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LES LOYERS DES RESIDENCES DE TOURISME

FINALEMENT A CE JOUR, LA FIXATION DES LOYERS DES RESIDENCES DE TOURISME DETENUES PAR DES PARTICULIERS NE FERONT PAS L’OBJET D’UNE ORDONNANCE. L’ACCORD CONTRACTUEL DEVRA ETRE DE MISE, SI NECESSAIRE, SELON LA SOUS DIRECTION DU TOURISME.

 

Coup de théâtre ? Dans un courriel daté du 27 avril 2020 que nous avons pu nous procurer, la sous-direction du tourisme précise « Au terme d’échanges entre le SNRT (syndicat national des résidences de tourisme), plusieurs groupes de gestionnaires, et la FNAPRT (fédération nationale des propriétaires en résidence de tourisme), un ensemble de mesures a fait consensus pour un accord. Cet accord prend la forme d’un canevas non contraignant qui pourra servir de base de discussion entre les bailleurs et les locataires-exploitants et être amendé le cas échéant au cas par cas. L’Etat ne sera pas partie dans cette relation contractuelle entre les bailleurs et les exploitants de résidences de tourisme. A fortiori, les termes de cet accord ne seront pas repris sous la forme d’une ordonnance » .  Et de poursuivre « Nous tenons à être clairs : le projet qui a circulé ces derniers jours n’émanait pas de nos services ».

« UNE BASE DE DISCUSSION » SELON BERCY ?

Dans mon dernier billet, je faisais allusion à ce projet d’ordonnance, sans doute rédigé par un avocat zélé. En attendant, il résume les échanges entre le SNRT (syndicat national des résidences de tourisme), des groupes gestionnaires, et la FNAPRT (fédération nationale des propriétaires en résidences de tourisme). Pour les titulaires d’un bail commercial avec un exploitant de résidence de tourisme, voici les grandes lignes de son contenu, en fonction de trois grandes périodes :

° entre 14 mars 2020 et la fin de l’état d’urgence sanitaire – en principe le 24 mai 2020- l’exploitant (preneur) doit régler à l’investisseur (bailleur), 10% du loyer figurant sur son bail.

° pendant un an à compter de l’expiration de l’état d’urgence sanitaire – en principe du 24 mai 2020 au 24 mai 2021- l’exploitant devrait verser un loyer sur une base variable résultant du chiffre d’affaires hébergement généré pendant cette période. Toutefois l’investisseur devrait percevooir au moins 30% du montant figurant au bail pendant le 1er mois. Ensuite au moins 50% dudit montant figurant au bail.

° l’année suivante, soit à compter de la date théorique du 24 mai 2021, l’investisseur devrait percevoir le loyer contractuel en vigueur avant le 14 mars 2020.

Durant les discussions, il était question de prévenir la Fédération bancaire française pour que ses membres fassent preuve de souplesse vis-à-vis des particuliers finançant à crédit leur achat de bien(s) dans des résidences de tourisme.

A ce jour, ces dispositions relèvent donc des accords à trouver- si besoin- avec son exploitant. Et ce, résidence par résidence.

Avec le regain probable de la destination France cette année pour les touristes nationaux, espérons que les exploitants pourront bel et bien verser aux bailleurs, les loyers figurant dans leur bail. Quelque uns disposant d’une confortable trésorerie jouent déjà le jeu. Et ne prennent pas prétexte de la crise pour ne pas honorer leurs engagements. Quant aux autres, ils peuvent fort bien demander un prêt garanti pour l’Etat.

NON LES PARTICULIERS NE DOIVENT PAS ETRE MIS A CONTRIBUTION LORS DE CETTE CRISE SANITAIRE. PAR CONSEQUENT LES EXPLOITANTS DOIVENT RESPECTER LE PAIEMENT DES LOYERS PREVUS DANS LES BAUX  COMMERCIAUX.

JE VOUS INVITE A REAGIR ICI


RESIDENCES DE TOURISME : COUP DE GUEULE

NON, LES PROPRIETAIRES DE RESIDENCES DE TOURISME NE DOIVENT PAS ETRE MIS A CONTRIBUTION POUR CETTE CRISE SANITAIRE

Alors que le déconfinement des Français est annoncé pour le 11 mai 2020, des rumeurs inquiétantes circulent à propos des résidences de tourisme. Suite à des discussions entre la DGE (direction générale des entreprises) dépendant du Ministère des Finances, les principaux exploitants de résidences de tourisme et la FNAPRT (Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme), il est fortement question de demander aux investisseurs privés de soutenir la reprise d’activité et le maintien de l’emploi dans ces hébergements collectifs. Entendez par là, qu’avec la bénédiction du gouvernement, des exploitants pourraient suspendre le paiement des loyers pendant quelques mois cette année, et ensuite – probablement durant toute l’année 2021- ne verser qu’une partie infime de leur loyer pourtant garanti par un bail commercial. Attendons le texte officiel – sous forme de décret ou d’ordonnance- pour décortiquer ces nouvelles mesures résultant d’un fort lobbying d’exploitants.

