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APPART CITY : VOS REACTIONS

VOICI QUELQUES RESULTATS FINANCIERS DE CET EXPLOITANT. A VOS CALCULETTES CHERS INVESTISSEURS.

Suite à mon dernier billet de blog sur Appart City et quelques une de ses résidences converties au logement social, vous avez été nombreux à réagir sur mon blog. Voici quelques réactions des internautes.

« Résidence sociale rime surtout avec gros rendement garanti pour le gestionnaire et non respect des appartements des bailleurs (réaménagés avec plusieurs lits superposés par chambre, dégradés et quasi-invendables).
Il y à peine 2 ans, un dirigeant d’Appartcity, obsédé par l’objectif de nous faire accepter des baisses de loyers, assurait qu’il ne recommencerait pas l’ erreur de faire du logement social, qu’il valait mieux laisser ces activités aux « spécialistes » car les expériences fâcheuses (Toulouse, Grenoble, Montevrain résidence poubelle au point d’avoir été fermée par la mairie pour insalubrité dans un état de dégradation …) avaient démontré qu’ils ne savaient pas gérer cette clientèle.  

Et maintenant, un an sur le redressement (futur !) de la société à condition que les propriétaires baissent leurs loyers, un constat s’impose : les efforts des propriétaires ayant cédé au chant des sirènes ne suffisent pas à redresser la barre.
Quand on part en situation de cessation de paiement, quelques dizaines de millions de l’actionnaire et les baisses de loyer, acceptées par seulement la moitié des résidences, ne permettront pas de redresser durablement la situation
» signale un investisseur.

LE POINT FINANCIER

Un autre souligne : « Les derniers comptes officiels d’Apparcity publiés (9 mois 2017), demeurent affolants  (source chiffres et analyse : société.com) :

132 M€ de Chiffre d’Affaires et 140 M€ de dettes ! dont 54 M€ de dettes financières, 56 M€ de dettes fournisseurs, 22 M€ de dettes fiscales et sociales et 9M€ d’autres dettes
Société en perte de 3 M€.
Rating société (société.com) : défavorable
Rentabilité (société.com) : défavorable

Niveau d’endettement financier : 234.32% des fonds propres. Si le taux est supérieur à 100%, ce déséquilibre peut signifier que les associés disposent de peu de moyens ou ne souhaitent plus investir dans l’entreprise ».

UNE FORTE DETTE

« Charge de la dette d’Appart City : 97.38% (élevée). Ce ratio permet d’évaluer si le coût annuel de la dette bancaire capte une part trop élevée de la rentabilité du coeur d’activité de l’entreprise. Au delà d’un tiers, on peut considérer que l’entreprise est trop endettée ou ne parvient pas à dégager assez de résultat pour pouvoir payer les intérêts de la dette et continuer dans le même temps à se développer normalement.

Rentabilité nette finale : -2.26% du CA (mauvaise/perte). Le ratio estime la capacité de l’entreprise à dégager un profit net final, après prise en compte de la totalité des charges qui ont été supportées par l’entreprise tout au long de l’année.

Capacité d’auto-financement (CAF) : -4.95% (mauvaise/en chute par rapport à 2015). Ce critère indique la capacité de l’entreprise à générer globalement assez de trésorerie pour pouvoir ensuite maintenir ou développer son activité. Une capacité d’auto-financement négative signifie au contraire que la société disposera  de moins en moins de trésorerie, ce qui risque « d’asphyxier » progressivement son exploitation.

Même en tablant sur des chiffres en légère hausse au titre de 2018, (car c’est une bonne année dans l’hôtellerie en général et qu’Appartcity aura profité de l’effet baisse des loyers sur un exercice complet et d’aides de l’actionnaire), qu’en sera-t-il à moyen terme ?  Et même dès 2019 avec l’augmentation importante de la charge des loyers (Indice des loyers commerciaux ou ILC) ?  

En plus au 1er janvier 2019, nous assistons au retour contractuel au loyer d’origine d’une bonne dizaine de résidences rentables qui avaient accepté des baisses provisoires ».

