Recherche

L’IMMOBILIER DE LUXE EN SUPER FORME

FORTE HAUSSE DES VOLUMES DES TRANSACTIONS DES BIENS DE LUXE, BAISSE DES DELAIS DE VENTE ET RELATIVE STABILITE DES PRIX.

Sur fond de Brexit, la France devient une destination attirante pour les entreprises étrangères. Traditionnellement en raison de la langue anglaise, la Grande Bretagne était la porte d’entrée des grands groupes américains sur le continent européen. Aujourd’hui certains se tournent donc vers la France. D’autant que son image s’améliore hors des frontières. En particulier pour les Français qui étaient devenus non résidents. Pas étonnant dans ces conditions que le marché immobilier des appartements familiaux et des biens de luxe, à Paris et dans l’ouest parisien se trouve en superforme.

D’après les dernières statistiques du Groupe Féau s’appuyant sur un vaste réseau à l’international, de janvier à mai 2018, les volumes de ventes ont progressé de 32% par rapport à la même période de l’année précédente.

Autre constat : sur ce marché tonique, les délais de vente se réduisent de manière inédite. « En particulier, pour les appartements familiaux de 5 pièces, de 150 m², le délai de vente moyen est tombé de 62 jours au premier semestre 2017 à 23 jours sur les 5 premiers mois 2018 » me signale Charles-Marie Jottras, Président de Daniel Féau. Pour ce type de biens, les acquéreurs font souvent une offre au prix, dans les quelques jours suivant la mise en vente !

Cette diminution significative du délai de vente s’observe également pour les grands appartements, c’est-à-dire au-delà de 250 m².

 

DES PRIX ASSEZ STABLES

Mais cette accélération du marché parisien n’entraine pas une envolée des prix au m². Voici les évolutions par segments de prix de vente, de janvier à mai, entre 2017 et 2018 :

 

  • Entre 1 et 2 millions d’Euros, le prix moyen au m² est passé de 12. 214 € à 12. 661 €, soit 3,7 % de hausse en un an.
  • Entre 2 et 4 millions d’Euros, le prix moyen au m² est passé de 13.955 € à 14. 113 €, soit une hausse de 1,1 % en un an.
  • Au-delà de 4 millions d’Euros, le prix moyen au m² est passé de 19. 724 € à 20. 836 €, soit une hausse de 5,6 % en un an.

 

QUI SONT LES ACHETEURS ?

En 2018, chez Féau pour les ventes entre 2 et 4 millions d’Euros, 31 % de  acquéreurs sont non-résidents. Parmi eux, 59 % sont de nationalité française. Ce chiffre inédit confirme le mouvement de retour des français de l’étranger, notamment de Grande-Bretagne. Pour les ventes supérieures à 4 millions d’Euros, la part des acquéreurs non-résidents monte à 61 %, un record. Parmi eux, 42 % sont de nationalité française ; il s’agit sans doute du retour des investisseurs et des entrepreneurs.

 

LA PLACE DE PARIS DANS LE MONDE

 Paris intègre cette année le top 10 des marchés de résidences principales les plus dynamiques au monde. L’embellie se poursuit donc pour la capitale française.

Sur le podium, Hong-Kong garde la première place pour la deuxième année consécutive. Cette cité-État domine les palmarès datant pour les ventes records (deux ventes récentes au-delà de 100 millions de Dollars) que pour la pression de la demande pour les biens de grand luxe. Explication : de riches chinois « mainland »  cherchent à sécuriser une partie de leur patrimoine en dehors de leur pays.

Enfin Londres vient d’être détrônée par New-York pour la deuxième place des grands marchés mondiaux de biens résidentiels de luxe. La capitale britannique a souffert à la fois des incertitudes liées au Brexit et du durcissement des dispositions fiscales, en particulier du régime des « Non-Dom ».


CREDIT IMMOBILIER : DES TAUX ENCORE ATTRACTIFS

Le pouvoir d’achat immobilier reste stable ou s’inscrit en hausse dans plus de la moitié des grandes villes de France.

