QUELS PLACEMENTS POUR 2018 ?
Publié : décembre 27, 2017 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: CSG, IFI, LMP, Nue-propriété Commentaires fermés sur QUELS PLACEMENTS POUR 2018 ?NOTRE AVIS SUR LA BOURSE, L’IMMOBILIER ET L’ASSURANCE-VIE COMPTE TENU DE LA NOUVELLE FISCALITE
Sous réserve de validation du projet de loi de finances 2018, la fiscalité de certains placements évoluera, à compter du 1er janvier prochain. Les mesures phare touchant la fiscalité du patrimoine ont trait à la hausse de la CSG de 1,7 point, l’instauration d’une flat tax de 30% sur les revenus du capital et les plus-values mobilières (ou PFU – Prélèvement Forfaitaire Unique) et le remplacement de l’ISF (impôt sur la fortune) par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
BOURSE ET NON-COTE
« En plafonnant la fiscalité des revenus du capital à 30%, la flat tax donnera un second souffle aux valeurs mobilières et notamment au non-coté, victime jusqu’à présent de la frilosité de certains investisseurs du fait des risques d’illiquidité, de perte en capital et de sa fiscalité » m’explique Didier Bujon, directeur général d’Equance.
Si votre taux marginal d’imposition dépasse le cap des 30%, vous aurez sans doute intérêt à vous tourner, dès 2018 vers le marché du non-coté. Encore faut-il disposer d’un horizon de placement à moyen-long terme, c’est-à-dire compris entre 5 et 7 ans. A condition d’ investir de façon diversifiée dans différents secteurs économiques mais aussi, au fil du temps afin de lisser les éventuels risques sur le capital. D’autant que les stars de la gestion redoutent une hausse des taux d’intérêt et une déconvenue sur les marchés. Un krach boursier n’est pas à écarter.
LOCATION MEUBLEE PROFESSIONNELLE ET NUE-PROPRIETE
L’arrivée de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) comme la hausse de la CSG pèseront sur certains actifs immobiliers. « Il est toutefois possible d’acquérir dans la pierre en limitant les effets de ce nouveau régime fiscal via la location en meublée ( statut du loueur en meublé professionnel dit LMP) ou la détention en nue-propriété, deux solutions exonérées d’IFI et « immunisées » contre les hausses futures de la CSG » poursuit Didier Bujon. Il y a quelques mois, nous annoncions déjà que Macron effrayait les propriétaires.
Pour rappel, un investisseur peut devenir loueur en meublé en gérant ou non ses biens meublés. A ce stade, je renouvelle mes précautions d’usage sur la qualité du gestionnaire d’immobilier géré : résidence de tourisme, résidence senior, voire EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Le statut de Loueur Meublé Professionnel se met en place, à condition de percevoir des revenus immobiliers issus de la location meublée d’au moins 23.000 euros annuels et constituant plus de la moitié de l’ensemble des revenus du foyer. Bien sûr, cette dernière obligation est plus difficile à réaliser.
Autre échappatoire : acheter des biens en nue-propriété. Au regard de l’IFI – comme auparavant au regard de l’ISF- l’usufruit est taxé comme la pleine propriété. Résultat : la nue-propriété ne figure pas dans l’actif taxable à l’IFI.
Quelque soit l’arbitrage retenu, ses effets ne seront pris en compte que sur l’IFI à régler à compter de 2019. Il est trop tard pour agir sur celui à acquitter en 2018, le patrimoine de référence étant celui du 31 décembre de l’année n-1.
L’ASSURANCE-VIE EN QUESTION
Pour la grande majorité des épargnants, les avantages fiscaux et successoraux de l’assurance-vie –capitaux décès exonérés, neutralité fiscale des changements de supports d’investissements, libre désignation des bénéficiaires, etc. – demeurent. Quant à la valeur de rachat des contrats d’assurance-vie, elle n’entrera pas dans les déclarations de l’IFI (contrairement à l’ISF aujourd’hui). En outre, la flat tax permettra aux nouveaux contractants de retirer leur épargne dans les quatre premières années en ne payant que 30% de prélèvements sur leurs gains contre 50,5% avant la réforme.