 

LES QUESTIONS DES INVESTISSEURS

Et de poursuivre : « Combien des rénovations complètes de résidences prévues ont été faites depuis 2015 ? Cette société ne fait que de menus travaux depuis 2 ans dans les résidences. Certes cette société a choisi de rembourser des arriérés, ce qui a un bon effet immédiat pour réduire les charges d’avocat, rassurer et amadouer les propriétaires, l’opinion publique et sans doute les instances surveillant les comptes. Mais l’absence de réels travaux hypothèque la relance et donc l’avenir de nombreuses résidences…

Combien de temps les loyers pourront-ils être honorés dans ces conditions ? A notre avis, Appartcity n’a pas regagné la confiance des banques. Avec le nombre réduit de résidences ayant signé des baisses de loyer, cet exploitant ne peut pas atteindre les objectifs de sortie de crise qui nécessitaient 80% de résidences acceptant les baisses ».

ET DEMAIN ?

« A vendre à bas coûts, on ne génère pas de marge et on plombe  les comptes mais en plus l’état catastrophique de certaines résidences. Du coup, le social devient leur porte de sortie, et malgré des propos soi disant rassurant de ne plus jamais faire de résidence sociale, cela continue encore et encore….quelle autre résidence demain?  

Le précédent dirigeant a voulu éteindre un incendie avec la complicité de quelques conseils…..non seulement le résultat du nombre de signataires est décevant, avec une « économie » provisoire de 5,5 millions (puisque des loyers vont reprendre leur montant d’origine en 2019), mais en plus il a rallumé un autre incendie avec les autres résidences restées à l’écart . Aujourd’hui, on ne voit pas quelle issue favorable pourrait arriver…….

A moins d’une revente prochaine de cette société, en essayant de taire tous les problèmes actuels et d’essayer d’habiller proprement la mariée, comme se l’accordent à penser de nombreux spécialistes (conseillers en gestion de patrimoine, avocats, spécialistes du statut de loueur en meublé professionnel….enfin les vrais »

Mon billet du 16 février 2019 sur cette reconversion dans l’hébergement d’urgence.


QUAND APPART CITY SE RECONVERTIT DANS LE SOCIAL

A SAINT MAURICE (94410) APPART CITY TRANSFORME UNE RESIDENCE DE TOURISME EN RESIDENCE SOCIALE POUR FAIRE DE L’ HEBERGEMENT D’URGENCE. UN VRAI CHANGEMENT DE DESTINATION.

Les investisseurs d’Appart City ayant acheté en région parisienne, à Saint Maurice dans le Val de Marne ont de quoi être contents. Je viens d’appeler la centrale de réservation du « numéro un des apparts hôtels en France », où l’on m’assure fermement qu’Appart City n’exploite pas de résidence dans cette commune résidentielle longée par la Marne. A la place, la commerciale me propose une résidence dans Paris Intra muros.

Explication : cette résidence de tourisme classée trois étoiles est tout simplement sortie de la commercialisation de cet exploitant. Et pour cause : depuis quelques mois, elle est devenue une résidence sociale temporaire. Cette modification appelle plusieurs remarques :

  • Les propriétaires privés de cette résidence n’ont pas été informés de ce changement de destination. Ils viennent de l’apprendre par un récent article du quotidien Le Parisien. « Il est inadmissible que l’on nous mette devant le fait accompli» tonnent les investisseurs.
  • Résidence sociale rime généralement avec logement d’urgence pour abriter notamment des personnes expulsées ou des étrangers en transit. Dans ces conditions, des dégradations ne sont pas à écarter.
  • D’ailleurs, renseignements pris, des travaux de remise en état de la résidence devraient intervenir cet été. A la charge de qui : des propriétaires ou de l’exploitant ?

Dans l’intervalle, quelle valorisation de leur bien peuvent attendre les propriétaires ? Quid s’ils souhaitent le vendre rapidement ? Pourtant lorsqu’ils ont acheté, des commerciaux leur ont fait miroiter qu’ils boosteraient leur épargne.

A noter que par ailleurs cet exploitant a signé un contrat de location gérance avec un autre professionnel pour certaines résidences de tourisme. Saint Maurice n’en fait pas partie.

Article du Parisien.

 

REAGISSEZ ICI

 

 


IMMOBILIER PARISIEN : OU VA LE MARCHE?

EN UN PEU MOINS DE 4 ANS, LES PRIX DES APPARTEMENTS ANCIENS ONT FLAMBE A PARIS. FACE A CETTE SURCHAUFFE, LES ACQUEREURS COMMENCENT A MARQUER LE PAS.