 

 

 

« Si nous constatons quelques baisses sur les durées 15 et 25 ans, rien à signaler sur le 20 ans. Côté pouvoir d’achat immobilier, 5 villes voient ainsi leur pouvoir d’achat augmenter, 7 ne bougent pas et 8 le voient baisser», m’explique Maël Bernier, chez Meilleurtaux.com. La carte ci-dessus vous indique la superficie d’un logement ancien que vous pouvez acheter dans chacune des 20 villes passées au crible, en réglant une mensualité de 1.000 euros pendant 20 ans.

Les meilleurs taux négociés

Dans cette période de taux d’intérêt bas, le courtier vient de décrocher auprès de ses banques partenaires, des conditions compétitives pour les dossiers suivants :

A Gagny : un financement à 1,00% sur 20 ans, revenus 7.500€ nets, 20% apport, financement 460.000€

A Nantes : financement jeune couple moins de 35 ans, revenus nets 3.500€ nets/mois, résidence principale, sur 25 ans à 1,40%, sans apport

A Rezé : couple, 1,35% sur 25 ans, apport 5%

A Poitiers : 1,20% sur 20 ans, célibataire, 7500€ nets/mois,

435.000€ d’emprunt, pas d’apport et délégation d’assurance

A Perpignan : 1,05% sur 15 ans, 20% apport, délégation assurance, enseignant, emprunt de 185.000€, couple d’emprunteurs, 30% d’apport

A Rennes : 0,78% sur 14 ans, sans apport, investissement locatif, sans apport, sans pénalités de remboursement anticipé, avec délégation d’assurance, couple 6.500€ nets/mois

A Bayonne : 1,12% sur 25 ans, résidence principale, 7.500€ nets/mois, 8% d’apport, délégation d’assurance.

A Brest : 0,98% sur 15 ans, investissement locatif de 180.000€ sans apport.

En moyenne, les taux tournent autour de 1,40 % sur 15 ans, 1,55 % sur 20 ans et 1,80 % sur 25 ans. Au-delà de 25 ans, ils deviennent moins intéressants puisqu’ils s’élèvent à 2,65 %.

Raisonnez en taux effectif global

Bien sûr,  il s’agit d’un taux nominal ne prenant pas en compte les frais de dossier, les cotisations d’assurance et le coût de la garantie, notamment de caution. Afin d’obtenir le fameux TEG (le taux effectif global), il faut majorer le taux nominal de près d’un demi-point. Avant de vous décider, exigez des simulations sur la base du TEG. Et si vous en avez les moyens, empruntez sur une durée courte. S’engager sur 15 ans coûte moins cher que sur 20 ans.

Par ailleurs, depuis juillet 2016, le crédit immobilier est mieux encadré.

Une remontée progressive prévue

Selon le dernier rapport trimestriel de l’observatoire Crédit Logement-CSA, les taux devraient remonter doucement, mais sûrement, jusqu’en 2020. Une augmentation d’environ 0,20 point est à prévoir d’ici la fin de l’année.

 


APPART’ CITY, VERSION 2018

ENCORE DES LOYERS IMPAYES CHEZ APPART’ CITY. DE PLUS DES RESIDENCES PRATIQUENT L’HEBERGEMENT D’URGENCE

L’incompréhension et l’inquiétude continuent de régner chez investisseurs privés ayant placé leur épargne dans des résidences exploitées sous l’enseigne Park&Suites et Appart’City.

Deux sujets les préoccupent sérieusement.

° La recapitalisation d’Appart’City en question.

Les négociations exclusives entamées par l’actionnaire majoritaire d’Appart ‘City, le fonds d’investissement Equistone Partners Europe avec LBO France. Et ce, en vue de racheter le groupe Karavel-Promovacances et le voyagiste toulousain FRAM. Certes ces particuliers réalisent bien que le secteur du tourisme est en voie de consolidation. Mais ils continuent de subir de sérieux retards de loyers dans certaines résidences d’Appart’City, une fois recapitalisé. « Equistone investit dans le tourisme, alors que chez Appartcity les loyers sont toujours payés à coups de procédures et non spontanément….Lorsque les ordonnances sont rendues.

Appart’City ne s’exécute toujours pas et les saisies sur comptes bancaires sont infructueuses….

Où est donc l’argent qu’a mis Equistone ? » se demandent les investisseurs.

° Halte à l’hébergement d’urgence.