PROBABLE REGAIN D’INTERET DES VACANCIERS POUR LES RESIDENCES DE TOURISME

S’il se confirme, ce nouveau dispositif, certes temporaire, me parait inacceptable et injustifié pour trois grandes raisons :

  • Nombre d’investisseurs privés doivent rembourser un emprunt immobilier pour financer leur placement. Comment faire face, s’ils ne touchent pas leur loyer escompté ? Comment négocier avec la banque ce report sans frais ?
  • En termes de vacances, la destination France sera la grande gagnante au moins pour cette année, voire l’année suivante, de la crise du Covid 19. Avec des frontières fermées, même à l’intérieur de l’espace Schengen au moins jusqu’en septembre, il sera difficile de franchir les frontières.
  • Les résidences de tourisme devraient profiter d’un regain d’activité. Avec les hôtels, elles font partie des hébergements capables de garantir un nettoyage en profondeur des locaux, après chaque départ des clients. Les observateurs professionnels le prévoient.

Incapables de faire preuve d’une telle « agilité sanitaire », des hôtes mettant en location des biens par le biais de plateformes comme notamment AirBnb retirent leur logement pour le proposer en location longue durée. Un signe qui ne trompe pas.

NON, LES PROPRIETAIRES DE RESIDENCES DE TOURISME NE DOIVENT PAS ETRE MIS A CONTRIBUTION POUR CETTE CRISE SANITAIRE.

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LES PROPRIETAIRES FACE A LA CRISE DU COVID 19

LES EXPLOITANTS DE RESIDENCES DE TOURISME NE PEUVENT PAS PROFITER DE LA CRISE POUR SUSPRENDRE LE PAIEMENT DES LOYERS AUX INVESTISSEURS.

Location vacances maison Fabregues

La SAS DDG, gestionnaire du Domaine du Golf (photo) a bien payé les loyers du 1er trimestre.

Fin mars, je faisais écho ici de la lettre ouverte aux propriétaires de résidences de tourisme, les informant notamment que « les gestionnaires ne peuvent pas supporter les charges fixes habituelles ». Entendez-par là, les loyers à régler aux investisseurs privés pendant cette période de crise sanitaires sans précédent.

Avec 7 000 logements confiés en représentation par des propriétaires particuliers, Consultim Gestion Immobilière dans le giron de la plateforme immobilière Cérénicimo défend la position suivante :

➔   Les exploitants preneurs à bail doivent verser à échéance les loyers du premier trimestre (a minima jusqu’au 14 mars 2020),

➔  Pour la suite, une discussion équilibrée entre les deux parties s’impose. « Il conviendra de trouver une solution la plus indolore possible en termes de trésorerie pour les particuliers et acceptable sur le plan bilantiel pour les exploitants » explique Olivier Trit, président de Consultim Gestion Immobilière.

En attendant des investisseurs de biens exploités notamment par Lagrange, Belambra, Goelia, Odalys et CGH se retrouvent  actuellement sans loyer.

DU POINT DE VUE JURIDIQUE

Même en période de pandémie, les gestionnaires ne peuvent pas évoquer la force majeure pour suspendre le paiement des loyers des baux commerciaux . « La jurisprudence relative aux baux commerciaux pendant les pandémies, comme celle de la grippe aviaire en 2009 ne décharge pas les locataires du paiement de leurs loyers baux commerciaux , sauf à démontrer clairement que leur trésorerie disponible ne leur permet pas de payer le loyer » défend Me David Sabatier, avocat spécialiste des baux commerciaux à Paris. Même dans ce cas, la voie normale est le redressement judiciaire aboutissant le plus souvent à la reprise des appartements par les propriétaires, avec une indemnité d’éviction très faible.

« Si l’exploitant tente de profiter de la crise pour suspendre des paiements de loyer alors que sa trésorerie lui permet d’y faire face, il faut alors, pour sauvegarder ses droits, engager une procédure de recouvrement. Et ce, en passant par une mise en demeure ou un commandement de payer par huissier, si le bail comporte une clause résolutoire. En l’absence d’accord, les bailleurs peuvent lancer une procédure au référé » poursuit cet avocat parisien.

Espérons que les Pouvoirs Publics, les gestionnaires et les représentants des propriétaires trouvent rapidement un terrain d’entente pour le paiement des loyers durant la crise sanitaire.

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L’IMMOBILIER RESISTERA-T-IL A LA CRISE ? 

 

KRACH OU PAS KRACH DE L’IMMOBILIER APRES LA CRISE SANITAIRE?  GROS PLAN SUR LES SCENARII DE CE SECTEUR DEJA A L’ARRET DANS TOUTE LA FRANCE.