BLOG FEAU

 

En Bourse comme en immobilier, les arbres ne montent pas jusqu’au ciel. Le dernier bilan de l’immobilier en Ile-de-France diffusé par les notaires fait de la poursuite dans la Capitale, la légère décélération de la hausse annuelle des prix, entamée depuis fin 2017. Le prix au m² des appartements a augmenté de 6,2% en un an pour atteindre 9.500 euros le m² au 3e trimestre 2018.

« Un arrondissement sur 2 affiche un prix au m² à plus de 10.000 euros. Restés un peu à l’écart du mouvement de reprise, Les 8e,

9e et 16e viennent de passer ce cap au 3e trimestre 2018. Seul le 19e arrondissement affiche encore un prix à moins de 8.000 euros le m² » me signale Me Thierry Delesalle, notaire à Paris.

Compte tenu des valeurs figurant dans les avant- contrats (promesses d’achat), le prix au m² devrait dépasser 9.600 euros en janvier 2019 à Paris et la hausse annuelle des prix approcherait 7%.

EN VOIE D’ ESSOUFFLEMENT

Dans Paris, les hausses des prix ne sont pas aussi brutales qu’en 2010. Avec près de quatre ans de hausse, le prix des appartements anciens à Paris a flambé : 23 % de hausse. En janvier prochain, le prix moyen devrait s’élever à 9.670 euros le m² , soit 1.790 euros de plus par m² par rapport aux 7.880 euros atteint à la mi 2015 .

Toujours en janvier 2019, la hausse annuelle des prix des appartements se chiffrerait à 4,5% en Petite Couronne et à 2,2% en Grande couronne.

Face à cette spirale à la hausse, de plus en plus de candidats à l’accession à la propriété sont désolvabilisés. Certes le niveau des transactions de logements anciens en Ile-de-France semble se maintenir, malgré la surchauffe. Au total, 133.150 logements anciens ont été vendus pendant les 9 premiers mois de 2018 soit un recul 5% comparé à la même période en 2017. Toujours d’après les notaires,  l’année 2018 pourrait se conclure sur un volume de ventes proche du plus haut historique de l’année 2017. Mais pour combien de temps ?

Dans un prochain billet, je reviendrai sur le prix de l’immobilier ancien en province.

DONNEZ ICI VOTRE AVIS SUR L’EVOLUTION DES PRIX DES LOGEMENTS ANCIENS EN 2019.

 

 


IMMOBILIER : QUI ACHETE A LA MONTAGNE ?

DANS LES ALPES FRANCAISES LA PART DES ACQUEREURS ETRANGERS EST LOIN D’ETRE NEGLIGEABLE. PLUS SPORTIVE, lA CLIENTELE SE RAJEUNIT.

« La part des Français oscille ainsi entre 45 % dans une station comme Courchevel, et 60 % comme à Megève » m’explique Benjamin Berger, directeur général de Cimalpes. Viennent ensuite les Britanniques, l’effet du Brexit ne s’étant pas encore fait sentir à ce jour. Mais tout peut changer à ce niveau. Nos amis d’Outre Manche sont suivis par d’autres nationalités, comme les Russes, les Suisses ou les Néerlandais.

Un constat : selon la station, la répartition peut varier. Ainsi les Britanniques sont plus nombreux que les Français à Val d’Isère. Et les Russes sont surtout présents à Courchevel et Méribel. Sur le plan des prix, les stations tricolores se tiennent bien, voire mieux que certaines stations suisses, comme le révèle l’illustration ci-dessous.

Toujours selon Cimalples, les acheteurs sont plus jeunes : 86 % sont des actifs. Depuis cinq ans, les acquéreurs d’un bien en altitude  exercent souvent leur activité professionnelle dans le secteur du web ou de la finance. Leur profil sociologique a donc évolué. La génération précédente était surtout composée d’acheteurs ayant fait carrière dans de grands groupes industriels.

Les motivations des acheteurs 

Restons sur « la génération précédente » : elle cherchait avant tout à à défiscaliser. Rien de tel avec les quadras et quinquas actuels. A en croire ce spécialiste de l’immobilier de montagne, les acheteurs apprécient l’art de vivre propre aux destinations alpines et le Sport. Au lieu des biens immobiliers traditionnels, ils préfèrent des produits plus contemporains pour faire rimer placement business et l’investissement plaisir.