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CONVERTIR UNE RESIDENCE DE TOURISME ?

UNE FOIS QUE L ON EST SORTI DE SON BAIL COMMERCIAL, QUE FAIRE DE CE LOGEMENT MEUBLE ?

Mon récent billet sur la copropriété a suscité de nombreux commentaires portant sur la possibilité de convertir un appartement dans une résidence de tourisme en habitation principale. C’est une question essentielle pour des copropriétaires désemparés suite au départ de l’exploitation.

Un investisseur privé témoigne :

Il n’y a plus d’exploitant ni de bail commercial dans cette résidence de tourisme située à Béziers.
Certains propriétaires veulent en faire leur résidence principale, d’autres une résidence secondaire avec possibilité de louer pendant la période estivale. D’autres souhaitent le conserver en résidence secondaire.
D’après le règlement de copropriété, il faudrait changer la destination de l’immeuble. Mais cela se fait à l’unanimité donc impossible.Il faudrait aussi se tourner vers l’urbanisme pour connaître la destination inscrite dans le permis de construire et faire certaines démarches. Mais l’urbanisme ne répond pas…
Le syndic est incompétent sur ce sujet. C’est l’impasse »

DESTINATION OU USAGE : DEUX NOTIONS DIFFERENTES

Même si l’approche est technique, distinguons la destination d’un immeuble, de son usage. En matière d’urbanisme, la destination d’un bâtiment correspond à ce pourquoi une construction est édifiée. C’est un des éléments indiqués dans la demande d’urbanisme relative au bien (permis de construire ou déclaration préalable). Quant à l’usage d’un bâtiment, il correspond à un élément de fait, relatif à ce à quoi un immeuble est utilisé. Cette prérogative du Code de la construction et de l’habitation permet d’éviter que ne disparaissent, dans certaines communes, les bâtiments d’habitation au profit d’autres usages.

CHANGER LA DESTINATION D’UN IMMEUBLE ?

Effectivement dans une copropriété, le changement de destination d’un immeuble nécessite une décision prise à l’unanimité des copropriétaires lorsqu’elle risque de compromettre la destination de l’immeuble. Dans les autres cas, la décision peut être prise à la double majorité (majorité des voix de tous les copropriétaires représentant les deux tiers / loi du 10.7.65 : art. 26).  Que la location saisonnière soit pratiquée par un exploitant ou par des particuliers me semble pas compromettre la destination de l’immeuble.

Avis d’un autre investisseur, abonné à mon blog : « Peut être qu’un changement de destination doit être demandé au service de l’urbanisme de la mairie où est implantée la résidence.  Mais je ne pense pas qu’il y ait obligation de demander ce changement pour l’ensemble de la copropriété. En effet certains propriétaires peuvent privilégier d’occuper ou de louer pour de la longue durée et d’autres pour de la location touristique comme avec AirBNB ».

UN NOUVEAU DEPART

Autre réaction : « Au niveau de l’urbanisme, si votre logement se situe en zone tendue, je pense qu’ils seront favorables à un usage à titre de location longue durée en raison de la pénurie de logements et de la volonté de nombreuses agglomérations de voir diminuer ces locations de courte durée » signale Jean de Balincourt à la tête de Lokizi. Comme l’univers des résidences de tourisme est une constellation de situations particulières, cette société étudie au préalable chaque cas spécifique avant de prendre sous mandat, des biens meublés à louer à titre de résidence principale. A titre d’exemple, une vingtaine de copropriétaires de la résidence Odalys à Messanges dans les Landes ont traité avec ce professionnel, qui les a accompagnés dans la conversion de leur bien et dans les formalités administratives. Désormais, les biens sont gérés par mandat annuel de gestion locative et les propriétaires perçoivent un loyer régulier tous les mois.

Billet sur la copropropriété

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BIEN COMPRENDRE LES ROUAGES DE LA COPROPRIETE

Une bonne nouvelle pour les copropriétaires : la Chambre des Notaires de Paris et la CLCV (Association nationale de défense des consommateurs et usagers) viennent de publier un guide pratique et gratuit intitulé « Copropriété : les questions essentielles ».

Gratuit, ce guide est à présent accessible en ligne sur les sites internet des Notaires du Grand Paris et de la CLCV.

