ANNULATION DES PRETS IMMOBILIERS EN FRANCS SUISSES
Publié : décembre 5, 2023 Classé dans : Banque, Crédit, Immobilier | Tags: prêt en francs suisses 2 Commentaires
Des particuliers ont financé leurs investissements locatifs avec des prêts toxiques en francs suisses mais remboursables en euros. Une sorte de tonneau des Danaïdes.
En matière de financement de biens immobiliers défiscalisés, l’originalité s’apparente à une arnaque. En 2008 et 2009, des conseillers en gestion de patrimoine incitent leurs clients français à financer leurs investissements locatifs avec un prêt libellé en francs suisse, mais remboursable en euros. Sans être un grand économiste, tout épargnant sait que la monnaie helvète est plus forte que l’euro. Et pour couronner le tout, le prêt Helvet Immo de BNP Paribas Personal Finance a été accordé à taux… variable.
15 ans de prêt et 11 ans de procédure
Dès 2012, un collectif d’emprunteurs constatant qu’avec la forte appréciation du franc suisse, ce prêt ne se rembourse jamais, est constitué. En effet, le capital varie uniquement en fonction de la parité. Et non pas des remboursements. Malgré de lourds remboursements pendant 15 ans, les emprunteurs restent aujourd’hui devoir un capital à peu près identique à celui qu’ils ont contracté. Le capital ne s’amortit pas. Une sorte de tonneau des Danaïdes.
Les premières actions judiciaires ont débuté en 2012.
° Au civil, sur le fondement des clauses abusives. « Maintenant, nous avons obtenu de toute la hiérarchie judiciaire, l’anéantissement des prêts de nos clients. En d’autres termes le prêt est annulé rétroactivement à la date de sa signature et les emprunteurs ne doivent à la banque que le capital emprunté à l’exclusion de tous frais, intérêts,… BNPPPF doit leur rembourser tout ce qu’ils ont remboursé au-delà » commente Anne-Valérie Benoit, Avocate basée à Paris. Elle travaille sur cette affaire avec Me Stephane Szames, avocat basé à Avignon.
Les emprunteurs ont aussi obtenu des dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral et une participation conséquente à leurs frais d’avocat.
° Au pénal l’arrêt de la Cour d’Appel de Paris (28 novembre 2023) confirme la condamnation de BNP PPF pour pratique commerciale trompeuse. « Et ce, pour avoir trompé les emprunteurs sur le risque que contenait ce prêt dont elle avait une parfaite connaissance à l’époque et qu’elle leur a délibérément caché, en ventant l’aspect attractif du prêt : meilleur taux du marché, sécurité du prêt » poursuit Me Anne Valérie Benoit. La Cour a indemnisé les victimes en leur octroyant des dommages-intérêts permettant de gommer l’effet de parité et leur a accordant des dommages-intérêts en réparation du préjudice moral.
Saisie par le tribunal judiciaire de Paris, la Cour de justice européenne a estimé que cette action au civil est imprescriptible. Aussi des emprunteurs ayant souscrit ces prêts à taux variables exprimés en francs suisses auprès de BNPPP peuvent encore saisir la justice. Enfin, aujourd’hui la loi interdit ce type de prêt.
REAGISSEZ ICI
BIENTOT UN COUP DE POUCE POUR LA RENOVATION ENERGETIQUE ?
Publié : septembre 13, 2023 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: notaires, rénovation énergétique 2 Commentaires
Lors de leur congrès, les notaires demanderont une égalité de traitement fiscal de la performance énergétique des logements locatifs nus ou meublés, anciens comme neufs
Aujourd’hui la rénovation énergétique est la bête noire des propriétaires, qu’ils soient occupants ou bailleurs. La loi française interdit la mise en location des logements les plus émetteurs de CO2, à moins de réaliser d’importants travaux.
Sur le plan fiscal, seuls les logements locatifs anciens loués nus donnent droit actuellement à un avantage fiscal pour travaux de mise aux normes énergétiques. A savoir l’imputation du déficit foncier sur le revenu global à hauteur de 10.700 euros par an. En revanche ni les biens loués en meublés, ni les neufs ne peuvent en profiter, ce que regrettent les notaires.
Or, l’investissement dans un logement ancien déjà mis aux normes énergétiques ou neuf intègre nécessairement une « valeur de performance énergétique », comprise dans le prix, qui ne constitue pas une dépense fiscalement déductible.
Outre demander un statut du bailleur, le 119e Congrès des notaires de France propose d’étendre l’imputation du déficit foncier sur le revenu global à hauteur de 10.700 euros par an aux :
- logements loués en meublé à titre de résidence principale. Et d’appliquer
- logements neufs ou rendus à l’état neuf.
Bien sûr pour optimiser cet avantage fiscal, mieux faut démarrer ces lourds travaux de rénovation énergétique en fin d’année, ce qui permet d’en étaler le paiement des sur 2 ans. Entre le changement de fenêtres et l’isolation de l’appartement par l’intérieur qui fait perdre de la surface et nécessite de refaire l’électricité, la note chiffre vite.
