A QUAND UN DPE FIABLE?
Publié : avril 16, 2025 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: DPE 2 Commentaires
LE DPE BASHING TOUCHE DE PLUS EN PLUS DE PROPRIETAIRES DETENTEURS DE LEUR RESIDENCE PRINCIPALE ET /OU DE LOGEMENT(S) LOCATIF(S).
Démarrons ce billet de blog par un exemple réel. Suite à un héritage, un couple de propriétaires en passe d’acheter une résidence principale plus grande, envisage de conserver son logement actuel situé près de Paris, pour le mettre en location. Et se constituer un complément de retraite à terme.
Situé au 1er étage, en partie au-dessus d’une porte cochère, ce logement isolé sur le plan thermique affiche un DPE (diagnostic de performance énergétique) F. Ce couperet remet en cause tous leurs plans. Le « banquier » refuse de prendre en compte sur le long terme, les loyers estimatifs sur le marché locatif, pourtant en pénurie. A compter du 1er janvier 2028, les logements étiquetés F ne peuvent plus être mis en location, car ils seront considérés comme non décents.
Résultat : ce couple a vendu quasiment à la casse, son logement énergivore. Il n’avait ni les moyens financiers de le rénover sur le plan énergétique, ni le temps d’attendre que la copropriété décide et mette en œuvre la rénovation énergétique.
LE DPE, UNE INFO CAPITALE
Loin d’être isolé, ce cas révèle l’importance du DPE dans le parcours résidentiel : baisse de la valeur vénale, interdiction de mise en location, difficultés de financement, pénurie locative. D’où la nécessité d’avoir des DPE fiables réalisés par des diagnostiqueurs bien formés. Sur les 10.000 diagnostiqueurs certifiés, beaucoup sont salariés de sociétés franchisées ou non. Certains exercent comme indépendants. Cette activité représente un chiffre d’affaires annuel de 1,5 milliard d’euros ! Dans ce secteur, est-il vraiment nécessaire qu’il existe 7 syndicats professionnels ?
DES DPE LITIGIEUX OU FRAUDULEUX
En mars dernier, la ministre du logement a estimé que 1,7% des 4 millions de DPE réalisés chaque année, posent problème. Ce pourcentage est plus important qu’il n’y parait. Aussi bien pour les DPE faits pour le compte d’un particulier ou d’une copropriété. On parle alors de « DPE collectif ». Le DPE porte une part de responsabilité sur la rénovation énergétique. D’où la nécessité de :
- renforcer la formation des diagnostiqueurs. Beaucoup de ces techniciens sont issus de la reconversion professionnelle. S’ils n’ont pas le requis de 3 ans en tant que technicien ou agent de maitrise du bâtiment, ils peuvent suivre une session de formation en présentiel ou en visio, de 2 mois !
- séparer les organismes certificateurs de ceux de formation. Actuellement le conflit d’intérêt n’est pas loin.
- lutter contre les DPE frauduleux qui fleurissent sur le net. Mon précédent billet sur le DPE PROPRIETAIRES IMMOBILIERS, CONFIEZ NOUS ICI VOTRE EXPERIENCE SUR LES DPE
FISC : DU RIFIFI DANS LA DECLARATION D’OCCUPATION DES BIENS IMMOBILIERS
Publié : janvier 23, 2025 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: déclaration d'occupation 11 CommentairesOuverte au public en 2023, l’application fiscale « gérer mes biens immobiliers » a entraîné de nombreux couacs. Et surtout a couté cher l’Etat et … aux contribuables.
En tant que bons citoyens vous avez sagement déclaré dès 2023, vos biens immobiliers en ligne via l’application « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI) mise en place pour l’administration fiscale. Outre entraîner un véritable casse-tête pour les usagers, la fameuse GMBI a entrainé de sérieux couacs. Comme vient de la constater la Cour des Comptes « plus d’un million de contribuables ont été imposés, à tort, à la taxe d’habitation ou à la taxe sur les logements vacants ». Et de poursuivre : « L’administration a dû consentir des dégrèvements très importants, d’un montant supérieur à 1,3 milliard d’euros, intégralement supportés par l’État conformément aux dispositions du code général des impôts ». En effet, les erreurs dues principalement à l’absence d’informations sur les déménagements et les emménagements de locataires ont conduit à des dégrèvements massifs.
La Cour des Comptes tire la sonnette d’alarme : en raison de l’état très dégradé de nos finances publiques, la charge supportée par l’État, doit être réduite dans les meilleurs délais.
A qui la faute ? une usine à gaz
L’administration fiscale a fait le choix d’une procédure totalement dématérialisée pour cette obligation qui touchait une population en moyenne plutôt âgée. D’où un afflux de demandes et de déplacements de contribuables dans les centres des impôts fin juin et début juillet 2023. A titre perso, pourtant à l’aise avec l’informatique, j’ai ramé pour effectuer les déclarations exigées par le fisc.
Malgré les reports successifs, seuls 54,1 des 71,4 millions de locaux ont été recensés à l’issue de la campagne, ce qui a fragilisé l’établissement des rôles des taxes pour 2023.
Si on ajoute les coûts liés à la situation de crise de l’été 2023 -recrutement de vacataires et contractuels et octroi d’une « prime GMBI »-, le dispositif a coûté au moins 56,4 millions d’euros, de son élaboration à son déploiement.
Recommandation de la Cour des Comptes : « il est important d’anticiper la réforme des valeurs locatives cadastrales en obtenant, par GMBI, une cartographie précise des loyers perçus en France par les propriétaires bailleurs ».