A l’automne Appart City a confié en location gérance, à l’agence Voyages Services Plus, au moins sept résidences situées en banlieue parisienne.

Les investisseurs subodoraient que ces appartements destinés à une clientèle de voyages d’affaires et de touristes, étaient finalement occupés par des personnes en quête d’un toit. Cette hypothèse vient d’être confirmée par une récente enquête de Vox Pop sur le mal logement diffusée sur Arte.  « Certaines sociétés privées font du profit sur le dos des mal logés ». Il leur suffit de présenter à l’Etat des factures mensuelles de l’ordre de 2.700 euros par logement.

Dans une surface exigüe, vit une famille entière. Le reportage d’Arte cite 5 « tours opérateurs » dont Voyages Services Plus.

Dans son rapport, le sénateur Philippe Dallier avait déjà dénoncé ces dérives de l’hébergement d’urgence, qui conduisent à un véritable gâchis humain et financier.

REAGISSEZ CI DESSOUS


IMMOBILIER DE MONTAGNE : CHERE RENOVATION

EXIGEANTS, LES VACANCIERS RECHERCHENT DES APPARTEMENTS EN ALTITUDE FONCTIONNELS ET REMIS AU GOUT DU JOUR. ENCORE FAUT IL INCITER LES PROPRIETAIRES A LES RENOVER.

 

valmeinier-1

 

Dans son dernier rapport remis en février 2018, la Cour des Comptes se penche sur l’avenir des stations des Alpes du Nord face au réchauffement climatique. Elle insiste notamment sur la nécessité d’améliorer l’hébergement touristique.

La fin des dispositifs de défiscalisation – Dispositifs dits « Demessine » et « Censi Bouvard »  tend à réduire l’offre

d’hébergement locatif. « Selon les massifs, le taux annuel de sortie des lits touristiques des réseaux commerciaux professionnels est estimé entre 1 et 5 % : compenser cette érosion nécessiterait de créer jusqu’à 5 000 lits chaque année, pour un coût estimé à 100 Millions d’euros environ » précise la Cour des Comptes dans son rapport. Mais le lancement de nouveaux programmes immobiliers se heurte aux contraintes de disponibilité du foncier, comme l’illustre l’annulation à plusieurs reprises du PLU (plan local d’urbanisme) de Saint-Bon-en-Tarentaise ou de Tignes.

 

Comme vous, propriétaires dans des résidences de tourisme en altitude, je pense qu’il faut sérieusement ralentir la construction dans les stations. D’autant que les nouveaux programmes ont tendance à cannibaliser les résidences plus anciennes, ce qui se ressent au niveau de leur taux d’occupation.

« La plupart des stations cherchent donc à augmenter la fréquentation des lits existants plutôt qu’à développer de nouvelles capacités d’accueil »  poursuit la Cour des Comptes. D’où la nécessité de réhabiliter l’hébergement existant.

Depuis des années, des tentatives ont vu le jour pour donner un coup de neuf au parc de logements vieillissants. Avec les ORIL (Opération de rénovation de l’immobilier de loisir), la collectivité peut octroyer des aides directes aux propriétaires en vue d’une rénovation, assorties d’un engagement de location via une agence immobilière pour une durée minimale de 9 ans. Perçues comme trop contraignantes, les ORIL n’ont pas réussi leur challenge.

UN ARCHITECTE A MINI PRIX

Plus récemment,  la société d’économie mixte Savoie Stations Ingénierie Touristique, présidée par l’ancien député Michel Bouvard et co-auteur du régime de défiscalisation, a mis au point le guichet unique Affiniski. Lorsque les stations de montagne y adhèrent, les propriétaires peuvent traiter avec « un architecte d’intérieur à prix mini ». A ce jour, le dispositif Affiniski se déploie sur le territoire de 34 stations situées dans les Alpes du Nord, les Alpes du Sud et les Pyrénées.

Avec des loyers souvent revus à la baisse et la perspective de procéder à la rénovation énergétique de leur bâtiment, quel sera l’intérêt des investisseurs pour décider du lifting- pourtant souhaitable- de leur appartement à la montagne ? A quand un coup de pouce fiscal pour la rénovation intérieure ?

 

DONNER VOTRE AVIS ICI