 

 

 

Quelques données économiques. D’après l’INSEE dans sa dernière analyse du 26 mars 2020, le confinement coûtera chaque mois 3 points de PIB à la France, ce qui représente 70.59 milliards d’euros. Si la crise dure 3 mois, cela se soldera par une perte de plus de 205 milliards d’euros.  D’après, la ministre du Travail Muriel Pénicaud le chômage partiel touchait déjà le 8 avril, 6 millions de salariés ; un coût pour l’Etat estimé à 20 milliards d’euros sur 3 mois. Difficile dans ces conditions de penser que le marché de l’immobilier sera épargné.

Voici quelques scénarios :

Scénario 1 : krach immobilier avec baisse durable des prix de 10 à 30%

Plusieurs facteurs peuvent jouer en faveur d’un tel scénario de manière durable.

° Les personnes qui étaient en cours de vente de leur bien immobilier et pour qui cette vente était urgente. Certaines ont pris un prêt relai quand d’autres sont dans l’urgence pour trouver de l’argent, suite à une situation personnelle compliquée (divorce, santé, faillite, chômage, etc.). D’autres ont déjà investi dans un nouveau projet en se basant sur un budget calculé à partir du montant de la vente d’un bien immobilier, avant la crise. Ne pas pouvoir vendre assez vite ou au prix espéré peut avoir des conséquences terribles. Que faire alors dans ce cas ? Pour la plupart, la seule option pour limiter la casse consiste à baisser le prix de vente.

  • Le coronavirus mettra en difficulté de nombreuses entreprises incapables de tenir assez longtemps pour surmonter la crise. D’où la perspective d’arrêt du paiement des loyers même si des mesures ont été prises pour les petites entreprises. D’autres vont devoir fermer et résilier leur bail et d’autres encore – propriétaires de leurs locaux – vont peut-être être obligées de vendre pour dégager de la trésorerie. Et ce, en les bradant par rapport au prix avant la crise.

« Pour les acheteurs qui attendaient un crédit ou prévoyaient de faire un crédit mais qui se retrouvent en chômage partiel voire au chômage tout court, la banque n’accordera pas le crédit, le bien retombe en vente avec moins d’acheteurs solvables et des prix à la baisse » prévoit Bassel Abedi, fondateur de RendementLocatif, startup 100% digitale spécialisée dans le calcul de la rentabilité locative d’un bien immobilier. A son avis,  dans les grandes villes, les prix ne baisseront pas car il y a plus de demandes que d’offres et que les acheteurs « aisés » ne manquent pas (qu’ils soient Français ou étrangers). Or, ceux qui prévoyaient d’investir dans l’immobilier ou qui l’ont déjà fait, peuvent se retrouver dans une situation compliquée suite à la baisse des marchés boursiers. D’où le risque d’annulation de leur projet d’achat, voire de mise en vente de  leur bien immobilier pour récupérer des liquidités.

Que faut-il faire en cas de krach immobilier ?

Si vous n’êtes pas dans l’urgence de vendre votre bien immobilier, mieux vaux faire le gros dos : mettre en pause la vente durant plusieurs mois et retirer l’annonce en attendant la remontée du marché immobilier. « Les investisseurs doivent garder en tête que les loyers resteront au même niveau car les Français auront toujours besoin de se loger. Même si le risque d’impayés est plus grand, il existe des assurances pour cela. » Bassel Abedi. Je suis partiellement d’accord avec cette analyse. Les compagnies d’assurance ne couvrent que les locataires ne présentant pas de risques.

Oui, les locations classiques à l’année seront les plus solides quand les locations saisonnières seront plus impactées par cette crise. Comme les courts séjours ralentissent fortement, les locations par le biais de plateformes comme Air BNB en subiront le contrecoup.

DES OPPORTUNITES D’ ACHAT ?

« Pour ceux disposant de confortables liquidités disponibles, c’est peut-être le moment de songer à se renforcer en immobilier pour espérer acheter 30% moins cher, après le déconfinement » poursuit Bassel Abedi.

 

Scénario 2 : baisse des prix à court terme puis reprise après la crise

Dans cette hypothèse,  après une « pause », le marché  reprendra son rythme d’activité et retrouvera le niveau de prix actuel dans une période raisonnable. La différence ici est le laps de temps à attendre avant la remontée du marché. D’où la nécessité d’être rapide pour réaliser un investissement ou un achat immobilier, avant le rebond. La clé : être organisé et étudier les petites évolutions du marché qui indiqueront une remontée des prix.

A la mi-décembre 2019, je constatais encore un boum sur le marché du logement.  Désormais, le scénario 1 (krach immobilier avec baisse durable des prix de 10 à 30%) comme le scénario 2 (baisse des prix à court terme puis reprise après la crise) sont privilégiés par rapport au scénario 3 ( hausse des prix de l’immobilier). Croisons les doigts pour qu’une reprise survienne après une rapide pause des prix des l’immobilier.

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