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UN CREDIT D’IMPOT EN CAS D’ABANDON DE LOYER

En pleine crise sanitaire,  la question des loyers des commerçants reste épineuse.  Une solution est en vue avec l’introduction d’un crédit d’impôt en contrepartie d’un abandon de loyer.

UN CREDIT D’IMPOT EN CAS D’ABANDON DE LOYER

En pleine crise sanitaire,  la question des loyers des commerçants reste épineuse.  Une solution est en vue avec l’introduction d’un crédit d’impôt en contrepartie d’un abandon de loyer.

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Lors de la présentation du dispositif relatif au second confinement, Mr Bruno Lemaire a annoncé le 29 octobre 2020, l’instauration d’un crédit d’impôt en faveur des bailleurs renonçant à une partie de ses loyers. Voici ses termes « Nous introduirons dans le projet de loi de finances pour 2021 un crédit d’impôt pour inciter les bailleurs à annuler une partie de leurs loyers. Cette mesure bénéficiera aux entreprises de moins de 250 salariés fermées administrativement ou appartenant au secteur HCR (hôtels, cafés, restaurants).

« Tout bailleur qui sur les trois mois d’octobre, novembre et décembre 2020, accepte de renoncer à au moins un mois de loyer, pourra bénéficier d’un crédit d’impôt de 30% du montant des loyers abandonnés « 

UNE SIMULATION

Par exemple, pour un loyer mensuel de 5.000 euros d’un restaurateur – soit 15.000 euros sur trois mois – si le bailleur renonce à au moins 5.000 euros, c’est-à-dire l’équivalent d’un mois de loyer, il bénéficiera d’un crédit d’impôt de 1.500 euros.

Le bailleur perdra donc 3.500 euros au lieu des 5.000 euros abandonnés.

Le restaurateur ne paiera que 10.000 euros de loyer au lieu de 15.000 euros.

° Avantage pour le bailleur : il évite un défaut de paiement ou à des impayés du locataire.

° Avantage pour le locataire : il voit ses loyers considérablement réduits.

Cette aide sera cumulable avec le fonds de solidarité. Estimation de la dépense de l’Etat pour ce crédit d’impôt : environ 1 milliard d’euros au total.

Dans l’état actuel du projet, nous savons que le crédit d’impôt ne fait pas de distinction juridique selon la nature du bailleur : particulier comme professionnel.

Bien sûr vous vous demandez si ce nouveau dispositif concernera l’immobilier géré. Et en particulier les résidences de tourisme. D’après mes premières indications, il semblerait que oui pour les résidences louées à une entreprise employant moins de 250 salariés. Autant dire que les gros exploitants du secteur sont exclus de ce dispositif.


RESIDENCES DE TOURISME : VOS REACTIONS

Le torchon brûle entre des investisseurs privés et nombre d’exploitants de résidences de tourisme.

Suite à mes derniers billets de blog, voici quelques unes de vos réactions, propriétaires-bailleurs dans des résidences de tourisme. Les exploitants de ces résidences sont vos locataires.

° Appart’City

 « Avec des loyers restés impayés depuis le mois de mars, Appart City, notre locataire, a fait rentrer pour la conciliation, dans les représentants des propriétaires, des avocats à sa solde. De plus l’ADIP, une association est représentée par deux personnes, son président et un avocat. Et ce, alors que les présidents d’association de propriétaires de résidences exploitées par AC ne sont pas invités ».

Autre réaction : « Une solution financière pour les impayés de loyer ?  SAS ( Société par Action Simplifiée), la Sofiba qui doit avoir des « actionnaires ». Chaque bailleur qui cède ses créances impayées à cette SAS devient actionnaire en souscrivant un nombre d’actions correspondant à 3% des créances qu’il a cédé. De cette façon tous les actionnaires auront tous un nombre d’actions proportionnel à leurs créances impayées. Seuls les bailleurs qui cèdent leurs créances impayés deviennent actionnaires ».

Pour l’association des Propriétaires de la résidence le Romarin : « Un loyer est fait pour être payé. Nous avons un bail signé par les deux parties et on doit appliquer le bail ». Et de poursuivre : «  Dans notre mansuétude, malgré le fait que nous avons déjà contribué à renflouer Appart’City en abandonnant des loyers pour la crise 2015.., nous confirmons que nous sommes toujours prêts à abandonner 3 mois de loyers pour les aider. Mais cela sera pour la dernière fois »

° Résidhome

« Investisseur chez Residhome du groupe Residetudes dans leur résidence MONCEAU à Bois-Colombes, nous n’avons pas de loyer perçu sur T2 et T3 2020. Pas de visibilité sur la reprise des paiements. Pourtant lorsque l’on essaye de réserver dans cette résidence Affaire/Tourisme, via les nombreux sites de booking qui la proposent, impossible de réserver quoi que ce soit à court-terme. C’est plein. Etrange ? « .

Autre réaction : « Le dernier courrier de Réside Études, daté du 21 juillet 2020 et signé par le Directeur Général Adjoint annonçait une nouvelle communication début octobre. A mi octobre, toujours pas de communication. Au moins certaines résidences d’affaires ne sont toujours pas payées et non surtout pas d’échéancier ce qui est la moindre des choses lorsque l’on est locataire ».

° Garden City

« Propriétaire d’un studio dans la résidence de tourisme à Cauterêt  (Pyrénées) géré par Garden City, je suis heureux d’apprendre que notre gestionnaire est le plus vertueux en ayant réglé la totalité de nos loyers. En réalité, rien n’a été versé, cela fait 6 mois que nous attendons un premier versement ».

Voir mon précédent billet.