En attendant, je vous rappelle que l’application numérique baptisée « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI) et mise en place par l’administration fiscale a pour but de moderniser la déclaration des biens immobiliers des propriétaires en France. Mais aussi à gérer les déclarations foncières et des taxes d’urbanisme.
Grâce à cet interrogatoire, le fisc compte bien obtenir des données fiables, actualisables pour établir le rôle des impôts subsistants : la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, la taxe d’habitation sur les logements vacants et la taxe sur les logements vacants. Rappelons que l’Etat collecte ces 3 taxes fiscales et les verse aux collectivités locales.
Voici mon billet de mai 2023 sur la déclaration d’occupation.
Lire le rapport de la Cour des Comptes sur la GMBI
QUELLE EST VOTRE EXPERIENCE DANS CE DOMAINE? REAGISSEZ ICI
GROS PLAN SUR LES ACTIFS FONCIERS
Publié : juin 6, 2024 Classé dans : Placements | Tags: Agrifrance, biens ruraux Commentaires fermés sur GROS PLAN SUR LES ACTIFS FONCIERSSur le marché des terres agricoles, des forêts et des vignes, le nombre de transactions a tendance à marquer le pas. D’où des baisses de prix en vue, dans une conjoncture morose marquée par la stagnation économique et surtout les tensions géopolitiques.
Le vent semble tourner sur le marché des biens fonciers. « Pour la première fois depuis 15 ans, le prix des terres céréalières baisse de 1,5 % par rapport à 2022, en raison principalement des tensions internationales . Pourtant depuis 10 ans, le prix du foncier agricole français avait progressé de 2,6 % par an » explique Benoît Léchenault, Directeur d’Agrifrance, département spécialisé de BNP Paribas Wealth Management.
Variant entre 3,7% et 4% selon le niveau de prix du foncier et la nature des productions, le rendement locatif brut du foncier agricole n’a rien de transcendant. Surtout comparé à une inflation de 3,1% au titre de l’année 2023.
Transmission à titre gratuit : donation ou succession
Pour les terres agricoles comme pour les forêts, la fiscalité de la transmission de patrimoine constitue vraiment la cerise sur le gâteau.
Les droits de mutation à titre gratuit pour les biens ruraux – détenus directement ou indirectement par le biais d’un groupement foncier agricole non exploitant- faisant l’objet d’un bail d’au moins 18 ans ou d’un bail cessible hors cadre familial, donnent droit à un abattement par héritier ou donataire de 75% jusqu’à 300.000 euros, si le bénéficiaire conserve les terres pendant 5 ans. Cet abattement atteint 500.000 euros, s’il les conserve pendant 10 ans. Il se chiffre même à 50% au-delà de ces limites.
Les droits de mutation à titre gratuit pour les bois et forêts – détenus directement ou indirectement par le biais d’un groupement foncier forestier – faisant l’objet d’un engagement de gestion durable sur 30 ans (loi Sérot-Monichon) donnent droit à un abattement par héritier ou donataire de 75%, sans limite ou plafond. A coté de la détention en direct, on peut détenir des parts de groupements forestiers d’investissement ou GFI.
« Judicieusement choisir, ces actifs sont à préconiser dans une logique de diversification et de transmission du patrimoine » conclut Benoît Léchenault.
Evolution des prix des actifs fonciers en 2023. Source Safer.
BIENS LOCATIFS : GROS PLAN SUR LA RENOVATION ENERGETIQUE
Publié : avril 24, 2024 Classé dans : Immobilier, Placements Commentaires fermés sur BIENS LOCATIFS : GROS PLAN SUR LA RENOVATION ENERGETIQUE
| Voici comment gagner deux lettres sur le DPE ? |
| La rénovation énergétique, c’est la bête noire des propriétaires occupants. Et surtout des bailleurs car les échéances interdisant la mise en location de logements énergivores se rapprochent. Dans ce contexte, Imodirect, agence immobilière indépendante 100 % en ligne spécialisée dans la gestion locative, propose depuis fin 2023 une offre d’accompagnement aux investisseurs désireux de rénover leur logement. En se basant sur ses 120 projets de rénovation énergétique d’appartements de 26 m2 en moyenne, elle constate que de 2,3 gestes sont nécessaires pour gagner 2 lettres sur le DPE (diagnostic de performance énergétique). En fait, les propriétaires bailleurs ne cherchent pas à rénover globalement leurs biens locatifs, mais ils préfèrent assurer la légalité et la pérennité de la mise en location tout en garantissant un certain confort aux locataires. |
Pour réaliser les travaux requis, les propriétaires doivent engager en moyenne 9 940 € TTC, avec un montant d’aides moyen de 3 157 € TTC. Selon les analyses d’Imodirect, le coût moyen d’un geste est de 4 121 € TTC sans aide, mais redescend à 2 812 € TTC avec les aides MaPRimeRénov’ et CEE (certificats d’économies d’énergie).
« Avec l’assouplissement des conditions d’octroi de MaPrimeRénov, formalisé par un arrêté et un décret publiés le 22 mars, un mono-geste sur la période allant du 15 mai au 31 décembre 2024 suffit » m’explique Arnaud Hacquart, à la tête d’Imodirect.
Double-vitrage et robinets thermostatiques
Les gestes les plus courants ? la pose de robinets thermostatiques (59 %) et de fenêtres double-vitrage (53 %), suivi de l’isolation par l’intérieur (47 %). L’isolation des combles n’intervient que dans 6 % des dossiers et l’installation d’une VMC à double flux dans 18 % des cas d’une rénovation énergétique performante.
Mon précédent billet de blog sur le traitement fiscal des travaux d’économie d’énergie . REAGISSEZ ICI
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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