Cependant la nouvelle fiscalité pénalisera les investisseurs disposant d’avoir en assurance-vie de plus de 150.000 euros (ou 300.000 euros pour un couple). S’ils souhaitent effectuer un retrait sur un contrat de plus de huit ans d’ancienneté, ils seront plus imposés (12,8% contre 7,5% avant la réforme).
ANNULATION DE L’ENCADREMENT DES LOYERS A PARIS
Publié : novembre 28, 2017 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: encadrement des loyers, IFI 1 commentaireLE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PARIS VIENT D’ANNULER L’ENCADREMENT DES LOYERS DANS LA CAPITALE ET DANS DES CENTAINES DE COMMUNE DE L’AGGLOMERATION PARISIENNE. MAIS DES QUESTIONS SUBSISTENT.
Enfin une bonne nouvelle pour les propriétaires donnant des biens en location à Paris et dans les communes d’Ile-de-France concernées par l’encadrement des loyers décrété par la loi Alur. Dans un jugement rendu le 28 novembre 2017, le Tribunal Administratif de Paris vient d’annuler les trois arrêtés de 2015, 2016 et 2017 encadrant les loyers à Paris et dans 412 villes de la région parisienne où la demande de logements était la plus soutenue, en vertu de la loi précitée.
Maître Alain Cohen-Boulakia, associé fondateur du cabinet d’avocats Juripole, avocat de l’UNPI de PARIS (Union Nationale de la Propriété Immobilière) dans cette affaire, confie : « Le Tribunal a retenu nos arguments et le fait que les arrêtés préfectoraux de 2015, 2016 et 2017 n’aient concerné que PARIS, alors que le dispositif d’encadrement des loyers, instauré par la loi Alur, doit concerner une « zone d’urbanisation », en l’occurrence l’agglomération parisienne et non simplement la ville de PARIS. Ce jugement fait écho à celui du Tribunal Administratif de LILLE qui annulé, pour les mêmes raisons, l’encadrement des loyers à LILLE le 17 octobre 2017 ».
Bien sûr, l’UNPI se félicite de cette décision constate. A son sens, il n’existe pas de données probantes, non seulement sur PARIS, mais, de surcroît, sur l’agglomération parisienne, permettant de déterminer des « loyers de référence » fiables, au sens de la loi Alur.
DE SOLIDES ARGUMENTS
Voici les arguments de fond développés lors de l’audience au Tribunal Administratif :
- Une base de référence obsolète : l’encadrement des loyers s’est effectué à partir des 80 quartiers de PARIS, suivant un découpage datant de… 1860 !
- L’uniformité des loyers médians : à surface égale, est-il juste qu’un rez-de- chaussée sombre sur rue ait le même loyer qu’un 6ème plein sud avec ascenseur ?
- Avec cette formule, on ne tient pas compte de l’environnement, du standing, de l’étage, de la présence d’un ascenseur, d’éléments de confort ou d’agrément, de l’ensoleillement, de l’absence ou de la présence de nuisances sonores….
- Certes la loi prévoit une majoration possible de 20 % maximum pour les logements présentant des caractéristiques du logement ou de confort non prises en compte pour fixer le loyer de référence, et déterminantes pour la fixation du loyer………. (standing, ascenseur, balcon, vue, ensoleillement etc). Mais le locataire peut la contester en saisissant le tribunal dans les 3 mois suivant la signature du bail….. Dans ces conditions, les propriétaires ont été réticents pour appliquer un loyer majoré. Et lorsqu’ils ont franchi le pas, dans de nombreux cas, des contestations n’ont pas tardé – avec un contentieux, de surcroît, à régler…. »
QUELLES CONSEQUENCES PRATIQUES ?
