sa place dans l’actif général de la compagnie d’assurance-vie du groupe mutualiste.
RESIDENCES AU VERT : SOUVENT LA GALERE POUR LES PROPRIETAIRES
Publié : juin 27, 2023 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Pierre&Vacances, résidence de tourisme 8 CommentairesDANS LES ZONES DE REVITALISATION RURALE, NOMBRE DE RESIDENCES DE TOURISME SE TROUVENT PRIVEES D’ EXPLOITANT.
Le pittoresque village d’Argentat sur Dordogne
Dur dur pour les particuliers ayant misé il y a une vingtaine d’années sur l’investissement dans les résidences de tourisme situées dans les ZRR (zones de revitalisation rurale). Au plus fort de la crise, Pierre &Vacances a lâché l’exploitation de nombreuses résidences au vert. Et la plupart du temps, aucun exploitant n’a repris la main.
Prenons l’exemple de la résidence Les Belles Rives située à Argentat sur Dordogne en Corrèze. « Aujourd’hui je ne peux percevoir qu’un montant de 22.000 euros net vendeur pour mon bien de 27 m2 acheté il y a 20 ans, pour un montant de 90.000 euros » constate amèrement un vendeur.
S’il conserve son bien dans cette résidence de 52 logements direct, en l’absence d’un exploitant en place, il ne peut pratiquer que la location en direct. D’ailleurs de nombreux propriétaires ont déjà signé un mandat de gestion simple avec…. Maeva Home. Cette filiale de Pierre & Vacances ne leur garantit aucun rendement locatif.
UNE KYRIELLE DE FRAIS
Avant de s’engager, bien évaluer les débours divers et variés : frais de dossier 500/600 euros, de photos 700 euros, dégraissage pour laver les couettes 350 euros par an,…. Difficile d’amortir tous ces frais compte tenu du montant des loyers encaissés. En « vente de dernière minute », un 2 pièces s’affiche à 430 euros au lieu de 741 euros pour la semaine du 1er au 8 juillet 2023 !
Autre difficulté : le flou artistique autour d’une résidence de tourisme qui n’est plus exploitée. Bien qu’il s’agisse de locaux d’habitation, des notaires zélés mettent en garde les particuliers achetant ces biens bradés sur le fait que la destination de l’immeuble reste une résidence de tourisme. Dans un village de 3.000 habitants, on ne peut pas transformer une résidence de tourisme en résidence services.
Que de tracas pour ces investisseurs qui ont acheté dans cette résidence implantée face à Argentat. Lové sur la rive gauche de la Dordogne, ce village pittoresque fut durant des siècles un grand port de commerce. Des gabares chargées de bois, de cuir et d’huile partaient du quai Lestourgie….
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GROS PLAN SUR LE PLACEMENT VITICOLE
Publié : Mai 30, 2023 Classé dans : Impôts, Placements, Vins | Tags: SAFER Commentaires fermés sur GROS PLAN SUR LE PLACEMENT VITICOLEAcheter une vigne en direct ou via un groupement permet de miser sur le foncier tout en bénéficiant d’un régime fiscal sympathique. Explications.
Dans une conjoncture géopolitique troublée et un environnement économique mitigé, le marché des terres viticoles tient bon. D’après les dernières statistiques des Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER), les surfaces échangées en 2022 ont atteint 18.400 hectares (+ 5,4%), soit un score inédit. Toujours en 2022, les 9.490 transactions, (+ 1,1%) ont représenté un marché de 1 milliard d’euros (-7,9%). En 2022 le prix moyen de l’hectare de vigne AOP (appellation d’origine contrôlée) hors Champagne s’élève à 151.200 euros (+ 2,3%). Certaines transactions prestigieuses s’envolent encore en Cote d’Or, dans le Cher et dans le Vaucluse.
Quant aux vignes hors AOP, produisant des vins de consommation courante, le prix à l’hectare ressort à 15.300 euros (+ 1,9%). Le Languedoc Roussillon et la Haute-Corse enregistrent une hausse de prix. En revanche, les prix reculent dans le Var.
A noter, que pour la quatrième année consécutive, le prix des vignes d’entrée des appellations d’entrée de gamme bordelaises recule.
Le boum des groupements fonciers viticoles
Toujours selon les Safer, trois fois plus de surfaces ont été acquises en dix ans par les GFV (groupements fonciers viticoles). Depuis 2012, leurs achats ont presque doublé en nombre. Les GFV via des personnes physiques permettent de rassembler les fonds nécessaires pour l’achat d’un vignoble, qui est ensuite mis à bail à l’exploitant.
Nettement plus abordable que l’achat d’une parcelle de vigne, la souscription de parts de GFV démarre généralement à 10.000 euros la part. Ne négligez pas les frais d’entrée et de gestion tournant respectivement autour de 8% et de 3%.
Discrets, ces groupements ne sont pas autorisés à « faire appel public à l’épargne ». Par conséquent, il faut signer un mandat de recherche auprès d’un gestionnaire de patrimoine intégré à une banque ou indépendant, avant de souscrire des parts. Parmi les principaux gestionnaires de GFV figurent notamment, Le Crédit Agricole, la Française, Patrimea, les GFV Saint-Vincent, Bacchus Conseil.
