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APPART CITY : ETAT DES LIEUX

ENTRE FIN DECEMBRE ET FIN JANVIER, LES BAILLEURS SONT A LA CROISEE DES CHEMINS AVEC LEUR EXPLOITANT.

En situation de conciliation judiciaire, l’exploitant Appart’City est sur le point de proposer aux bailleurs de la centaine de résidences d’affaires qu’il gère, un accord. N’ayant absolument pas accès à ce texte négocié par les avocats, voici un résumé de ce qui m’a été rapporté suite à de nombreux messages de bailleurs.

Intitulé « Engagement de soutien à la proposition de restructuration des créances d’Appart city », cet accord est unique, quelle que soit la résidence. En fait, environ dix milliers de propriétaires peuvent le signer avant la fin de cette année. En principe jusqu’au 27/12. Ou ultérieurement, à la mi-janvier ou à la fin janvier.

Comme tous les propriétaires sont traités de la même manière, voilà ce que propose cet accord, jugé non satisfaisant par de nombreux bailleurs. 

LES LOYERS REVUS ET CORRIGES
Il convient de distinguer les loyers dûs au titre de 2020. Et ceux relatifs à l’exercice 2021.  
° Pour les loyers de 2020 : 4 mois abandonnés et 2 mois reportés à décembre 2024, avec taux d’intérêt annuel de 1,5% ;

° Pour les loyers de 2021, 2 Options: 

Option A ou « Loyer Fixe » : nouveau loyer temporaire fixe correspondant à 70% du loyer d’origine, et ce, à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’au 31 décembre 2021 inclus, payable le 20 du mois suivant. En 2022, loyer à 100%.  
Option B ou « Loyer Variable » : nouveau loyer temporaire variable, avec un plancher, en fonction de la performance d’Appart’City. Pour l’année 2021, cette société se référera alors à la moyenne pondérée des chiffres détaillés de 2018 et ceux de 2019. D’après nos informations, les bailleurs se méfient et s’opposent à cette formule de loyer variable.

LE CALENDRIER

A condition de signer cet accord avant le 27/12, les 3 mois de loyers 2020 seront payés au 31/12 au plus tard ;

Si la signature intervient entre le 28/12 et le 15/01, les 3 mois de loyers 2020 seront payés le 20 Janvier au plus tard ;  

Et si elle est effectuée entre le 16/01 et le 31/01, les 3 mois de loyers 2020 seront payés courant février 2021.

DE MAIGRES CONTREPARTIES

Moyennant l’énorme effort consenti par les bailleurs, sur les loyers de 2021, voici le scénario retenu :
– Un abandon de créances des actionnaires à hauteur des créances abandonnées par les signataires ;
– La vague possibilité d’acquérir les lots de services dans l’année suivant l’accord. Et ce, après une expertise des dits locaux ;
– Une prime de frais d’avocats remboursés à hauteur de 100 euros HT par lot aux signataires de l’accord, assistés par un avocat.

SIGNER OU NE PAS SIGNER L’ACCORD ?
Nombre d’observateurs se demandent comment « Appartcity sera dans la possibilité de régler 14 mois de loyers en 2024 aux signataires ». Cependant ils préfèrent récupérer de la trésorerie tant qu’elle existe. Une manière de tenir que courir. Pendant combien de temps ?


IMMOBILIER : QUELLE TENDANCE POUR 2021?

AVEC LA DEGRADATION DE LA SITUATION ECONOMIQUE, LE MARCHE RESIDENTIEL RESTE TRES VULNERABLE

A l’instar de la bourse, les bullish (haussiers) se confrontent aux bearish (baissiers), le marché  immobilier fait l’objet régulièrement l’objet de pronostics. Et dans cette période inédite, les prévisions vont bon train. D’après une étude SeLoger réalisée en collaboration avec Opinion Way fin novembre auprès de plus de 5.000 porteurs d’un projet immobilier, 38 % des acquéreurs anticipent une baisse du prix de l’immobilier dans les six prochains mois. A la rentrée, ils n’étaient que 29 % à le penser. Toujours à fin novembre,  acheteurs potentiels sont 34 % à miser sur une hausse des prix et 27 % sur un statu quo. Les bearish l’emportent donc sur les bullish. Pas étonnant. L’argent magique permet encore de mettre l’économie sous perfusion. Même avec la perspective d’une campagne de vaccination, l’année 2021 risque d’être nettement plus compliquée sur le plan économique qu’en 2020. Le PIB française se contracterait de 9% en 2020, selon la première estimation de l’INSEE.