Qu’est-ce qu’une copropriété ? Comment est-elle organisée ? Comment fonctionne-t-elle ? Qui la re présente ? Comment et à quelle majorité sont prises les décisions ? Que doit-on prévoir avant de vendre ou d’acheter un lot de copropriété ? Quelles sont les charges courantes d’une copropriété ? Quelles sont les contraintes d’une copropriété (location, Airbnb, etc.) ? Dans cet ouvrage, vous trouverez une mine d’informations : cas pratiques, tableaux, schémas, glossaire… . Ces éléments visent à « démythifier » le droit à la copropriété et la vie en copropriété pour les rendre le plus  compréhensible possible. Comme les rouages de la copropriété sont complexes et souvent source de litige, je vous ai concocté un cas pratique

EXEMPLE PRATIQUE : L’ACHAT DE PARTIE (S) COMMUNE (S)

Imaginons qu’un copropriétaire détenant une chambre de service souhaite s’agrandir en achetant un couloir et l’espace dédié à la douche. « En vertu de la loi du 10 juillet 1965, l’acquisition de parties communes relève de la double majorité de l’article 26. A savoir les trois quarts des voix des copropriétaires et les trois quarts de tantièmes de la copropriété » explique Me Barbara Thomas David, notaire à Paris.

Au préalable dans sa résolution de l’assemblée générale, le candidat à l’extension doit prendre de multiples précautions. Comme l’indique Me Barbara Thomas David, « il faut recourir à un géomètre pour indiquer la surface qu’il envisage d’acheter, présenter des plans valides de l’existant et de son projet, préciser le nombre de tantièmes que représenterait cette acquisition et indiquer le prix qu’il en propose ». Pas de doute,  une extension revient à augmenter la surface habitable de sa chambre. Si la chambre mitoyenne a fait l’objet d’une transaction récente,  mieux vaut se baser sur son prix pour formuler une offre raisonnable.

« Lors de la discussion de la résolution, les copropriétaires peuvent discuter  âprement le projet, le refuser ou bien l’approuver . Dans ce dernier cas, le prix sera réparti entre tous les copropriétaires, y compris l’acquéreur, en fonction de leurs tantièmes » conclut Me Barbara Thomas David. Les frais de modification du règlement de copropriété sont à la charge de l’acquéreur.

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LOGEMENTS ENERGIVORES : VOS REACTIONS

Consacré à la chasse aux logements énergivores liée au nouveau DPE (diagnostic de performance énergétique) qui dégrade la notation des logements, mon dernier billet de blog a suscité de stupéfiantes réactions.

Alerte sur les passoires énergétiques



« La classification en logement indécent des logiciels énergivores ne concerne pas les locations saisonnières mais uniquement les habitations principales« .  

«  C’est du grand n’importe quoi. Je viens de faire refaire 2 DPE pour 2 logements dans une maison préalablement classés E et le diagnostiqueur me les classe maintenant en G.
Payé 2×200=400€ pour 1h de travail.

A réception du diagnostic, après paiement, comme je suis ingénieur en génie climatique, ma première réaction a été de m’étonner qu’il m’annonce une consommation en chauffage de 37 740 kW ce qui représente 3547 litres de fuel. Le problème est que la consommation moyenne de ces 10 dernières années, justifiée par les factures et les arrêts de charges aux locataires qui sont toujours (par choix) des retraités (donc « qui chauffent toute la journée ») est de 2015 litre/an de fuel. (1790 à 2300 max). J’ai immédiatement envoyé un mail au diagnostiqueur qui n’a pas répondu.
Avant de le rappeler, j’ai repris le dossier et constaté qu’il :
– n’a pas vu les robinets thermostatiques
– a marqué que c’était des murs en béton banché au lieu de moellons de 300 mm (la différence est du simple au double au niveau isolation)
– n’a pas tenu compte des isolant mince (DEPRON) collés sur les murs. Si l’on oublie le chauffage sur lequel il y a une contestation, les 3 seuls postes :
– Eau Chaude : 21028 kW
– Éclairage : 530 KW
– Auxiliaires : 2499 kW
justifient déjà, à eux seuls, une consommation supposée de 24 057 kW, soit un classement D. Sauf à compter sur l’incompétence notoire du diagnostiqueur, on marche sur la tête …

MAIS MAINTENANT, QU’EST-CE QU’ON FAIT ?

La loi m’oblige à faire ce DPE, mais si je le donne à mes locataires en leur annonçant une consommation de 2015 litres de fuel en moyenne avec un classement G, c’est le procès garanti ».

Réponse de cet internaute « Sur votre conseil, j’ai bien pris contact avec l’UNPI de Lyon qui est au courant du problème. Selon eux, le diagnostiqueur ne doit rentrer dans l’algorithme que ce qu’il voit. Par exemple, si vous lui précisez que votre mur est en moellons et qu’il y a un isolant mince derrière la tapisserie, s’il estime que votre mur est en béton banché, il est réputé avoir raison …
Par contre, quand il ne voit pas les robinets thermostatiques, il faut faire faire aux locataires des attestations sur l’honneur avec copie CI etc …. Ambiance ….
Le vrai problème est la responsabilité professionnelle du diagnostiqueur qui doit être mise en cause par un juge »
.