VERSAILLES : ALLER AU THEATRE MASQUE

AU THEATRE MONTANSIER, L’UN DES PLUS ANCIENS DE FRANCE, LES SPECTACLES ONT REPRIS. UNE OCCASION DE SE CULTIVER ET DE SOUTENIR LES COMEDIENS.

Théâtre Montansier (salle de spectacles)

 

Après près de 200 jours de fermeture, le théâtre Montansier de Versailles a levé de nouveau son rideau le 24 septembre avec trois farces d’Anton Tchekhov interprétées par le merveilleux Jacques Weber. Du 2 au 4 octobre, ce petit bijou du XVIII ème siècle, situé à quelques pas du château de Versailles et de l’opéra royal, présentera « On purge le bébé » de Georges Feydeau, une création coproduite avec le théâtre de l’Atelier à Paris.

Lentement mais sûrement, les spectateurs reviennent au théâtre. A Versailles comme ailleurs, la distanciation sociale et le port du masque sont obligatoires. C’est vrai, c’est contraignant. Mais à l’inverse les flux sont plus fluides qu’en temps normal, ce qui procure un certain confort au public. Et surtout aller au spectacle constitue un geste fort de soutien aux comédiens. « Toujours à Versailles, la jauge ou capacité complète –en comptant les places à visibilité réduite- approche les 600 places. En ces temps de crise sanitaire, la jauge d’un théâtre à l’italienne est réduite de près de 40% » m’explique Geneviève Dichamp directrice du théâtre Montansier.

 

Dans cette ville culturelle, célèbre notamment pour son mois Molière,  ce théâtre proposera en séances scolaires et pour tout le public, 4 spectacles axés sur la prévention et la lutte contre la radicalisation. Voici les 4 pièces prévues entre le 16 octobre 2020 et le 10 mars 2021 : « Désaxé », « Pierre et Mohamed, 1er août 1996 », « Lettres à Nour », « J’ai rencontré Dieu sur Facebook ».

Même s’il fait l’objet d’une gestion privée, ce théâtre de ville est appelé à survivre. Ce n’est pas forcément le cas de la moitié des 230 salles françaises qui pourrait ne pas se relever de la crise, la désaffection du public et l’angoisse de devoir à nouveau baisser le rideau, comme le signalait une récente enquête du Figaro.

 


RESIDENCES DE TOURISME : HALTE A LA MUTUALISATION DES LOYERS

SUR LE PLAN JURIDIQUE, LA PRATIQUE DE LA MUTUALISATION DES LOYERS DANS LES RESIDENCES DE TOURISME, S’AVERE CONTESTABLE

 

Durant cet été bien spécial, nombre d’investisseurs d’ Appart City se plaignent de la mutualisation des loyers entre les dizaines de résidences de tourisme de cet exploitant. Imaginez : si votre résidence en bord de mer a fait le plein pendant les vacances, quelles raisons justifieraient un partage des loyers entre d’autres destinations moins porteuse ? Aucune.

Une résidence de tourisme ne peut absolument pas se comparer par exemple à une SCPI (société civile de placement immobilier). Chaque porteur de parts est associé de la SCPI qui encaisse les loyers et les mutualise afin de diviser les risques.

« La pratique des gestionnaires des résidences de tourisme  mutualisant des ressources ou loyers et aussi, des charges ou frais de siège est jugée trompeuse, au sens pénal du code de la consommation, depuis longtemps par plusieurs parlementaires » avertit Me Jacques Gobert, avocat à Marseille.

Dans les faits, le gestionnaire regroupe les recettes de loyers générées par chacune des résidences qu’il gère. Résultat : l’investisseur peut se retrouver privé de loyers au motif qu’ils ont servi, par exemple,  à colmater les pertes d’une autre  résidence.

OBLIGATION DE COMMUNIQUER LES COMPTES DE CHAQUE RESIDENCE

« Cette question de la mutualisation a été longuement abordée par le parlement qui a modifié le code du tourisme par la loi de 2009. Dans ce texte, le législateur a bien tenté, en effet, de mettre fin à des abus criants de gestionnaires peu scrupuleux en imposant l’obligation de communiquer les comptes de chaque résidence (art L321.1 du code du tourisme)…réforme pourtant bien molle. En effet le gouvernement n’a pas sanctionné cette « obligation » régulièrement violée impunément par nombre de gestionnaires » poursuit Me Gobert.

 

Par son côté « opaque », « défavorable au consommateur » et très « avantageux » pour le gestionnaire, la « mutualisation » des loyers entre résidences d’un même groupe, appelait à préserver le  bailleur, à le considérer comme un « consommateur qu’il fallait protéger » et ne pas tromper. D’où la nécessité de contraindre les gestionnaires à créer autant de sociétés qu’ils détenaient de résidences. Voilà pour la théorie vue par le législateur. La pratique diverge.

« Et pourtant, à l’époque, le gouvernement s’est refusé à interdire cette  mutualisation, afin de  permettre la survie d’une société, au lieu de la conduire à la faillite.  Une manière de sacrifier le consommateur-bailleur au profit du gestionnaire locataire « trompeur ». Aujourd’hui,  les loyers sont trop souvent mutualisés ET impayés…. Avec – EN PRIME – des entreprises au bord de la faillite. Comme l’a partiellement mis en lumière une enquête de la DGCCRF en 2017 » conclut Me Gobert.

Les parlementaires porteurs en 2009 des amendements appelant à supprimer cette mise en commun des loyers de toutes les résidences d’un exploitant avaient donc raison.  Il est donc grand temps de tirer les leçons des errements de la loi de 2009.

Dans mon précédent billet de blog, je précisais qu’à ma connaissance, seule la société Apart City faisait un pot commun des loyers de toutes ses résidences.

 

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