Une fois ce jugement gagné par l’UNPI de Paris, des questions subsistent :
- Pourra-t-il être contesté ?
- Quels sont les loyers qui pourront être fixés librement ? Et à partir de quand ?
- Quel sera l’impact prévisionnel sur le marché de la location longue durée à Paris ?
- Quid de l’impact de ce jugement sur les locations courte durée (AirBnb ?). « La décision du Tribunal Administratif de Paris est bonne pour la fluidité du marché. Depuis la mise en place de cette mesure les investisseurs avaient fortement reculé dans la capitale en passant de 30 à 22% entre 2012 et 2016. Et plus de 20.000 biens ont été retirés du marché pour être mis sur des plateformes de location saisonnière » me confirme Laurent Vimont, Président de Century 21.
- Les propriétaires pourront-ils se retourner contre l’Etat pour réclamer le remboursement de leur manque à gagner ?
Pour Laurent Vimont, Président de Century 21 « La décision du Tribunal Administratif de Paris est bonne pour la fluidité du marché. Depuis la mise en place de cette mesure les investisseurs avaient fortement reculé dans la capitale en passant de 30 à 22% entre 2012 et 2016. Et plus de 20.000 biens étaient retirés du marché pour être mis sur des plateformes de location saisonnière ».
Pas de doute, l’encadrement des loyers à Paris et dans les centaines de communes environnantes menait tout droit vers la pénurie de logements locatifs.
Si ce jugement du Tribunal Administratif de Paris met – jusqu’à nouvel ordre -du baume au cœur des bailleurs, ces derniers restent vivement pénalisés par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière » qui succédera à l’ISF (impôt sur la fortune) à compter du 1er janvier prochain.
FAITES PREUVE DE GENEROSITE
Publié : novembre 6, 2017 Classé dans : Impôts | Tags: générosité, impôt sur la fortune immobilère Commentaires fermés sur FAITES PREUVE DE GENEROSITELa fin de l’année approche. Il est encore temps de réduire son impôt sur le revenu, voire son futur impôt sur la fortune immobilière, en consentant des dons aux oeuvres.
En donnant un coup de pouce financier aux associations éligibles au régime fiscal du mécénat, vous avez droit à une réduction d’impôt sur le revenu de 66 % de la somme donnée, dans la limite de 20 % de votre revenu imposable. Exemple : un don de 100 euros ne vous coutera au final que 34 euros.
En aidant d’autres associations, visant des personnes plus fragiles, vous avez droit à un taux majoré à 75 % dans la limite de 531 euros donnés d’ici le 31 décembre 2017. Quant à la fraction supérieure, elle procure la réduction d’impôt de 66%, dans les limites précitées. Conservez le reçu fiscal adressé par l’association soutenue, afin de pouvoir le présenter à l’administration fiscale si elle en fait la demande.
« Bon à savoir : le don n’est pas nécessairement en numéraire : il peut être en nature (des biens) ou même en compétence » me rappellent Jean-Luc Fumoux et Rudi Fievet, respectivement associé et fiscaliste chez Absoluce.
Si votre don dépasse le cap des 20% de votre revenu imposable, pas de panique : vous pouvez reporter l’excédent de réduction d’impôt, sur l’impôt des cinq années suivantes.
Voilà pour la théorie. Dans la pratique, le don de bien(s) doit être accepté au préalable par l’organisme bénéficiaire. Et surtout s’il s’agit d’un meuble, il faudra une expertise écrite pour déterminer sa valeur.
REDUIRE SON IMPOT SUR LA FORTUNE IMMOBILIERE
Si vous souhaitez donner un bien immobilier pour réduire votre assiette à l’impôt sur la fortune (IFI), sachez que le comité de l’organisme bénéficiaire – par exemple une Fondation- doit au préalable examiner votre bon. Là encore, le Comité se réunit souvent une fois par trimestre. C’est donc trop tard pour défiscaliser au titre de cette année.