VOLUME DE TRANSACTIONS ET EVOLUTION DES PRIX
En fonction de l’activité de fin décembre, le volume annuel des ventes devrait se situer entre 980.000 et 960.000, estiment les notaires dans leur étude annuelle sur l’immobilier résidentiel en France. En se basant sur les avant contrats, les prix des appartements devraient augmenter sur un an,  de 6,8% pour la province et de seulement 4,6% en Ile-de-France. Un signe qu’on assiste à un atterrissage de la hausse des prix en région parisienne. Toujours en se basant sur les avant-contrats, les prix des maisons devraient progresser sur un an, de 6,7% en province et de 7,2% en Ile-de-France.  Désormais l’évolution du prix des maisons rattrape celle des appartements.
UN EFFET VERDURE
« Après le premier confinement, nombre de parisiens ont préféré céder leur appartement d’une soixantaine de mètres carrés contre une maison avec jardin, en grande couronne » note un notaire. D’autres ont fait un arbitrage encore plus radical en achetant une résidence principale en province et un pied à terre à Paris ou en première couronne. « Cet effet verdure profite à quatre départements proches du bassin francilien : l’Eure, l’Orne, le Perche et l’Yonne » poursuit un notaire.
ET DEMAIN
Quelle évolution des prix des logements en 2021 ? « Le marché immobilier ne sera pas éternellement décoléré de la conjoncture économique car les amortisseurs ne sont pas illimités » analyse Me Frédéric Violeau. Reste à savoir de combien sera la baisse des valeurs.

RESIDENCES DE TOURISME ET COVID : UN EXPLOITANT CONDAMNE A REGLER LES LOYERS

Dans un arrêt récent,  une cour d’appel vient de condamner un exploitant à payer aux propriétaires bailleurs, leurs loyers Covid 19.

Les faits : suite à ses impayés de loyers pendant la période Covid 19 du printemps 2020, un propriétaire a réclamé leur paiement en justice à son exploitant de tourisme.

« Devant la juridiction saisie du litige (une cour d’appel), l’exploitant de résidence de tourisme a soulevé plusieurs arguments : exception d’inexécution, force majeure, fait du prince, application de l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020.

Par un arrêt très récent, la cour a balayé tous ces arguments et a fait droit à la demande de paiement des loyers du propriétaire bailleur, ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts » explique le cabinet Jacques Gobert à Marseille.

En l’occurrence, la société Appart City a été condamnée dans cet arrêt dont voici les références : Cour d’appel de Grenoble, Chambre commerciale, 5 novembre 2020, n° 16/04533


RESIDENCES DE TOURISME : HALTE A LA MUTUALISATION DES LOYERS

SUR LE PLAN JURIDIQUE, LA PRATIQUE DE LA MUTUALISATION DES LOYERS DANS LES RESIDENCES DE TOURISME, S’AVERE CONTESTABLE

 

Durant cet été bien spécial, nombre d’investisseurs d’ Appart City se plaignent de la mutualisation des loyers entre les dizaines de résidences de tourisme de cet exploitant. Imaginez : si votre résidence en bord de mer a fait le plein pendant les vacances, quelles raisons justifieraient un partage des loyers entre d’autres destinations moins porteuse ? Aucune.

Une résidence de tourisme ne peut absolument pas se comparer par exemple à une SCPI (société civile de placement immobilier). Chaque porteur de parts est associé de la SCPI qui encaisse les loyers et les mutualise afin de diviser les risques.

« La pratique des gestionnaires des résidences de tourisme  mutualisant des ressources ou loyers et aussi, des charges ou frais de siège est jugée trompeuse, au sens pénal du code de la consommation, depuis longtemps par plusieurs parlementaires » avertit Me Jacques Gobert, avocat à Marseille.

Dans les faits, le gestionnaire regroupe les recettes de loyers générées par chacune des résidences qu’il gère. Résultat : l’investisseur peut se retrouver privé de loyers au motif qu’ils ont servi, par exemple,  à colmater les pertes d’une autre  résidence.

OBLIGATION DE COMMUNIQUER LES COMPTES DE CHAQUE RESIDENCE

« Cette question de la mutualisation a été longuement abordée par le parlement qui a modifié le code du tourisme par la loi de 2009. Dans ce texte, le législateur a bien tenté, en effet, de mettre fin à des abus criants de gestionnaires peu scrupuleux en imposant l’obligation de communiquer les comptes de chaque résidence (art L321.1 du code du tourisme)…réforme pourtant bien molle. En effet le gouvernement n’a pas sanctionné cette « obligation » régulièrement violée impunément par nombre de gestionnaires » poursuit Me Gobert.

 

Par son côté « opaque », « défavorable au consommateur » et très « avantageux » pour le gestionnaire, la « mutualisation » des loyers entre résidences d’un même groupe, appelait à préserver le  bailleur, à le considérer comme un « consommateur qu’il fallait protéger » et ne pas tromper. D’où la nécessité de contraindre les gestionnaires à créer autant de sociétés qu’ils détenaient de résidences. Voilà pour la théorie vue par le législateur. La pratique diverge.

« Et pourtant, à l’époque, le gouvernement s’est refusé à interdire cette  mutualisation, afin de  permettre la survie d’une société, au lieu de la conduire à la faillite.  Une manière de sacrifier le consommateur-bailleur au profit du gestionnaire locataire « trompeur ». Aujourd’hui,  les loyers sont trop souvent mutualisés ET impayés…. Avec – EN PRIME – des entreprises au bord de la faillite. Comme l’a partiellement mis en lumière une enquête de la DGCCRF en 2017 » conclut Me Gobert.

Les parlementaires porteurs en 2009 des amendements appelant à supprimer cette mise en commun des loyers de toutes les résidences d’un exploitant avaient donc raison.  Il est donc grand temps de tirer les leçons des errements de la loi de 2009.

Dans mon précédent billet de blog, je précisais qu’à ma connaissance, seule la société Apart City faisait un pot commun des loyers de toutes ses résidences.

 

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