Coté performances financières, il ne faut pas s’attendre à un score formidable. Le revenu annuel tourne autour de 2%. Pour attirer le chaland, les exploitants de GFV proposent un placement plaisir et convertissent le rendement sous forme de bouteilles. Fiscalement ces dividendes en nature sont taxés comme des revenus fonciers, sur la base d’un prix par bouteille communiqué par le groupement foncier viticole. Reste la valorisation des parts qui devrait être au rendez-vous si le souscripteur n’a pas surpayé ses parts.
Une fiscalité adoucie
L’atout des parts de GFV se situe au niveau de la fiscalité. Au bout de deux ans de détention des parts représentatives d’apport en numéraire, les porteur(s) de parts ont droit à une exonération partielle des droits de transmission à titre gratuit (donation, succession) et d’IFI. En cas de transmission, l’abattement s’élève à 75 % à hauteur de 300. 000 euros. Au-delà de ce montant, l’abattement se chiffre à 50 % sans limite. Mais au regard de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), l’abattement est plafonné à 101.897 euros.
Un placement à conserver sur le long terme, d’autant qu’il manque de liquidité. Pour en savoir plus sur les vins prestigieux.
SCPI : LE DEMEMBREMENT VIAGER (1)
Publié : mars 21, 2023 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: SCPI Commentaires fermés sur SCPI : LE DEMEMBREMENT VIAGER (1)
Gros plan sur le démembrement de propriété de la pierre papier. Et ses avantages pour le donateur (usufruitier) et le donataire (nu-propriétaire)
A partir de la soixantaine, donner de son vivant constitue une solution judicieuse pour anticiper sa succession tout en allégeant la note à régler au fisc. Autre avantage : assurer l’avenir de ses héritiers – enfants ou petits-enfants – en leur donnant un coup de pouce financier.
Si le démembrement viager de biens immobiliers détenus en direct est assez courant, celui de parts de SCPI (société civile de placement immobilier) reste peu usité.
COMMENT CA MARCHE ?
Le démembrement viager en SCPI implique de « diviser » la pleine propriété des parts en deux parties bien distinctes :
- la nue-propriété desdites parts
- l’usufruit desdites parts.
A la différence du démembrement temporaire limité dans le temps, celui dit « viager » prend fin au décès de l’usufruitier. Alors le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de la part de SCPI et les loyers afférents, sans payer des droits de succession.
Dans ce premier billet de blog consacré au démembrement de la pierre papier, je vais étudier le cas où le donateur (usufruitier) détient déjà des parts de SCPI en pleine propriété. Le donateur ou celui qui donne, continue de percevoir des loyers sa vie durant. Avec le démembrement viager, il donne la nue-propriété des parts, aux donataires (ceux qui reçoivent) pour préparer la transmission de son patrimoine.
Dans la pratique, mieux vaut vous adresser à votre notaire pour acter la donation des parts de SCPI. Cet officier ministériel, spécialiste du droit de la famille, proposera sans doute d’inclure une clause de réversion d’usufruit à l’acte de donation, afin de protéger votre conjoint survivant. En présence d’enfants, il recommandera de consentir une donation partage.
Certes son intervention implique de régler des « frais de notaire ». Ce poste comprend les émoluments réglementés (rémunération en contrepartie d’une prestation précise), les honoraires libres et non règlementés, les débours, les droits et taxes.
EXEMPLES
Avec le concours de Stellium, prenons deux cas de figure.
° Agé de 67 ans, un père de 2 enfants détient 320 000 € de SCPI en pleine propriété dont il souhaite donner la nue-propriété à ses enfants. Comme il n’a jamais consenti de donation, il peut profiter de l’abattement de 100 000 € par enfant. Avec une tranche d’âge comprise entre 60 et 70 ans, la nue-propriété équivaut à 60% de la valeur des parts, soit 192 000 €. Résultat : cet associé de parts de SCPI peut transmettre 96 000 € à chacun de ses enfants, sans débourser des droits de donation.
° Agé de 85 ans, un père de 2 enfants détient 320 000 € de SCPI en pleine propriété dont il souhaite donner la nue-propriété à ses enfants. Mais cette fois la valeur de la nue-propriété équivaut à 80% de la pleine propriété, soit 256 000 €. Après l’abattement de 100.000 € par enfant, il faudra malgré tout acquitter de droits de donation pour les 2 enfants de 7 588 €. Soit 3 794€ pour chacun.
« La valeur de la nue-propriété se calcule en fonction de l’âge de l’usufruitier. Aussi plus l’on attend pour effectuer un démembrement, plus cela coute cher en terme de droit de donation » prévient Philippe Lauzerel à la tête de Stellium. Mieux vaut par conséquent, optimiser le plafond des 100 000 € d’abattement en tenant compte du barème de l’article 669 du CGI.
Un bémol toutefois : effectuer un démembrement vous empêche ensuite d’effectuer des arbitrages sur des parts de SCPI. Par conséquent, mieux vaut choisir de solides SCPI qui performeront sur la durée. Il faut être très vigilant sur la sélection des SCPI.
Dans un prochain billet, je me pencherai sur le démembrement des parts de SCPI lors de leur souscription.
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BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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