Généralement les organismes acceptent des biens loués « sans histoire ». Exit par exemple les semaines de multipropriété ou l’appartement dans une résidence services de la première génération. Dans ce type de bien destiné aux seniors encore valides, les charges d’un appartement vide équivalent souvent à un loyer d’un bien banalisé vide. Pas sûr également que ces organismes acceptent en don, un actif d’immobilier géré!
Quoiqu’il en soit, la philanthropie se développe en France, comme je l’ai signalé dans un précédent billet.
RESIDENCE DE TOURISME : DES IRLANDAIS PIEGES
Publié : octobre 27, 2017 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: Commission européenne, Irlandais, lease back 11 CommentairesLA COMMISSION EUROPEENNE DE BRUXELLES ET LES AUTORITES IRLANDAISES TENTENT D’AIDER DES INVESTISSEURS PRIS AU PIEGE EN FRANCE.
De l’autre coté de la Manche, les mésaventures de nombreux investisseurs dans des résidences de tourisme en France, font grand bruit. Dans une récente édition, le sérieux quotidien britannique, The Times of London (tirage de 426.000 exemplaires) s’est penché sur le sort de plus de 300 irlandais ayant investi dans l’immobilier de loisirs géré tricolore. Je vous communique les grandes lignes de cette enquête réalisée par l’un de mes confrères britannique.
« Plus de 300 personnes en Irlande affirment avoir acquis, un bien immobilier en France, assorti d’une garantie de revenus…. Les acheteurs ont signé des baux à long terme allant jusqu’à 11 ans, et ont obtenu un remboursement de TVA de 19,6 % ». Qualifiée de « lease back » chez les anglo-saxons, cette incitation à l’achat dans une résidence de tourisme combinant une utilisation personnelle limitée dans le temps et une mise en location le reste de l’année, était très populaire chez nos voisins européens irlandais avant le krach financier de 2008.
Confrontés à de sévères baisses de loyer, voire à des loyers impayés, ces investisseurs craignent une remise en cause de leurs avantages fiscaux, en cas de changement d’exploitant de leur résidence de tourisme et de signature d’un nouveau bail commercial . A ce sujet, ils ont saisi Daniel Dalton, un eurodéputé, qui a fait remonter l’affaire à la Commission Européenne de Bruxelles.
Le Times poursuit : « Dans sa correspondance avec Daniel Dalton, un eurodéputé conservateur britannique, Vera Jourova, le commissaire européen pour les consommateurs, a confirmé que les autorités françaises enquêteront sur les réclamations émanant de consommateurs touchés dans tous les États membres …
« La DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes ) nous a assuré qu’elle s’est engagé à chercher des solutions pour les consommateurs d’autres États membres touchés par ce bail immobilier. Et qu’elle contactera la Commission en cas d’assistance au niveau de l’UE afin de faciliter les communications avec les autres autorités compétentes est nécessaire« .
PLUS DE 200 PLAINTES
D’ailleurs en mai dernier, Mme Jourova a demandé d’évaluer les plaintes émanant de propriétaires de propriétés leaseback en France « Après avoir reçu plus de 200 plaintes émanant de propriétaires irlandais, la SPCC ( Commission de la concurrence et de la protection des consommateurs ) a envoyé à son équivalent français, la DGCCRF, un rapport détaillant ses observations sur la situation en Irlande, sur les principales préoccupations des consommateurs irlandais ainsi que sur des cas individuels ». Reste à voir quel dédommagement obtiendront ces irlandais ayant fait confiance notamment à Floreva Exploitation à Nice.
En attendant, comme je l’avais signalé dans un précédent billet, ces exploitants indélicats malmènent donc leurs clients français ou étrangers. Mais avec ces derniers, ils ternissent l’image de marque de la France, première destination touristique dans le monde. Dommage.
REAGISSEZ ICI
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
Vos derniers commentaires