REAGISSEZ ICI SUR LA RENOVATION ENERGETIQUE ET LES DPE .
IMMOBILIER : BIENTOT UN STATUT DU BAILLEUR ?
Publié : septembre 7, 2023 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: Congrés des notaires 4 CommentairesLors de leur 119e Congrès des notaires de France, les notaires de France tenteront de rendre le statut du bailleur plus attractif.
Depuis un peu d’un an, le marché immobilier en France a le spleen. Le nombre des transactions baisse, ce qui entraîne un effritement des prix. La météo n’est guère meilleure sur le marché locatif. Le nombre de biens à louer se réduit sous l’effet conjugué des normes énergétiques qui rendent des logements « obsolètes » pour la location. Et de la forte tendance des locataires à rester dans les lieux faute de pouvoir emprunter leur parcours résidentiel. Dans cette ambiance, morose les notaires de France tiendront leur 119° congrès à Deauville fin septembre, consacré à l’immobilier.
« Un constat s’impose : l’investissement immobilier est aujourd’hui le moins rentable et plus taxé que les autres placements. Si on y ajoute les obligations de rénovation énergétique annoncées, un rendement négatif est même à craindre » remarquent les notaires.
RENFORCER LE PARC LOCATIF PRIVE
Actuellement 7,6 millions de logements locatifs relèvent du secteur libre. Afin de le maintenir, voire de l’accroître, il faut simplifier et uniformiser la fiscalité des revenus locatifs, que les logements soient loués vides ou meublés. Une différence de taille par rapport à la superposition actuelle de dispositifs fiscaux.
Toujours selon les notaires, cette simplification et uniformisation devrait s’accompagner de deux options :
- Une taxation aux revenus fonciers ou
- Une taxation du BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
« Une option de taxation (Revenus fonciers / BIC) des revenus locatifs des logements nus comme meublés, implique une imposition cohérente des plus-values » poursuivent les notaires.
La possibilité pour tout bailleur, d’un logement vide (nu) ou meublé, d’adhérer à un statut de Loueur Immobilier Professionnel (LIP) donnerait droit à différents avantages fiscaux. De plus, les prélèvements obligatoires pesant sur le logement locatif seraient plafonnés à 75 % du revenu locatif des logements, tous impôts, taxes et prélèvements confondus. L’administration fiscale a tous les logements à l’œil.
Voici pour la théorie. Dans la pratique, ces propositions ont reçu un bon accueil au ministère du logement. Mais en la matière, c’est surtout le ministère des finances qui mène la danse…
Dans mon prochain billet, je mettrai l’accent sur une autre proposition des notaires relative aux travaux de rénovation énergétique.
En attendant que pensez-vous de ce statut du bailleur privé ?
CLUB MED A VITTEL : COUP DE JEUNE POUR L’ERMITAGE (2)
Publié : août 29, 2023 Classé dans : Immobilier, voyages | Tags: Club Med Commentaires fermés sur CLUB MED A VITTEL : COUP DE JEUNE POUR L’ERMITAGE (2)LE CLUB MED RECENTRE SON ACTIVITE SUR L’ERMITAGE, APPELE A FAIRE UNE CURE DE JOUVENCE
Pendant près de 50 ans, le Club Med a été une véritable locomotive à Vittel. Même si dans cette station thermale des Vosges, la marque du Trident a quitté le Grand Hôtel il y a trois ans, elle concentre désormais son activité sur l’Ermitage. Un petit bijou art déco proche du golf et du champ de course. Cette stratégie reste donc cohérente avec ses activités golfiques, équestres et de bien être.
La rénovation de cet hôtel de charme s’accompagne d’une extension de sa capacité. Voici ce qui est prévu
° Hébergement : rénovation de l’ensemble des chambres clients existantes. Les volumes, les boiseries, les sanitaires et les frises carrelage d’époque des salles de bains sont conservés, mais avec une recoloration de ces espaces. Le nouveau mobilier évoque l’Art déco.
En outre, de nouvelles chambres sont créées au dernier étage. Situées sous les toits, elles présentent des volumes atypiques, avec pans coupés et hauteurs sous plafonds moins élevées. A cet étage, les décorateurs ont pris le parti d’un mobilier de style plus contemporain.
° Parties communes : rénovation complète du restaurant, qui se veut un lieu raffiné avec boiseries, tonalités chaudes, velours et teintes cuivrées. Autres nouveautés : installation d’une véranda rotonde sur la terrasse en installant une véranda rotonde et extension du fameux bar lounge. Espérons que le salon Hemingway situé au fond du bar, soit préservé dans son jus.
Les travaux du Club Med Vittel débuteront le 14 septembre 2023 et dureront jusqu’au 30 juin 2024. La réouverture du Resort est prévue en juillet 2024.
Comme je vous l’ai signalé dans mon précédent billet, en exploitant
Le Palmarium, le Grand Spa des Vosges, France Thermes mise surtout sur la clientèle de l’Ermitage, qui montera encore en gamme après les travaux, pour surfer sur la remise en forme.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
Vos derniers commentaires