EHPAD : MEDICHARME SUR LA SELLETTE

Suspens pour les investisseurs dans les logements seniors : l’exploitant d’EHPAD et de résidences non médicalisées Médicharme, en proie à des difficultés financières, est en conciliation.

Le compte à rebours pour la conciliation de Médicharme s’achèvera d’ici quelques semaines. Sans doute début mars, voire quelque temps en plus si une prolongation est accordée par le tribunal de commerce de Nanterre. D’ici là des centaines d’investisseurs misant sur les résidences seniors- médicalisées ou non- sont dans l’expectative. Je vous rappelle en quoi consiste la conciliation. Cette procédure amiable permet à une entreprise de poursuivre son activité, sans que les dirigeants ne soient dessaisis de leurs pouvoirs.

Durant cette phase totalement confidentielle, un conciliateur, qui fait appel à un ou des repreneur (s), cherche donc à conclure d’un accord amiable entre l’entreprise et ses principaux créanciers.

Comment est-on arrivé à une telle situation ? D’après mes informations, Médicharme a accordé une caution solidaire du groupe sur 24 mois de loyers impayés aux investisseurs dans les EHPAD. De quoi rassurer des commercialisateurs comme Consultim dans le giron de Cérénicimo et leurs clients. « Mais cette super garantie est à double tranchant. Elle peut entraîner un groupe à sa perte comme on l’a constaté plus récemment, chez d’autres opérateurs privés du marché des logements pour seniors » me confie un proche du dossier.

Autre source de difficultés à venir pour les bailleurs : le risque de congé à la fin du bail commercial et le transfert de l’agrément d’exploitation par le repreneur sur un futur site en construction. En effet, la taille réduite de certains EHPAD, ou encore les travaux de rénovation et mise en conformité ne permettent pas de faire des économies d’échelle. Une quarantaine de chambres ne suffit pas. La taille critique démarre au double.

Actuellement les avocats des investisseurs, notamment Me Benjamin Cabagno du cabinet Choisez à Paris, craignent le risque immédiat de liquidation judiciaire, ce qui entrainerait la rupture sèche de baux commerciaux et la fin des loyers. Aussi ils conseillent à leurs clients, dans un premier temps, d’accepter une baisse de loyers de 25%. Ils n’ont perçu les loyers du 3° trimestre 2023 et ceux du 1°trimestre risquent d’être impayés.

A ce stade, il y aurait très peu de repreneurs et toutes les résidences ne seraient pas reprises. Et bien sûr, c’est le flou total pour les investisseurs. Légitimement ils peuvent s’interroger sur l’éventuelle reprise de leur résidence, sur la baisse de loyers, sur la poursuite à terme de l’activité dans l’EHPAD.

LE FEU VERT DE L’ARS

N’ouvre pas qui veut un EHPAD. Encore faut-il obtenir un agrément de l’ARS (Autorité régionale de santé). Bien sûr, Médicharme exploite ses résidences en bonne et due forme. Même si deux enquêtes administratives sont lancées à son encontre.

Anticipons et imaginons que dans le cadre de la conciliation, voire du redressement judiciaire, un opérateur reprenne totalement ou partiellement les résidences Médicharme. Sa principale motivation sera de mettre la main sur ce précieux sésame . Depuis le scandale Orpéa qui a éclaté en 2022, ces autorisations sont données au compte goutte. Rien n’empêchera le (s) repreneur (s) de transférer cet agrément de l’ARS à un nouvel EHPAD. L’ancien établissement sera fermé et les investisseurs seront privés de loyers définitivement.

Si les Pouvoirs publics ont besoin de l’épargne privée pour financer les établissements destinés au grand âge, quand protégeront-ils les investisseurs lors des changements d’implantation des résidences seniors et surtout des EHPAD ?

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