 La marche forcée de la rénovation énergétique inquiète sérieusement les professionnels de l’immobilier. « Il s’agit d’une accélération ni préparée ni accompagnée dans un calendrier serré. A quoi s’ajoute un accompagnement financier insuffisant voire non anticipé » juge Jean-Marc Torrollion, Président de la FNAIM. Avec tout cet arsenal, des experts se demandent si « le DPE ne constituera pas un facteur de disruption future du marché » . En d’autres termes, il y aurait une valeur verte ou rouge d’un logement, selon sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre.    


LA CHASSE AUX LOGEMENTS ENERGIVORES

DES 2022, LES BIENS IMMOBILIERS LES PLUS ENERGIVORES DEVRONT FAIRE L’OBJET DE TRAVAUX AFIN D’AMELIORER LEUR BILAN ENERGETIQUE.

Pour ce premier billet de l’année 2022, je traite un sujet un peu technique : la performance énergétique. A terme, elle peut influencer sur la valeur de votre bien. « De logements énergivores on est passé à des passoires énergétiques et le diagnostic énergétique dit encore DPE, a subi un sérieux tour de vis » tonne Laurent Vimont à la tête de Century 21. En effet le contenu et la méthode de calcul de ce fameux DPE sont  modifiés : désormais ils s’appuient sur les caractéristiques techniques du bien (qualité du bâti, isolation, fenêtres, chauffage…) et non plus simplement sur les consommations passées (factures). Résultat : des DPE « ancienne formule » risquent d’être dégradés. Comprenez de passer par exemple de E à F.

QUEL IMPACT POUR VOTRE LOGEMENT LOCATIF ?

Bien sûr cette course à la neutralité carbone définie par la loi « climat et résilience » du 22 août 2020, pénalise les bailleurs de bien(s) ancien(s). En vertu des nouvelles dispositions, un logement doit respecter des règles de décence et de confort très strictes, pour être éligible à la location :

° A partir du 1er janvier 2023, un logement avec une étiquette G sera interdit à la location. En d’autres termes, un logement pourra être proposé à la location uniquement si la consommation d’énergie ne dépasse pas le seuil de 449 Kwh d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. Cette mesure ne s’appliquera qu’aux contrats de location signés à compter du 1er janvier 2023, les baux en cours ne seront donc pas concernés.

° A partir du 1er janvier 2028, un bien résidentiel avec une étiquette F sera interdit à la location. Là encore, cette mesure ne concernera que les contrats de location signés à compter du 1er janvier 2028. Mais lorsqu’on connait le taux de rotation dans les petites surfaces, on s’expose facilement à ce risque.

° Jusqu’à présent informatif, le DPE est devenu opposable. En le présentant à l’acheteur ou au locataire, le propriétaire engage sa responsabilité. Si le résultat obtenu par le nouveau DPE est inférieur à celui présenté par le propriétaire, le locataire ou l’acquéreur pourront se retourner contre le propriétaire et lui demander des indemnités.

Cette interdiction progressive de mise en location de biens énergivores pose un sérieux problème dans les copropriétés. Une rénovation énergétique ne se décide pas du jour au lendemain et nécessite l’accord des copropriétaires.  Même s’ils détiennent un bien énergivores, les propriétaires occupants savent que leur logement trouvera preneur sur un marché tendu.  

Enfin si vous êtes tenté d’acheter un ou des logements locatif (s), prenez garde au nouveau DPE. L’offre à la vente de petites surfaces énergivores a monté en flèche. Et lorsque le DPE revu et corrigé se situe en F ou G, des agents immobiliers peu scrupuleux n’hésitent pas à arguer que le diagnostiqueur s’est trompé. La vigilance s’impose, en particulier sur le marché parisien qui a tendance à stagner. Selon les dernières statistiques des notaires, dans Paris, en octobre 2021, le prix des appartements s’établit à 10.700 euros/m2, soit une baisse de 1,4% par rapport à octobre 2020. D’après les avant-contrats, le prix des appartements dans la capitale ressortira à 10.620 euros/m2 en février 2022. Au fil des mois, les valeurs continuent donc d’osciller entre 10.600 et 10.800 euros/m2. Et l’incertitude électorale devrait favoriser un certain attentisme des acquéreurs.

FAITES NOUS PART DE VOS REACTIONS ET VOTRE EXPERIENCE DANS LE DOMAINE, EN BAS DE CE BILLET.